شمالی قبرص میں زیرِ تعمیر جائیداد کے ادائیگی منصوبوں کی وضاحت

یہ رہنما کس بارے میں ہے

یہ صفحہ رقم کے بارے میں ہے: آف پلان شیڈول کیسے بنتا ہے، ہر ادائیگی کس واقعے سے واجب ہونی چاہیے، اور دستخط سے ملکیت ملنے تک خریدار کو کیا تحفظ دیتا ہے۔ خود ڈویلپر کی تصدیق کیسے کریں، یعنی اس کی زمین، اجازت نامہ اور سابقہ کارکردگی، یہ ہمارے آف پلان جائیداد اور ڈویلپر کی جانچ کے رہنما میں بیان کیا گیا ہے اور یہاں دہرایا نہیں گیا۔

سرکاری قاعدہ: فرمانِ قانون 119/2026 (ترک جمہوریہ شمالی قبرص سرکاری گزٹ نمبر 196، 6 اکتوبر 2026) غیر ملکیوں کی خریداری کو منظم کرتا ہے اور رجسٹریشن، اجازت اور منتقلی کی آخری تاریخیں مقرر کرتا ہے۔ یہ طے نہیں کرتا کہ قیمت کو قسطوں میں کیسے تقسیم کیا جائے؛ یہ معاہدے میں طے ہوتا ہے، اسی لیے معاہدے کے الفاظ اتنے اہم ہیں۔ آپ کا وکیل جانچتا ہے کہ آیا آپ کے شیڈول پر کوئی اور قاعدہ لاگو ہوتا ہے۔

مرحلہ وار اور تاریخ وار شیڈول

مرحلہ وار (سنگِ میل پر مبنی) شیڈول میں ہر قسط اس وقت واجب ہوتی ہے جب کوئی متعین مرحلہ مکمل ہو جائے اور اس کا ثبوت موجود ہو: مثلاً ڈھانچہ مکمل ہو گیا، چھت ڈال دی گئی، یونٹ حوالے کر دیا گیا۔ اگر کام رک جائے تو اگلی ادائیگی واجب نہیں ہوتی، اس لیے آپ کا خطرہ اتنا ہی رہتا ہے جتنا تعمیر ہو چکا ہے۔

تاریخ وار شیڈول میں قسطیں مقررہ تاریخوں پر، یا ماہانہ، واجب ہوتی ہیں، پیش رفت چاہے کچھ بھی ہو۔ اس کا بجٹ بنانا آسان ہے، اور بعض پلان حوالگی کے بعد بھی جاری رہتے ہیں۔ خطرہ یہ ہے کہ سائٹ رکی رہے اور آپ ادائیگی کرتے رہیں؛ اگر رقم پہلے ہی جا چکی ہو تو تاخیر کی شق شاذ و نادر ہی کام آتی ہے۔

بہت سے معاہدے دونوں کو ملا دیتے ہیں: ایک ڈپازٹ اور چند تاریخ وار قسطیں، پھر مرحلہ وار ادائیگیاں، پھر حوالگی یا ملکیت پر باقی رقم۔ ہر سطر پڑھیں اور پوچھیں کہ کون سا واقعہ، اور کون سی دستاویز، اسے واجب بناتی ہے۔ Northea کی رائے یہ ہے کہ عمارت وجود میں آنے سے پہلے قیمت کا جتنا بڑا حصہ ادا کیا جائے، نیچے بیان کردہ تحفظات اتنے ہی اہم ہو جاتے ہیں۔

ہر مرحلے کا ثبوت کیا ہونا چاہیے

سنگِ میل اتنا ہی کارآمد ہے جتنا اس کے پیچھے ثبوت۔ ہر ادائیگی سے پہلے وہ دستاویز طلب کریں جو ظاہر کرے کہ مرحلہ مکمل ہو چکا ہے، اور اسے اپنی فائل میں رکھیں۔ نیچے دی گئی ترتیب وہ ہے جس پر Northea کام کرتا ہے؛ ہر دستاویز کے قانونی اثر کی تصدیق آپ کا وکیل کرے گا۔

1. زمین کی ملکیت۔ معاہدے سے پہلے: لینڈ رجسٹری کی تلاش جس سے معلوم ہو کہ پارسل کس کے نام پر ہے اور اس پر کوئی رہن یا عدالتی حکم درج ہے یا نہیں۔ لینڈ رجسٹری درخواست پر تلاش کے سرٹیفکیٹ تیار کرتی ہے اور رہن اور عدالتی احکامات درج کرتی ہے (ترک جمہوریہ شمالی قبرص وزارتِ داخلہ)۔
2. تعمیراتی اجازت نامہ۔ معاہدے سے پہلے یا پہلی تعمیراتی ادائیگی سے پہلے: آپ کے بلاک یا مرحلے کا اجازت نامہ، ایسے منظور شدہ نقشوں کے ساتھ جو فروخت کے نقشوں سے مطابقت رکھتے ہوں۔ فرمانِ قانون 119/2026 اس کے نفاذ سے دو سال تک یہ اجازت دیتا ہے کہ جہاں ابھی منزلہ وار ملکیت (kat mülkiyeti) قائم نہ ہو سکتی ہو، وہاں اجازت کی درخواست تعمیراتی اجازت نامے یا محکمۂ ٹاؤن پلاننگ کی منصوبہ بندی منظوری پر مبنی ہو سکتی ہے (دفعہ 9)۔
3. تعمیراتی مراحل۔ ہر مرحلہ وار ادائیگی کے لیے: سائٹ کی تاریخ شدہ تصاویر، آپ کا یا Northea کا سائٹ کا دورہ، اور جہاں رقم اس کا جواز رکھتی ہو وہاں ایک آزاد انجینئر کی مختصر رپورٹ جو معاہدے میں درج مرحلے کی تصدیق کرے۔
4. تکمیل کا سرٹیفکیٹ۔ حوالگی پر: عمارت کا تکمیل یا منظوری کا سرٹیفکیٹ (جسے اکثر iskân کہا جاتا ہے)۔ آپ کا وکیل جانچتا ہے کہ کون سا سرٹیفکیٹ لاگو ہوتا ہے، اسے کون جاری کرتا ہے، اور یہ کہ وہ آپ کے یونٹ کا اسی شکل میں احاطہ کرتا ہے جیسا وہ تعمیر ہوا ہے۔
5. ملکیت کی منتقلی۔ آخر میں: ضلعی لینڈ رجسٹری میں انفرادی ملکیتی دستاویز کی آپ کے نام منتقلی۔ فرمانِ قانون 119/2026 خود انفرادی یونٹ کی ملکیتی دستاویز (bağımsız bölüm koçanı) کو منزلہ وار ملکیت یا منزلہ وار حقِ ارتفاق کے قیام پر منحصر قرار دیتا ہے (دفعہ 11)، اس لیے ڈویلپر سے اس کا ٹائم ٹیبل تحریری طور پر طلب کریں۔

ایک فرضی مرحلہ وار شیڈول

صرف مثال کے طور پر؛ یہ نہ مارکیٹ کا معمول ہے اور نہ کسی منصوبے کے لیے سفارش۔ یہ دکھاتا ہے کہ جب ہر ادائیگی کسی واقعے اور دستاویز سے جڑی ہو تو مرحلہ وار پلان کیسا نظر آتا ہے۔ آپ کے اپنے فیصد بات چیت اور آپ کے وکیل کا معاملہ ہیں۔

1. دستخط پر 30%، جب زمین کی ملکیت کی تلاش اور تعمیراتی اجازت نامہ فائل میں ہوں اور مہر شدہ معاہدہ رجسٹریشن کے لیے جمع کرا دیا گیا ہو۔
2. 20% جب ڈھانچہ مکمل ہو جائے، جس کا ثبوت سائٹ کا دورہ اور تاریخ شدہ تصاویر ہوں۔
3. 20% جب چھت، بیرونی دیواریں اور کھڑکیاں مکمل ہو جائیں، اسی طرح ثبوت کے ساتھ۔
4. 15% حوالگی پر، تکمیل کے سرٹیفکیٹ اور دستخط شدہ نقائص کی فہرست کے بدلے۔
5. 15% انفرادی ملکیتی دستاویز کی خریدار کے نام منتقلی پر۔

ڈپازٹ اور مہر شدہ معاہدہ

عموماً سب سے پہلے ریزرویشن ڈپازٹ آتا ہے۔ اسے صرف ایسی تحریری شرائط پر ادا کریں جن میں درج ہو کہ یہ کس چیز کو محفوظ کرتا ہے، کتنی مدت کے لیے، اور کب واپس ہوگا، خاص طور پر اگر آپ کے وکیل کی جانچ ناکام ہو جائے یا اجازت مسترد ہو جائے۔ Northea عام ڈپازٹ کی رقمیں نہیں بتاتا، کیونکہ قانون میں کوئی رقم مقرر نہیں۔

سرکاری قاعدہ: غیر ملکی خریدار کو معاہدہ اسٹامپ قانون کے تحت مہر شدہ کرانا اور ایک ماہ کے اندر ضلعی لینڈ رجسٹری میں رجسٹر کرانا لازم ہے، خود، وکیل کے ذریعے یا مجاز مختار کے ذریعے، اور فروخت پر واجب ٹیکس اور فیسیں ادا کر کے؛ اور اسی مدت میں وزارتِ داخلہ کو خریداری کی اجازت کے لیے درخواست دینا لازم ہے۔ بصورتِ دیگر معاہدہ خود بخود کالعدم ہو جاتا ہے (فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 4، دفعہ 8(6)(1))۔

عملی طور پر اس کا مطلب یہ ہے کہ پہلی بڑی ادائیگی اور رجسٹریشن ساتھ ساتھ ہونی چاہییں: شیڈول کو معاہدہ مہر شدہ اور جمع ہونے سے پہلے بڑی رقمیں نہیں مانگنی چاہییں۔ تحریری طور پر طے کریں کہ مہر لگوانا اور رجسٹریشن کون کرے گا، اور دستخط کے دن ہی ایک ماہ کی تاریخ اپنے کیلنڈر میں درج کر لیں۔

پوری ادائیگی: منتقلی کی گھڑی اور ڈویلپر کی ذمہ داری

سرکاری قاعدہ: جب وزراء کونسل کی اجازت سرکاری گزٹ میں شائع ہو جائے تو منتقلی پر ایک سال کے اندر ضلعی لینڈ رجسٹری میں دستخط ہونا لازم ہیں، ورنہ اجازت ختم ہو جاتی ہے (دفعہ 8(6)(2))۔ جہاں فروخت کنندہ کے حق میں کوئی رہن قائم نہ کیا گیا ہو، وہاں یہ ایک سال کی مدت اس تاریخ سے شروع ہوتی ہے جب اجازت کے لیے جمع کرائی گئی دستاویز میں درج پوری قیمت ادا ہو جائے (دفعہ 8(7))۔

سرکاری قاعدہ: ایسا ٹھیکیدار جس کا خریدار پر کوئی واجب الادا نہ ہو مگر وہ اپنی ذمہ داری پوری نہ کرے اور ملکیتی دستاویز منتقل نہ کرے، اسے ہونے والے نقصان کے تناسب سے خریدار کو معاوضہ دینا ہوگا (دفعہ 8(7))۔

سرکاری قاعدہ: ملکیت کی منتقلی کی فیسیں اجازت کی اشاعت کے 75 کام کے دنوں کے اندر ادا کرنا لازم ہیں، ورنہ اجازت ختم ہو جاتی ہے؛ اور جب تک فروخت پر ٹیکس اور فیسیں ادا نہ ہوں، جائیداد کو پانی اور بجلی کا کنکشن نہیں دیا جا سکتا، سوائے تعمیر کے دوران سائٹ کے کنکشن کے (دفعہ 8(7))۔

Northea کا تجزیہ: اس لیے آخری قسط محض باقی رقم سے زیادہ ہے۔ یہ ایک قانونی گھڑی شروع کر سکتی ہے، اور یہی وہ مرحلہ ہے جہاں دفعہ 8(7) کے تحت ڈویلپر کی منتقلی کی ذمہ داری لاگو ہوتی ہے۔ اپنے وکیل سے پوچھیں کہ آپ کا شیڈول، حوالگی کے بعد کی کوئی قسطیں اور منتقلی کا ٹائم ٹیبل آپس میں کیسے میل کھاتے ہیں۔

اگر ڈویلپر تاخیر کرے

اوپر بیان کردہ پوری ادائیگی کے قاعدے کے علاوہ، فرمانِ قانون 119/2026 ڈویلپر کے لیے حوالگی کی کوئی آخری تاریخ مقرر نہیں کرتا۔ تاخیر کی صورت میں کیا ہوگا، یہ معاہدے پر منحصر ہے، اس لیے یہ شقیں دستخط سے پہلے پڑھیں، تاریخ گزر جانے کے بعد نہیں۔

1. حوالگی کی تاریخ واضح تاریخ کی صورت میں ہو، کسی موسم کی صورت میں نہیں، اور کوئی رعایتی مدت ہو تو وہ متعین ہو۔
2. رعایتی مدت کے بعد تاخیر کی ہر مدت کے لیے معاوضہ یا قیمت میں کمی۔
3. جب کوئی مرحلہ مقررہ وقت سے پیچھے ہو تو مزید ادائیگیاں روکنے کا حق، جو مرحلہ وار پلان اپنی ساخت کی وجہ سے آپ کو دیتا ہے۔
4. ایک متعین طویل تاخیر کے بعد معاہدہ ختم کرنے کا حق، رقم کی واپسی کے ٹائم ٹیبل اور اس کی ضمانت کے ساتھ۔
5. کون سی عدالتیں یا طریقۂ کار لاگو ہوں گے، اور معاہدے کی حاکم زبان کون سی ہے۔
6. آپ کا وکیل جانچتا ہے کہ ہر تدارک قابلِ نفاذ ہے اور اس ڈویلپر کے خلاف حقیقت پسندانہ ہے۔

ایسکرو، ضمانتیں اور روکی گئی رقم

Northea کو ترک جمہوریہ شمالی قبرص کا کوئی ایسا سرکاری ماخذ نہیں ملا جو آف پلان ادائیگیوں کے لیے قانونی ایسکرو قائم کرتا ہو یا ڈویلپرز سے ان کی ضمانت کا تقاضا کرتا ہو۔ اس لیے اس نوعیت کا کوئی بھی تحفظ ایک معاہداتی انتظام ہے، اور اس کی قدر اس کے الفاظ اور اس پر منحصر ہے کہ اس کے پیچھے کون کھڑا ہے۔

خریدار جن انتظامات کے بارے میں پوچھ سکتا ہے ان میں شامل ہیں: کسی بینک یا وکیل کے پاس تحریری ایسکرو معاہدے کے تحت رکھے گئے ایسکرو اکاؤنٹ میں ادائیگی، جس کی رقم صرف اوپر بیان کردہ مرحلہ وار ثبوت کے بدلے جاری ہو؛ حوالگی سے پہلے ادا کی گئی قسطوں کا احاطہ کرنے والی بینک گارنٹی؛ اور روکی گئی رقم، یعنی قیمت کا ایک حصہ جو حوالگی یا ملکیت تک روک کر رکھا جائے۔ ان میں سے کوئی بھی معیاری نہیں، ہر ایک کی لاگت ہے، اور ڈویلپر انکار کر سکتا ہے۔ آپ کا وکیل رقم جاری ہونے کی شرائط، جاری کرنے والے ادارے، اور ڈویلپر کے دیوالیہ ہونے کی صورت میں ہونے والے نتائج کو جانچتا ہے۔

کرنسی اور شرحِ مبادلہ کا خطرہ

کئی برسوں پر پھیلا ہوا شیڈول اس وقت شرحِ مبادلہ کا خطرہ رکھتا ہے جب قیمت کی کرنسی اس کرنسی سے مختلف ہو جس میں آپ کماتے یا رقم رکھتے ہیں۔ شرحوں میں تبدیلی سے ہر قسط کی آپ کے لیے لاگت بدل جاتی ہے، چاہے معاہدے کی قیمت نہ بدلے۔

ہر قسط کے لیے ایک نامزد کرنسی طلب کریں، جانچیں کہ کیا کوئی شق ڈویلپر کو بعد کی قسطوں کی قیمت دوبارہ طے کرنے یا انہیں کسی اشاریے سے منسلک کرنے کی اجازت دیتی ہے، اور پہلے سے فیصلہ کریں کہ کرنسی فارورڈ خریدنی ہے یا رقم قیمت کی کرنسی میں رکھنی ہے۔ Northea شرحوں کی پیش گوئی نہیں کرتا۔ آپ کا وکیل کرنسی اور کسی بھی اشاریہ بندی کے الفاظ کو جانچتا ہے؛ کوئی ریگولیٹڈ بینک یا کرنسی فراہم کنندہ ہیجنگ کی وضاحت کر سکتا ہے۔ اگر آپ قرض لینے کا ارادہ رکھتے ہیں تو شمالی قبرص میں خریداری کی مالی معاونت دیکھیں۔

Northea اور آپ کا وکیل شیڈول کیسے جانچتے ہیں

Northea کوئی لاء فرم نہیں ہے۔ یہ خریدار کے نمائندے کی حیثیت سے شیڈول پڑھتا ہے، دستاویزات جمع کرتا ہے، ہر سنگِ میل کو معاہدے کے مقابل درج کرتا ہے، اور جہاں ثبوت موجود نہ ہو وہاں صاف بتاتا ہے۔ قانونی رائے، رجسٹریشن اور اجازت کی درخواست جمع کرانا آپ کے آزاد، ترک جمہوریہ شمالی قبرص میں لائسنس یافتہ وکیل کا کام ہے؛ قبرصی ترک بار ایسوسی ایشن ضلعی بار کے لحاظ سے وکلا کی فہرستیں شائع کرتی ہے۔

1. ہر قسط اپنا محرک واقعہ اور اسے ثابت کرنے والی دستاویز بیان کرتی ہے۔
2. ڈھانچہ بننے سے پہلے واجب قیمت کا حصہ واضح کیا جاتا ہے اور آپ کے ساتھ اس پر بات کی جاتی ہے۔
3. مہر لگنے اور رجسٹریشن سے پہلے واجب ادائیگیاں ریزرویشن ڈپازٹ تک محدود رکھی جاتی ہیں۔
4. ایک ماہ کی رجسٹریشن اور اجازت کی تاریخیں دستخط کے وقت کیلنڈر میں درج کی جاتی ہیں (دفعہ 8(6)(1))۔
5. آخری قسط، منتقلی کی گھڑی (دفعہ 8(7)) اور 75 کام کے دنوں کی فیس کی آخری تاریخ ایک ہی کیلنڈر پر ترتیب دی جاتی ہیں۔
6. تاخیر، معاہدہ ختم کرنے اور رقم کی واپسی کی شقیں شیڈول کے ساتھ پڑھی جاتی ہیں، الگ نہیں۔
7. کسی بھی ایسکرو، ضمانت یا روکی گئی رقم کو رقم جاری ہونے کی شرائط اور جاری کرنے والے ادارے کے لحاظ سے پڑھا جاتا ہے۔
8. ہر قسط کے لیے ایک کرنسی نامزد کی جاتی ہے، اور اشاریہ بندی کی کسی بھی شق کی نشاندہی کی جاتی ہے۔
9. ڈپازٹ ادا ہونے سے پہلے آپ کی خریداری کو غیر ملکی ملکیت کی حدود کے مقابل جانچا جاتا ہے۔

قواعد بدل سکتے ہیں

قواعد عارضی ہیں۔ فرمانِ قانون 11/2026 (ترک جمہوریہ شمالی قبرص سرکاری گزٹ (Resmî Gazete) نمبر 28، ضمیمہ I حصہ II، 12 فروری 2026؛ آئین کی دفعہ 112 کے تحت جاری) نے آج کی خریداری کی حدود پہلے ہی مقرر کر دی تھیں۔ فرمانِ قانون 63/2026 (نمبر 87، 11 مئی 2026) نے انہیں برقرار رکھا اور مہر شدہ معاہدے کو لینڈ رجسٹری میں رجسٹر کرانے کے لیے ایک ماہ کی آخری تاریخ (ورنہ کالعدم)، لائسنس یافتہ ثالث سرمایہ کار، اور اپوسٹائل شدہ کریمنل ریکارڈ اور فوجی کلیئرنس کی جانچ شامل کی۔ فرمانِ قانون 89/2026 (نمبر 147، 7 اگست 2026) نے 63/2026 کی مدتِ نفاذ ختم ہونے پر اسے دوبارہ نافذ کیا، کریمنل ریکارڈ اور فوجی کلیئرنس کی شرط کے بغیر۔ فرمانِ قانون 119/2026 (نمبر 196، 6 اکتوبر 2026) نے 89/2026 کو منسوخ کیا (دفعہ 14) اور اس کی شقیں دوبارہ نافذ کیں، اشاعت سے نافذ (دفعہ 16)۔ فرمانِ قانون عارضی ہوتا ہے جب تک پارلیمنٹ اسے قانون نہ بنا دے؛ آپ کا وکیل دستخط کے دن نافذ متن کی تصدیق کرتا ہے۔