Глоссарий: недвижимость на Северном Кипре

Титул · кочан (koçan)

Официальное правило

Кочан (koçan) — это титул на недвижимость, выдаваемый Кадастровым управлением ТРСК. Он идентифицирует землю по местоположению и участку, фиксирует зарегистрированного владельца и площадь и указывает основание, на котором титул был выдан. Сам по себе титул показывает не все обременения и ограничения: чтобы увидеть ипотеки, аресты и зарегистрированные договоры, нужен актуальный поиск в Кадастровом управлении, проведённый вашим собственным юристом с лицензией ТРСК.

См. также: Типы титула

Источник: Управление земельного реестра и кадастра ТРСК (tapu.gov.ct.tr)

«Турецкий титул» · Türk koçanı

Рыночная практика

Это рыночное выражение, а не официальное название категории. Обычно так называют землю, зарегистрированную на турок-киприотов или иностранцев до 1974 года, в отличие от титулов, выданных ТРСК позднее. Поскольку в объявлениях это выражение используют вольно, запросите сам титул и поиск в Кадастровом управлении, а ваш собственный юрист пусть письменно подтвердит, что на самом деле показывает история титула.

См. также: Типы титула

Титул турок-киприотов или иностранцев до 1974 года

Земля, зарегистрированная на владельцев — турок-киприотов или иностранцев — до 1974 года и сохраняющая эту первоначальную цепочку регистрации. Покупатели и кредиторы часто считают её категорией, которую проще всего проверить, но это общее мнение рынка, а не гарантия в отношении какого-либо конкретного участка. Ваш юрист всё равно проверяет цепочку собственности, границы, обременения и любые претензии, прежде чем вы примете на себя обязательства.

См. также: Типы титула

Обменный титул · eşdeğer koçan

Официальное правило

Титул, выданный ТРСК после 1974 года турокам-киприотам, оставившим имущество на юге, в обмен на имущество равной стоимости на севере. Правовая основа — Закон о расселении, распределении земли и имуществе равной стоимости (İTEM, Закон № 41/1977). Обменные титулы часто встречаются в жилых проектах, их регулярно покупают и продают; ваш юрист должен изучить запись об обмене и историю титула по конкретному участку.

См. также: Типы титула

Источник: Закон о расселении, распределении земли и имуществе равной стоимости (İTEM), Закон № 41/1977, консолидированный текст в базе законодательства судов ТРСК (mahkemeler.net)

Титул по распределению · tahsis koçanı

Официальное правило

Титул, выданный ТРСК после 1974 года путём распределения земли — исторически лицам, переселённым на север, и другим лицам в рамках İTEM, — а не в обмен на имущество, оставленное на юге. Титулы по распределению становились предметом отдельного юридического внимания, и некоторые покупатели, кредиторы и страховщики относятся к ним с большей осторожностью. Рыночные ярлыки вроде «TMD title» используются вольно; спросите своего юриста, какое правовое основание указано в записи Кадастрового управления.

См. также: Типы титула

Источник: Закон о расселении, распределении земли и имуществе равной стоимости (İTEM), Закон № 41/1977, консолидированный текст в базе законодательства судов ТРСК (mahkemeler.net)

Долгосрочная аренда (leasehold) · uzun süreli kira

Часть объектов стоит на земле, которой покупатель не владеет полностью, а держит её в долгосрочной аренде — например, государственную землю или землю фонда. В этом случае покупатель владеет правом аренды, а не правом собственности (freehold). Изучите договор аренды: срок, арендную плату, разрешённое использование, продление, переуступку последующему покупателю и последствия по истечении срока, — и попросите своего юриста подтвердить, кто является собственником земли.

См. также: Типы титула

Участок (парсель) и надел · parsel

Участок (parsel) — это единица земли, обозначенная номером на кадастровой карте, которую ведёт Управление земельного реестра и кадастра; на неё ссылается титул. Слово «надел» (plot) в маркетинге используют вольнее — иногда для части участка, которая ещё не зарегистрирована отдельно. Проверьте, что номер участка в титуле, план участка и земля, которую вы осматривали, совпадают.

См. также: Типы титула

Источник: Управление земельного реестра и кадастра ТРСК (tapu.gov.ct.tr)

Поиск в Кадастровом управлении · tapu araması

Поиск в Кадастровом управлении показывает, что зарегистрировано в отношении участка: зарегистрированного владельца, тип титула, ипотеки, аресты или судебные постановления, а также уже зарегистрированные договоры купли-продажи. Это базовая проверка до передачи любого депозита. Её должен провести ваш собственный юрист с лицензией ТРСК незадолго до подписания и повторить перед переоформлением, потому что запись может измениться.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Типы титула

Кадастровое управление · Tapu ve Kadastro Dairesi

Официальное правило

Управление земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Dairesi) — государственное ведомство ТРСК в структуре Министерства внутренних дел, которое ведёт записи о титулах и кадастровые записи. Его районные отделения (Tapu Amirlikleri) регистрируют договоры купли-продажи, вносят записи об ипотеке и другие записи и переоформляют титул после выполнения условий для переоформления. Покупатели обычно взаимодействуют с ним через своего юриста, а не напрямую.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю

Источник: Управление земельного реестра и кадастра ТРСК (tapu.gov.ct.tr); страница Управления земельного реестра и кадастра на сайте Министерства внутренних дел ТРСК

Официальная газета · Resmî Gazete

Официальное правило

Официальная газета ТРСК публикует законы, декреты, имеющие силу закона, регламенты и некоторые решения правительства; в каждом тексте указано, когда он вступает в силу. Для иностранного покупателя это важно, потому что там публикуются правила приобретения недвижимости иностранцами, а также решения о разрешении на покупку. Когда сайт ссылается на какое-либо правило, проверьте, на какой номер Официальной газеты он опирается, и спросите своего юриста, не вносились ли с тех пор изменения.

См. также: Стол международного покупателя

Источник: Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 о приобретении недвижимости иностранцами, Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г. (отменил и повторно ввёл в действие Декрет, имеющий силу закона, № 89/2026 от 7 августа 2026 г.); краткое изложение — на странице «Стол международного покупателя» NORTHEA

Декрет, имеющий силу закона · yasa gücünde kararname

Официальное правило

Акт, принимаемый Советом министров, который имеет силу закона в течение ограниченного срока и для того, чтобы стать постоянным, требует одобрения парламента. Действующие правила приобретения недвижимости иностранцами установлены именно так: Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026, опубликованный в Официальной газете 6 октября 2026 г., отменил и повторно ввёл в действие Декрет № 89/2026 от 7 августа 2026 г., который повторно ввёл в действие Декрет № 63/2026 от 11 мая 2026 г., который, в свою очередь, повторил ограничения на покупку из Декрета № 11/2026 от 12 февраля 2026 г. Правила, установленные декретом, имеющим силу закона, могут продлеваться, изменяться или заменяться, поэтому уточняйте действующий текст у своего юриста.

См. также: Стол международного покупателя

Источник: Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 о приобретении недвижимости иностранцами, Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г. (отменил и повторно ввёл в действие Декрет, имеющий силу закона, № 89/2026 от 7 августа 2026 г.); краткое изложение — на странице «Стол международного покупателя» NORTHEA; Декрет, имеющий силу закона, № 11/2026, Официальная газета № 28, Приложение I, часть II, 12 февраля 2026 г.

Совет министров · Bakanlar Kurulu

Официальное правило

Кабинет министров ТРСК. Согласно действующему декрету, имеющему силу закона, иностранному физическому лицу или компании для приобретения недвижимости требуется разрешение Совета министров. Заявление готовит юрист покупателя, а рассматривает профильное министерство, проводя проверки в отношении заявителя, после чего принимается решение. Совет министров также принимает декреты, имеющие силу закона, — именно так были установлены действующие правила приобретения недвижимости иностранцами.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Стол международного покупателя

Источник: Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 о приобретении недвижимости иностранцами, Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г. (отменил и повторно ввёл в действие Декрет, имеющий силу закона, № 89/2026 от 7 августа 2026 г.); краткое изложение — на странице «Стол международного покупателя» NORTHEA

Разрешение на покупку · satın alma izni

Официальное правило

Согласие, которое иностранный покупатель должен получить, прежде чем титул может быть переоформлен на его имя. Иностранные физические лица и компании могут приобретать недвижимость только с этим разрешением и в пределах, установленных действующим декретом, имеющим силу закона; компания с иностранным участием сама может считаться иностранной. Сроки различаются и не зависят от продавца. Разрешение касается только права собственности: оно не даёт ни права на вид на жительство, ни гражданства.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Стол международного покупателя

Источник: Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 о приобретении недвижимости иностранцами, Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г. (отменил и повторно ввёл в действие Декрет, имеющий силу закона, № 89/2026 от 7 августа 2026 г.); краткое изложение — на странице «Стол международного покупателя» NORTHEA

Независимый юрист с лицензией ТРСК · avukat

Рыночная практика

Юрист, имеющий лицензию на практику в ТРСК и действующий только в ваших интересах, а не в интересах продавца или застройщика. Его работа обычно включает поиск по титулу и обременениям, проверку договора и переговоры по нему, регистрацию договора, подачу заявления на разрешение на покупку и сопровождение переоформления. NORTHEA не является юридической фирмой и не даёт юридических заключений; она знакомит клиента с независимыми юристами и координирует пакет документов.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Частное приобретение

Доверенность · vekaletname

Документ, уполномочивающий другое лицо — обычно вашего юриста — действовать от вашего имени на указанных этапах: подписание, регистрация договора, подача заявления на разрешение, уплата сборов или принятие переоформления. Многие покупатели из-за рубежа оформляют её, чтобы не приезжать на каждый этап. Внимательно прочитайте её объём, ограничьте его тем, что нужно для покупки, и уточните, как её следует подписать, нотариально заверить или легализовать за границей для использования в ТРСК.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю

Соглашение о резервировании и депозит · rezervasyon ve kapora

Рыночная практика

Короткое соглашение с внесением депозита, которое снимает объект с рынка на согласованный срок, пока проводятся проверки. Это не договор купли-продажи. Перед оплатой письменно подтвердите срок, что происходит с депозитом, если поиск выявит проблему или в разрешении будет отказано, и у кого хранятся деньги. Платите только после того, как условия увидит ваш собственный юрист.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю

Договор купли-продажи · satış sözleşmesi

Соглашение между покупателем и продавцом, которое фиксирует цену, график платежей, что именно продаётся, условия завершения и передачи объекта, а также средства защиты на случай неисполнения обязательств любой из сторон. При покупке на этапе строительства он также должен охватывать спецификации, задержки и выдачу титула. Подписывайте его только на понятном вам языке, после независимой юридической проверки, и убедитесь, что он оплачен гербовым сбором и зарегистрирован в Кадастровом управлении.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Новостройки и проверка застройщика

Регистрация договора · sözleşmenin Tapu'ya kaydı

Официальное правило

После подписания и оплаты гербового сбора договор купли-продажи подаётся в районное отделение Кадастрового управления. Регистрация фиксирует интерес покупателя в отношении участка до переоформления титула, что даёт защиту, которой нет у незарегистрированного договора, — например, от последующей продажи той же единицы. Действующий декрет, имеющий силу закона, устанавливает срок регистрации; ваш юрист подтверждает его и должен предоставить вам подтверждение регистрации.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Новостройки и проверка застройщика

Источник: Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 о приобретении недвижимости иностранцами, Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г. (отменил и повторно ввёл в действие Декрет, имеющий силу закона, № 89/2026 от 7 августа 2026 г.); краткое изложение — на странице «Стол международного покупателя» NORTHEA; Управление земельного реестра и кадастра ТРСК (tapu.gov.ct.tr)

Гербовый сбор · damga resmi

Официальное правило

Сбор, взимаемый с договора купли-продажи, рассчитывается от цены по договору и обычно уплачивается при проставлении гербовой отметки на договоре, до его регистрации в Кадастровом управлении. Он взимается отдельно от сбора за переоформление титула. Ставка устанавливается законом и может меняться, поэтому в этом глоссарии она не приводится; ваш юрист подтвердит действующую ставку и то, кто её платит по вашему договору.

См. также: Налоги и расходы при покупке · Стол международного покупателя

Сбор за переоформление титула · tapu harcı

Официальное правило

Сбор, уплачиваемый в Кадастровое управление при переходе титула к покупателю, — как правило, самая крупная единовременная статья расходов после самой цены. Ставка зависит от таких факторов, как статус покупателя и сам объект, а для иностранных покупателей часть сбора может подлежать уплате до переоформления. Ставки и сроки уплаты устанавливаются законом и меняются; подтвердите и то и другое у своего юриста до подписания.

См. также: Налоги и расходы при покупке · Стол международного покупателя

НДС · KDV

Официальное правило

Налог на добавленную стоимость (katma değer vergisi, KDV) применяется к новой недвижимости, продаваемой застройщиком; при перепродаже между частными лицами он обычно не взимается. В договоре должно быть указано, включён ли НДС в цену и когда он подлежит уплате. Ставка и возможные льготы устанавливаются налоговыми органами и могут меняться, поэтому подтвердите их у своего юриста или бухгалтера до подписания.

См. также: Налоги и расходы при покупке

Покупка на этапе строительства · projeden satış

Рыночная практика

Покупка объекта до того, как он построен или достроен, обычно с поэтапной оплатой. Цены могут быть ниже, чем на готовую недвижимость, но покупатель несёт риски строительства, задержек и риски, связанные с застройщиком. Проверьте земельный титул застройщика и разрешение на строительство, привяжите платежи к видимым этапам строительства, зарегистрируйте договор и попросите своего юриста проверить средства защиты на случай задержки, а также как и когда будут выданы индивидуальные титулы.

См. также: Новостройки и проверка застройщика

График платежей · ödeme planı

Рыночная практика

График взносов при покупке на этапе строительства или у застройщика: как правило, депозит, поэтапные платежи в ходе строительства и остаток при передаче объекта или оформлении титула, иногда с продолжением платежей после передачи. Хорошо выстроенный график удерживает сумму уже уплаченного близко к стоимости фактически построенного. Будьте осторожны с графиками, где основные платежи смещены на начало, и проверьте, что происходит, если платёж просрочен или проект задерживается.

См. также: Новостройки и проверка застройщика

Разрешение на строительство · inşaat izni

Официальное правило

Разрешение, выдаваемое компетентным органом (обычно муниципалитетом) в соответствии с правилами градостроительства и строительства, которое позволяет возвести конкретное здание по утверждённым планам. При покупке на этапе строительства попросите показать разрешение на конкретный проект и очередь и проверьте, что утверждённые планы совпадают с планами, по которым вам продают объект. Проект, который продвигается на рынке до выдачи разрешения, несёт дополнительный риск.

См. также: Новостройки и проверка застройщика

Разрешение на заселение · iskan

Официальное правило

Документ, выдаваемый после того, как здание завершено в соответствии с разрешением на строительство, и подтверждающий, что в нём можно проживать; по-турецки его обычно называют iskan. Как правило, он необходим, прежде чем могут быть выданы индивидуальные титулы на единицы в проекте. Уточните, выдан ли он на ваше здание, а не только на более раннюю очередь, и попросите юриста проверить его статус до последнего платежа.

См. также: Новостройки и проверка застройщика

Индивидуальный титул и «разделение титула» · kat mülkiyeti

Рыночная практика

В новом проекте титул на землю сначала оформлен на застройщика. Отдельные титулы на каждую квартиру или виллу (для квартир — часто в режиме kat mülkiyeti, поэтажной собственности) выдаются только после завершения строительства и получения необходимых согласований; «разделение титула» (title split) — рыночное название этого шага. До этого защита покупателя опирается главным образом на зарегистрированный договор. Спросите, сколько времени заняло получение индивидуальных титулов в предыдущих проектах застройщика.

См. также: Новостройки и проверка застройщика · Типы титула

Завершение и передача объекта · teslim

Рыночная практика

В рыночной практике «завершение» (completion) может означать либо физическую передачу готового объекта (передача, teslim), либо юридическое переоформление титула, и на Северном Кипре эти два события часто происходят в разное время. Прочитайте договор, чтобы понять, какое событие запускает последний платёж, в каком состоянии объект должен быть при передаче и что происходит, если срок передачи сорван.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Новостройки и проверка застройщика

Проверка на дефекты (снэггинг) · eksik ve kusur listesi

Рыночная практика

Осмотр нового объекта до или при передаче, чтобы составить перечень дефектов и незавершённых работ: отделка, протечки, двери и окна, электрика, сантехника, водоотвод и места общего пользования. Застройщика просят устранить всё по списку, в идеале — до последнего платежа. Провести осмотр может независимый технический эксперт (сюрвейер) или инженер. Прежде чем принять ключи, проверьте в договоре условия гарантии и ответственности за дефекты.

См. также: Новостройки и проверка застройщика

Комиссия по недвижимому имуществу (IPC) · Taşınmaz Mal Komisyonu

Официальное правило

Орган в ТРСК, созданный на основании Закона о недвижимом имуществе (Закон № 67/2005), который рассматривает претензии лиц, владевших имуществом на севере до 1974 года, и может предложить реституцию, компенсацию или обмен. Для покупателя это контекст: одна из причин, по которым важна история титула. Затрагивает ли какая-либо претензия или решение конкретный участок — вопрос для исследования вашего собственного юриста, а не то, что может решить объявление о продаже.

См. также: Типы титула

Источник: Комиссия по недвижимому имуществу (tamk.gov.ct.tr), Закон о недвижимом имуществе № 67/2005

Собственность, вид на жительство и гражданство · mülkiyet, ikamet, vatandaşlık

Официальное правило

Владение недвижимостью в ТРСК само по себе не даёт ни права на вид на жительство, ни разрешения на работу, ни гражданства. Владение жильём, в котором вы проживаете, может служить основанием для заявления на краткосрочный вид на жительство; по правилам, действующим с октября 2026 года: 10 или 5 лет при наличии титула, 5 лет при договоре с гербовой отметкой на сумму 300 000 фунтов стерлингов или более, а ниже этой суммы — 5 лет (или до 5 лет) только при подтверждении ежемесячного дохода в размере одной минимальной заработной платы (ст. 14(2)(b); Официальная газета ТРСК № 193 и № 194). Не гражданство. Это отдельные правовые вопросы, которые регулируются собственными правилами, и решения по ним власти принимают в каждом случае индивидуально. Разрешение на покупку касается только права собственности. NORTHEA не обещает и не организует вид на жительство или гражданство; прежде чем рассчитывать на что-либо подобное, получите консультацию независимого специалиста по иммиграции.

См. также: Как купить недвижимость иностранному покупателю · Стол международного покупателя

Источник: Официальная газета ТРСК № 194, Приложение III, 5 октября 2026 г. — Регламент о видах на жительство и визах (изменения), A.E. 943 (заменяет ст. 14(2)(b)(v); вступил в силу в день опубликования); Официальная газета № 193, Приложение III, 2 октября 2026 г. — изменяющий регламент A.E. 932 (заменяет ст. 14(2)(b)(iv))