Körfez ülkelerinden Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak

Körfez alıcıları için geçerli kurallar

Resmî kural: Yabancı gerçek ve tüzel kişiler KKTC'de ancak Bakanlar Kurulu satın alma izniyle ve 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin sınırları içinde mülk satın alabilir (KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026, md. 4; 52/2008 sayılı Yasa'nın md. 8(1)'inin yerine geçer). Sınırlar seçeneklerdir, şu biçimlerden biri geçerlidir: tek konutlu en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 daire; en fazla 3.300 m² arazi üzerinde bir müstakil ev, aynı araziye ikinci konut yapılamaz; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa.

İki proje düzeyi sınırı da geçerlidir. Tek bir daire parselinde, birinci derece kan veya evlilik hısımı olan ya da aynı uyruktan yabancılar mülklerin yarısından fazlasını alamaz; ve imarlı bir alandaki bir konut projesinin en çok %80'i yabancılara satılabilir (md. 8(10)). Kuralların tamamı ve tarihli değişiklik kaydı yabancı alıcı kuralları sayfamızda yer alır.

İmzadan sonra süreler işler. Yabancı bir alıcının pullu sözleşmesi, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenerek ve satın alma izni başvurusu yapılarak bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'nde tescil edilmelidir; aksi halde sözleşme geçersizdir (md. 8(6)(1)). Devir harçları, satın alma izninin Resmî Gazete'de yayımından itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin düşer (md. 8(7)). Yasa ayrıca koçan devrinin tamamlanması için bir yıllık süre öngörür (md. 8(6)(2) ve 8(7)). Bir aylık sürenin ve bir yıllık sürenin sizin alımınızda hangi tarihten başladığını avukatınıza yazılı olarak sorun.

Daha yüksek sınırlar: varsayım değil, avukatınıza sorulacak bir soru

Kararname, 3 yerine 6 daireye veya 2 yerine 3 villaya yalnızca KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruklarına izin verir. Northea hangi devletlerin bu koşulu sağladığını listelemez. Northea değerlendirmesi: standart sınırlara göre planlayın ve daha yüksek bir sınırı, ancak avukatınız bunu pasaportunuz için rezervasyondan önce yazılı olarak teyit ederse geçerli sayın.

Aile için satın almak: tek alım mı, birkaç alım mı?

Körfez aileleri çoğu zaman anne babaları ve yetişkin çocukları için aynı anda birkaç konut planlar. Tek bir projede birkaç birimi rezerve etmeden önce avukatınıza sorun:

• Her aile üyesi kendi adına, kendi sınırı içinde mi satın alıyor ve zaten sahip olduğu KKTC mülkleri nasıl sayılıyor?
• Tek bir parseldeki alımlarımız, birinci derece hısım veya aynı uyruklu alıcılar için dairelerin yarısını aşacak mı (md. 8(10))?
• Bir mülk daha sonra aile üyeleri arasında devredilebilir mi ve hangi koşullarla? 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'de, Kuzey Kıbrıs'ta mülk satışı rehberimizde aktarılan, akrabalara devre ilişkin bir kural vardır (md. 7). Bunun ailenize nasıl uygulandığını, mülkü devralan akrabaya satın alma sınırlarının hâlâ uygulanıp uygulanmadığı dahil, sorun.

Şirket veya aile ofisi aracılığıyla satın almak

Resmî kural: Herhangi bir büyüklükte veya türde payı ya da sermayesi bir yabancıya ait olan ya da yöneticilerinin çoğu, hangi unvanla olursa olsun, yabancı olan şirket yabancı tüzel kişidir (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 3(2)). Bu nedenle bir Körfez ailesinin sahip olduğu, KKTC'de kayıtlı bir şirket ya da başka bir yerde kayıtlı bir aile ofisi aracı izin rejiminin içinde kalır. Bir yapı yine de yönetişim, gizlilik veya halefiyet bakımından anlamlı olabilir; alıcıyı kuralların dışına çıkarmaz. Birini seçmeden önce KKTC'de ve ülkenizde hukuki ve vergi danışmanlığı alın.

Yatırım yolu

Resmî kural: Kararname "yatırımı" turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya araştırma ve geliştirme alanında en az 10.000.000 € olarak tanımlar; satmak üzere konut inşa etmek sayılmaz (md. 3(3)). Yatırımcı bu tutarı en az o düzeyde, şirketi adına veya hesabına KKTC'de faaliyet gösteren bir bankaya yatırmalı ve iki yıl içinde, arazi alımının dışında, Bakanlar Kurulu kararında belirtilen yatırım için kullanmalıdır; yatırımı sorumlu bakanlık ve Gelir ve Vergi Dairesi denetler (md. 8(11)(C)). KKTC'de kurulan veya kayıtlı, yabancı ortaklı bir şirket, md. 8(10) ve (11) saklı kalmak kaydıyla, yatırım için 80.280 m²'ye kadar arazi satın alabilir (md. 8(13)(A)(a)).

Bunlar kurumsal işlemlerdir. Northea'nın Özel Sermaye masası arazi, konaklama ve bütün bina fırsatlarını kapsar ve yatırım analizi yalnızca yol göstericidir. Bu sayfadaki hiçbir şey yatırım tavsiyesi veya getiri öngörüsü değildir. Herhangi bir taahhütten önce bu kuralların yapınıza nasıl uygulandığını bağımsız KKTC avukatlarına sorun.

Körfez'den belgeler

İçişleri Bakanlığı'nın izin başvurusu için yayımladığı belge listesi bir dilekçe, bir bilgi formu, bir pasaport kopyası, koçan kopyası, bir vaziyet planı ve varsa satış sözleşmesini içerir (uygunluk rehberimizde sıralandığı biçimiyle). Sözleşmenin tescili ve izin başvurusu bizzat, bir avukat aracılığıyla veya yetkili bir vekil aracılığıyla yapılabilir (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 8(6)(1)); bu nedenle işin büyük bölümü ülkenizden yürütülebilir.

Herhangi bir şey sipariş etmeden önce avukatınıza sorun:

• Başvurum bugün hangi belgeleri gerektiriyor ve aralarında sabıka kaydı belgesi var mı? Varsa hangi ülkeden (uyruğum, ikamet ettiğim ülke ya da ikisi) ve ne kadar güncel olmalı?
• Her yabancı belgenin, düzenlendiği ülke için hangisi geçerliyse, onayı veya apostili gerekir mi ve hangi makam aracılığıyla?
• Arapça belgelerin Türkçeye çevrilmesi gerekir mi, gerekiyorsa kim tarafından?
• Körfez'de imzalanan bir vekâletname hangi biçimde ve hangi dilde olmalıdır?

Fon transferi: fon kaynağı, bankalar ve para birimi

Paranın nereden geldiğini belgelemeniz beklenir. Northea'nın Uluslararası Alıcı Masası kontrolleri kimlik, fon kaynağı ve servet kaynağı olarak tanımlar ve yalnızca gerektiğinde toplanır; Gizlilik sayfamız kimlik, banka ve fon kanıtı belgelerinin yalnızca müşteri portalı içinde toplandığını ekler. Önceden hazırlanın:

• Fon kaynağı: bu işlem için paranın nereden geldiği (örneğin bir varlık satışı, temettü, birikim), belgeleriyle.
• Servet kaynağı: genel servetinizin nasıl oluştuğu.
• Ödeme yapılan hesap: sözleşmede adı geçen alıcıyla uyumlu, kendi adınıza veya şirketin adına bir hesap.

Sözleşme fiyatının ve aşamalı ödemelerin her birinin hangi para biriminde belirlendiğini sorun. Bankacılık ve para transferi rehberimiz, sözleşmenin her ödeme için tek bir para birimi belirtmesi gerektiğini açıklar. Bankanıza Kıbrıs'ın kuzeyine yapılacak bir transfer için neye ihtiyaç duyduğunu ve hangi aracı (muhabir) bankalardan geçeceğini sorun. Yalnızca sözleşmenizde adı geçen hesaba ödeme yapın ve her transferden önce ayrıntıları avukatınızla ayrı bir kanaldan teyit edin. Northea bir banka, döviz kuruluşu, yatırım danışmanı veya emanet (escrow) sağlayıcısı değildir.

Halefiyet: satın almadan önce sorulacak soru

Bir KKTC mülkünün ölümde nasıl intikal edeceğini hangi hukukun belirlediği avukatlarınıza sorulacak bir sorudur ve cevap, mal varlığınızın geri kalanını yöneten hukukdan farklı olabilir. Northea bu konuda görüş bildirmez. KKTC avukatınıza ve ülkenizdeki danışmanınıza sorun:

• Bir yabancıya ait KKTC'deki taşınmaz mala halefiyeti hangi hukuk belirler?
• Kendi ülkemde yapılmış bir vasiyetname bu mülk için tanınır mı, yoksa KKTC'de bir tane mi yapmalıyım?
• Mirasçılarım kendileri yabancıysa, satın alma sınırları ve izin kuralları onlara nasıl uygulanır?
• Mülke bir şirket aracılığıyla sahip olmak cevabı değiştirir mi ve hangi vergi sonuçlarıyla?

İkamet ve ne olmadığı

İkamet edilen bir konuta sahip olmak kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir; Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre: koçanla 10 veya 5 yıl, 300.000 Stg ve üzeri değerdeki pullu sözleşmeyle 5 yıl, bunun altında ise yalnızca aylık bir asgari ücret tutarında gelir belgesiyle 5 yıl (veya 5 yıla kadar) (md. 14(2)(b); KKTC Resmî Gazete No. 193 ve 194). Vatandaşlık değildir. Konunun tamamı satın alma rehberimizde yer alır.

Değer 300.000 Stg'nin altındaysa, tüzüğün gelir yollarından hangisinin size uygulandığını ve başka bir para birimindeki fiyatın nasıl çevrildiğini bağımsız bir avukata veya göçmenlik uzmanına sorun. Northea göçmenlik danışmanı değildir; ikamet için başvuru yapmaz, düzenlemez veya vaat etmez.

Gizlilik

Birçok Körfez müşterisi mahremiyete değer verir. Bazı adımlar, herkese açık portallar yerine tek bir adı belli danışman aracılığıyla arama yapmak gibi, gizli kalabilir. Diğerleri kalamaz: satın alma izinleri Resmî Gazete'de basılan Bakanlar Kurulu kararlarıdır ve devir harcı süresi bunların yayımından itibaren işler. Northea'nın taahhütleri Gizlilik sayfasında belirtilmiştir.

Bu sayfanın yapmadıkları

Northea bir hukuk bürosu, banka, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa, KKTC kurallarının bir Körfez alıcısının planlarıyla nasıl buluştuğunu açıklar. Hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar değişir. Taahhüde girmeden önce her noktayı kendi KKTC avukatınızla teyit edin.