产权、负担与独立法律核查：买家应该问什么

本页涵盖什么，又把什么留给其他指南

我们的房产尽职调查指南列出了风险矩阵，买家核查清单载有支付定金之前应向卖方提出的问题。我们的地契类型指南解释了每一类产权的含义。本页介于两者之间。它讨论的是法律核查本身：如何委托律师、应期待得到什么，以及如何解读。

第一步：委托一位只为您行事的律师

独立性正是这项工作的要义。GOV.UK 把"lawyers acting for both vendors or builders therefore not independent"（同时为卖方或承建商行事、因而并不独立的律师）列为其提醒塞浦路斯买家注意的问题之一（最近更新于2019年11月27日）。塞浦路斯土耳其律师协会公布 Lefkoşa、Girne、Mağusa 和 Güzelyurt 各律师公会的律师名单。在委托任何人之前，请以书面形式询问对方：

• 您是否持有在北塞浦路斯执业的资格，在哪一个地区律师公会注册？
• 您或贵所的任何人，是否在本交易或任何相关交易中为卖方、开发商或中介行事？
• 贵所由谁来做这项工作，您将以哪种语言向我报告？
• 您的收费是多少，包含什么，哪些另行收费（查册、翻译、授权委托书）？请在委托之前以书面形式取得答复。

第二步：以书面形式约定工作范围

一封简短的委托函或范围函可以避免一个常见的漏洞：买家以为律师核查了某件事，而律师从未被要求核查它。请要求范围至少列明：

1. 对本地块的土地登记处查册，附查册结果副本。
2. 关于产权类型和产权链的书面意见。
3. 对卖方身份及其出售权限的确认。
4. 查出的每一项负担，并附在合同中处理该负担的建议方式。
5. 依据您签约当日有效的规则，您作为外国买家的购买资格。
6. 建筑物的许可状况：许可证、经批准的图纸、验收证书。
7. 合同审阅，然后是加盖印花、登记和购买许可申请。
8. 适用于您这笔购买的法定期限日程，并注明每一期限从哪一天起算。

第5至8点在我们的尽职调查页面和购买流程页面中讨论，规则的带日期变更记录在我们的外国买家规则页面。本页集中讨论第1至4点。

第三步：与您的律师一起阅读查册结果

据北塞浦路斯内政部介绍，土地登记处（Tapu ve Kadastro Dairesi）签发地契，登记和注销抵押，记录针对房产的法院命令和临时命令，并应要求出具显示某一指定房产登记在谁名下的查册证明（araştırma belgesi）。您的律师拿到结果后，请逐行审阅并询问：

• 所有人。登记的所有人是否正是签署合同的那个人或那家公司？如果有多名所有人，是否每一位都签字，各占多少份额？
• 地块与面积。地块、图幅、图号和面积是否与总平面图以及您实际看过的房产一致？
• 产权类型。该地契属于哪一类？我能否以书面形式取得其历史？我们的地契类型指南解释了无论哪一类型这为什么都很重要。
• 负担。是否登记有任何抵押、法院命令、查封或其他注记？
• 已登记合同。是否有任何此前的买卖合同登记在本地块之上？

第四步：一项负担，一个向律师提出的问题

查册中发现的负担，是一个向您的律师提出的问题。针对每一类型，以下是应当问的内容。答复应以书面形式给出，并附处理该负担的合同条款。

地块上的抵押（包括开发商对土地设立的抵押）。请问：由谁持有，担保的是什么？它会在过户之前还是过户时解除？在解除登记之前，您的剩余付款如何得到保护，合同哪里有此约定？

法院命令、临时命令或查封。请问：背后的主张是什么，它存续期间能否过户，解除它的途径是什么？签署之前请以书面形式取得答复。

此前已登记的买卖合同。请问：该合同是否已解除，解除是否已登记？请要求查看已登记的解除，而不是依赖口头保证。

共有人、继承人或公司卖方。请问：谁有权签字？对继承人，请问遗产是否已经完成管理。对公司，请索取决议和董事的授权。对代理人，请索取授权委托书及其仍然有效的确认。

期房：土地仍在开发商名下。请问：土地是否登记在开发商名下，其上是否设有抵押，开发商此前项目的买家是否已拿到地契？规则本身提供了一项保护。买方已无任何欠款而承建商仍不转让地契的，须就由此造成的损失向买方作出赔偿（第119/2026号法令第4条，适用第52/2008号法律第8(7)条；北塞浦路斯官方公报第196期，2026年10月6日）。如何执行是您律师的事。通过上述核查进行预防，成本低于事后索赔。其余内容见我们的期房与开发商核查指南。

第五步：了解查册不显示什么

土地登记处查册是必要的，但并不充分。请您的律师在报告中明确说明哪些内容不在其范围之内：

• 实体建筑。查册不显示实地的房屋是否与经批准的图纸一致。这需要许可证档案和一位独立工程师。
• 未付账单。请询问您的律师，公用事业欠费和物业费是否会在查册中显示；无论如何，请向卖方索取收据。
• 1974年以前的历史。查册显示产权类型。某一地块历史的法律意义需要书面意见。我们的尽职调查指南概述了英国政府的警示以及北塞浦路斯不动产委员会的作用。
• 查册日期之后的变化。请询问查册是何时进行的，是否会在签署之前以及过户之前再次进行。

第六步：书面产权报告

最终您应当拿到一份无需律师在场也能读懂的报告。一份有用的报告会写明：

• 查册日期和查册内容。
• 登记的所有人、地块详情和产权类型。
• 查出的每一项负担，以及处理它的合同条款。
• 未核查的内容，以及应由谁核查。
• 您的资格结论，以及它所依据的规则。
• 适用于您这笔购买的期限，以及每一期限从哪一天起算。

如果缺少某一点，请以书面形式索取。Northea 汇编档案，保管核查清单和期限，并在文件不完整时告知您。法律意见和备案属于您的律师。

您的律师应记入日程的期限

一旦签署，期限就是法定的，而不是商业上的。外国买家加盖印花的合同必须在一个月内到地区土地登记处登记，缴清该项买卖应缴的税费并提交购买许可申请，否则合同无效（第8(6)(1)条）。产权过户费必须在部长会议许可于《官方公报》公布后75个工作日内缴纳，否则许可失效（第8(7)条）。过户本身必须在一年内完成，否则许可失效（第8(6)(2)条和第8(7)条）。请以书面形式询问您的律师，就您这笔购买而言，一个月期限和一年期限分别从哪一天起算，并把这两个日期保存在您的档案中。

本页不做什么

Northea 不是律师事务所、税务顾问或移民顾问。本页解释如何委托一项法律核查以及如何解读所得结果。它不是对任何房产的法律意见。规则会变化。作出承诺之前，请就每一点向您自己的北塞浦路斯律师确认。