Titel, Belastungen und unabhängige rechtliche Prüfung: was Käufer fragen sollten

Was diese Seite behandelt und was sie anderen Ratgebern überlässt

Unser Ratgeber zur Sorgfaltsprüfung legt die Risikomatrix dar, und unsere Käufer-Checkliste enthält die Fragen an einen Verkäufer, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Unser Ratgeber zu den Titeltypen erklärt, was jede Titelfamilie bedeutet. Diese Seite steht dazwischen. Sie handelt von der rechtlichen Prüfung selbst: wie Sie den Anwalt beauftragen, was Sie zurückerwarten können und wie Sie es lesen.

Schritt 1: Beauftragen Sie einen Anwalt, der nur für Sie handelt

Unabhängigkeit ist der Sinn der Übung. GOV.UK nennt "lawyers acting for both vendors or builders therefore not independent" (Anwälte, die zugleich für Verkäufer oder Bauunternehmer handeln und daher nicht unabhängig sind) unter den Problemen, vor denen es Zypern-Käufer warnt (zuletzt aktualisiert am 27. November 2019). Die Zyperntürkische Anwaltskammer veröffentlicht Anwaltslisten für die Kammern Lefkoşa, Girne, Mağusa und Güzelyurt. Bevor Sie jemanden beauftragen, fragen Sie schriftlich:

• Sind Sie in der TRNZ zugelassen, und bei welcher Bezirkskammer sind Sie registriert?
• Handeln Sie oder jemand in Ihrer Kanzlei in dieser oder einer verbundenen Transaktion für den Verkäufer, den Bauträger oder den Vermittler?
• Wer in der Kanzlei erledigt die Arbeit, und in welcher Sprache berichten Sie mir?
• Wie hoch ist Ihr Honorar, was umfasst es, und was wird gesondert berechnet (Recherchen, Übersetzungen, Vollmacht)? Verlangen Sie die Antwort schriftlich, bevor Sie beauftragen.

Schritt 2: Vereinbaren Sie den Umfang schriftlich

Ein kurzes Mandats- oder Umfangsschreiben vermeidet eine häufige Lücke: Ein Käufer nimmt an, der Anwalt habe etwas geprüft, wozu der Anwalt nie beauftragt wurde. Verlangen Sie, dass der Umfang mindestens auflistet:

1. Eine Grundbuchrecherche zu dieser Parzelle, mit einer Kopie des Rechercheergebnisses.
2. Ein schriftliches Gutachten zum Titeltyp und zur Eigentumskette.
3. Bestätigung der Identität des Verkäufers und seiner Befugnis zum Verkauf.
4. Jede gefundene Belastung, mit einem empfohlenen Umgang damit im Vertrag.
5. Ihre Berechtigung als ausländischer Käufer nach den am Tag Ihrer Unterschrift geltenden Regeln.
6. Die Genehmigungslage des Gebäudes: Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Abnahmebescheinigung.
7. Die Vertragsprüfung, dann Stempelung, Registrierung und Antrag auf Kaufgenehmigung.
8. Einen Kalender der gesetzlichen Fristen, die für Ihren Kauf gelten, mit dem Datum, ab dem jede läuft.

Die Punkte 5 bis 8 sind auf unseren Seiten zur Sorgfaltsprüfung und zum Kaufprozess behandelt, und datierte Änderungen der Regeln werden auf unserer Seite zu den Regeln für ausländische Käufer protokolliert. Diese Seite konzentriert sich auf die Punkte 1 bis 4.

Schritt 3: Lesen Sie die Recherche mit Ihrem Anwalt

Nach Angaben des Innenministeriums der TRNZ stellt das Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Dairesi) Eigentumsurkunden aus, registriert und löscht Hypotheken, vermerkt gerichtliche Anordnungen und einstweilige Verfügungen gegen Immobilien und erstellt auf Antrag eine Recherchebescheinigung (araştırma belgesi), aus der hervorgeht, wem eine bestimmte Immobilie gehört. Wenn Ihr Anwalt das Ergebnis hat, gehen Sie es Zeile für Zeile durch und fragen Sie:

• Eigentümer. Ist der eingetragene Eigentümer genau die Person oder Gesellschaft, die den Vertrag unterschreibt? Gibt es mehrere Eigentümer, unterschreibt jeder, und mit welchem Anteil?
• Parzelle und Fläche. Stimmen Parzelle, Blatt, Plan und Fläche mit dem Lageplan und der Immobilie überein, die Sie tatsächlich besichtigt haben?
• Titeltyp. Zu welcher Familie gehört die Urkunde? Kann ich ihre Historie schriftlich erhalten? Unser Ratgeber zu den Titeltypen erklärt, warum das zählt, gleich welcher Typ.
• Lasten. Ist eine Hypothek, eine gerichtliche Anordnung, eine Pfändung oder ein anderer Vermerk eingetragen?
• Registrierte Verträge. Ist ein früherer Kaufvertrag gegen diese Parzelle registriert?

Schritt 4: eine Belastung, eine Frage an Ihren Anwalt

Eine in der Recherche gefundene Belastung ist eine Frage an Ihren Anwalt. Für jeden Typ steht hier, was zu fragen ist. Die Antwort sollte schriftlich kommen, mit der Vertragsklausel, die damit umgeht.

Eine Hypothek auf der Parzelle (einschließlich einer Bauträgerhypothek auf dem Grundstück). Fragen Sie: Wer hält sie, und was sichert sie? Wird sie vor oder bei der Übertragung gelöscht? Wie ist Ihre Restzahlung geschützt, bis die Löschung registriert ist, und wo steht das im Vertrag?

Eine gerichtliche Anordnung, einstweilige Verfügung oder Pfändung. Fragen Sie: Was ist der zugrunde liegende Anspruch, kann die Übertragung erfolgen, solange sie besteht, und welcher Weg führt zu ihrer Aufhebung? Verlangen Sie die Antwort schriftlich, bevor Sie unterschreiben.

Ein früherer registrierter Kaufvertrag. Fragen Sie: Wurde dieser Vertrag aufgehoben, und ist die Aufhebung registriert? Verlangen Sie, die registrierte Aufhebung zu sehen, statt sich auf eine Zusicherung zu verlassen.

Miteigentümer, Erben oder eine Gesellschaft als Verkäufer. Fragen Sie: Wer ist zur Unterschrift befugt? Bei Erben fragen Sie, ob der Nachlass abgewickelt ist. Bei einer Gesellschaft verlangen Sie den Beschluss und die Befugnis der Geschäftsführer. Bei einem Bevollmächtigten verlangen Sie die Vollmacht und die Bestätigung, dass sie noch gültig ist.

Kauf vom Plan: Das Grundstück gehört noch dem Bauträger. Fragen Sie: Steht das Grundstück auf den Namen des Bauträgers, liegt eine Hypothek darauf, und haben frühere Käufer in den Projekten des Bauträgers ihre Eigentumsurkunden erhalten? Ein Schutz steht in den Regeln selbst. Ein Bauunternehmer, dem der Käufer nichts mehr schuldet, der aber die Eigentumsurkunde nicht überträgt, muss dem Käufer den entstandenen Schaden ersetzen (Rechtsverordnung Nr. 119/2026, Art. 4, in Anwendung von § 8(7) des Gesetzes 52/2008; Amtsblatt der TRNZ Nr. 196, 6. Oktober 2026). Das durchzusetzen ist Sache Ihres Anwalts. Vorbeugung durch die obigen Prüfungen kostet weniger als eine Klage. Unser Ratgeber zum Kauf vom Plan und zur Bauträgerprüfung behandelt den Rest.

Schritt 5: Wissen Sie, was eine Recherche nicht zeigt

Eine Grundbuchrecherche ist notwendig, aber nicht ausreichend. Bitten Sie Ihren Anwalt, im Bericht klar zu sagen, was außerhalb liegt:

• Das physische Gebäude. Eine Recherche zeigt nicht, ob das Haus vor Ort den genehmigten Plänen entspricht. Dafür braucht es die Genehmigungsakte und einen unabhängigen Ingenieur.
• Unbezahlte Rechnungen. Fragen Sie Ihren Anwalt, ob Rückstände bei Versorgungsleistungen und Servicegebühren in der Recherche überhaupt erscheinen würden, und verlangen Sie vom Verkäufer in jedem Fall Quittungen.
• Historie vor 1974. Die Recherche zeigt den Titeltyp. Die rechtliche Bedeutung der Historie einer Parzelle braucht ein schriftliches Gutachten. Unser Ratgeber zur Sorgfaltsprüfung fasst die Warnungen der britischen Regierung und die Rolle der Kommission für unbewegliches Eigentum der TRNZ zusammen.
• Änderungen nach dem Recherchedatum. Fragen Sie, wann die Recherche durchgeführt wurde und ob sie kurz vor der Unterschrift und noch einmal vor der Übertragung wiederholt wird.

Schritt 6: der schriftliche Titelbericht

Am Ende sollten Sie einen Bericht in Händen halten, den Sie ohne Ihren Anwalt im Raum lesen können. Ein brauchbarer Bericht nennt:

• Das Recherchedatum und was recherchiert wurde.
• Den oder die eingetragenen Eigentümer, die Parzellendaten und den Titeltyp.
• Jede gefundene Belastung und die Vertragsklausel, die damit umgeht.
• Was nicht geprüft wurde und wer es prüfen sollte.
• Ihr Ergebnis zur Berechtigung, mit der Regel, auf die es sich stützt.
• Die Fristen, die für Ihren Kauf gelten, und das Datum, ab dem jede läuft.

Fehlt ein Punkt, verlangen Sie ihn schriftlich. Northea stellt das Dossier zusammen, führt die Checkliste und die Fristen und sagt Ihnen, wenn Dokumente unvollständig sind. Das Rechtsgutachten und die Eingaben sind Sache Ihres Anwalts.

Die Fristen, die Ihr Anwalt vormerken sollte

Sobald Sie unterschreiben, sind die Fristen gesetzlich, nicht kommerziell. Der gestempelte Vertrag eines ausländischen Käufers muss innerhalb eines Monats beim Bezirks-Grundbuchamt registriert werden, mit gezahlten Steuern und Gebühren aus dem Verkauf und gestelltem Antrag auf Kaufgenehmigung, sonst ist der Vertrag nichtig (§ 8(6)(1)). Die Gebühren für die Eigentumsübertragung müssen innerhalb von 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung der Genehmigung des Ministerrats im Amtsblatt gezahlt werden, sonst erlischt die Genehmigung (§ 8(7)). Die Übertragung selbst muss innerhalb eines Jahres abgeschlossen sein, sonst erlischt die Genehmigung (§ 8(6)(2) und 8(7)). Fragen Sie Ihren Anwalt schriftlich, ab welchem Datum die Monatsfrist und die Jahresfrist für Ihren Kauf laufen, und bewahren Sie beide Daten in Ihrer Akte auf.

Was diese Seite nicht leistet

Northea ist keine Anwaltskanzlei, kein Steuerberater und kein Einwanderungsberater. Diese Seite erklärt, wie Sie eine rechtliche Prüfung beauftragen und wie Sie lesen, was zurückkommt. Sie ist kein Rechtsgutachten zu irgendeiner Immobilie. Regeln ändern sich. Bestätigen Sie jeden Punkt mit Ihrem eigenen Anwalt in der TRNZ, bevor Sie sich binden.