KKTC'de projeden ev alırken ödeme planları nasıl işler?

Bu rehber neyi anlatıyor

Bu sayfa paranın kendisiyle ilgilidir: projeden alımda ödeme takviminin nasıl kurulduğu, her ödemeyi neyin tetiklemesi gerektiği ve imzadan koçana kadar alıcıyı neyin koruduğu. Müteahhidin arazisini, ruhsatını ve geçmişini nasıl doğrulayacağınız projeden satış ve müteahhit kontrolleri rehberimizde anlatılıyor; burada tekrarlanmıyor.

Resmî kural: 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026) yabancıların taşınmaz edinimini düzenler; kayıt, izin ve devir sürelerini belirler. Bedelin taksitlere nasıl bölüneceğini ise öngörmez; bu, sözleşmede kararlaştırılır ve sözleşme metninin bu kadar önemli olmasının nedeni budur. Planınıza başka bir kuralın uygulanıp uygulanmadığını avukatınız kontrol eder.

Aşamaya bağlı ve takvime bağlı ödeme planları

Aşamaya bağlı (hakedişe benzer) planda her taksit, tanımlı bir aşamaya ulaşılıp bu belgelendiğinde muaccel olur: karkasın bitmesi, çatının kapanması, dairenin teslimi gibi. İş durursa bir sonraki ödeme doğmaz; böylece riskiniz yapılmış işin değerine yakın kalır.

Takvime bağlı planda taksitler, ilerlemeden bağımsız olarak belirli tarihlerde veya aylık ödenir. Bütçelemesi kolaydır ve bazı planlar teslimden sonra da sürer. Risk, şantiye dururken ödemeye devam etmenizdir; para çıktıktan sonra gecikme maddesi çoğu zaman pek işe yaramaz.

Pek çok sözleşme ikisini karıştırır: kapora ve birkaç tarihli taksit, ardından aşama ödemeleri, en sonda teslimde veya koçanda bakiye. Her satırı okuyun ve hangi olayın, hangi belgenin o ödemeyi doğurduğunu sorun. Northea'nın görüşüne göre bina ortada yokken ödenen pay büyüdükçe aşağıdaki korumalar daha da önem kazanır.

Her aşamayı hangi belge kanıtlamalı

Bir aşama, arkasındaki kanıt kadar değerlidir. Her ödemeden önce aşamaya ulaşıldığını gösteren belgeyi isteyin ve dosyanızda saklayın. Aşağıdaki sıra Northea'nın çalıştığı sıradır; her belgenin hukuki etkisini avukatınız teyit eder.

1. Arazi koçanı. Sözleşmeden önce: parselin kimin adına kayıtlı olduğunu ve üzerinde kayıtlı ipotek veya mahkeme emri bulunup bulunmadığını gösteren tapu araştırması. Tapu Dairesi talep üzerine araştırma belgesi hazırlar, ipotek ve mahkeme emirlerini kaydeder (KKTC İçişleri Bakanlığı).
2. İnşaat ruhsatı. Sözleşmeden veya ilk inşaat ödemesinden önce: bloğunuzun ya da etabınızın ruhsatı ve satış planlarıyla örtüşen onaylı projeler. 119/2026, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl boyunca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı henüz tesis edilemiyorsa satın alma izni başvurusunun inşaat ruhsatı veya Şehir Planlama Dairesi'nden alınmış Planlama Onayı ile yapılabileceğini öngörür (md. 9).
3. İnşaat aşamaları. Her aşama ödemesinde: tarihli şantiye fotoğrafları, sizin veya Northea'nın şantiye ziyareti ve tutar bunu haklı kılıyorsa sözleşmede adı geçen aşamayı teyit eden bağımsız bir mühendisin kısa raporu.
4. İskân. Teslimde: binanın tamamlanma veya onay belgesi (genellikle iskân denir). Hangi belgenin gerektiğini, kimin verdiğini ve dairenizi yapıldığı haliyle kapsayıp kapsamadığını avukatınız kontrol eder.
5. Koçan devri. Sonunda: bağımsız bölüm koçanının İlçe Tapu Amirliğinde adınıza devri. 119/2026 da bağımsız bölüm koçanını kat mülkiyeti veya kat irtifakının tesis edilmesine bağlı görür (md. 11); bu takvimi müteahhitten yazılı isteyin.

Varsayımsal bir aşamaya bağlı plan

Yalnızca örnektir; piyasa normu değildir ve hiçbir proje için tavsiye değildir. Her ödeme bir olaya ve bir belgeye bağlandığında aşamaya bağlı planın nasıl okunduğunu gösterir. Kendi oranlarınız pazarlık ve avukatınızın değerlendirmesi meselesidir.

1. İmzada %30: arazi koçanı araştırması ve inşaat ruhsatı dosyada, pullu sözleşme kayda verilmiş olarak.
2. Karkas tamamlandığında %20: şantiye ziyareti ve tarihli fotoğraflarla belgelenerek.
3. Çatı, dış duvarlar ve pencereler tamamlandığında %20: aynı şekilde belgelenerek.
4. Teslimde %15: iskân ve imzalı eksik-kusur listesi karşılığında.
5. Bağımsız bölüm koçanı alıcı adına devredildiğinde %15.

Kapora ve pullu sözleşme

Genellikle önce rezervasyon kaporası gelir. Kaporayı yalnızca neyi güvence altına aldığını, ne kadar süreyle geçerli olduğunu ve özellikle avukatınızın kontrolleri olumsuz çıkarsa ya da izin verilmezse ne zaman iade edileceğini yazan şartlarla ödeyin. Yasa bir tutar belirlemediği için Northea tipik kapora tutarı vermez.

Resmî kural: yabancı alıcı, Pul Yasası tahtında pullanmış sözleşmeyi, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmek koşuluyla 1 ay içinde şahsen, avukatı veya yetkili vekili aracılığıyla ilgili İlçe Tapu Amirliğine kaydettirmek ve aynı sürede İçişleri Bakanlığına satın alma izni için başvurmakla yükümlüdür. Aksi takdirde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır (119/2026, md. 4, f. 8(6)(1)).

Uygulamada bu, ilk büyük ödeme ile kaydın birlikte düşünülmesi demektir: sözleşme pullanıp kayda verilmeden önce plan büyük tutarlar istememelidir. Pullama ve kaydı kimin yapacağını yazılı kararlaştırın, 1 aylık süreyi imza günü takviminize işleyin.

Bedelin tamamı ödendiğinde: devir süresi ve müteahhidin yükümlülüğü

Resmî kural: Bakanlar Kurulu izni Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra devir 1 yıl içinde İlçe Tapu Amirliğinde imzalanmalıdır; aksi halde izin kendiliğinden iptal olur (f. 8(6)(2)). Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde bu 1 yıllık süre, izin için sunulan belgede yazan bedelin tamamının ödendiği tarihten işlemeye başlar (f. 8(7)).

Resmî kural: alıcıdan alacağı kalmadığı halde yükümlülüğünü yerine getirmeyip koçan devrini yapmayan müteahhit, alıcıyı uğrattığı zarar oranında tazmin etmek zorundadır (f. 8(7)).

Resmî kural: tapu devir harçları iznin Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir, aksi halde izin iptal olur; satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmedikçe taşınmaza su ve elektrik bağlanamaz, inşaat sırasındaki şantiye bağlantıları hariç (f. 8(7)).

Northea değerlendirmesi: son taksit bu nedenle basit bir bakiye değildir. Yasal bir süreyi başlatabilir ve müteahhidin f. 8(7) kapsamındaki devir yükümlülüğünün devreye girdiği noktayı işaret eder. Planınızın, teslimden sonraki taksitlerin ve devir takviminin birbirine nasıl oturduğunu avukatınıza sorun.

Müteahhit gecikirse

Yukarıdaki bedelin tamamının ödenmesi kuralı dışında 119/2026, müteahhit için bir teslim süresi koymaz. Gecikmede ne olacağı sözleşmeye bağlıdır; bu maddeleri tarih geçtikten sonra değil, imzadan önce okuyun.

1. Mevsim değil tarih olarak yazılmış bir teslim tarihi ve tanımlı bir ek süre.
2. Ek sürenin ötesindeki her gecikme dönemi için tazminat veya bedel indirimi.
3. Bir aşama gecikmişken sonraki ödemeleri durdurma hakkı; aşamaya bağlı plan bunu zaten sağlar.
4. Belirli bir uzun gecikmeden sonra fesih hakkı, iade takvimi ve iadeyi neyin güvence altına aldığı.
5. Hangi mahkemenin veya usulün uygulanacağı ve sözleşmenin hangi dilde geçerli olduğu.
6. Her yaptırımın bu müteahhide karşı uygulanabilir ve gerçekçi olduğunu avukatınız kontrol eder.

Emanet hesabı, teminat ve alıkoyma

Northea, projeden ödemeler için yasal bir emanet (escrow) düzenleyen ya da müteahhitlere teminat zorunluluğu getiren resmî bir KKTC kaynağı bulamadı. Bu tür korumalar sözleşmeye dayanır; değerleri, metinlerine ve arkasında kimin durduğuna bağlıdır.

Alıcının sorabileceği seçenekler arasında, yukarıdaki aşama belgeleri karşılığında serbest bırakılmak üzere yazılı bir emanet sözleşmesiyle bir bankada veya avukatta tutulan emanet hesabı; teslimden önce ödenen taksitleri kapsayan banka teminat mektubu; ve teslim veya koçana kadar bedelin bir kısmının alıkonması sayılabilir. Hiçbiri standart değildir, her birinin bir maliyeti vardır ve müteahhit kabul etmeyebilir. Serbest bırakma şartlarını, düzenleyeni ve müteahhidin iflası halinde ne olacağını avukatınız kontrol eder.

Müteahhit kira garantisi teklif ederse

Bazı projeden satışlar, teslimden sonraki bir dönem için kira geliri vaadiyle sunulur. Bunu kendi riski olan ayrı bir sözleşme olarak ele alın ve kapora ödemeden önce şu belgeleri isteyin:

• broşür ya da fiyat listesi değil, yazılı garanti sözleşmesinin kendisi;
• garantiyi kimin verdiği: müteahhit mi, bağlı bir işletme şirketi mi, üçüncü bir taraf mı; tam ticari unvanıyla;
• garantinin başlangıç ve bitişi: teslimden mi, sabit bir tarihten mi sayıldığı;
• garanti edilen tutarın nasıl hesaplandığı: brüt mü net mi, aidat, yönetim ücreti ve vergiler düşülmeden mi sonra mı;
• garantinin bağlı olduğu yönetim ya da kiralama sözleşmesi; mülkü kimin, ne zaman kullanabileceği dahil;
• bir ödeme geciktiğinde ya da garantör ödemeyi bıraktığında ne olacağı ve garantinin sonraki alıcıya geçip geçmediği;
• garantinin fiyata yansıyıp yansımadığı; garantisiz satılan benzer birimlerle karşılaştırarak;
• pullu satış sözleşmesinin garantiye nasıl atıf yaptığı.

NORTHEA bir garantinin yerine getirilip getirilmeyeceğini değerlendirmez ve beklenen getiri belirtmez. Garantiyi ve satış sözleşmesini kendi avukatınız birlikte okur.

Döviz ve kur riski

Birkaç yıla yayılan bir plan, satış bedelinin para birimi sizin kazandığınız veya tuttuğunuz para biriminden farklıysa kur riski taşır. Sözleşme bedeli değişmese bile kurdaki bir hareket her taksitin size maliyetini değiştirir.

Tüm taksitler için tek ve adı konmuş bir para birimi isteyin, müteahhidin sonraki taksitleri yeniden fiyatlamasına veya endekslemesine izin veren bir madde olup olmadığına bakın ve dövizi vadeli mi alacağınıza yoksa fonu bedelin para biriminde mi tutacağınıza önceden karar verin. Northea kur tahmini yapmaz. Para birimi ve endeksleme maddelerini avukatınız, korunma yöntemlerini ise lisanslı bir banka veya döviz kuruluşu açıklayabilir.

Northea ve avukatınız bir ödeme planını nasıl kontrol eder

Northea bir hukuk bürosu değildir. Planı alıcının temsilcisi olarak okur, belgeleri toplar, her aşamayı sözleşmeye göre kaydeder ve bir kanıt eksikse bunu açıkça söyler. Hukuki görüş, kayıt ve izin başvurusu bağımsız KKTC avukatınıza aittir; Kıbrıs Türk Barolar Birliği ilçe barolarına göre avukat listeleri yayımlar.

1. Her taksit, tetikleyen olayı ve onu kanıtlayan belgeyi adıyla belirtir.
2. Karkas ortaya çıkmadan ödenecek bedel payı belirlenir ve sizinle konuşulur.
3. Pullama ve kayıttan önceki ödemeler rezervasyon kaporasıyla sınırlı tutulur.
4. 1 aylık kayıt ve izin başvurusu süreleri imzada takvime işlenir (f. 8(6)(1)).
5. Son taksit, devir süresi (f. 8(7)) ve 75 iş günlük harç süresi tek bir takvimde gösterilir.
6. Gecikme, fesih ve iade maddeleri planla birlikte okunur, ayrı ayrı değil.
7. Emanet, teminat veya alıkoyma varsa serbest bırakma şartları ve düzenleyen açısından okunur.
8. Tüm taksitler için tek bir para birimi belirlenir, endeksleme maddesi varsa işaretlenir.
9. Kapora ödenmeden önce alımınızın yabancı mülkiyet sınırlarına uygunluğu kontrol edilir.

Kurallar değişebilir

Kurallar geçicidir. Bugünkü satın alma sınırları 11/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'de de vardı (KKTC Resmî Gazete Sayı 28, Ek I Bölüm II, 12 Şubat 2026; Anayasa md. 112). 63/2026 (Sayı 87, 11 Mayıs 2026) bunları korudu; pullu sözleşmenin 1 ay içinde tapuya kaydı kuralını (aksi halde geçersiz), lisanslı ara yatırımcıyı, apostilli sabıka kaydı ve askerî sakınca araştırmasını ekledi. 89/2026 (Sayı 147, 7 Ağustos 2026), süresi dolarken 63/2026'yı sabıka kaydı ve askerî sakınca şartı olmadan yeniden yürürlüğe koydu. 119/2026 (Sayı 196, 6 Ekim 2026) 89/2026'yı yürürlükten kaldırdı (md. 14) ve hükümlerini yeniden düzenledi; yayımı tarihinde yürürlüğe girdi (md. 16). Yasa gücünde kararname Meclis yasalaştırmadıkça geçicidir; imza günü yürürlükteki metni avukatınız teyit eder.