Чек-лист комплексной проверки для покупателя недвижимости на Северном Кипре

Последовательность этапов

Источник: Как купить недвижимость на Северном Кипре иностранному покупателю

• Бриф и подбор вариантов: определяются бюджет, назначение объекта, район и предпочтительный тип титула; просматривается небольшое количество объектов.
• Назначение независимого юриста: привлекается юрист, лицензированный в ТРСК, обычно по доверенности, если вы не проживаете в стране.
• Резервирование: небольшой депозит снимает объект с продажи на согласованный срок, пока проводится проверка.
• Комплексная проверка (due diligence): проверка титула, обременений, разрешений, градостроительного статуса, личности продавца, а для объектов на этапе строительства — также земельного титула застройщика и разрешения на строительство.
• Договор купли-продажи: согласовывается и подписывается на понятном вам языке; здесь фиксируются график платежей и условия завершения сделки.
• Регистрация договора: договор регистрируется в Кадастровом управлении в установленный законом срок после подписания, уплачивается гербовый сбор.
• Разрешение на покупку: ваш юрист подаёт заявление в соответствующие органы; в фоновом режиме проводятся проверки полицией и военными структурами.
• Платежи: вносятся поэтапно согласно договору; по готовым объектам остаток обычно выплачивается при переоформлении титула.
• Переход титула: после получения разрешения и уплаты сборов за переоформление титул (кочан) оформляется на ваше имя. По объектам на этапе строительства до завершения и передачи действует зарегистрированный договор.
• Сопровождение после сделки: подключение коммунальных услуг, регистрация в муниципалитете, страхование и, если вы не проживаете в стране, организация управления объектом.

15 вопросов, которые нужно задать до внесения депозита

Источник: Комплексная проверка недвижимости на Северном Кипре: риски и проверки до внесения депозита

• На чьё имя оформлен титул и это ли лицо или компания подписывает договор?
• Какой это тип титула и могу ли я получить его историю в письменном виде?
• Зарегистрированы ли на участке ипотека, судебное постановление или арест?
• Будет ли ипотека снята до переоформления или в момент переоформления и где это указано в договоре?
• Есть ли разрешение на строительство, утверждённые планы и свидетельство об итоговом согласовании и соответствуют ли они тому, что построено?
• Добавлялись ли пристройки, бассейны или дополнительные этажи и покрываются ли они разрешением?
• Укладывается ли эта покупка в мой лимит по Декрету, имеющему силу закона, № 119/2026 с учётом того, чем я уже владею?
• Для квартиры: сколько единиц на участке и в проекте уже продано иностранцам?
• Для новостройки: оформлена ли земля на застройщика и получили ли прежние покупатели свои титулы?
• Возвращается ли резервационный депозит, если проверка выявит проблемы, и зафиксировано ли это письменно?
• Кто оплачивает гербовый сбор и регистрирует договор в течение одного месяца и кто подаёт заявление на разрешение?
• Привязаны ли платежи к этапам строительства, которые я могу проверить?
• Что говорит договор на случай задержки сдачи объекта или переоформления титула?
• Есть ли по объекту неуплаченные налоги, сборы, платежи за обслуживание или коммунальные счета?
• Представляет ли мой юрист в этой сделке интересы кого-либо ещё?

Что проверяет независимый юрист

Почему важна каждая проверка, объясняется в гиде по проверке недвижимости.

Источник: Комплексная проверка недвижимости на Северном Кипре: риски и проверки до внесения депозита

• Ваше право на покупку по Декрету, имеющему силу закона, № 119/2026.
• Поиск в Кадастровом управлении: собственник, участок, тип титула, обременения, зарегистрированные договоры.
• История титула и связь с периодом до 1974 года — в письменном заключении.
• Личность продавца и его полномочия на продажу.
• Не находится ли участок в запретной зоне.
• Разрешение, утверждённые планы и свидетельство об итоговом согласовании.
• Для квартир — положение с продажами иностранцам в пределах участка и проекта.
• Неуплаченные налоги и сборы по сделке.
• Договор: цена, этапы платежей, условие о переоформлении, снятие ипотеки, средства защиты при задержке, язык.
• Гербовый сбор, регистрация и заявление на разрешение — в течение одного месяца.
• Сроки после получения разрешения: сборы — в течение 75 рабочих дней, переоформление — в течение одного года.

Проверка титула и обременений

Почему важна каждая проверка, объясняется в гиде по проверке недвижимости.

Источник: Комплексная проверка недвижимости на Северном Кипре: риски и проверки до внесения депозита

• Зарегистрированный собственник или собственники и доля каждого из них.
• Номер участка, лист и план, площадь — в сверке с планом участка и с объектом, который вы осматривали.
• Тип титула и письменно изложенная цепочка перехода прав.
• Ипотеки, судебные постановления, аресты и любые иные обременения.
• Любой ранее зарегистрированный в отношении участка договор купли-продажи.

Документы, которые должны быть в пакете по титулу

Источник: Типы титула (кочан / качан, koçan) на Северном Кипре: объяснение

• Копия титула (кочан, koçan) с указанием участка, надела, площади и владельца.
• Выписка из Кадастрового управления: обременения, ипотеки, залоги и любые примечания.
• План участка и кадастровая карта, соответствующие осмотренному объекту.
• Для новостроек: земельный титул застройщика, разрешение на строительство, а по завершении — итоговое согласование и статус оформления индивидуальных титулов.
• Любые ранее зарегистрированные договоры в отношении данного участка.

Чек-лист проверки застройщика

Источник: Недвижимость на этапе строительства на Северном Кипре: риски и как проверить застройщика

• Земельный титул: на чьё имя оформлен участок, какой это тип титула, есть ли на нём ипотеки или залоги?
• Разрешение на строительство: выдано муниципалитетом именно на этот проект, а утверждённые планы соответствуют планам, представленным в продаже. В течение двух лет с 6 октября 2026 г., если для объекта ещё нельзя оформить поэтажную собственность или право будущей поэтажной собственности (kat mülkiyeti / kat irtifakı), заявление на разрешение на покупку можно подать с разрешением на строительство или с плановым согласованием Управления городского планирования (Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026, ст. 9; временная ст. 3 Закона № 52/2008).
• Репутация и опыт: завершённые проекты, соблюдение обещанных сроков сдачи и были ли оформлены индивидуальные титулы для прежних покупателей.
• Статус компании: зарегистрированное юридическое лицо, директора, срок работы на рынке, наличие публичных споров.
• Договор: язык договора, график платежей, привязанный к этапам строительства, спецификация объекта, средства правовой защиты при задержке, условия расторжения и возврата средств, сроки устранения недоделок и гарантийный период.
• Регистрация: договор с уплаченным гербовым сбором, заключённый в пределах вашего права на приобретение, регистрируется в районном Кадастровом управлении в течение одного месяца, а заявление на разрешение на покупку подаётся в Министерство внутренних дел; предварительно покупатель и продавец должны уплатить все налоги и сборы, причитающиеся по закону по этой сделке. Договор, не зарегистрированный в срок, автоматически считается недействительным (Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026, ст. 4; ст. 8(6)(1) Закона № 52/2008).
• Осмотр объекта: соответствие реального хода строительства запрашиваемому этапу оплаты.
• Независимая юридическая проверка всего вышеперечисленного юристом, который не представляет интересы застройщика.