Şimali Kiprdə inşaat torpağı almazdan əvvəl nələr yoxlanılır

1. Alıcı hüquqi baxımdan kimdir?

Alış vasitəsindən başlayın, çünki struktur hansı qaydaların tətbiq olunacağını müəyyən edir.

Xaricilərin əldəetmə fərmanına görə, “xarici hüquqi şəxs” hər hansı payı və ya kapitalı, ölçüsündən və növündən asılı olmayaraq, xaricinə məxsus olan və ya direktorlarının çoxu xarici olan şirkəti əhatə edir. Xarici üzvləri olan assosiasiyalar, fondlar, klublar və oxşar qurumlara da eyni qayda tətbiq olunur (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026, md. 3(2)). Xarici fiziki və ya hüquqi şəxs yalnız Nazirlər Şurasının alış icazəsi ilə ala bilər (s. 8(1)). Northea-nın təhlilinə görə, xarici pay sahibi olan ŞKTR şirkəti vasitəsilə alış özlüyündə alışı icazə rejimindən kənara çıxarmır.

Hüquqşünasınızdan soruşun: Torpağı hansı qurum saxlamalıdır və bu seçim icazə, vergi və layihənin və ya onun vahidlərinin sonrakı satışı üçün nə deməkdir?

2. Layihə hansı hüquqi yola uyğundur?

Fərman “investisiya” anlayışına dar yanaşır və investisiyanı tikib satmadan ayırır.

İnvestisiya yolu. “İnvestisiya” turizm, təhsil, səhiyyə, sənaye, kənd təsərrüfatı, texnologiya və ya Tİ-təcrübə (R&D) sahələrinə ən azı 10 000 000 € qoyuluşu deməkdir. Tikib satma (satmaq üçün ev tikmək) investisiya sayılmır (md. 3(3)). Bu yolla investisiya edən xarici fiziki və ya hüquqi şəxs ən azı 10 000 000 €-nu ŞKTR-də fəaliyyət göstərən banka, şirkətin adına və ya onun hesabına yatırmalıdır. Torpaq alışından başqa, məbləğ iki il ərzində Nazirlər Şurasının qərarında göstərilən investisiya üçün istifadə olunmalıdır. Nəzarəti investisiyaya cavabdeh nazirlik və Gəlir və Vergi İdarəsi həyata keçirir (s. 8(11)(C)).

Xarici pay sahibi olan şirkətlər üçün torpaq həddi. ŞKTR-də yaradılmış və ya qeydiyyatdan keçmiş, hər hansı xarici payı olan şirkət, investisiya və layihə satış limitləri qaydalarına tabe olmaqla, investisiya üçün 80 280 m²-ə qədər torpaq ala bilər. Torpaqda investisiya meyarlarına uyğun, yekun təsdiqi olan bina varsa, Nazirlər Şurası alışa 10 000 000 € qaydasını tətbiq etmədən icazə verə bilər (s. 8(13)(A)(a)).

Tikib satma tərəfdaşlığı yolu. Tikib satma investisiya deyil, lakin bunun üçün dar bir yol var. Kıbrıs Türk İnşaat Podratçıları Birliyində qeydiyyatda olan və etibarlı illik podratçı sinfi icazəsi olan fiziki və ya hüquqi şəxslər xarici fiziki və ya hüquqi şəxslərlə tərəfdaşlıq yarada bilər. Bu xarici tərəfdaşlar ŞKTR-ni tanıyan və ŞKTR vətəndaşlarına eyni hüququ verən dövlətlərin vətəndaşları olmalıdır, tərəfdaşlıq isə yalnız yerli tərəfdaşın podratçı icazəsindən istifadə edərək satmaq üçün tikə bilər. Tərəfdaşlıqda xarici pay 49%-i keçə bilməz. Belə tərəfdaşlıq Nazirliyə müraciətlə Nazirlər Şurasının təsdiqi ilə torpaq alış icazəsi ala bilər (s. 8(11)(D)(i)-(ii)).

Lisenziyalı vasitəçi investor. Fərman həmçinin lisenziyalı vasitəçi investoru nəzərdə tutur: hər dəfə bir il üçün verilən lisenziya əsasında, layihə mərhələsində və ya yekun təsdiqdən sonra, mülkiyyətə sahib olmadan, yazılı razılaşma ilə ildə ən azı on mənzili sərəncamına götürüb xarici alıcılara satan və ötürən xarici fiziki və ya hüquqi şəxs. Onun razılaşmaları bir ay ərzində Rayon Torpaq Reyestrində qeydiyyatdan keçməlidir. Alıcılara ötürmə yekun təsdiq sertifikatından sonra iki il ərzində aparılmalıdır. Bu müddətdə satılmayan və ötürülməyən vahidlər istifadə sertifikatı ilə tətil evləri qanunvericiliyinə tabe olmalıdır, əks halda lisenziya ləğv edilir (s. 8A, 8B). Bu, paylama modelidir, torpaq yolu deyil.

Hüquqşünasınızdan soruşun: Bu yollardan hansına, əgər varsa, layihəmiz uyğundur? Nazirlər Şurasının qərarında nələr göstərilməlidir? Cədvəl iki illik müddətlərdən kənara çıxarsa, nə baş verir?

3. Sahə: mülkiyyət sənədi, yüklər və məhdudiyyətlər

İnşaat torpağı evlə eyni mülkiyyət suallarını daşıyır, lakin daha böyük miqyasda və bəlkə də daha çox sahiblə. Mülkiyyət sənədi növləri bələdçimiz mülkiyyət ailələrini izah edir. Mülkiyyət sənədi və hüquqi yoxlama bələdçimiz axtarışı necə tapşırmaq və hesabatı necə oxumaq lazım olduğunu izah edir. Torpaq üçün bunları əlavə edin:

• Hər bir birgə sahib və hər bir pay. Hər hansı sahə paylarla saxlanılırmı? Kim imzalamalıdır və hər sahib razılaşıb?
• İpotekalar və məhkəmə qərarları yalnız əsas sahədə yox, birləşdirilən bütün sahələr üzrə.
• Hər sahə üzrə mülkiyyət növü və mülkiyyət zənciri, 1974-dən əvvəlki tarix üçün yazılı rəylə. Əmlakın yoxlanması bələdçimizdəki GOV.UK və Daşınmaz Əmlak Komissiyası qeydlərinə baxın.
• Torpaq sinifləri və məhdud zonalar. Satış bələdçimiz 52/2008 saylı qanunun 4-cü bölməsini, o cümlədən kənd təsərrüfatı və meşə torpaqlarının xaricilərə satıla bilməməsi və məhdud zonaların qaydalarla müəyyən oluna bilməsi qaydasını ümumiləşdirir. Hüquqşünasınızdan hər sahənin seçdiyiniz qurum tərəfindən əldə oluna biləcəyini yazılı təsdiq etməsini xahiş edin. Həmçinin soruşun: hərbi və ya digər məhdud zona qaydası bu sahəyə təsir edirmi və edirsə, alışın özünə, yoxsa yalnız torpağın sonrakı istifadəsinə?

4. Planlaşdırma, çıxış və kommunikasiyalar

Mülkiyyət sənədi torpağın kimə məxsus olduğunu göstərir, orada nə tikə biləcəyinizi yox. Sahəyə qiymət qoymazdan əvvəl planlaşdırıcınızdan və mühəndisinizdən soruşun:

1. Hər sahəyə bu gün hansı zonalaşdırma və planlaşdırma statusu tətbiq olunur və o nəyə icazə verir?
2. Mövcud planlaşdırma təsdiqi və ya tikinti icazəsi varmı, nə üçündür və hələ etibarlıdırmı?
3. Qanuni yol çıxışı varmı və qeydiyyatdadırmı?
4. Nəzərdə tutduğunuz miqyas üçün elektrik, su və kanalizasiya gücü ilə bağlı vəziyyət necədir və yenilənmələrin xərcini kim ödəyir?
5. Tikilə bilən sahəni məhdudlaşdıran topoqrafiya, sahil, irs və ya ətraf mühit məhdudiyyətləri varmı?
6. Bu bələdiyyədə oxşar icazələr son vaxtlar nə qədər çəkib?

Əmlakın yoxlanması bələdçimiz Küçələr və Binalar Qaydalarının Tənzimlənməsi Qanunu (96-cı fəsil) üzrə icazə və təsdiq sertifikatı qaydalarını göstərir. Onlar torpaq üçün də vacibdir: Rayon Torpaq Reyestri icazə tələb edən işləri, təsdiq sertifikatı təqdim edilmədikcə, qeydiyyata almır, Torpaq Reyestri Direktoru bundan imtina etməyibsə (96-cı fəsil, s. 16).

5. Çıxış: layihə səviyyəli satış limitləri

Yaşayış layihəsi yalnız qanuni olaraq nəyin və kimə satıla biləcəyi qədər dəyərlidir. Fərman layihə səviyyəsində iki limit qoyur (s. 8(10)):

• Eyni mənzil sahəsində vahidlərin yarısından çoxunu qan və ya nikah yolu ilə birinci dərəcə qohum olan xaricilər və/və ya eyni vətəndaşlığa malik xaricilər ala bilməz.
• Hər halda, zonalı ərazidəki yaşayış layihəsinin ən çoxu 80%-i xaricilərə satıla bilər.

Çıxışı bu limitlərə və hər xarici alıcının öz alış limitlərinə qarşı modelləşdirin (bax: Xaricilər Şimali Kiprdə əmlak ala bilərmi?). Hər hansı tək bazara satış planlaşdırmazdan əvvəl hüquqşünasınızdan vahidlərin yarısı qaydasının layihənizdə və hansı alıcılar üçün necə hesablanacağını soruşun. Hər xarici alıcı həmçinin möhürlənmiş müqaviləni bir ay ərzində, satışa görə ödənilməli vergi və haqlar ödənilməklə qeydiyyatdan keçirməlidir, əks halda müqavilə etibarsızdır (s. 8(6)(1)). Hüquqşünasınızdan bu ayın hansı tarixdən başladığını və satış prosesinizin bunu necə həll etməli olduğunu soruşun. Alıcı tərəfin addımları alış bələdçimizdədir.

6. Dəyişə bilən qaydalar

Bu müddəalar qanun gücündə fərmandadır. 119/2026 saylı qanun gücündə fərman (Rəsmi Qəzet № 196, 6 oktyabr 2026) 89/2026 saylı qanun gücündə fərmanı ləğv etdi (md. 14) və onun qaydalarını əvəz etdi; 89/2026 isə 63/2026 saylı qanun gücündə fərmanı yenidən qüvvəyə mindirmişdi, o da öz növbəsində 11/2026 saylı qanun gücündə fərmanın (Rəsmi Qəzet № 28, 12 fevral 2026) alış limitlərini təkrarlayırdı. Xarici alıcılar üçün qaydalar səhifəmiz hər dəyişikliyi tarixlə qeyd edir. Torpaq alışının tikilib başa çatması illər çəkə bilər, buna görə hüquqşünasınızdan soruşun: qüvvədə olan qanun gücündə fərman nə qədər qüvvədə qalır, o başa çatsa və ya dəyişsə, hansı müddəalar sizi hələ də bağlayacaq və müqavilə bu riski necə bölüşdürməlidir?

Torpaq sorğusunda Northea nə edir

Northea-nın Private Capital səhifəsi peşəkar və institusional kapital üçün seçilmiş daşınmaz əmlak imkanlarını təqdim edir. Həmin səhifənin bildirdiyi kimi, orada olan dosyelər nümunə xarakterlidir; onlar təkliflər və ya cari ehtiyat deyil. Məxfi mandatlar yalnız ixtisaslı müştərilərlə paylaşılır. Oradakı proses məxfi sorğudan, ixtisas yoxlamasından və NDA-dan, icmal xülasədən, dosyedən və məlumat otağından yoxlamaya və alışa qədər gedir. Northea göstərdiyi hər hansı gəlirliyin, qiymətləndirmənin, tikinti imkanının və ya planlaşdırma statusunun əsasını, tarixini və mənbəyini bildirir və onların heç birini təmin edilmiş kimi təqdim etmir. Northea hüquq firması, planlaşdırıcı və ya vergi məsləhətçisi deyil və hüquqi rəy vermir. Müstəqil peşəkar yoxlama yoxlamanın bir hissəsi olaraq qalır.