Kuzey Kıbrıs gayrimenkul sözlüğü

Tapu senedi · koçan

Resmî kural

Koçan, KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından düzenlenen tapu senedidir. Taşınmazı konumu ve parseliyle tanımlar, kayıtlı maliki ve yüzölçümünü gösterir ve koçanın hangi esasa dayanarak verildiğini belirtir. Koçan tek başına her takyidatı göstermez: ipotek, haciz ve kayıtlı sözleşmeleri görmek için kendi KKTC lisanslı avukatınızın yapacağı güncel bir tapu araması gerekir.

İlgili: Koçan türleri

Kaynak: KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürlüğü (tapu.gov.ct.tr)

Türk koçanı · Turkish title

Piyasa kullanımı

Resmî bir kategori adı değil, piyasada kullanılan bir ifadedir. Genellikle 1974'ten önce Kıbrıslı Türkler veya yabancılar adına kayıtlı olan araziler için, KKTC'nin sonradan verdiği koçanlardan ayırmak amacıyla kullanılır. İlanlarda gevşek kullanıldığından koçanın kendisini ve tapu aramasını isteyin; koçan geçmişinin gerçekte ne gösterdiğini kendi avukatınız yazılı olarak teyit etsin.

İlgili: Koçan türleri

1974 öncesi Kıbrıslı Türk veya yabancı koçanı

1974'ten önce Kıbrıslı Türk veya yabancı malikler adına kayıtlı olan ve bu ilk kayıt zinciri üzerinden devam eden arazi. Alıcılar ve bankalar bu kategoriyi çoğu zaman doğrulaması en kolay olan olarak görür; ancak bu genel bir piyasa görüşüdür, belirli bir parsel için güvence değildir. Taahhütte bulunmadan önce avukatınız mülkiyet zincirini, sınırları, takyidatı ve olası talepleri yine de kontrol eder.

İlgili: Koçan türleri

Eşdeğer koçan · exchange title

Resmî kural

1974'ten sonra güneyde mal bırakan Kıbrıslı Türklere, kuzeyde eşdeğer mal karşılığında KKTC tarafından verilen koçan. Yasal çerçeve İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası'dır (İTEM, 41/1977 sayılı Yasa). Eşdeğer koçanlar projelerde yaygındır ve düzenli olarak alınıp satılır; avukatınız ilgili parselin eşdeğerlik kaydını ve koçan geçmişini incelemelidir.

İlgili: Koçan türleri

Kaynak: İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal (İTEM) Yasası, 41/1977, KKTC mahkemeleri mevzuat veri tabanındaki birleştirilmiş metin (mahkemeler.net)

Tahsis koçanı · allocation title

Resmî kural

1974'ten sonra güneyde bırakılan mal karşılığında değil, İTEM çerçevesinde tahsis yoluyla, tarihsel olarak kuzeye yerleşenlere ve diğer bazı kişilere KKTC tarafından verilen koçan. Tahsis koçanları özel bir hukuki incelemeye konu olmuştur; bazı alıcılar, bankalar ve sigortacılar bunlara daha temkinli yaklaşır. "TMD koçanı" gibi piyasa etiketleri gevşek kullanılır; tapu kaydının hangi yasal esası gösterdiğini avukatınıza sorun.

İlgili: Koçan türleri

Kaynak: İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal (İTEM) Yasası, 41/1977, KKTC mahkemeleri mevzuat veri tabanındaki birleştirilmiş metin (mahkemeler.net)

Uzun süreli kira · leasehold

Bazı mülkler, alıcının tam mülkiyetine sahip olmadığı, örneğin devlet veya vakıf arazisi üzerinde uzun süreli kira ile tutulan arazilerde bulunur. Bu durumda alıcı tam mülkiyete değil, bir kira hakkına sahip olur. Kira sözleşmesinin süresini, kira bedelini, izin verilen kullanımı, yenilemeyi, sonraki alıcıya devri ve süre bitiminde ne olacağını okuyun; arazi malikinin kim olduğunu kendi avukatınız teyit etsin.

İlgili: Koçan türleri

Parsel ve arsa · parcel, plot

Parsel, Tapu ve Kadastro Dairesi'nin tuttuğu kadastro haritasında numarasıyla tanımlanan arazi birimidir ve koçan bu parsele atıf yapar. "Arsa" veya "plot" pazarlamada daha gevşek kullanılır; bazen henüz ayrı kaydı yapılmamış bir parsel parçası için de söylenir. Koçandaki parsel numarasının, vaziyet planının ve yerinde gördüğünüz arazinin birbiriyle örtüştüğünü kontrol edin.

İlgili: Koçan türleri

Kaynak: KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürlüğü (tapu.gov.ct.tr)

Tapu araması · Land Registry search

Tapu araması, bir parsel üzerinde nelerin kayıtlı olduğunu gösterir: kayıtlı malik, koçan türü, ipotekler, haciz veya mahkeme emirleri ve daha önce kaydedilmiş satış sözleşmeleri. Herhangi bir kapora ödenmeden önce yapılması gereken temel kontroldür. Kayıt değişebileceği için kendi KKTC lisanslı avukatınız tarafından imzadan kısa süre önce yapılmalı ve devirden önce tekrarlanmalıdır.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Koçan türleri

Tapu ve Kadastro Dairesi · Land Registry

Resmî kural

Tapu ve Kadastro Dairesi, İçişleri Bakanlığı'na bağlı olarak tapu ve kadastro kayıtlarını tutan KKTC devlet dairesidir. İlçe düzeyindeki Tapu Amirlikleri satış sözleşmelerini kaydeder, ipotek ve diğer şerhleri işler ve devir koşulları yerine geldiğinde mülkiyeti devreder. Alıcılar bu daireyle genellikle doğrudan değil, avukatları aracılığıyla işlem yapar.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma

Kaynak: KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürlüğü (tapu.gov.ct.tr); KKTC İçişleri Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Dairesi sayfası

Resmî Gazete · Official Gazette

Resmî kural

KKTC Resmî Gazetesi yasaları, yasa gücünde kararnameleri, tüzük ve yönetmelikleri ve bazı hükümet kararlarını yayımlar; her metin ne zaman yürürlüğe gireceğini belirtir. Yabancı alıcı için önemlidir, çünkü yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kurallar ve satın alma iznine ilişkin kararlar burada yayımlanır. Bir internet sitesi bir kural aktardığında hangi sayıya dayandığını kontrol edin ve sonradan değişip değişmediğini avukatınıza sorun.

İlgili: Uluslararası Alıcı Masası

Kaynak: Yabancıların taşınmaz mal edinimine ilişkin 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026 (7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname'yi yürürlükten kaldırıp yeniden düzenleyen); özeti NORTHEA Uluslararası Alıcı Masası'nda

Yasa gücünde kararname · decree-law

Resmî kural

Bakanlar Kurulu tarafından çıkarılan, sınırlı bir süre için yasa gücü taşıyan ve kalıcı hale gelmesi için Meclis onayı gereken düzenleme. Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin güncel kurallar bu yolla belirlenmiştir: 6 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 119/2026 sayılı Kararname, 7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname'yi yürürlükten kaldırıp yeniden düzenlemiştir; 89/2026 da 11 Mayıs 2026 tarihli 63/2026 sayılı Kararname'yi yeniden yürürlüğe koymuştu; 63/2026 da 12 Şubat 2026 tarihli 11/2026 sayılı Kararname'deki satın alma sınırlarını tekrarlamıştı. Bu kurallar yenilenebilir, değiştirilebilir veya kaldırılabilir; yürürlükteki metni avukatınızla teyit edin.

İlgili: Uluslararası Alıcı Masası

Kaynak: Yabancıların taşınmaz mal edinimine ilişkin 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026 (7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname'yi yürürlükten kaldırıp yeniden düzenleyen); özeti NORTHEA Uluslararası Alıcı Masası'nda; 11/2026 sayılı kararname (KKTC Resmî Gazete Sayı 28, Ek I Bölüm II, 12 Şubat 2026)

Bakanlar Kurulu · Council of Ministers

Resmî kural

KKTC hükümeti. Yürürlükteki kararnameye göre yabancı bir kişi veya şirketin taşınmaz edinebilmesi için Bakanlar Kurulu izni gerekir. Başvuru alıcının avukatı tarafından hazırlanır ve bir karar verilmeden önce ilgili bakanlıkça, arka plan kontrolleriyle birlikte işleme alınır. Bakanlar Kurulu aynı zamanda yasa gücünde kararname çıkarır; yabancıların edinimine ilişkin güncel kurallar da bu yolla belirlenmiştir.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Uluslararası Alıcı Masası

Kaynak: Yabancıların taşınmaz mal edinimine ilişkin 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026 (7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname'yi yürürlükten kaldırıp yeniden düzenleyen); özeti NORTHEA Uluslararası Alıcı Masası'nda

Satın alma izni · permission to purchase

Resmî kural

Yabancı alıcının, mülkiyet kendi adına devredilmeden önce alması gereken izin. Yabancı kişiler ve şirketler ancak bu izinle ve yürürlükteki kararnamenin sınırları içinde taşınmaz edinebilir; yabancı ortaklı bir şirket de yabancı sayılabilir. Sürecin ne kadar süreceği değişkendir ve satıcının kontrolünde değildir. İzin yalnızca mülkiyetle ilgilidir: ikamet veya vatandaşlık hakkı vermez.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Uluslararası Alıcı Masası

Kaynak: Yabancıların taşınmaz mal edinimine ilişkin 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026 (7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname'yi yürürlükten kaldırıp yeniden düzenleyen); özeti NORTHEA Uluslararası Alıcı Masası'nda

Bağımsız KKTC lisanslı avukat · independent lawyer

Piyasa kullanımı

KKTC'de avukatlık yapma yetkisi olan ve satıcı veya müteahhit için değil, yalnızca sizin için çalışan avukat. Görevleri genellikle koçan ve takyidat aramalarını, sözleşmenin incelenmesi ve müzakeresini, kaydını, satın alma izni başvurusunu ve devrin yürütülmesini kapsar. NORTHEA hukuk bürosu değildir ve hukuki görüş vermez; bağımsız avukatlarla tanıştırır ve dosyayı koordine eder.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Özel Edinim

Vekaletname · power of attorney

Bir kişiyi, genellikle avukatınızı, belirli adımlarda sizin adınıza işlem yapmaya yetkilendiren belge: imza, sözleşme kaydı, izin başvurusu, harç ödemeleri veya devrin alınması gibi. Yurt dışındaki birçok alıcı her adım için seyahat etmemek amacıyla vekaletname kullanır. Kapsamını dikkatle okuyun, satın almanın gerektirdiğiyle sınırlayın ve KKTC'de kullanılabilmesi için yurt dışında nasıl imzalanması, onaylanması veya tasdik edilmesi gerektiğini sorun.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma

Rezervasyon sözleşmesi ve kapora · reservation deposit

Piyasa kullanımı

Kontroller yapılırken mülkü kararlaştırılan bir süre için satıştan çeken, kapora ile birlikte imzalanan kısa sözleşme. Satış sözleşmesi değildir. Ödeme yapmadan önce sürenin ne olduğunu, aramalarda bir sorun çıkması veya iznin reddedilmesi halinde kaporaya ne olacağını ve parayı kimin tutacağını yazılı olarak teyit edin. Yalnızca kendi avukatınız koşulları gördükten sonra ödeme yapın.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma

Satış sözleşmesi · contract of sale

Alıcı ile satıcı arasında fiyatı, ödeme planını, tam olarak neyin satıldığını, tamamlama ve teslim koşullarını ve taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse başvurulacak yolları belirleyen sözleşme. Projeden alımlarda teknik şartnameyi, gecikmeyi ve koçan verilmesini de düzenlemelidir. Yalnızca anladığınız bir dilde ve bağımsız hukuki incelemeden sonra imzalayın; damgalandığından ve Tapu'ya kaydedildiğinden emin olun.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

Sözleşmenin Tapu'ya kaydı · contract registration

Resmî kural

İmzalanıp damgalandıktan sonra satış sözleşmesi ilgili Tapu Amirliği'ne kaydettirilir. Kayıt, mülkiyet devrinden önce alıcının hakkını parsel üzerinde gösterir ve kaydedilmemiş bir sözleşmenin sağlamadığı korumayı, örneğin aynı birimin sonradan başkasına satılmasına karşı, sağlar. Yürürlükteki kararname kayıt için bir süre öngörür; avukatınız bu süreyi teyit etmeli ve size kayıt belgesini vermelidir.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

Kaynak: Yabancıların taşınmaz mal edinimine ilişkin 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026 (7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname'yi yürürlükten kaldırıp yeniden düzenleyen); özeti NORTHEA Uluslararası Alıcı Masası'nda; KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürlüğü (tapu.gov.ct.tr)

Damga resmi · stamp duty

Resmî kural

Satış sözleşmesi üzerinden, sözleşme bedeline göre hesaplanan ve genellikle sözleşme Tapu'ya kaydedilmeden önce damgalanırken ödenen vergi. Tapu devir harcından ayrıdır. Oranı yasayla belirlenir ve değişebilir; bu nedenle bu sözlükte oran verilmez. Güncel oranı ve sözleşmenize göre kimin ödeyeceğini avukatınız teyit eder.

İlgili: Vergiler ve satın alma maliyetleri · Uluslararası Alıcı Masası

Tapu devir harcı · title transfer fee

Resmî kural

Mülkiyet alıcıya geçerken Tapu Dairesi'ne ödenen harç; genellikle fiyattan sonraki en büyük tek seferlik maliyettir. Oranı alıcının statüsü ve mülkün niteliği gibi etkenlere bağlıdır; yabancı alıcılar için bir kısmı devirden önce ödenebilir. Oranlar ve ödeme süreleri yasayla belirlenir ve değişir; imzadan önce ikisini de avukatınızla teyit edin.

İlgili: Vergiler ve satın alma maliyetleri · Uluslararası Alıcı Masası

KDV · VAT

Resmî kural

Katma değer vergisi, müteahhit tarafından satılan yeni konutlarda uygulanır; özel kişiler arasındaki ikinci el satışlarda ise genellikle uygulanmaz. Sözleşme, fiyatın KDV dahil olup olmadığını ve KDV'nin ne zaman ödeneceğini belirtmelidir. Oran ve olası istisnalar vergi makamlarınca belirlenir ve değişebilir; imzadan önce avukatınız veya muhasebecinizle teyit edin.

İlgili: Vergiler ve satın alma maliyetleri

Projeden satış · off-plan

Piyasa kullanımı

Bir mülkü inşası bitmeden veya başlamadan, genellikle taksitli ödemeyle satın almak. Fiyatlar tamamlanmış mülklere göre daha düşük olabilir, ancak inşaat, gecikme ve müteahhit riskini alıcı taşır. Müteahhidin arazi koçanını ve inşaat iznini kontrol edin, ödemeleri görünür inşaat aşamalarına bağlayın, sözleşmeyi kaydettirin ve gecikme hükümlerini, bireysel koçanların nasıl ve ne zaman verileceğini kendi avukatınıza inceletin.

İlgili: Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

Ödeme planı · payment plan

Piyasa kullanımı

Projeden veya müteahhitten yapılan satışlardaki taksit takvimi: genellikle bir peşinat, inşaat sırasında aşamalı ödemeler ve teslimde ya da koçanda kalan bakiye; bazen teslimden sonra da devam eder. İyi kurgulanmış bir plan, ödediğiniz tutarı fiilen inşa edilen değere yakın tutar. Ödemeleri başa yığan planlara karşı temkinli olun; bir ödeme geciktiğinde veya proje geciktiğinde ne olacağını kontrol edin.

İlgili: Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

İnşaat izni · building permit

Resmî kural

Belirli bir yapının onaylı projesine uygun olarak inşa edilmesine imar ve yapı kuralları çerçevesinde izin veren, yetkili makam (genellikle belediye) tarafından verilen izin. Projeden alımda tam olarak o projeye ve etaba ait izni görmek isteyin ve onaylı planların size satılan planlarla örtüştüğünü kontrol edin. İnşaat izni çıkmadan pazarlanan bir proje ek risk taşır.

İlgili: Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

İskan belgesi · habitation certificate

Resmî kural

Bir yapı inşaat iznine uygun olarak tamamlandığında verilen ve yapının kullanılabileceğini teyit eden belge; yaygın olarak iskan diye anılır. Bir projedeki birimler için bireysel koçan verilebilmesi için genellikle gereklidir. İskanın yalnızca önceki bir etap için değil, sizin binanız için çıkıp çıkmadığını sorun ve son ödemeden önce durumunu avukatınıza kontrol ettirin.

İlgili: Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

Bireysel koçan ve kat mülkiyeti · individual title, title split

Piyasa kullanımı

Yeni bir projede arazi koçanı önce müteahhit adınadır. Her daire veya villa için ayrı koçan (daireler için çoğu zaman kat mülkiyeti) ancak tamamlama ve gerekli onaylardan sonra verilir; İngilizce piyasada bu adıma "title split" denir. O zamana kadar alıcının koruması büyük ölçüde kayıtlı sözleşmeye dayanır. Müteahhidin önceki projelerinde bireysel koçanların ne kadar sürede verildiğini sorun.

İlgili: Projeden satış ve müteahhit kontrolleri · Koçan türleri

Tamamlama ve teslim · completion, delivery

Piyasa kullanımı

Piyasada "completion" (tamamlama) hem bitmiş bir mülkün fiziki teslimi hem de mülkiyetin hukuken devri anlamında kullanılabilir; Kuzey Kıbrıs'ta bu ikisi çoğu zaman farklı zamanlarda gerçekleşir. Son ödemeyi hangi olayın tetiklediğini, teslimde mülkün hangi durumda olması gerektiğini ve teslim tarihi kaçırılırsa ne olacağını görmek için sözleşmeyi okuyun.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

Eksik ve kusur tespiti · snagging

Piyasa kullanımı

Yeni inşa edilmiş bir mülkün, teslimden önce veya teslim sırasında kusurların ve eksik işlerin listelenmesi için incelenmesi: yüzey işçiliği, sızıntılar, kapı ve pencereler, elektrik, sıhhi tesisat, drenaj ve ortak alanlar. Müteahhitten, tercihen son ödemeden önce, listeyi gidermesi istenir. İncelemeyi bağımsız bir eksper veya mühendis yapabilir. Anahtarı teslim almadan önce sözleşmedeki garanti ve kusur sorumluluğu hükümlerini kontrol edin.

İlgili: Projeden satış ve müteahhit kontrolleri

Taşınmaz Mal Komisyonu (TMK) · Immovable Property Commission (IPC)

Resmî kural

67/2005 sayılı Taşınmaz Mal Yasası uyarınca KKTC'de kurulan, 1974'ten önce kuzeyde taşınmaz sahibi olan kişilerin başvurularını inceleyen ve iade, tazminat veya takas önerebilen kurul. Alıcı açısından bir bağlam unsurudur: koçan geçmişinin önemli olmasının nedenlerinden biridir. Belirli bir parseli etkileyen bir başvuru veya karar olup olmadığı bir ilanla değil, kendi avukatınızın araştırmasıyla anlaşılır.

İlgili: Koçan türleri

Kaynak: Taşınmaz Mal Komisyonu (tamk.gov.ct.tr), 67/2005 sayılı Taşınmaz Mal Yasası

Mülkiyet, ikamet ve vatandaşlık · ownership, residence, citizenship

Resmî kural

KKTC'de mülk sahibi olmak tek başına ikamet hakkı, çalışma izni veya vatandaşlık sağlamaz. İkamet edilen konuta sahip olmak kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir; Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre koçanla 10 veya 5 yıl, 300.000 Stg ve üzeri pullu sözleşmeyle 5 yıl, altında yalnız aylık 1 asgari ücret tutarında gelir belgesiyle 5 yıl (veya 5 yıla kadar) (md. 14(2)(b); KKTC Resmî Gazete Sayı 193 ve 194). Vatandaşlık değildir. Bunlar kendi kurallarına tabi, makamlarca her dosya için ayrı ayrı değerlendirilen ayrı hukuki konulardır. Satın alma izni yalnızca mülkiyetle ilgilidir. NORTHEA ikamet veya vatandaşlık vaat etmez ya da düzenlemez; böyle bir beklentiye dayanmadan önce bağımsız bir göç uzmanından görüş alın.

İlgili: Yabancı alıcı olarak satın alma · Uluslararası Alıcı Masası

Kaynak: KKTC Resmî Gazete Sayı 194, Ek III, 5 Ekim 2026 — İkamet İzinleri ve Vizeler (Değişiklik) Tüzüğü, A.E. 943 (md. 14(2)(b)(v)'yi yeniler; yayımı günü yürürlükte); Resmî Gazete Sayı 193, Ek III, 2 Ekim 2026 — A.E. 932 değişiklik tüzüğü (md. 14(2)(b)(iv)'ü yeniler)