Şimali Kiprdə mülkiyyət sənədinin yoxlanması: nəyi soruşmalı

Bu səhifə nəyi əhatə edir, nəyi digər bələdçilərə buraxır

Əmlakın yoxlanması bələdçimiz risk matrisini, alıcının yoxlama siyahımız isə depozitdən əvvəl satıcıya suallarını verir. Mülkiyyət sənədi növləri bələdçisi hər mülkiyyət ailəsinin nə demək olduğunu izah edir. Bu səhifə onların arasındadır. O, hüquqi yoxlamanın özünə aiddir: onu hüquqşünasa necə tapşırmalı, cavabda nə gözləməli və onu necə oxumalı.

Addım 1: yalnız sizin üçün işləyən hüquqşünası təyin edin

Müstəqillik məsələnin mahiyyətidir. GOV.UK “hər iki tərəf, satıcılar və ya tikintiçilər üçün işləyən və buna görə müstəqil olmayan hüquqşünasları” alıcıları Kiprdə xəbərdar etdiyi problemlər sırasında göstərir (son yenilənmə 27 noyabr 2019). Kıbrıs Türk Barolar Birliyi Lefkoşa, Girnə, Mağusa və Güzelyurt kolleqiyalarının hüquqşünas siyahılarını dərc edir. Kimisə təyin etməzdən əvvəl yazılı soruşun:

• ŞKTR-də fəaliyyət göstərmək hüququnuz varmı və hansı rayon kolleqiyasına daxilsiniz?
• Siz və ya kontorda kimsə bu və ya hər hansı əlaqəli əməliyyatda satıcı, developer və ya agent üçün işləyirmi?
• Kontorda işi kim görəcək və hansı dildə hesabat verəcəksiniz?
• Haqq nədir, nəyi əhatə edir və nə ayrıca hesablanır (axtarışlar, tərcümələr, etibarnamə)? Tapşırıqdan əvvəl yazılı cavab istəyin.

Addım 2: əhatəni yazılı razılaşdırın

Qısa tapşırıq məktubu və ya əhatə sənədi tez-tez rast gəlinən boşluqdan qaçırır: alıcı hüquqşünasın heç vaxt tapşırılmamış bir şeyi yoxladığını fərz edir. Əhatəyə ən azı bunların daxil olmasını istəyin:

1. Bu parsel üçün torpaq reyestri axtarışı, nəticənin surəti ilə.
2. Mülkiyyət növü və mülkiyyət zənciri barədə yazılı rəy.
3. Satıcının şəxsiyyətinin və satmaq səlahiyyətinin təsdiqi.
4. Tapılan hər yük və onun müqavilədə necə həll edilməsi barədə tövsiyə.
5. İmza günü qüvvədə olan qaydalara görə xarici alıcı kimi sizin hüququnuz.
6. Binanın icazə vəziyyəti: icazə, təsdiqlənmiş planlar, qəbul arayışı.
7. Müqavilənin nəzərdən keçirilməsi, sonra möhürlənmə, qeydiyyat və alış icazəsi müraciəti.
8. Alışınıza aid hüquqi müddətlərin təqvimi, hər birinin hansı tarixdən başladığı ilə.

5-dən 8-ə qədər məqamları əmlakın yoxlanması və alış prosesi səhifələrimiz izah edir, qaydalardakı tarixli dəyişikliklər isə xarici alıcılar üçün qaydalar səhifəsində qeyd olunub. Bu səhifə 1-dən 4-ə qədər məqamlara yönəlib.

Addım 3: axtarışı hüquqşünasla birlikdə oxuyun

ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyinə görə torpaq reyestri idarəsi (Tapu ve Kadastro Dairesi) mülkiyyət sənədləri verir, ipotekaları qeyd edir və silir, əmlaka dair məhkəmə qərarlarını və müvəqqəti tədbirləri yazır və sorğu əsasında göstərilən əmlakın sahibini göstərən axtarış arayışı (araştırma belgesi) hazırlayır. Hüquqşünasda nəticə olanda onu sətir-sətir keçin və soruşun:

• Sahib. Qeydiyyatdakı sahib məhz müqaviləni imzalayan şəxs və ya şirkətdirmi? Bir neçə sahib varsa, hər biri imzalayırmı və hansı payla?
• Parsel və sahə. Parsel, vərəq, plan və sahə yerləşmə planına və əslində baxdığınız əmlaka uyğundurmu?
• Mülkiyyət növü. Sənəd hansı ailəyə aiddir? Tarixçəsini yazılı ala bilərəmmi? Mülkiyyət sənədi növləri bələdçimiz izah edir ki, növündən asılı olmayaraq bu niyə vacibdir.
• Yüklər. İpoteka, məhkəmə qərarı, həbs və ya digər qeyd qeydiyyatdan keçibmi?
• Qeydiyyatdan keçmiş müqavilələr. Bu parseldə əvvəlki satış müqaviləsi qeydiyyatdadırmı?

Addım 4: bir yük, hüquqşünasa bir sual

Axtarışda tapılan yük hüquqşünasa sualdır. Aşağıda hər növ üçün nəyi soruşmalı olduğunuz var. Cavab yazılı, onu tənzimləyən müqavilə bəndi ilə birlikdə qayıtmalıdır.

Parseldə ipoteka (o cümlədən developerin torpaq üzərindəki ipotekası). Soruşun: onu kim saxlayır və nəyi təmin edir? Ötürmədən əvvəl və ya ötürmə zamanı silinəcəkmi? Silinmə qeydiyyatdan keçənədək sizin qalan ödənişiniz necə qorunur və müqavilə bunu harada deyir?

Məhkəmə qərarı, müvəqqəti tədbir və ya həbs. Soruşun: əsas iddia nədir, o davam edərkən ötürmə baş verə bilərmi və onu aradan qaldırmağın yolu nədir? İmzadan əvvəl yazılı cavab istəyin.

Əvvəlki qeydiyyatdan keçmiş satış müqaviləsi. Soruşun: müqavilə ləğv edilibmi və ləğv qeydiyyatdan keçibmi? Əmin olmağa deyil, qeydiyyatdan keçmiş ləğvə söykənin.

Satıcı kimi birgə sahiblər, vərəsələr və ya şirkət. Soruşun: imza səlahiyyəti kimdədir? Vərəsələrdə: miras həll edilibmi? Şirkətdə: qərar və direktorların səlahiyyətini istəyin. Etibarnamə ilə təmsilçidə: etibarnaməni və onun hələ də qüvvədə olduğunun təsdiqini istəyin.

İlkin bazar: developer hələ də torpağın sahibidir. Soruşun: torpaq developerin adınadırmı, üzərində ipoteka varmı və developerin layihələrinin əvvəlki alıcıları mülkiyyət sənədlərini alıblarmı? Bir müdafiə qanunun özündən gəlir. Alıcıya heç nə borclu olmayan, lakin mülkiyyət sənədini ötürməyən podratçı alıcıya dəyən zərəri ödəməlidir (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 4, 52/2008 saylı qanunun md. 8(7)-ni tətbiq edir; ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026). Bunun tələb olunması hüquqşünasın işidir. Yuxarıdakı yoxlamalarla qarşısını almaq iddiadan ucuzdur. Qalanını developerin və ilkin bazar layihəsinin yoxlanması bələdçimiz izah edir.

Addım 5: axtarışın nəyi göstərmədiyini bilin

Torpaq reyestri axtarışı zəruridir, lakin kifayət deyil. Hüquqşünasdan hesabatda açıq yazmasını xahiş edin ki, ondan kənarda nələr qalır:

• Fiziki bina. Axtarış göstərmir ki, yerdəki ev təsdiqlənmiş planlara uyğundurmu. Bunun üçün icazə faylları və müstəqil mühəndis lazımdır.
• Ödənilməmiş hesablar. Hüquqşünasdan soruşun ki, kommunal və xidmət haqqı borcları ümumiyyətlə axtarışda görünəcəkmi, satıcıdan isə hər halda ödəniş qəbzlərini istəyin.
• 1974-dən əvvəlki tarixçə. Axtarış mülkiyyət növünü göstərir. Parselin tarixçəsinin hüquqi mənası yazılı rəy tələb edir. Əmlakın yoxlanması bələdçimiz Britaniya hökumətinin xəbərdarlıqlarını və ŞKTR Daşınmaz Əmlak Komissiyasının (Immovable Property Commission) rolunu qısa verir.
• Axtarış tarixindən sonrakı dəyişikliklər. Soruşun: axtarış nə vaxt aparılıb və imzadan dərhal əvvəl və ötürmədən əvvəl yenidən təkrarlanacaqmı?

Addım 6: yazılı mülkiyyət hesabatı

Sonda otaqda hüquqşünas olmadan oxuna bilən hesabatınız olmalıdır. Faydalı hesabat bunları göstərir:

• Axtarışın tarixi və nəyin axtarıldığı.
• Qeydiyyatdakı sahib (sahiblər), parsel məlumatları və mülkiyyət növü.
• Tapılan hər yük və onu tənzimləyən müqavilə bəndi.
• Nəyin yoxlanmadığı və bunu kimin yoxlamalı olduğu.
• Sizin hüququnuz barədə nəticə, söykəndiyi qayda ilə.
• Alışınıza aid müddətlər və hər birinin hansı tarixdən başladığı.

Nəsə çatışmırsa, onu yazılı istəyin. Northea dosyeni hazırlayır, yoxlama siyahısını və müddətləri aparır və sənədlər natamam olanda bildirir. Hüquqi rəy və prosessual addımlar hüquqşünasınıza aiddir.

Hüquqşünasın qeyd etməli olduğu müddətlər

İmzadan sonra müddətlər kommersiya yox, hüquqi xarakter daşıyır. Xarici alıcının möhürlənmiş müqaviləsi bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində, satış vergiləri və haqları ödənilərək və alış icazəsi müraciəti verilərək qeydiyyatdan keçirilir, əks halda müqavilə etibarsızdır (md. 8(6)(1)). Ötürmə haqları Nazirlər Şurasının icazəsinin Rəsmi Qəzetdə dərcindən 75 iş günü ərzində ödənilməlidir, əks halda icazə sona çatır (md. 8(7)). Ötürmənin özü bir il ərzində edilməlidir, əks halda icazə sona çatır (md. 8(6)(2) və 8(7)). Hüquqşünasdan yazılı soruşun ki, sizin alışda aylıq və illik müddət hansı tarixdən başlayır və hər iki tarixi fayllarda saxlayın.

Bu səhifənin etmədikləri

Northea hüquq firması, vergi məsləhətçisi və ya miqrasiya məsləhətçisi deyil. Bu səhifə hüquqi yoxlamanı necə tapşırmağı və nəticəsini necə oxumağı izah edir. O, heç bir əmlak barədə hüquqi rəy deyil. Qaydalar dəyişir. Öhdəlik götürməzdən əvvəl hər məqamı ŞKTR-dəki öz hüquqşünasınızla təsdiq edin.