Acheter un bien à Chypre du Nord depuis les pays du Golfe

Les règles qui s'appliquent aux acheteurs du Golfe

Règle officielle : les personnes physiques étrangères et les sociétés étrangères ne peuvent acheter un bien en RTCN qu'avec un permis d'achat du Conseil des ministres, dans les limites du décret-loi 119/2026 (Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026, art. 4, remplaçant l'art. 8(1) de la loi 52/2008). Les limites sont des alternatives, l'une de ces formes : une parcelle d'au plus 1 338 m² avec une habitation ; jusqu'à 3 appartements ; une maison individuelle sur un terrain d'au plus 3 300 m², sans seconde habitation sur ce terrain ; ou 2 villas individuelles de deux niveaux au sein d'un lotissement ou d'un site.

Deux plafonds par projet s'appliquent aussi. Dans une même parcelle d'appartements, des étrangers liés au premier degré par le sang ou par alliance, ou de même nationalité, ne peuvent acheter plus de la moitié des biens ; et au plus 80 % d'un programme de logements situé en zone d'urbanisme peuvent être vendus à des étrangers (art. 8(10)). Les règles complètes et le journal daté des modifications figurent sur notre page des règles pour les acheteurs étrangers.

Après la signature, des délais courent. Le contrat timbré d'un acheteur étranger doit être enregistré au Registre foncier du district dans le mois, les taxes et frais dus sur la vente étant acquittés et la demande de permis d'achat déposée, faute de quoi le contrat est nul (art. 8(6)(1)). Les droits de transfert du titre doivent être payés dans les 75 jours ouvrables suivant la publication du permis d'achat au Journal officiel, faute de quoi le permis devient caduc (art. 8(7)). La loi fixe aussi un délai d'un an pour achever le transfert du titre (art. 8(6)(2) et 8(7)). Demandez par écrit à votre avocat à partir de quelle date courent le délai d'un mois et le délai d'un an pour votre achat.

Limites plus élevées : une question pour votre avocat, non une hypothèse

Le décret autorise 6 appartements au lieu de 3, ou 3 villas au lieu de 2, pour les ressortissants d'États qui reconnaissent la RTCN et accordent aux citoyens de la RTCN le même droit. Northea ne dresse pas la liste des États qui remplissent ce critère. Analyse de Northea : comptez sur les limites standard, et ne tenez une limite plus élevée pour disponible que si votre avocat la confirme pour votre passeport, par écrit, avant que vous ne réserviez.

Acheter pour une famille : un achat ou plusieurs ?

Les familles du Golfe prévoient souvent plusieurs logements à la fois, pour les parents et pour les enfants adultes. Avant de réserver plusieurs lots dans un même projet, demandez à votre avocat :

• Chaque membre de la famille achète-t-il en son nom propre, dans sa propre limite, et comment compte tout bien qu'il possède déjà en RTCN ?
• Nos achats dans une même parcelle dépasseront-ils la moitié des appartements pour des acheteurs liés au premier degré ou de même nationalité (art. 8(10)) ?
• Un bien peut-il ensuite passer entre membres de la famille, et à quelles conditions ? Le décret-loi 119/2026 contient une règle sur les transferts à des proches (art. 7), citée dans notre guide de la vente d'un bien à Chypre du Nord. Demandez comment elle s'applique à votre famille, et si les limites d'achat s'appliquent encore au proche qui reçoit le bien.

Acheter par une société ou un family office

Règle officielle : une société est une personne morale étrangère si une part ou un capital, de quelque taille ou type que ce soit, appartient à un étranger, ou si la plupart de ses administrateurs, sous quelque titre que ce soit, sont étrangers (décret-loi 119/2026, art. 3(2)). Une société enregistrée en RTCN et détenue par une famille du Golfe, ou un véhicule de family office enregistré ailleurs, reste donc dans le régime du permis. Une structure peut rester pertinente pour la gouvernance, la confidentialité ou la succession ; elle ne place pas l'acheteur hors des règles. Prenez conseil juridique et fiscal en RTCN et dans votre pays avant d'en choisir une.

La voie de l'investissement

Règle officielle : le décret définit l'« investissement » comme au moins 10 000 000 € dans le tourisme, l'éducation, la santé, l'industrie, l'agriculture, la technologie ou la recherche et le développement ; construire des logements pour les vendre n'en fait pas partie (art. 3(3)). L'investisseur doit déposer au moins cette somme auprès d'une banque exerçant en RTCN, au nom ou sur le compte de sa société, et doit l'utiliser dans un délai de deux ans, hors achat de terrain, pour l'investissement désigné dans la décision du Conseil des ministres ; le ministère compétent et le Service des impôts et des revenus supervisent l'investissement (art. 8(11)(C)). Une société constituée ou enregistrée en RTCN avec des actionnaires étrangers peut acheter jusqu'à 80 280 m² de terrain pour un investissement, sous réserve de l'art. 8(10) et (11) (art. 8(13)(A)(a)).

Ce sont des opérations institutionnelles. Le bureau Private Capital de Northea couvre les terrains, l'hôtellerie et les opportunités d'immeubles entiers, et son analyse d'investissement n'est qu'indicative. Rien sur cette page n'est un conseil en investissement ni une prévision de rendement. Demandez à un conseil indépendant de la RTCN comment ces règles s'appliquent à votre structure avant tout engagement.

Les documents depuis le Golfe

La liste de documents publiée par le ministère de l'Intérieur pour une demande de permis comprend une requête, un formulaire d'information, une copie du passeport, une copie du titre de propriété (koçan), un plan de situation et le contrat de vente s'il y en a un (telle qu'énumérée dans notre guide d'éligibilité). L'enregistrement du contrat et la demande de permis peuvent se faire en personne, par un avocat ou par un mandataire habilité (décret-loi 119/2026, art. 8(6)(1)), si bien qu'une grande partie du travail peut se faire depuis chez vous.

Demandez à votre avocat, avant de commander quoi que ce soit :

• De quels documents ma demande a-t-elle besoin aujourd'hui, et un extrait de casier judiciaire en fait-il partie ? Si oui, de quel pays (ma nationalité, mon pays de résidence ou les deux), et de quand doit-il dater ?
• Chaque document étranger doit-il être légalisé ou apostillé, selon ce qui s'applique au pays d'émission, et par quelle autorité ?
• Les documents en arabe doivent-ils être traduits en turc, et par qui ?
• Quelle forme doit prendre une procuration signée dans le Golfe, et dans quelle langue ?

Transférer des fonds : origine des fonds, banques et devise

Attendez-vous à justifier d'où vient l'argent. Le Bureau des acheteurs internationaux de Northea décrit les contrôles comme l'identité, l'origine des fonds et l'origine du patrimoine, recueillies seulement en cas de besoin ; notre page de confidentialité ajoute que les documents d'identité, bancaires et de justification des fonds ne sont recueillis que dans le portail client. Préparez à l'avance :

• Origine des fonds : d'où vient l'argent de cette opération (par exemple une vente d'actifs, un dividende, des économies), avec les documents.
• Origine du patrimoine : comment votre patrimoine global s'est constitué.
• Le compte payeur : un compte à votre nom, ou à celui de la société, correspondant à l'acheteur désigné dans le contrat.

Demandez dans quelle devise le prix du contrat et chaque paiement échelonné sont fixés. Notre guide de la banque et des virements explique pourquoi le contrat devrait nommer une seule devise pour tous les paiements. Demandez à votre banque ce qu'il lui faut pour un virement vers Chypre du Nord et par quelles banques intermédiaires (correspondantes) il passera. Ne payez que sur le compte indiqué dans votre contrat, et confirmez les coordonnées auprès de votre avocat par un autre canal avant chaque virement. Northea n'est ni une banque, ni un établissement de change, ni un conseiller en investissement, ni un prestataire de séquestre.

Succession : la question à poser avant d'acheter

La loi qui décide comment un bien de la RTCN se transmet au décès est une question pour vos avocats, et la réponse peut différer de la loi qui régit le reste de votre succession. Northea n'a aucun avis à ce sujet. Demandez à votre avocat en RTCN et à votre conseiller dans votre pays :

• Quelle loi régit la succession aux biens immobiliers de la RTCN détenus par un étranger ?
• Un testament établi dans mon pays sera-t-il reconnu pour ce bien, ou dois-je en établir un en RTCN ?
• Si mes héritiers sont eux-mêmes étrangers, comment les limites d'achat et les règles de permis s'appliquent-elles à eux ?
• Détenir le bien par une société changerait-il la réponse, et avec quelles conséquences fiscales ?

Le séjour, et ce qu'il n'est pas

Posséder un logement où l'on vit peut fonder une demande de permis de séjour de courte durée ; selon les règles en vigueur depuis octobre 2026 : 10 ou 5 ans avec un titre de propriété, 5 ans avec un contrat timbré d'une valeur de 300 000 GBP ou plus, et en dessous 5 ans (ou jusqu'à 5 ans) seulement sur preuve d'un salaire minimum de revenus mensuels (art. 14(2)(b) ; Journal officiel de la RTCN n° 193 et n° 194). Ce n'est pas la citoyenneté. La position complète figure dans notre guide de l'achat.

Si la valeur est inférieure à 300 000 GBP, demandez à un avocat indépendant ou à un spécialiste de l'immigration laquelle des voies de revenus du règlement s'applique à vous, et comment un prix dans une autre devise est converti. Northea n'est pas un conseiller en immigration et ne dépose, n'organise ni ne promet aucun séjour.

La discrétion

De nombreux clients du Golfe tiennent à la confidentialité. Certaines étapes peuvent rester privées, comme une recherche par un seul conseiller nommé plutôt que par des portails publics. D'autres ne le peuvent pas : les permis d'achat sont des décisions du Conseil des ministres publiées au Journal officiel, et le délai de paiement des droits de transfert court à compter de cette publication. Les engagements de Northea figurent sur sa page de confidentialité.

Ce que cette page ne fait pas

Northea n'est ni un cabinet d'avocats, ni une banque, ni un conseiller fiscal, ni un conseiller en immigration. Cette page explique comment les règles de la RTCN rencontrent les projets d'un acheteur du Golfe. Elle n'est ni un conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement. Les règles changent. Faites confirmer chaque point par votre propre avocat en RTCN avant de vous engager.