Tapu, takyidatlar ve bağımsız hukuki doğrulama: alıcılar ne sormalı

Bu sayfa neleri kapsar, neleri diğer rehberlere bırakır

Mülk durum tespiti rehberimiz risk matrisini ortaya koyar; alıcı kontrol listemiz kapora ödemeden önce satıcıya sorulacak soruları içerir. Koçan türleri rehberimiz her koçan ailesinin ne anlama geldiğini açıklar. Bu sayfa ikisinin arasında durur. Konusu hukuki doğrulamanın kendisidir: avukat nasıl görevlendirilir, karşılığında ne beklenir ve gelen nasıl okunur.

1. adım: yalnızca sizin için çalışan bir avukat görevlendirin

Bağımsızlık bu işin özüdür. GOV.UK, Kıbrıs'taki alıcıları uyardığı sorunlar arasında "lawyers acting for both vendors or builders therefore not independent" (hem satıcılar hem de inşaatçılar adına hareket eden, dolayısıyla bağımsız olmayan avukatlar) ifadesine yer verir (son güncelleme 27 Kasım 2019). Kıbrıs Türk Barolar Birliği, Lefkoşa, Girne, Mağusa ve Güzelyurt barolarının avukat listelerini yayımlar. Birini görevlendirmeden önce yazılı olarak sorun:

• KKTC'de avukatlık yapmaya yetkili misiniz ve hangi ilçe barosuna kayıtlısınız?
• Siz veya büronuzdan herhangi biri, bu işlemde ya da bağlantılı bir işlemde satıcı, müteahhit veya acente adına hareket ediyor mu?
• Büroda işi kim yapacak ve bana hangi dilde rapor vereceksiniz?
• Ücretiniz nedir, neleri kapsar ve neler ayrıca ücretlendirilir (araştırmalar, çeviriler, vekâletname)? Görevlendirmeden önce yanıtı yazılı isteyin.

2. adım: kapsamı yazılı olarak kararlaştırın

Kısa bir görevlendirme veya kapsam yazısı yaygın bir boşluğu önler: alıcının, avukattan hiç istenmemiş bir şeyin avukatça kontrol edildiğini varsayması. Kapsamın en azından şunları listelemesini isteyin:

1. Bu parsel için Tapu Dairesi araştırması ve araştırma sonucunun bir kopyası.
2. Koçan türü ve mülkiyet zinciri hakkında yazılı görüş.
3. Satıcının kimliğinin ve satış yetkisinin teyidi.
4. Bulunan her takyidat ve sözleşmede bunun ele alınması için önerilen yol.
5. İmzaladığınız gün yürürlükteki kurallara göre yabancı alıcı olarak uygunluğunuz.
6. Binanın ruhsat durumu: ruhsat, onaylı projeler, onay belgesi.
7. Sözleşme incelemesi; ardından pullama, tescil ve satın alma izni başvurusu.
8. Alımınıza uygulanan yasal sürelerin, her birinin hangi tarihten itibaren işlediğini gösteren ajandası.

5 ile 8 arasındaki maddeler durum tespiti ve satın alma süreci sayfalarımızda ele alınır; kurallardaki tarihli değişiklikler yabancı alıcı kuralları sayfamızda kayıt altındadır. Bu sayfa 1 ile 4 arasındaki maddelere odaklanır.

3. adım: araştırmayı avukatınızla birlikte okuyun

KKTC İçişleri Bakanlığı'na göre Tapu ve Kadastro Dairesi koçan düzenler, ipotekleri tescil eder ve kaldırır, mülk üzerindeki mahkeme emirlerini ve ara emirleri kaydeder ve talep üzerine, adı belirtilen bir mülkün malikini gösteren araştırma belgesi hazırlar. Avukatınız sonucu aldığında satır satır birlikte inceleyin ve sorun:

• Malik. Kayıtlı malik, sözleşmeyi imzalayan kişi veya şirketle tam olarak aynı mı? Birden fazla malik varsa her biri imzalıyor mu ve hangi payla?
• Parsel ve alan. Parsel, pafta, plan ve alan; vaziyet planıyla ve gerçekte gezdiğiniz mülkle örtüşüyor mu?
• Koçan türü. Koçan hangi aileye ait? Geçmişini yazılı alabilir miyim? Koçan türleri rehberimiz, tür ne olursa olsun bunun neden önemli olduğunu açıklar.
• Yükler. Herhangi bir ipotek, mahkeme emri, haciz veya başka bir şerh kayıtlı mı?
• Tescilli sözleşmeler. Bu parsel üzerine daha önce tescil edilmiş bir satış sözleşmesi var mı?

4. adım: her takyidat için avukatınıza bir soru

Araştırmada bulunan bir takyidat, avukatınıza sorulacak bir sorudur. Her tür için sorulacaklar aşağıdadır. Yanıt, onu ele alan sözleşme maddesiyle birlikte yazılı olarak gelmelidir.

Parsel üzerinde ipotek (müteahhidin arazi üzerindeki ipoteği dahil). Sorun: ipoteği kim elinde tutuyor ve neyi teminat altına alıyor? Devirden önce mi yoksa devirde mi kaldırılacak? Kaldırma tescil edilene kadar kalan ödemeniz nasıl korunuyor ve sözleşme bunu nerede söylüyor?

Mahkeme emri, ara emir veya haciz. Sorun: altta yatan talep nedir, emir dururken devir ilerleyebilir mi ve kaldırılmasının yolu nedir? Yanıtı imzadan önce yazılı isteyin.

Daha önce tescil edilmiş bir satış sözleşmesi. Sorun: o sözleşme iptal edildi mi ve iptal tescil edildi mi? Bir güvenceye dayanmak yerine tescilli iptali görmeyi isteyin.

Hissedarlar, mirasçılar veya şirket satıcı. Sorun: imza yetkisi kimde? Mirasçılar için terekenin tasfiye edilip edilmediğini sorun. Şirket için kararı ve yöneticilerin yetkisini isteyin. Vekil için vekâletnameyi ve hâlâ geçerli olduğunun teyidini isteyin.

Projeden alım: arazi hâlâ müteahhidin. Sorun: arazi müteahhidin adına mı, üzerinde ipotek var mı ve müteahhidin önceki projelerindeki alıcılar koçanlarını aldı mı? Korumalardan biri kuralların kendisindedir. Alıcıdan hiçbir alacağı kalmadığı halde koçanı devretmeyen müteahhit, alıcının uğradığı zararı tazmin etmek zorundadır (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 4, 52/2008 sayılı Yasa md. 8(7)'yi uygulayarak; KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026). Bunun uygulanması avukatınızın işidir. Yukarıdaki kontrollerle önlem almak, bir davadan daha az maliyetlidir. Gerisini projeden alım ve müteahhit kontrolleri rehberimiz ele alır.

5. adım: araştırmanın neleri göstermediğini bilin

Tapu araştırması gereklidir ama yeterli değildir. Avukatınızdan, raporda kapsam dışında kalanları açıkça belirtmesini isteyin:

• Fiziksel bina. Araştırma, yerdeki evin onaylı projelerle örtüşüp örtüşmediğini göstermez. Bunun için ruhsat dosyası ve bağımsız bir mühendis gerekir.
• Ödenmemiş faturalar. Altyapı borçlarının ve aidatların araştırmada görünüp görünmeyeceğini avukatınıza sorun; her durumda satıcıdan makbuzları isteyin.
• 1974 öncesi geçmiş. Araştırma koçan türünü gösterir. Bir parselin geçmişinin hukuki anlamı yazılı görüş gerektirir. Durum tespiti rehberimiz Birleşik Krallık hükümetinin uyarılarını ve KKTC Taşınmaz Mal Komisyonu'nun rolünü özetler.
• Araştırma tarihinden sonraki değişiklikler. Araştırmanın ne zaman yapıldığını ve imzadan hemen önce ile devirden önce bir kez daha yinelenip yinelenmeyeceğini sorun.

6. adım: yazılı tapu raporu

Sonunda elinizde, avukatınız yanınızda olmadan da okuyabileceğiniz bir rapor bulunmalıdır. Yararlı bir rapor şunları belirtir:

• Araştırma tarihi ve neyin araştırıldığı.
• Kayıtlı malik(ler), parsel bilgileri ve koçan türü.
• Bulunan her takyidat ve onu ele alan sözleşme maddesi.
• Nelerin kontrol edilmediği ve bunları kimin kontrol etmesi gerektiği.
• Dayandığı kuralla birlikte uygunluk sonucunuz.
• Alımınıza uygulanan süreler ve her birinin hangi tarihten itibaren işlediği.

Bir nokta eksikse yazılı olarak isteyin. Northea dosyayı derler, kontrol listesini ve süreleri tutar, belgeler eksik olduğunda size haber verir. Hukuki görüş ve başvurular avukatınızındır.

Avukatınızın ajandaya yazması gereken süreler

İmzaladıktan sonra süreler ticari değil, yasaldır. Yabancı alıcının pullu sözleşmesi, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmiş ve satın alma izni başvurusu yapılmış olarak bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmelidir; aksi halde sözleşme geçersizdir (md. 8(6)(1)). Tapu devir harçları, Bakanlar Kurulu izninin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin düşer (md. 8(7)). Devrin kendisi bir yıl içinde tamamlanmalıdır; aksi halde izin düşer (md. 8(6)(2) ve 8(7)). Bir aylık sürenin ve bir yıllık sürenin sizin alımınızda hangi tarihten itibaren işlediğini avukatınıza yazılı olarak sorun ve her iki tarihi dosyanızda tutun.

Bu sayfa neleri yapmaz

Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa hukuki doğrulamanın nasıl görevlendirileceğini ve gelenin nasıl okunacağını açıklar. Herhangi bir mülk hakkında hukuki görüş değildir. Kurallar değişir. Bağlanmadan önce her noktayı KKTC'deki kendi avukatınıza onaylatın.