Титул, обременения и независимая юридическая проверка: о чём спрашивать покупателю

Что охватывает эта страница и что оставляет другим руководствам

Наше руководство по проверке недвижимости излагает матрицу рисков, а наш чек-лист покупателя содержит вопросы продавцу до внесения задатка. Наше руководство по типам титула объясняет, что означает каждое семейство титулов. Эта страница находится между ними. Она о самой юридической проверке: как поручить её юристу, чего ждать в ответ и как это читать.

Шаг 1: поручите проверку юристу, который действует только в ваших интересах

Независимость — суть всей работы. GOV.UK называет «lawyers acting for both vendors or builders therefore not independent» («юристов, действующих и в интересах продавцов или застройщиков, а потому не независимых») среди проблем, о которых предупреждает покупателей на Кипре (последнее обновление 27 ноября 2019 г.). Ассоциация адвокатов турок-киприотов публикует списки юристов коллегий Лефкоши, Гирне, Магусы и Гюзельюрта. Прежде чем поручать работу кому-либо, спросите письменно:

• Имеете ли вы лицензию на практику в ТРСК и в какой окружной коллегии зарегистрированы?
• Действуете ли вы или кто-либо в вашей фирме в интересах продавца, застройщика или агента в этой или любой связанной сделке?
• Кто в фирме будет выполнять работу и на каком языке вы будете отчитываться передо мной?
• Каков ваш гонорар, что он включает и что оплачивается отдельно (запросы, переводы, доверенность)? Попросите ответ письменно до поручения.

Шаг 2: согласуйте объём работы письменно

Короткое письмо о поручении или об объёме работы закрывает распространённый пробел: покупатель полагает, что юрист проверил то, о чём его никогда не просили. Попросите, чтобы объём работы включал как минимум:

1. Запрос в земельный реестр по этому участку с копией результата запроса.
2. Письменное заключение о типе титула и цепочке титула.
3. Подтверждение личности продавца и его полномочий на продажу.
4. Каждое найденное обременение с рекомендуемым способом его решения в договоре.
5. Вашу допустимость как иностранного покупателя по правилам, действующим в день подписания.
6. Разрешительный статус здания: разрешение, утверждённые планы, свидетельство об утверждении.
7. Проверку договора, затем гербовый сбор, регистрацию и заявление о разрешении на покупку.
8. Календарь юридических сроков, применимых к вашей покупке, с датой отсчёта каждого.

Пункты 5–8 охвачены на наших страницах о проверке недвижимости и о процессе покупки, а датированные изменения правил фиксируются на нашей странице правил для иностранных покупателей. Эта страница сосредоточена на пунктах 1–4.

Шаг 3: прочитайте результат запроса вместе с юристом

По данным Министерства внутренних дел ТРСК, земельный реестр (Tapu ve Kadastro Dairesi) выдаёт титулы, регистрирует и снимает ипотеки, вносит записи о судебных приказах и временных приказах в отношении недвижимости и по запросу готовит справку-выписку (araştırma belgesi), показывающую, кому принадлежит названный объект. Когда у юриста есть результат, пройдите его построчно и спросите:

• Собственник. Является ли зарегистрированный собственник именно тем лицом или компанией, которые подписывают договор? Если собственников несколько, подписывает ли каждый и в какой доле?
• Участок и площадь. Совпадают ли участок, лист, план и площадь с планом участка и с объектом, который вы на самом деле осматривали?
• Тип титула. К какому семейству относится титул? Могу ли я получить его историю письменно? Наше руководство по типам титула объясняет, почему это важно при любом типе.
• Обременения. Зарегистрирована ли ипотека, судебный приказ, арест или иная отметка?
• Зарегистрированные договоры. Зарегистрирован ли против этого участка более ранний договор купли-продажи?

Шаг 4: одно обременение — один вопрос юристу

Обременение, найденное в запросе, — вопрос к вашему юристу. Для каждого типа вот что спросить. Ответ должен прийти письменно, с пунктом договора, который его решает.

Ипотека на участке (включая ипотеку застройщика на землю). Спросите: кто её держатель и что она обеспечивает? Будет ли она снята до перехода права или при нём? Как защищён ваш оставшийся платёж, пока снятие не зарегистрировано, и где это сказано в договоре?

Судебный приказ, временный приказ или арест. Спросите: в чём суть требования, может ли переход права состояться, пока он действует, и каков путь к его снятию? Попросите ответ письменно до подписания.

Более ранний зарегистрированный договор купли-продажи. Спросите: расторгнут ли тот договор и зарегистрировано ли расторжение? Попросите показать зарегистрированное расторжение, а не полагаться на заверение.

Сособственники, наследники или продавец-компания. Спросите: у кого есть полномочия подписывать? Для наследников спросите, оформлено ли наследство. Для компании попросите решение и полномочия директоров. Для представителя попросите доверенность и подтверждение, что она ещё действует.

Новостройка: земля ещё принадлежит застройщику. Спросите: оформлена ли земля на имя застройщика, есть ли на ней ипотека и получили ли более ранние покупатели в проектах застройщика свои титулы? Одна защита заложена в самих правилах. Подрядчик, которому покупатель ничего не должен, но который не передаёт титул, обязан возместить покупателю причинённый ущерб (Декрет с силой закона № 119/2026, ст. 4, применяющая ст. 8(7) Закона 52/2008; Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г.). Добиваться этого — задача вашего юриста. Предупреждение через проверки выше обходится дешевле иска. Остальное охватывает наше руководство по новостройкам и проверке застройщика.

Шаг 5: знайте, чего запрос не показывает

Запрос в земельный реестр необходим, но недостаточен. Попросите юриста прямо указать в отчёте, что остаётся за его пределами:

• Физическое здание. Запрос не показывает, соответствует ли дом на местности утверждённым планам. Для этого нужны разрешительное дело и независимый инженер.
• Неоплаченные счета. Спросите юриста, видны ли вообще в запросе задолженности по коммунальным услугам и сервисным сборам, и в любом случае попросите у продавца квитанции.
• История до 1974 года. Запрос показывает тип титула. Юридическое значение истории участка требует письменного заключения. Наше руководство по проверке недвижимости кратко излагает предупреждения британского правительства и роль Комиссии по недвижимому имуществу ТРСК.
• Изменения после даты запроса. Спросите, когда был сделан запрос и будет ли он повторён непосредственно перед подписанием и ещё раз перед переходом права.

Шаг 6: письменный отчёт о титуле

В итоге у вас должен быть отчёт, который вы можете прочитать без юриста в комнате. Полезный отчёт указывает:

• Дату запроса и что именно запрашивалось.
• Зарегистрированного собственника (собственников), данные участка и тип титула.
• Каждое найденное обременение и пункт договора, который его решает.
• Что не проверялось и кто должен это проверить.
• Ваш вывод о допустимости со ссылкой на правило, на которое он опирается.
• Сроки, применимые к вашей покупке, и дату отсчёта каждого.

Если пункта нет, попросите его письменно. Northea собирает досье, ведёт чек-лист и сроки и сообщает, когда документы неполны. Юридическое заключение и подачи документов — дело вашего юриста.

Сроки, которые ваш юрист должен внести в календарь

После подписания сроки становятся юридическими, а не коммерческими. Договор иностранного покупателя с гербовым сбором должен быть зарегистрирован в окружном земельном реестре в течение одного месяца, с уплаченными налогами и сборами по продаже и поданным заявлением о разрешении на покупку, иначе договор недействителен (ст. 8(6)(1)). Сборы за переход права должны быть уплачены в течение 75 рабочих дней после появления разрешения Совета министров в Официальной газете, иначе разрешение утрачивает силу (ст. 8(7)). Сам переход права должен быть завершён в течение одного года, иначе разрешение утрачивает силу (ст. 8(6)(2) и 8(7)). Спросите юриста письменно, с какой даты для вашей покупки исчисляются месячный и годичный сроки, и храните обе даты в своём досье.

Чего эта страница не делает

Northea не является юридической фирмой, налоговым или иммиграционным консультантом. Эта страница объясняет, как поручить юридическую проверку и как читать её результат. Это не юридическое заключение о каком-либо объекте. Правила меняются. Подтвердите каждый пункт у своего юриста в ТРСК до принятия обязательств.