Le parcours d'achat, expliqué avant que vous ne vous engagiez.

Les personnes physiques et les sociétés étrangères ne peuvent acheter un bien en RTCN qu'avec un permis d'achat délivré par le Conseil des ministres, dans les limites du décret-loi n° 119/2026. Une société comportant une participation étrangère, quelle qu'elle soit, est traitée comme une personne morale étrangère.

• Limites (l'une de ces formes) : un terrain jusqu'à 1 338 m² avec une seule habitation ; jusqu'à 3 appartements (6 pour les ressortissants d'États qui reconnaissent la RTCN et accordent aux ressortissants de la RTCN le même droit) ; une maison individuelle sur un terrain jusqu'à 3 300 m², sans second logement sur ce terrain ; ou 2 villas individuelles de deux niveaux au sein d'un lotissement ou d'un ensemble (3 selon la même règle de réciprocité).
• Limites par projet : dans une même parcelle comportant des appartements, des acheteurs liés ou de même nationalité ne peuvent pas acheter plus de la moitié des lots ; au plus 80 % d'un programme résidentiel situé dans une zone couverte par un plan d'urbanisme peuvent être vendus à des étrangers.
• Délais : le contrat timbré doit être enregistré auprès du registre foncier du district dans un délai d'un mois ; le transfert du titre doit intervenir dans l'année suivant la publication du permis au Journal officiel, et les droits de mutation dans les 75 jours ouvrables suivant cette publication, faute de quoi le permis devient caduc.
• Voie d'investissement : un « investissement » désigne au moins 10 000 000 € dans le tourisme, l'éducation, la santé, l'industrie, l'agriculture, la technologie ou la R&D, déposés dans une banque en RTCN et utilisés dans un délai de deux ans ; construire pour vendre ne compte pas.
• Le décret prévoit aussi un investisseur intermédiaire agréé et un certificat d'usage de 10 ans pour certains contrats antérieurs à 2024 ; demandez à votre avocat si l'un d'eux vous concerne.

Source : Journal officiel de la RTCN n° 196, Annexe I Partie II, 6 octobre 2026 — décret-loi n° 119/2026 relatif aux règles d'acquisition de biens immobiliers par des étrangers (en vigueur) ; il a abrogé et réadopté le décret-loi n° 89/2026, Journal officiel n° 147, 7 août 2026, qui avait réadopté le décret-loi n° 63/2026 (n° 87, 11 mai 2026), lequel reprenait à son tour les limites d'achat du décret-loi n° 11/2026, Journal officiel n° 28, Annexe I Partie II, 12 février 2026. Vérifié le 11 octobre 2026.

Les règles sont de nature provisoire. Le décret-loi n° 11/2026 (Journal officiel de la RTCN n° 28, Annexe I Partie II, 12 février 2026 ; pris sur le fondement de l'article 112 de la Constitution) avait déjà fixé les limites d'achat actuelles. Le décret n° 63/2026 (n° 87, 11 mai 2026) les a maintenues et a ajouté un délai d'un mois pour enregistrer le contrat timbré auprès du registre foncier (faute de quoi il est nul), l'investisseur intermédiaire agréé, ainsi que l'exigence d'un extrait de casier judiciaire apostillé et d'un certificat militaire. Le décret n° 89/2026 (n° 147, 7 août 2026) a réadopté le décret 63/2026 à la fin de sa période de validité, sans l'exigence de l'extrait de casier judiciaire et du certificat militaire. Le décret n° 119/2026 (n° 196, 6 octobre 2026) a abrogé le décret 89/2026 (art. 14) et en a réadopté les dispositions, avec effet à compter de la publication (art. 16). Un décret-loi reste provisoire tant que le parlement ne l'a pas adopté ; votre avocat confirme le texte en vigueur le jour de la signature.

RTCN · En vigueur depuis le 2026-10-06 · Statut : texte officiel lu ; vérification indépendante par un avocat de la RTCN en cours.

Posséder un bien donne-t-il des droits de séjour ?

Pas en soi. Posséder en RTCN une maison habitable, utilisée comme votre résidence, peut fonder une demande de permis de séjour de courte durée (règlement sur les permis de séjour et les visas, art. 14(2)(b)). Selon les règles en vigueur depuis octobre 2026 : avec un titre de propriété à votre nom, le permis est délivré pour 10 ans si les biens achetés ont une valeur totale d'au moins 300 000 GBP, et pour 5 ans en dessous de ce montant, sans condition de revenus (Journal officiel de la RTCN n° 193, 2 octobre 2026) ; avec un contrat de vente timbré et certifié par le Service des revenus et des impôts, le permis est délivré pour 5 ans, sans condition de revenus, lorsque la valeur du contrat est d'au moins 300 000 GBP ; en dessous de cette valeur, il est délivré pour 5 ans si vous justifiez d'un revenu mensuel régulier équivalent à un salaire minimum (document du pays d'origine apostillé ou document de n'importe quelle banque), ou il peut être délivré pour une durée pouvant aller jusqu'à 5 ans sur la base d'un document bancaire attestant ce revenu (Journal officiel de la RTCN n° 194, 5 octobre 2026). Ce règlement n'accorde pas la citoyenneté ; la citoyenneté relève d'une loi distincte. NORTHEA n'est pas un conseiller en immigration et ne dépose, ne gère ni ne promet aucune demande de séjour ; un avocat indépendant habilité en RTCN ou un spécialiste de l'immigration confirme si vous remplissez les conditions.

Pour les acheteurs sur contrat, il faut aussi (art. 14(2)(b)(iii), inchangé) : avoir payé au moins un tiers du prix et avoir déposé une demande de permis d'achat auprès du Conseil des ministres. Analyse de Northea : le texte fixe des durées et un seuil de valeur, et non un droit automatique ; vous déposez une demande, les autres conditions s'appliquent et la décision appartient aux autorités. Il n'indique ni quel taux de change ni quelle date s'appliquent à une autre devise, ni si le salaire minimum s'entend brut ou net ; c'est pourquoi cette page n'indique aucun montant. L'art. 28A(1) supprime la condition de revenus (v) pour les ressortissants de la République de Turquie ; les modifications d'octobre ne l'ont pas changé, mais confirmez avec votre avocat son application au nouveau texte et la forme que doit avoir le contrat en dessous du seuil. Il s'agit d'un permis de courte durée au titre de l'art. 14, et non d'une résidence permanente.

Source : Journal officiel de la RTCN n° 194, Annexe III, 5 octobre 2026 — règlement modifiant le règlement sur les permis de séjour et les visas, A.E. 943 (remplace l'art. 14(2)(b)(v) ; en vigueur à compter de la publication) ; Journal officiel n° 193, Annexe III, 2 octobre 2026 — règlement modifiant A.E. 932 (remplace l'art. 14(2)(b)(iv)). Vérifié le 10 octobre 2026.

RTCN · En vigueur depuis le 2026-10-05 · Vérification juridique : contrôlée par un avocat inscrit au barreau de la KKTC (2026-10-10)