Due-Diligence-Checkliste für Käufer in Nordzypern

Die Schritte der Reihe nach

Aus: Immobilienkauf in Nordzypern als ausländischer Käufer: So funktioniert es

• Auftrag und Vorauswahl: Budget, Nutzung, Lage und bevorzugten Titeltyp festlegen; eine kleine Auswahl an Immobilien besichtigen.
• Unabhängige rechtliche Beauftragung: Beauftragung eines in der TRNZ zugelassenen Anwalts, meist per Vollmacht, wenn Sie nicht vor Ort wohnhaft sind.
• Reservierung: Eine bescheidene Anzahlung nimmt die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt, während die Prüfungen laufen.
• Sorgfaltsprüfung (Due Diligence): Titelrecherche, Belastungen, Genehmigungen, Bebauungsstatus, Identität des Verkäufers und – bei Kauf vom Plan – der Grundbesitztitel und die Baugenehmigung des Bauträgers.
• Kaufvertrag: verhandelt und unterzeichnet in einer Ihnen verständlichen Sprache; Zahlungsplan und Abschlussbedingungen werden hier festgelegt.
• Vertragsregistrierung: Der Vertrag wird innerhalb der gesetzlichen Frist nach Unterzeichnung beim Grundbuchamt registriert, und die Stempelsteuer wird entrichtet.
• Kaufgenehmigung: Ihr Anwalt stellt den Antrag bei den Behörden; im Hintergrund erfolgen polizeiliche und militärische Prüfungen.
• Zahlungen: gestaffelt gemäß Vertrag; bei einer fertiggestellten Immobilie wird der Restbetrag in der Regel bei der Übertragung fällig.
• Eigentumsübertragung: Sobald die Genehmigung erteilt und die Übertragungsgebühren gezahlt sind, wird die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen ausgestellt. Bei Kauf vom Plan gilt bis zur Fertigstellung und Übertragung der registrierte Vertrag.
• Nach dem Kauf: Versorgungsanschlüsse, Anmeldung bei der Gemeinde, Versicherung und, sofern Sie nicht vor Ort wohnhaft sind, eine Verwaltungsvereinbarung.

15 Fragen vor der Anzahlung

Aus: Due Diligence beim Immobilienkauf in Nordzypern: die Risiken und die Prüfungen vor der Anzahlung

• Auf wessen Namen ist die Eigentumsurkunde eingetragen, und ist das die Person oder Gesellschaft, die unterschreibt?
• Um welchen Titeltyp handelt es sich, und kann ich seine Historie schriftlich erhalten?
• Ist auf der Parzelle eine Hypothek, eine gerichtliche Anordnung oder eine Pfändung eingetragen?
• Wird eine etwaige Hypothek vor oder bei der Übertragung gelöscht, und wo steht das im Vertrag?
• Liegen Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmebescheinigung vor, und stimmen sie mit dem Gebauten überein?
• Wurden Anbauten, Pools oder zusätzliche Geschosse ergänzt, und sind sie von der Genehmigung gedeckt?
• Passt dieser Kauf in meine Grenze nach der Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, unter Anrechnung meines bisherigen Eigentums?
• Bei einer Wohnung: Wie viele Einheiten in Parzelle und Projekt sind bereits an Ausländer verkauft?
• Bei einem Neubau: Steht das Grundstück auf den Namen des Bauträgers, und haben frühere Käufer ihre Eigentumsurkunden erhalten?
• Wird die Reservierungsanzahlung erstattet, wenn die Prüfungen negativ ausfallen, und ist das schriftlich festgehalten?
• Wer stempelt und registriert den Vertrag innerhalb eines Monats, und wer stellt den Genehmigungsantrag?
• Sind die Zahlungen an Baufortschritte geknüpft, die ich überprüfen kann?
• Was sieht der Vertrag vor, wenn sich die Übergabe oder die Titelübertragung verzögert?
• Bestehen für die Immobilie unbezahlte Steuern, Gebühren, Nebenkostenpauschalen (Service-Charges) oder Versorgungsrechnungen?
• Ist mein Anwalt in dieser Transaktion noch für jemand anderen tätig?

Was ein unabhängiger Anwalt prüft

Warum jede Prüfung wichtig ist, erklärt der Due-Diligence-Leitfaden.

Aus: Due Diligence beim Immobilienkauf in Nordzypern: die Risiken und die Prüfungen vor der Anzahlung

• Ihre Berechtigung nach der Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026.
• Grundbuchrecherche: Eigentümer, Parzelle, Titeltyp, Belastungen, registrierte Verträge.
• Titelhistorie und Risiken aus der Zeit vor 1974, in einem schriftlichen Gutachten.
• Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers.
• Lage der Parzelle in Bezug auf beschränkte Gebiete.
• Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmebescheinigung.
• Bei Wohnungen: der Stand der Verkäufe an Ausländer in Parzelle und Projekt.
• Ausstehende Steuern und Gebühren aus dem Verkauf.
• Der Vertrag: Preis, Meilensteine, Übertragungsklausel, Hypothekenlöschung, Rechtsbehelfe bei Verzögerung, Vertragssprache.
• Stempelung, Registrierung und Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats.
• Fristen nach der Genehmigung: Gebühren innerhalb von 75 Arbeitstagen, Übertragung innerhalb eines Jahres.

Prüfung von Titel und Belastungen

Warum jede Prüfung wichtig ist, erklärt der Due-Diligence-Leitfaden.

Aus: Due Diligence beim Immobilienkauf in Nordzypern: die Risiken und die Prüfungen vor der Anzahlung

• Eingetragene(r) Eigentümer und der jeweilige Anteil.
• Parzellennummer, Blatt und Plan sowie Fläche, abgeglichen mit dem Lageplan und der besichtigten Immobilie.
• Titeltyp, mit schriftlich dargelegter Titelkette.
• Hypotheken, gerichtliche Anordnungen, Pfändungen und sonstige Belastungen.
• Etwaige frühere Kaufverträge, die gegen die Parzelle registriert sind.

Unterlagen, die in einer Titel-Unterlagenmappe zu erwarten sind

Aus: Titeltypen (Eigentumsurkunden) in Nordzypern erklärt

• Kopie der Eigentumsurkunde (koçan) mit Angabe von Parzelle, Grundstück, Fläche und Eigentümer.
• Grundbuchrecherche: Belastungen, Hypotheken, Pfandrechte und etwaige Anmerkungen.
• Lageplan und Parzellenkarte, die mit der besichtigten Immobilie übereinstimmen.
• Bei Neubauten: der Grundbesitztitel des Bauträgers, die Baugenehmigung sowie bei Fertigstellung die Endabnahme und der Status der Ausstellung der Einzeltitel.
• Etwaige zuvor gegen die Parzelle registrierte Verträge.

Checkliste zur Bauträgerprüfung

Aus: Kauf vom Plan (Off-Plan) in Nordzypern: Risiken und wie Sie einen Bauträger prüfen

• Grundbesitztitel: Auf wessen Namen steht die Parzelle, welcher Titeltyp liegt vor, und bestehen Hypotheken oder Pfandrechte darauf?
• Baugenehmigung: von der Gemeinde für dieses Projekt erteilt, wobei die genehmigten Pläne mit den Verkaufsplänen übereinstimmen müssen. Für 2 Jahre ab dem 6. Oktober 2026 kann der Antrag auf Kaufgenehmigung, solange für die Einheit noch kein Wohnungseigentum oder Wohnungseigentumsrecht in Anwartschaft (kat mülkiyeti / kat irtifakı) begründet werden kann, mit der Baugenehmigung oder einer Planungsgenehmigung der Stadtplanungsbehörde gestellt werden (Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, Art. 9; vorläufiger Art. 3 Gesetz Nr. 52/2008).
• Erfolgsbilanz: fertiggestellte Projekte, deren Übergabe im Verhältnis zu den zugesagten Terminen sowie ob früheren Käufern bereits Einzeltitel ausgestellt wurden.
• Unternehmensstatus: eingetragene Gesellschaft, Geschäftsführer, Jahre am Markt und etwaige öffentlich bekannte Streitigkeiten.
• Vertrag: maßgebliche Vertragssprache, an Baufortschritte geknüpfter Zahlungsplan, Ausstattungsverzeichnis, Rechtsbehelfe bei Verzögerung, Kündigungs- und Rückerstattungsbedingungen, Mängelrüge- und Gewährleistungsfristen.
• Registrierung: Der gestempelte Vertrag im Rahmen Ihres Erwerbsrechts wird binnen eines Monats beim zuständigen Bezirks-Grundbuchamt eingetragen, und die Kaufgenehmigung wird beim Innenministerium beantragt; Käufer und Verkäufer müssen zuvor alle aus dem Kauf gesetzlich geschuldeten Steuern und Gebühren zahlen. Ein nicht fristgerecht eingetragener Vertrag ist automatisch nichtig (Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, Art. 4; Art. 8 Abs. 6 Nr. 1 Gesetz Nr. 52/2008).
• Vor-Ort-Besichtigung: Baufortschritt im Vergleich zur jeweils angeforderten Zahlungsstufe.
• Unabhängige rechtliche Prüfung all dieser Punkte durch einen Anwalt, der nicht für den Bauträger tätig ist.