Şimali Kiprdə tikilməkdə olan əmlak üçün hissə-hissə ödəniş: ödəniş planları

Bu bələdçi nəyi əhatə edir

Bu səhifə puldan bəhs edir: ilkin bazar əmlakı üçün ödəniş cədvəli necə qurulur, hər hissəni nə işə salmalıdır və imza ilə mülkiyyət sənədi arasında alıcını nə qoruyur. Developerin özünün, onun torpağının, icazəsinin və əvvəlki işlərinin necə yoxlanacağını developerin və ilkin bazar layihəsinin yoxlanması bələdçimiz izah edir və burada təkrarlanmır.

Rəsmi qayda: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026) xaricilərin alışını tənzimləyir və qeydiyyat, icazə və ötürmə müddətlərini müəyyən edir. O, qiymətin hissələrə necə bölünəcəyini həll etmir; bu müqavilədə razılaşdırılır, buna görə müqavilənin mətni bu qədər vacibdir. Hüquqşünas cədvələ başqa qaydanın tətbiq olunub-olunmadığını yoxlayır.

Mərhələlərə bağlı və vaxta bağlı cədvəllər

Mərhələyə (kilometr daşlarına) bağlı cədvəl hər hissəni müəyyən mərhələ çatdıqda və sənədləşdirildikdə ödənilməli edir: məsələn, karkas bağlandı, dam örtüldü, bölmə təhvil verildi. İş dayanıbsa, növbəti ödəniş vaxtı çatmır, buna görə sizin riskiniz tikilənə yaxın qalır.

Vaxta bağlı cədvəl hissələri irəliləyişdən asılı olmayaraq sabit tarixlərdə və ya hər ay müəyyən edir. Büdcələşdirmək daha asandır və bəzi planlar təhvildən sonra da davam edir. Risk ondadır ki, tikinti meydançası dayananda da ödəməyə davam edirsiniz; pul artıq getmişsə, gecikmə bəndi nadir hallarda kömək edir.

Bir çox müqavilə ikisini qarışdırır: depozit və bir neçə tarixli hissə, sonra mərhələ ödənişləri, sonra təhvil və ya mülkiyyət sənədi zamanı qalıq. Hər sətri oxuyun və hansı hadisənin və hansı sənədin onu ödənilməli etdiyini soruşun. Northea-ya görə bina mövcud olmamışdan əvvəl qiymətin nə qədər çox hissəsi ödənilirsə, aşağıda təsvir olunan müdafiələr o qədər vacibdir.

Hər mərhələni nə sənədləşdirməlidir

Kilometr daşı onun arxasındakı sübut qədər faydalıdır. Hər ödənişdən əvvəl mərhələnin çatdığını göstərən sənəd istəyin və onu fayllarda saxlayın. Aşağıdakı siyahı Northea-nın işlədiyi ardıcıllıqdır; hər sənədin hüquqi mənasını hüquqşünas təsdiq edir.

1. Torpağın mülkiyyət sənədi. Müqavilədən əvvəl: parselin kimin adına olduğunu və onun üzərində qeydə alınmış ipotekaları və ya məhkəmə qərarlarını göstərən torpaq reyestri axtarışı. Torpaq reyestri sorğu əsasında axtarış arayışları hazırlayır, ipotekaları və məhkəmə qərarlarını qeyd edir (ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi).
2. Tikinti icazəsi. Müqavilədən və ya ilk tikinti ödənişindən əvvəl: sizin blok və ya mərhələ üçün icazə, satış planlarına uyğun təsdiqlənmiş planlarla. 119/2026 saylı qanun gücündə fərman qüvvəyə mindiyi gündən iki il ərzində, bölmə mülkiyyəti hələ yaradıla bilmədikdə, müraciəti tikinti icazəsinə və ya şəhər planlaşdırma şöbəsinin planlaşdırma təsdiqinə əsaslandırmağa icazə verir (md. 9).
3. Tikinti mərhələləri. Hər mərhələ ödənişində: tikinti meydançasından tarixli şəkillər, sizin və ya Northea-nın meydançaya baxışı, daha böyük məbləğlər üçün isə müqavilədə göstərilən mərhələni təsdiq edən müstəqil mühəndisin qısa hesabatı.
4. Tamamlanma arayışı. Təhvil zamanı: binanın tamamlanma və ya qəbul arayışı (çox vaxt iskân adlanır). Hüquqşünas hansı arayışın tətbiq olunduğunu, onu kimin verdiyini və bölməni faktiki vəziyyətdə əhatə edib-etmədiyini yoxlayır.
5. Mülkiyyətin ötürülməsi. Sonda: fərdi mülkiyyət sənədinin rayon torpaq reyestri idarəsində sizin adınıza ötürülməsi. 119/2026 saylı qanun gücündə fərmanın özü bölmənin fərdi mülkiyyət sənədini (bağımsız bölüm koçanı) bölmə mülkiyyətinin və ya servitutun yaradılmasından asılı hesab edir (md. 11), buna görə developerdən bu cədvəli yazılı istəyin.

Mərhələyə bağlı fərziyyə cədvəli

Yalnız illüstrasiya, bazar norması və ya hər hansı layihə üçün tövsiyə deyil. Hər ödəniş hadisəyə və sənədə bağlandıqda mərhələyə bağlı planın necə oxunduğunu göstərir. Öz nisbətləriniz danışıqlar mövzusu və hüquqşünas məsələsidir.

1. İmza zamanı 30%, torpağın mülkiyyət sənədi axtarışı və tikinti icazəsi fayldadırsa və möhürlənmiş müqavilə qeydiyyata verilibsə.
2. Daşıyıcı konstruksiya tamamlandıqdan sonra 20%, meydançaya baxış və tarixli şəkillərlə sənədləşdirilib.
3. Dam, xarici divarlar və pəncərələr tamamlandıqdan sonra 20%, eyni qaydada sənədləşdirilib.
4. Təhvil zamanı 15%, tamamlanma arayışı və imzalanmış qüsurlar siyahısı ilə.
5. Fərdi mülkiyyət sənədi alıcının adına ötürüləndə 15%.

Depozitlər və möhürlənmiş müqavilə

Adətən əvvəlcə rezervasiya depoziti olur. Onu yalnız nəyi təmin etdiyini, nə qədər müddətə olduğunu və nə vaxt qaytarıldığını, xüsusən hüquqşünas yoxlamaları mənfi çıxanda və ya icazə rədd ediləndə göstərən yazılı şərtlərlə ödəyin. Northea tipik depozit məbləğləri göstərmir, çünki heç biri qanunla müəyyən edilməyib.

Rəsmi qayda: xarici alıcı müqaviləni Möhür vergisi qanununa uyğun möhürləməli və bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində şəxsən, hüquqşünas vasitəsilə və ya səlahiyyətli nümayəndə ilə, satışdan doğan vergi və haqlar ödənilərək qeydiyyatdan keçirməli və eyni müddətdə Daxili İşlər Nazirliyinə alış icazəsi müraciəti verməlidir. Əks halda müqavilə qanun üzrə etibarsızdır (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 4, md. 8(6)(1)).

Praktikada bu o deməkdir ki, ilk əhəmiyyətli ödəniş və qeydiyyat bir-birinə aiddir: müqavilə möhürlənib təqdim edilməmişdən əvvəl cədvəl böyük məbləğlər tələb etməməlidir. Möhürləmə və qeydiyyatla kimin məşğul olacağını yazılı razılaşdırın və aylıq müddəti imza günü qeyd edin.

Tam ödəniş: ötürmə saatı və developerin öhdəliyi

Rəsmi qayda: Nazirlər Şurasının icazəsi Rəsmi Qəzetdə dərc edildikdən sonra ötürmə rayon torpaq reyestri idarəsində bir il ərzində imzalanmalıdır, əks halda icazə sona çatır (md. 8(6)(2)). Satıcı lehinə ipoteka qoyulmayıbsa, bu illik müddət icazə üçün təqdim olunmuş sənəddə göstərilən tam qiymətin ödənildiyi gündən başlayır (md. 8(7)).

Rəsmi qayda: alıcıya heç nə borclu olmayan, lakin öhdəliyini yerinə yetirməyən və mülkiyyət sənədini ötürməyən podratçı alıcıya zərəri onun həcminə mütənasib ödəməlidir (md. 8(7)).

Rəsmi qayda: ötürmə haqları icazənin dərcindən 75 iş günü ərzində ödənilməlidir, əks halda icazə sona çatır; satış vergiləri və haqları ödənilənədək əmlaka su və elektrik qoşula bilməz, tikinti meydançası qoşulmaları istisna olmaqla (md. 8(7)).

Northea təhlili: deməli, son hissə qalıqdan çoxdur. O, qanunla müəyyən saatı işə sala bilər və md. 8(7)-dən developerin ötürmə öhdəliyinin işləməyə başladığı anı bildirir. Hüquqşünasdan soruşun ki, sizin cədvəl, varsa təhvildən sonrakı hissələr və ötürmə cədvəli bir-birinə necə uyğun gəlir.

Developer gecikərsə

Yuxarıdakı tam ödəniş qaydasından başqa, 119/2026 saylı qanun gücündə fərman developer üçün təhvil müddəti müəyyən etmir. Gecikmə halında nə olması müqavilədən asılıdır, buna görə bu bəndləri müddət keçəndən sonra yox, imzalamazdan əvvəl oxuyun.

1. Təhvil müddəti ilin fəsli kimi yox, tarix kimi göstərilib, müəyyən edilmiş möhlət dövrü ilə.
2. Möhlət dövründən artıq hər gecikmə dövrü üçün təzminat və ya qiymətin endirilməsi.
3. Mərhələ gecikibsə sonrakı ödənişləri dayandırmaq hüququ, bunu mərhələyə bağlı plan quruluşu etibarilə verir.
4. Müəyyən uzun gecikmədən sonra imtina hüququ, qaytarma cədvəli və onu nəyin təmin etdiyi ilə.
5. Hansı məhkəmələr və ya prosedur tətbiq olunur və müqavilə hansı dildə üstündür.
6. Hüquqşünas hər vasitənin icra oluna bilən və bu developerə münasibətdə real olub-olmadığını yoxlayır.

Escrow, zəmanətlər və saxlanmalar

Northea ilkin bazar ödənişləri üçün qanunla müəyyən escrow yaradan və ya developerlərdən onları zəmanət etməyi tələb edən rəsmi ŞKTR mənbəsi tapmayıb. Buna görə belə hər müdafiə müqaviləvidir və dəyəri onun mətnindən və arxasında kimin dayandığından asılıdır.

Alıcının soruşa biləcəyi variantlar bunlardır: yazılı escrow müqaviləsi əsasında bank və ya hüquqşünas tərəfindən saxlanılan escrow hesabına ödəniş, yalnız yuxarıdakı mərhələ sübutları əsasında buraxılma; təhvildən əvvəl ödənilmiş hissələri əhatə edən bank zəmanəti; və saxlanma, yəni qiymətin təhvilə və ya mülkiyyət sənədinə qədər tutulan hissəsi. Heç biri standart deyil, hər birinin dəyəri var, developer isə imtina edə bilər. Hüquqşünas buraxılma şərtlərini, verəni və developerin ödəmə qabiliyyətsizliyi halında nə olacağını yoxlayır.

Developer icarə zəmanəti təklif edərsə

Bəzi ilkin bazar layihələri təhvildən sonra müəyyən müddət icarə gəliri vədi ilə satılır. Onu öz riski olan ayrıca müqavilə kimi qəbul edin və rezervasiyadan əvvəl bu sənədləri istəyin:

• broşur və ya qiymət siyahısı yox, zəmanətin özünün yazılı müqaviləsi;
• zəmanəti kim verir: developer, əlaqəli əməliyyat şirkəti və ya üçüncü tərəf, tam hüquqi adı ilə;
• zəmanət nə vaxt başlayır və bitir, təhvildən və ya sabit tarixdən hesablanaraq;
• zəmanət verilmiş məbləğ necə hesablanır: brutto və ya xalis, xidmət haqlarından, idarəetmə haqlarından və vergilərdən əvvəl və ya sonra;
• ondan asılı olan idarəetmə və ya icarə müqaviləsi, o cümlədən kimin əmlakdan nə vaxt istifadə edə biləcəyi;
• ödəniş gecikəndə və ya zəmanətçi ödəməni dayandıranda nə olur və zəmanətin sonrakı alıcıya keçib-keçmədiyi;
• zəmanət olmadan satılan oxşar bölmələrlə müqayisədə qiymətdə əks olunub-olunmadığı;
• möhürlənmiş satış müqaviləsinin zəmanətlə necə əlaqələndiyi.

NORTHEA zəmanətin yerinə yetiriləcəyini qiymətləndirmir və gözlənilən gəlir göstərmir. Öz hüquqşünasınız zəmanəti və satış müqaviləsini birlikdə oxuyur.

Valyuta və məzənnə riski

Bir neçə il çəkən cədvəl, qiymətin valyutası qazandığınız və ya saxladığınız valyutadan fərqli olanda məzənnə riski daşıyır. Məzənnənin dəyişməsi müqavilədəki qiymət dəyişməsə də hər hissənin dəyərini dəyişir.

Hər hissə üçün göstərilmiş bir valyuta istəyin, hər hansı bəndin developerə qiyməti dəyişməyə və ya sonrakı hissələri indeksləşdirməyə icazə verib-vermədiyini yoxlayın və valyutanı əvvəlcədən vadəli almaq və ya vəsaiti qiymət valyutasında saxlamaq barədə qərar verin. Northea məzənnələri proqnozlaşdırmır. Hüquqşünas valyutanı və varsa indeksləşdirmə mətnini yoxlayır; tənzimlənən bank və ya valyuta xidməti təminatçısı məzənnə riskinin azaldılmasını izah edə bilər. Kredit planlaşdırırsınızsa, bax: Şimali Kiprdə alışın maliyyələşdirilməsi.

Northea və sizin hüquqşünasınız cədvəli necə yoxlayır

Northea hüquq firması deyil. O, cədvəli alıcı nümayəndəsi kimi oxuyur, sənədləri toplayır, hər kilometr daşını müqaviləyə nisbətən qeyd edir və sübut çatışmayanda açıq deyir. Hüquqi rəy, qeydiyyat və icazə müraciəti ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünasınıza aiddir; Kıbrıs Türk Barolar Birliyi hüquqşünas siyahılarını rayon kolleqiyaları üzrə dərc edir.

1. Hər hissənin işə salan hadisəsi və onu təsdiq edən sənədi göstərilir.
2. Tikinti konstruksiyası yaranmamışdan əvvəl ödənilməli olan qiymət hissəsi müəyyən edilir və sizinlə müzakirə olunur.
3. Möhürlənmə və qeydiyyatdan əvvəl ödənilməli olan ödənişlər rezervasiya depoziti ilə məhdudlaşdırılır.
4. Qeydiyyat və icazənin aylıq müddətləri imza zamanı qeyd olunur (md. 8(6)(1)).
5. Son hissə, ötürmə saatı (md. 8(7)) və haqlar üçün 75 iş günü bir təqvimdə qeyd olunur.
6. Gecikmə, imtina və qaytarma bəndləri ayrıca yox, cədvəllə birlikdə oxunur.
7. Hər escrow, zəmanət və ya saxlanma buraxılma şərtləri və verən baxımından oxunur.
8. Hər hissə üçün bir valyuta göstərilir və hər indeksləşdirmə bəndi qeyd olunur.
9. Alışınız depozit ödənilməmişdən əvvəl xaricilərin mülkiyyət limitləri baxımından yoxlanır.

Qaydalar dəyişə bilər

Qaydalar müvəqqəti xarakter daşıyır. 11/2026 saylı qanun gücündə fərman (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 28, I Əlavə II Hissə, 12 fevral 2026; Konstitusiyanın 112-ci maddəsi əsasında verilib) hazırkı alış limitlərini artıq müəyyən etmişdi. 63/2026 saylı fərman (№ 87, 11 may 2026) onları saxladı və möhürlənmiş müqavilənin torpaq reyestri idarəsində bir ay ərzində qeydiyyatdan keçirilməsi (əks halda o, etibarsızdır), lisenziyalı vasitəçi investor, apostilli məhkumluğun olmaması arayışı və hərbi arayış tələbini əlavə etdi. 89/2026 saylı fərman (№ 147, 7 avqust 2026) 63/2026 saylı fərmanı qüvvədə olma müddətinin sonunda, məhkumluğun olmaması arayışı və hərbi arayış tələbi olmadan yenidən qəbul etdi. 119/2026 saylı fərman (№ 196, 6 oktyabr 2026) 89/2026 saylı fərmanı ləğv etdi (14-cü maddə) və onun müddəalarını dərc olunduğu gündən qüvvəyə minməklə yenidən qəbul etdi (16-cı maddə). Qanun gücündə fərman parlament onu qəbul edənədək müvəqqətidir; sizin hüquqşünasınız imza günü qüvvədə olan mətni təsdiq edir.