Yatırımcılar Kuzey Kıbrıs'ta geliştirme arazisi edinmeden önce neleri inceler?

1. Alıcı hukuken kim?

Alım aracıyla başlayın; çünkü yapı, hangi kuralların uygulanacağını belirler.

Yabancı edinim kararnamesi uyarınca "yabancı tüzel kişi", hangi büyüklükte veya türde olursa olsun herhangi bir hissesi veya sermayesi bir yabancıya ait olan ya da yöneticilerinin çoğunluğu yabancı olan şirketi kapsar. Yabancı üyeleri olan dernekler, vakıflar, kulüpler ve benzeri kuruluşlar aynı şekilde değerlendirilir (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026, md. 3(2)). Yabancı gerçek veya tüzel kişi yalnızca Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izniyle alım yapar (md. 8(1)). Northea'nın analizi, yabancı ortaklı bir KKTC şirketi aracılığıyla alım yapmanın alımı kendiliğinden izin rejiminin dışına çıkarmadığı yönündedir.

Avukatınıza sorun: Araziyi hangi kuruluş tutmalı ve bu tercih izin, vergi ve projenin ya da birimlerinin ileride satışı açısından ne anlama geliyor?

2. Proje hangi yasal yola uyuyor?

Kararname "yatırım"ı dar yorumlar ve yatırımı yap-sattan ayırır.

Yatırım yolu. "Yatırım", turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya Ar-Ge alanlarında en az 10.000.000 € yatırmak demektir. Yap-sat (satmak için konut inşa etmek) yatırım sayılmaz (md. 3(3)). Bu yolla yatırım yapan yabancı gerçek veya tüzel kişi, KKTC'de faaliyet gösteren bir bankaya şirket adına veya hesabına en az 10.000.000 € yatırmalıdır. Arazi alımı dışında bu tutar iki yıl içinde Bakanlar Kurulu kararında adı geçen yatırım için kullanılmalıdır. Denetim, yatırımdan sorumlu bakanlığa ve Gelir ve Vergi Dairesi'ne aittir (md. 8(11)(C)).

Yabancı ortaklı şirketler için arazi tavanı. KKTC'de kurulmuş veya kayıtlı, herhangi bir yabancı ortaklığı olan bir şirket, yatırım ve proje satış üst sınırı kurallarına bağlı olarak yatırım amacıyla en fazla 80.280 m² arazi alabilir. Arazide yatırım ölçütlerine uyan, nihai onaylı bir bina zaten varsa Bakanlar Kurulu alıma 10.000.000 € kuralını uygulamadan izin verebilir (md. 8(13)(A)(a)).

Yap-sat ortaklığı yolu. Yap-sat yatırım değildir, ancak bunun için dar bir yol vardır. Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği'ne kayıtlı ve geçerli yıllık müteahhitlik sınıf iznine sahip gerçek veya tüzel kişiler, yabancı gerçek veya tüzel kişilerle ortaklık kurabilir. Bu yabancı ortaklar KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruğunda olmalıdır ve ortaklık yalnızca yerel ortağın müteahhitlik iznini kullanarak satmak için inşa edebilir. Ortaklıktaki yabancı payı %49'u aşamaz. Böyle bir ortaklık, Bakanlığa başvuru üzerine Bakanlar Kurulu onayıyla arazi alım izni alabilir (md. 8(11)(D)(i)-(ii)).

Lisanslı aracı yatırımcı. Kararname lisanslı aracı yatırımcıyı da düzenler: her seferinde bir yıl için verilen bir lisans kapsamında, mülkiyeti almaksızın, proje aşamasında veya nihai onaydan sonra, yabancı alıcılara pazarlamak ve devretmek üzere yılda en az on konutu yazılı anlaşmayla tasarrufuna alan yabancı gerçek veya tüzel kişi. Anlaşmaları bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmelidir. Alıcılara devirlerin nihai onay belgesinden itibaren iki yıl içinde yapılması gerekir. Bu süre içinde pazarlanıp devredilmeyen birimler kullanım belgesiyle tatil evleri mevzuatına tabi olmalıdır; aksi halde lisans iptal edilir (md. 8A, 8B). Bu bir dağıtım modelidir, arazi yolu değildir.

Avukatınıza sorun: Projemiz bu yollardan hangisine, varsa, uyuyor? Bakanlar Kurulu kararının neleri belirtmesi gerekiyor? Takvim iki yıllık sürelerin ötesine kayarsa ne olur?

3. Arazi: tapu, takyidatlar ve kısıtlamalar

Geliştirme arazisi bir evle aynı tapu sorularını taşır; daha büyük ölçekte ve muhtemelen daha fazla malikle. Tapu türleri rehberimiz tapu ailelerini açıklar. Tapu ve hukuki doğrulama rehberimiz araştırmanın nasıl talimatlandırılacağını ve raporun nasıl okunacağını açıklar. Arazi için şunları ekleyin:

• Her hissedar ve her hisse. Herhangi bir parsel hisseli mi? Kimlerin imzalaması gerekiyor ve her malik onay verdi mi?
• İpotekler ve mahkeme kararları, yalnızca ana parselde değil, birleştirilen tüm parsellerde.
• Her parsel için tapu türü ve tapu zinciri, 1974 öncesi geçmişe ilişkin yazılı bir görüşle birlikte. Özen yükümlülüğü rehberimizdeki GOV.UK ve Taşınmaz Mal Komisyonu notlarına bakın.
• Arazi sınıfları ve kısıtlı bölgeler. Satış rehberimiz, tarım ve orman arazilerinin yabancılara satılamayacağı ve kısıtlı bölgelerin tüzükle belirlenebileceği kuralı dahil, 52/2008 sayılı Yasa'nın 4. maddesini özetler. Avukatınızdan her parselin seçtiğiniz kuruluş tarafından edinilebileceğine dair yazılı teyit isteyin. Şunu da sorun: bu parseli herhangi bir askerî veya başka bir kısıtlı bölge kuralı etkiliyor mu; etkiliyorsa alımın kendisini mi yoksa yalnızca arazinin sonraki kullanımını mı etkiliyor?

4. İmar, erişim ve altyapı

Tapu arazinin kime ait olduğunu söyler, üzerine ne inşa edebileceğinizi değil. Bir araziyi fiyatlandırmadan önce şehir plancınıza ve mühendisinize sorun:

1. Her parsele bugün hangi imar ve planlama durumu uygulanıyor ve neye izin veriyor?
2. Mevcut bir planlama onayı veya inşaat ruhsatı var mı, ne için ve hâlâ geçerli mi?
3. Yasal yol erişimi var mı ve tescilli mi?
4. Amaçladığınız ölçek için elektrik, su ve kanalizasyon kapasitesi ne durumda ve iyileştirmeleri kim ödüyor?
5. İnşa edilebilir alanı sınırlayan topoğrafya, kıyı, kültürel miras veya çevre kısıtları var mı?
6. Bu belediyede benzer ruhsatlar son zamanlarda ne kadar sürdü?

Özen yükümlülüğü rehberimiz, Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası (Fasıl 96) kapsamındaki ruhsat ve onay belgesi kurallarını ortaya koyar. Bunlar arazi için de önemlidir: İlçe Tapu Amirliği, Tapu Dairesi Müdürü bundan vazgeçmedikçe, ruhsat gerektiren işleri onay belgesi ibraz edilmeden tescil etmez (Fasıl 96, md. 16).

5. Çıkış: proje düzeyinde satış üst sınırları

Bir konut projesi yalnızca hukuken satılabildiği kadar ve satılabildiği kişiler ölçüsünde değerlidir. Kararname proje düzeyinde iki üst sınır koyar (md. 8(10)):

• Aynı apartman parselinde birimlerin yarısından fazlası, kan veya evlilik yoluyla birinci derece akraba yabancılar ve/veya aynı uyruktan yabancılar tarafından satın alınamaz.
• Her halükârda, imarlı bir bölgedeki bir konut projesinin en fazla %80'i yabancılara satılabilir.

Çıkışı bu üst sınırlara ve her yabancı alıcının kendi satın alma sınırlarına göre modelleyin (bkz. Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alabilir mi?). Herhangi bir tek piyasaya satış planlamadan önce, birimlerin yarısı kuralının projenizde nasıl ve hangi alıcılar için sayılacağını avukatınıza sorun. Her yabancı alıcının da pullu sözleşmesini, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmiş olarak bir ay içinde kaydettirmesi gerekir; aksi halde sözleşme geçersizdir (md. 8(6)(1)). Bu ayın hangi tarihten itibaren işlediğini ve satış sürecinizin bunu nasıl ele alması gerektiğini avukatınıza sorun. Alıcı tarafındaki adımlar satın alma rehberimizdedir.

6. Değişebilen kurallar

Bu hükümler bir yasa gücünde kararnamede yer alır. 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026), 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'yi yürürlükten kaldırmış (md. 14) ve kurallarının yerine geçmiştir; 89/2026, 63/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'yi yeniden yürürlüğe koymuştu; o da 11/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin (Resmî Gazete No. 28, 12 Şubat 2026) satın alma sınırlarını yineliyordu. Yabancı alıcı kuralları sayfamız her değişikliği tarihiyle kaydeder. Bir arazi ediniminin inşası yıllar alabilir; bu yüzden avukatınıza sorun: yürürlükteki yasa gücünde kararname ne kadar süre yürürlükte kalır, kararname yürürlükten kalkar veya değişirse hangi hükümler sizi bağlamaya devam eder ve sözleşme bu riski nasıl paylaştırmalı?

Northea bir arazi talebinde ne yapar

Northea'nın Özel Sermaye sayfası, profesyonel ve kurumsal sermaye için seçilmiş gayrimenkul fırsatlarını sunar. O sayfanın belirttiği gibi, oradaki dosyalar örnekleyici niteliktedir; teklif veya güncel envanter değildir. Gizli yetkilendirmeler yalnızca nitelikli müşterilerle paylaşılır. Oradaki süreç gizli bir talep, nitelik değerlendirmesi ve gizlilik sözleşmesinden (NDA) başlayarak yönetici özeti, dosya ve veri odası üzerinden durum tespiti ve edinime uzanır. Northea gösterdiği her getiri, değerleme, geliştirme kapasitesi veya imar durumunun dayanağını, tarihini ve kaynağını belirtir ve bunların hiçbirini kesinleşmiş olarak sunmaz. Northea bir hukuk bürosu, şehir plancısı veya vergi danışmanı değildir ve hukuki görüş vermez. Bağımsız profesyonel doğrulama durum tespitinin parçası olmaya devam eder.