Glossaire immobilier de Chypre du Nord

Titre de propriété · koçan

Règle officielle

Le koçan est le titre de propriété délivré par le registre foncier de la RTCN. Il identifie le terrain par sa situation et sa parcelle, indique le propriétaire enregistré et la superficie, et précise le fondement sur lequel le titre a été délivré. L'acte seul ne montre pas toutes les charges ni toutes les restrictions : il faut une recherche à jour au registre foncier, faite par votre propre avocat agréé en RTCN, pour voir les hypothèques, les saisies et les contrats enregistrés.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Source: Service du registre foncier et du cadastre de la RTCN (tapu.gov.ct.tr)

« Titre turc » · Türk koçanı

Usage du marché

Une expression du marché plutôt qu'un nom de catégorie officiel. Elle désigne en général des terrains enregistrés avant 1974 au nom de Turco-Chypriotes ou d'étrangers, par opposition aux titres délivrés ensuite par la RTCN. Comme les annonces emploient l'expression à la légère, demandez l'acte lui-même et une recherche au registre foncier, et faites confirmer par écrit par votre propre avocat ce que l'historique du titre montre réellement.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Titre turco-chypriote ou étranger antérieur à 1974

Terrain enregistré avant 1974 au nom de propriétaires turco-chypriotes ou étrangers et conservé sur cette chaîne d'enregistrement d'origine. Acheteurs et prêteurs y voient souvent la catégorie la plus simple à vérifier, mais c'est une opinion générale du marché, non une garantie pour une parcelle donnée. Votre avocat vérifie quand même la chaîne de propriété, les limites, les charges et les éventuelles revendications avant que vous ne vous engagiez.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Titre d'échange · eşdeğer koçan

Règle officielle

Titre délivré par la RTCN après 1974 à des Turco-Chypriotes qui avaient laissé des biens au sud, en contrepartie de biens de valeur équivalente au nord. Le cadre juridique est la loi sur l'installation, la répartition des terres et les biens équivalents (İTEM, loi 41/1977). Les titres d'échange sont courants dans les programmes et s'achètent et se vendent régulièrement ; votre avocat doit lire le dossier d'échange et l'historique du titre pour la parcelle concernée.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Source: Loi sur l'installation, la répartition des terres et les biens équivalents (İTEM), loi 41/1977, texte consolidé dans la base de législation des tribunaux de la RTCN (mahkemeler.net)

Titre d'attribution · tahsis koçanı

Règle officielle

Titre délivré par la RTCN après 1974 par attribution de terres, historiquement à des personnes installées au nord et à d'autres dans le cadre de l'İTEM, et non en échange de biens laissés au sud. Les titres d'attribution ont fait l'objet d'un examen juridique particulier, et certains acheteurs, prêteurs et assureurs les abordent avec plus de prudence. Des appellations du marché comme « titre TMD » sont employées à la légère ; demandez à votre avocat sur quel fondement juridique repose la mention du registre foncier.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Source: Loi sur l'installation, la répartition des terres et les biens équivalents (İTEM), loi 41/1977, texte consolidé dans la base de législation des tribunaux de la RTCN (mahkemeler.net)

Bail de longue durée · uzun süreli kira

Certains biens se trouvent sur un terrain dont l'acheteur n'est pas pleinement propriétaire mais qu'il détient en vertu d'un bail de longue durée, par exemple sur un terrain de l'État ou d'une fondation. L'acheteur détient alors un droit de bail, et non une pleine propriété. Lisez le bail pour sa durée, son loyer, l'usage autorisé, le renouvellement, la cession à un acheteur ultérieur et ce qui se passe à l'expiration, et faites confirmer par votre propre avocat qui est propriétaire du terrain.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Parcelle et lot · parsel

Une parcelle (parsel) est l'unité de terrain identifiée par un numéro sur la carte cadastrale tenue par le service du registre foncier et du cadastre, et le titre de propriété s'y rapporte. Le terme « lot » est employé plus librement dans la commercialisation, parfois pour une partie de parcelle qui n'a pas encore été enregistrée séparément. Vérifiez que le numéro de parcelle de l'acte, le plan de situation et le terrain que vous avez visité correspondent.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Source: Service du registre foncier et du cadastre de la RTCN (tapu.gov.ct.tr)

Recherche au registre foncier · tapu araması

Une recherche au registre foncier montre ce qui est inscrit sur une parcelle : le propriétaire enregistré, le type de titre, les hypothèques, les saisies ou décisions de justice, et les contrats de vente déjà enregistrés. C'est le contrôle de base avant tout versement d'acompte. Elle doit être faite peu avant la signature et répétée avant le transfert, par votre propre avocat agréé en RTCN, car l'inscription peut changer.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Types de titres de propriété

Registre foncier · Tapu ve Kadastro Dairesi

Règle officielle

Le service du registre foncier et du cadastre (Tapu ve Kadastro Dairesi) est le service du gouvernement de la RTCN, rattaché au ministère de l'Intérieur, qui tient les registres des titres et du cadastre. Ses bureaux de district (Tapu Amirlikleri) enregistrent les contrats de vente, inscrivent les hypothèques et autres mentions, et transfèrent le titre une fois les conditions du transfert remplies. Les acheteurs traitent en général avec lui par l'intermédiaire de leur avocat plutôt que directement.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger

Source: Service du registre foncier et du cadastre de la RTCN (tapu.gov.ct.tr) ; Ministère de l'Intérieur de la RTCN, page du service du registre foncier et du cadastre

Journal officiel · Resmî Gazete

Règle officielle

Le Journal officiel de la RTCN publie les lois, les décrets-lois, les règlements et certaines décisions du gouvernement ; chaque texte précise sa date d'entrée en vigueur. Il compte pour un acheteur étranger parce que les règles sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers y sont publiées, de même que les décisions relatives au permis d'achat. Lorsqu'un site cite une règle, vérifiez sur quel numéro du Journal officiel il s'appuie et demandez à votre avocat si elle a été modifiée depuis.

Voir aussi: Bureau des acheteurs internationaux

Source: Décret-loi 119/2026 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026 (abrogeant et réadoptant le décret-loi 89/2026 du 7 août 2026) ; résumé sur le Bureau des acheteurs internationaux de NORTHEA

Décret-loi · yasa gücünde kararname

Règle officielle

Acte pris par le Conseil des ministres qui a force de loi pour une durée limitée et qui doit être approuvé par le parlement pour devenir permanent. Les règles actuelles sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers ont été fixées ainsi : le décret-loi 119/2026, publié au Journal officiel le 6 octobre 2026, a abrogé et réadopté le décret-loi 89/2026 du 7 août 2026, qui avait réadopté le décret-loi 63/2026 du 11 mai 2026, lequel avait repris les limites d'achat du décret-loi 11/2026 du 12 février 2026. Les règles posées par décret-loi peuvent être renouvelées, modifiées ou remplacées ; faites donc confirmer par votre avocat le texte en vigueur.

Voir aussi: Bureau des acheteurs internationaux

Source: Décret-loi 119/2026 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026 (abrogeant et réadoptant le décret-loi 89/2026 du 7 août 2026) ; résumé sur le Bureau des acheteurs internationaux de NORTHEA ; Décret-loi 11/2026, Journal officiel n° 28, annexe I partie II, 12 février 2026

Conseil des ministres · Bakanlar Kurulu

Règle officielle

Le gouvernement de la RTCN. En vertu du décret-loi en vigueur, une personne physique ou une société étrangère a besoin de l'autorisation du Conseil des ministres pour acquérir un bien immobilier. La demande est préparée par l'avocat de l'acheteur et traitée par le ministère compétent, avec des vérifications de fond, avant qu'une décision ne soit prise. Le Conseil des ministres prend aussi les décrets-lois, ce qui explique comment les règles actuelles d'acquisition par des étrangers ont été fixées.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Bureau des acheteurs internationaux

Source: Décret-loi 119/2026 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026 (abrogeant et réadoptant le décret-loi 89/2026 du 7 août 2026) ; résumé sur le Bureau des acheteurs internationaux de NORTHEA

Permis d'achat · satın alma izni

Règle officielle

L'autorisation dont un acheteur étranger a besoin avant que le titre puisse être transféré à son nom. Les personnes physiques et les sociétés étrangères ne peuvent acquérir un bien qu'avec ce permis et dans les limites du décret-loi en vigueur ; une société avec des actionnaires étrangers peut elle-même être considérée comme étrangère. Le délai varie et échappe au vendeur. Le permis ne concerne que la propriété : il ne donne aucun droit de séjour ni de citoyenneté.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Bureau des acheteurs internationaux

Source: Décret-loi 119/2026 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026 (abrogeant et réadoptant le décret-loi 89/2026 du 7 août 2026) ; résumé sur le Bureau des acheteurs internationaux de NORTHEA

Avocat indépendant agréé en RTCN · avukat

Usage du marché

Avocat autorisé à exercer en RTCN qui agit pour vous seul, et non pour le vendeur ou le promoteur. Son travail comprend en général les recherches sur le titre et les charges, l'examen et la négociation du contrat, son enregistrement, la demande de permis d'achat et le suivi du transfert. NORTHEA n'est pas un cabinet d'avocats et ne rend pas d'avis juridiques ; elle présente des avocats indépendants et coordonne le dossier.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Acquisition privée

Procuration · vekaletname

Document qui autorise une personne, en général votre avocat, à agir pour vous dans des étapes précises : signer, enregistrer le contrat, demander le permis, payer des droits ou prendre le transfert. Beaucoup d'acheteurs résidant à l'étranger en utilisent une pour ne pas avoir à se déplacer à chaque étape. Lisez attentivement son étendue, limitez-la à ce que l'achat exige, et demandez comment elle doit être signée, notariée ou légalisée à l'étranger pour servir en RTCN.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger

Accord de réservation et acompte · rezervasyon ve kapora

Usage du marché

Un accord bref, assorti d'un acompte, qui retire un bien du marché pour une durée convenue pendant les vérifications. Ce n'est pas le contrat de vente. Avant de payer, confirmez par écrit la durée, le sort de l'acompte si les recherches révèlent un problème ou si le permis est refusé, et qui détient les fonds. Ne payez qu'après que votre propre avocat a vu les conditions.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger

Contrat de vente · satış sözleşmesi

L'accord entre acheteur et vendeur qui fixe le prix, l'échéancier de paiement, ce qui est exactement vendu, les conditions de finalisation et de livraison, et les recours si l'une des parties n'exécute pas ses obligations. Pour les achats sur plan, il doit aussi couvrir les spécifications, le retard et la délivrance des titres. Ne le signez que dans une langue que vous comprenez, après une appréciation juridique indépendante, et assurez-vous qu'il est timbré et enregistré au registre foncier.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Achat sur plan et vérification du promoteur

Enregistrement du contrat · sözleşmenin Tapu'ya kaydı

Règle officielle

Après la signature et le timbrage, le contrat de vente est déposé au bureau du registre foncier du district. L'enregistrement inscrit l'intérêt de l'acheteur sur la parcelle avant le transfert du titre, ce qui offre une protection qu'un contrat non enregistré n'offre pas, par exemple contre une vente ultérieure du même lot. Le décret-loi en vigueur fixe un délai d'enregistrement ; votre avocat le confirme et doit vous remettre la preuve de l'enregistrement.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Achat sur plan et vérification du promoteur

Source: Décret-loi 119/2026 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026 (abrogeant et réadoptant le décret-loi 89/2026 du 7 août 2026) ; résumé sur le Bureau des acheteurs internationaux de NORTHEA ; Service du registre foncier et du cadastre de la RTCN (tapu.gov.ct.tr)

Droit de timbre · damga resmi

Règle officielle

Droit prélevé sur le contrat de vente, calculé sur le prix du contrat et en général payé au moment du timbrage du contrat, avant son enregistrement au registre foncier. Il est distinct du droit de mutation du titre. Le taux est fixé par la loi et peut changer ; ce glossaire ne le cite donc pas. Votre avocat confirme le taux en vigueur et qui le paie selon votre contrat.

Voir aussi: Taxes et coûts d'achat · Bureau des acheteurs internationaux

Droit de mutation du titre · tapu harcı

Règle officielle

Les droits payés au registre foncier lorsque le titre passe à l'acheteur, en général le coût ponctuel le plus élevé après le prix lui-même. Le taux dépend de facteurs comme le statut de l'acheteur et le bien, et pour les acheteurs étrangers une partie peut être exigible avant le transfert. Les taux et les échéances de paiement sont fixés par la loi et évoluent ; faites confirmer les deux par votre avocat avant de signer.

Voir aussi: Taxes et coûts d'achat · Bureau des acheteurs internationaux

TVA · KDV

Règle officielle

La taxe sur la valeur ajoutée (katma değer vergisi, KDV) s'applique aux biens neufs vendus par un promoteur ; une revente entre particuliers n'y est en général pas soumise. Le contrat doit indiquer si le prix inclut la TVA et quand elle est exigible. Le taux et les éventuelles exonérations sont fixés par l'administration fiscale et peuvent changer ; confirmez-les donc auprès de votre avocat ou de votre comptable avant de signer.

Voir aussi: Taxes et coûts d'achat

Achat sur plan · projeden satış

Usage du marché

Acheter un bien avant qu'il soit construit ou achevé, en général avec des paiements échelonnés. Les prix peuvent être plus bas que pour un bien achevé, mais l'acheteur supporte le risque de construction, de retard et de promoteur. Vérifiez le titre sur le terrain et le permis de construire du promoteur, liez les paiements à des étapes visibles de la construction, enregistrez le contrat, et faites examiner par votre propre avocat les recours en cas de retard ainsi que la manière et le moment de la délivrance des titres individuels.

Voir aussi: Achat sur plan et vérification du promoteur

Échéancier de paiement · ödeme planı

Usage du marché

Le calendrier des versements dans une vente sur plan ou par un promoteur : en général un acompte, des paiements échelonnés pendant la construction et un solde à la livraison ou au titre, parfois poursuivi après la livraison. Un échéancier bien conçu maintient ce que vous avez payé proche de la valeur réellement construite. Méfiez-vous des échéanciers qui concentrent les paiements au début, et vérifiez ce qui se passe en cas de retard de paiement ou de retard du projet.

Voir aussi: Achat sur plan et vérification du promoteur

Permis de construire · inşaat izni

Règle officielle

L'autorisation délivrée par l'autorité compétente (en général la commune) selon les règles d'urbanisme et de construction, qui permet de construire un bâtiment précis conformément à des plans approuvés. Pour un achat sur plan, demandez à voir le permis du projet et de la phase exacts, et vérifiez que les plans approuvés correspondent aux plans qu'on vous vend. Un projet commercialisé avant la délivrance d'un permis comporte un risque supplémentaire.

Voir aussi: Achat sur plan et vérification du promoteur

Certificat d'habitation · iskan

Règle officielle

Le certificat délivré lorsqu'un bâtiment a été achevé conformément à son permis, attestant qu'il peut être occupé ; en turc, on l'appelle couramment iskan. Il est en général nécessaire avant que des titres de propriété individuels puissent être délivrés pour les lots d'un programme. Demandez s'il a été délivré pour votre bâtiment, et pas seulement pour une phase antérieure, et faites vérifier son statut par votre avocat avant le dernier paiement.

Voir aussi: Achat sur plan et vérification du promoteur

Titre individuel et « division des titres » · kat mülkiyeti

Usage du marché

Dans un programme neuf, le titre du terrain est d'abord au nom du promoteur. Des titres distincts pour chaque appartement ou villa (pour les appartements, souvent sous le régime du kat mülkiyeti, la propriété par lots) ne sont délivrés qu'après l'achèvement et les approbations requises ; la « division des titres » (title split) est l'expression du marché pour cette étape. D'ici là, la protection de l'acheteur repose surtout sur le contrat enregistré. Demandez combien de temps les projets précédents du promoteur ont mis à obtenir leurs titres individuels.

Voir aussi: Achat sur plan et vérification du promoteur · Types de titres de propriété

Achèvement et livraison · teslim

Usage du marché

Dans l'usage du marché, l'achèvement peut désigner soit la remise matérielle d'un bien terminé (livraison, teslim), soit le transfert juridique du titre, et à Chypre du Nord les deux se produisent souvent à des moments différents. Lisez le contrat pour savoir quel événement déclenche le dernier paiement, dans quel état le bien doit être à la remise, et ce qui se passe si la date de livraison n'est pas respectée.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Achat sur plan et vérification du promoteur

Réserves à la livraison (snagging) · eksik ve kusur listesi

Usage du marché

L'inspection d'un bien neuf avant ou lors de la remise pour dresser la liste des défauts et des travaux inachevés : finitions, fuites, portes et fenêtres, électricité, plomberie, évacuations et parties communes. On demande au promoteur de corriger la liste, idéalement avant le dernier paiement. Un expert ou un ingénieur indépendant peut la réaliser. Vérifiez les conditions de garantie et de responsabilité pour défauts du contrat avant d'accepter les clés.

Voir aussi: Achat sur plan et vérification du promoteur

Commission des biens immobiliers (IPC) · Taşınmaz Mal Komisyonu

Règle officielle

Organe de la RTCN, institué par la loi sur les biens immobiliers (loi 67/2005), qui examine les demandes de personnes qui possédaient des biens au nord avant 1974 et peut proposer restitution, indemnisation ou échange. Pour un acheteur, c'est un élément de contexte : c'est l'une des raisons pour lesquelles l'historique du titre compte. Savoir si une demande ou une décision touche une parcelle donnée relève des recherches de votre propre avocat, et non de ce qu'une annonce peut trancher.

Voir aussi: Types de titres de propriété

Source: Commission des biens immobiliers (tamk.gov.ct.tr), loi sur les biens immobiliers n° 67/2005

Propriété, séjour et citoyenneté · mülkiyet, ikamet, vatandaşlık

Règle officielle

Posséder un bien en RTCN ne donne pas à soi seul un droit de séjour, un permis de travail ou la citoyenneté. Posséder une maison où l'on vit peut fonder une demande de permis de séjour de courte durée ; selon les règles en vigueur depuis octobre 2026 : 10 ou 5 ans avec un titre de propriété, 5 ans avec un contrat timbré d'une valeur d'au moins 300 000 GBP, et en dessous de ce montant 5 ans (ou jusqu'à 5 ans) seulement sur justification d'un revenu mensuel équivalent à un salaire minimum (art. 14(2)(b) ; Journal officiel de la RTCN nos 193 et 194). Ce n'est pas la citoyenneté. Ce sont des questions juridiques distinctes, régies par leurs propres règles et tranchées par les autorités au cas par cas. Le permis d'achat ne concerne que la propriété. NORTHEA ne promet ni n'organise le séjour ou la citoyenneté ; demandez conseil à un professionnel indépendant de l'immigration avant de vous appuyer sur une telle attente.

Voir aussi: Acheter en tant qu'étranger · Bureau des acheteurs internationaux

Source: Journal officiel de la RTCN n° 194, annexe III, 5 octobre 2026 : règlement modificatif sur les permis de séjour et les visas, A.E. 943 (remplace l'art. 14(2)(b)(v) ; en vigueur à la publication) ; Journal officiel n° 193, annexe III, 2 octobre 2026 : règlement modificatif A.E. 932 (remplace l'art. 14(2)(b)(iv))