قیمت هر m² · دادههای بازار
شاخص قیمت هر متر مربع در قبرس شمالی: نحوهٔ ساخت و شیوهٔ خواندن آن
شاخص NORTHEA میانهٔ قیمت درخواستی هر متر مربع را بر اساس منطقه و نوع ملک گزارش میکند. این شاخص از یک نمونهٔ تاریخ‌دار از آگهی‌های عمومی پورتالها ساخته شده است: 118 آگهی که در 25 سپتامبر 2026 گردآوری شد. شاخص آنچه فروشندگان درخواست می‌کنند را می‌سنجد، نه آنچه خریداران می‌پردازند. هر عدد را همراه با حجم نمونه، دامنهٔ صدک 25 تا 75 و تاریخ آن بخوانید. مقایسه را فقط درون یک نوع ملک انجام دهید، هرگز میان انواع مختلف.
تا 11 اکتبر 2026 · منتشرشده توسط تحریریه NORTHEA · بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است
طرح بصری تولیدشده با هوش مصنوعی — صرفاً تصویری؛ عکس مکان یا ملک مشخصی نیست.
شاخص چیست و چه چیزی نیست
این شاخص یک تصویر لحظه‌ای تاریخ‌دار و قابل بازتولید از قیمتهای درخواستی آپارتمانها و ویلاها در ده سلول «منطقه و نوع» در سراسر قبرس شمالی است. روش، منابع و دادههای آن منتشر شده است تا هر کسی بتواند آن‌ها را بررسی کند. فایل CSV جدول در صفحهٔ شاخص در دسترس است.
این شاخص چنین نیست:
- شاخص معاملات نیست (برای قبرس شمالی هیچ شاخص عمومی معاملات وجود ندارد)؛
- ارزشگذاری هیچ ملکی نیست؛
- پیش‌بینی مسیر قیمت‌ها نیست؛
- سنجهٔ بازده اجاره یا بازده سرمایه‌گذاری نیست.
داده‌ها چگونه گردآوری میشوند
- منابع. صفحه‌های عمومی پورتالهای آگهی: HangiEv (قیمت‌ها به GBP) و Turk.Estate (قیمت‌ها به EUR). صفحه‌های دقیق در صفحهٔ شاخص فهرست شدهاند. پورتال سوم، 101evler، در تاریخ گردآوری به دلیل محدودیت دسترسی قابل خواندن نبود؛ بنابراین نمونهٔ فعلی از دو پورتال گرفته شده است.
- تاریخ گردآوری. همهٔ آگهی‌های نمونهٔ فعلی در 25 سپتامبر 2026 خوانده شدند.
- شمول. یک آگهی فقط در صورتی استفاده میشود که هم قیمت و هم متراژ بر حسب m² را نشان دهد.
- حذف‌ها. آگهی‌های 20 m² یا کمتر حذف میشوند، همچنین آگهی‌های با قیمت کمتر از حداقل تعیین‌شده در سیاست تحریریه ما. آگهی‌های صرفاً زمین حذف میشوند.
- سلول‌ها. ده سلول «منطقه و نوع»: مرکز گیرنه (Girne) (آپارتمانها؛ ویلاها)، بلاپایس (ویلاها)، لاپتا و آلسانجاک (ویلاها، به‌صورت یک سلول ساحل غربی ادغام شدهاند)، اسنتپه (آپارتمانها؛ ویلاها)، تاتلی‌سو (ویلاها)، ایسکله / لانگ بیچ (آپارتمانها)، فاماگوستا (Gazimağusa) (آپارتمانها) و نیکوزیا (Lefkoşa، شمال) (آپارتمانها).
هر عدد چگونه محاسبه میشود
- ارز. هر قیمت با یک نرخ میانهٔ بازار تاریخ‌دار و تقریبی به یورو تبدیل میشود. برای نمونهٔ فعلی: GBP→EUR برابر 1.17 و USD→EUR برابر 0.92، تا تاریخ 22 سپتامبر 2026. این تاریخ سه روز پیش از تاریخ گردآوری است؛ بنابراین نوسان پوند استرلینگ میان این دو تاریخ میتواند آگهی‌های با قیمت GBP را اندکی جابهجا کند.
- قیمت هر m². قیمت یورویی بر متراژ ذکرشده در آگهی تقسیم میشود.
- میانه. در هر سلول «منطقه و نوع»، آگهیها بر اساس قیمت هر m² مرتب میشوند و مقدار وسط گزارش میشود. میانه کمتر از میانگین تحت تأثیر یک آگهی افراطی قرار میگیرد.
- دامنه. صدک‌های 25 و 75 گزارش میشوند. نیمی از آگهی‌های سلول میان این دو قرار میگیرند.
- زمینه. هر سلول همچنین حجم نمونه (n)، میانهٔ قیمت درخواستی و میانهٔ متراژ خود را نشان میدهد.
- نشانه‌گذاری‌ها. صفحهٔ شاخص سلولهای دارای کمتر از پنج آگهی را کمداده علامت میزند. در انتشار فعلی هیچ سلولی کمداده نیست: نمونه‌ها از 9 تا 18 آگهی هستند و هر سلول یادداشت نمونهٔ کوچک را همراه با n خود دارد.
یک مثال گام‌به‌گام: خواندن یک سلول
ردیف فعلی مرکز گیرنه (Girne)، ویلاها چنین است: میانه €2,260 در هر m²، دامنه €1,870–€2,640، n=12، میانهٔ قیمت €470,000، میانهٔ متراژ 216 m²، گردآوری‌شده در 25 سپتامبر 2026.
آن را این‌گونه بخوانید:
- دوازده آگهی ویلا در مرکز گیرنه در تاریخ گردآوری هم قیمت و هم متراژ را نشان می‌دادند.
- نیمی از آن‌ها میان €1,870 و €2,640 در هر m² درخواست کرده بودند. یک‌چهارم کمتر و یک‌چهارم بیشتر درخواست کرده بودند.
- آگهی میانی حدود €2,260 در هر m² درخواست کرده بود.
- ویلای آگهی‌شدهٔ معمول در این سلول حدود €470,000 درخواست کرده بود و حدود 216 m² توصیف شده بود.
ممکن است انتظار داشته باشید €470,000 ÷ 216 m² همان میانه را بدهد. حاصل حدود €2,176 است، نه €2,260. این خطا نیست. میانهٔ ارقام قیمت هر m² آماره‌ای متفاوت از میانهٔ قیمت تقسیمبر میانهٔ متراژ است، زیرا گرانترین ویلا لزوماً بزرگترین نیست. از میانهٔ €/m² برای مقایسهٔ سطح قیمت‌ها و از میانهٔ قیمت و متراژ برای تصور آگهی معمول استفاده کنید. یکی را از دیگری استخراج نکنید.
ملاحظات، به ترتیب اهمیت
- قیمتهای درخواستی بیش از قیمتهای محقق‌شده‌اند. فروشندگان بیش از آنچه می‌پذیرند درخواست می‌کنند، به میزانی که با بازار و ملک تغییر میکند. هیچ منبع عمومی در قبرس شمالی این فاصله را نمی‌سنجد.
- متراژها استاندارد نیستند. مشاوران املاک متراژ را به شیوهٔ خود اعلام می‌کنند. ویلاها ممکن است به‌صورت ناخالص، شامل تراسها و فضاهای سرپوشیده، و گاهی بر اساس قطعه زمین اعلام شوند. آپارتمانها بیشتر به‌صورت خالص اعلام میشوند. به همین دلیل ویلاها میتوانند €/m² پایینتری از آپارتمانها در همان منطقه نشان دهند. درون یک نوع مقایسه کنید.
- نمونه‌های کوچک. با 9 تا 18 آگهی در هر سلول، یک یا دو آگهی غیرعادی میتوانند میانه را جابهجا کنند. پیش از میانه، دامنه و n را بخوانید.
- چه کسانی در پورتالها آگهی می‌دهند. نمونه‌های پورتال سهم ملک‌های نوساز و موجودی آژانس‌ها را بیش از واقع نشان می‌دهند. فروشهای مجدد خصوصی و ملک‌های خارج از بازار کمتر از واقع نشان داده میشوند؛ بنابراین شاخص دربارهٔ بالاترین بخش بازار اطلاعات اندکی میدهد.
- آنچه ثبت نمی‌شود. نوع سند مالکیت، وضعیت تکمیل، چشم‌انداز، طبقه، اندازهٔ زمین و شارژ خدمات در عدد منعکس نیستند و هر یک میتواند قیمت را به‌طور محسوس جابهجا کند.
- ملک‌های نوساز مالیات بر ارزش افزوده و حاشیهٔ سود سازنده را در قیمت درخواستی خود دارند. راهنمای مالیات‌ها ما یادآور میشود که بیشتر فروشهای مجدد میان اشخاص حقیقی مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیستند. مخلوط کردن این دو در یک سلول مقایسه را مبهم میکند.
- ارز. برای خریدارانی که بر حسب پوند، دلار یا روبل فکر می‌کنند، تغییر نرخ ارز عدد را بدون هیچ تغییری در بازار تغییر میدهد.
بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است. این صفحه دادههای قیمت منتشرشدهٔ خود NORTHEA را توضیح میدهد. تنها ارجاع مالیاتی آن، مالیات بر ارزش افزوده بر ملک‌های نوساز، از راهنمای مالیات‌های ما گرفته شده است. این صفحه توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است.
چگونه یک قیمت درخواستی را با شاخص بسنجیم
یک روش گام‌به‌گام (تحلیل Northea)، بر همان مبنای شاخص:
- قیمت درخواستی را با یک نرخ تاریخ‌دار به یورو تبدیل کنید و نرخ را یادداشت کنید.
- از فروشنده بپرسید که متراژ ذکرشده ناخالص است یا خالص و آیا تراسها را شامل میشود. فقط بر متراژی تقسیم کنید که آن را می‌فهمید.
- سلول «منطقه و نوع» متناظر را پیدا کنید. قیمتی درون دامنهٔ صدک 25 تا 75 در نیمهٔ میانی آنچه در تاریخ گردآوری درخواست شده بود قرار دارد. قیمتی بیرون از آن «نادرست» نیست، اما به دلیل نیاز دارد.
- دلایلی را که میتوانند این فاصله را توجیه کنند فهرست کنید: نوع سند مالکیت، چشم‌انداز، موقعیت خط اول، اندازهٔ زمین، وضعیت، مبلمان، وضعیت تکمیل.
- برای هر دلیل مدرک بخواهید، و برای فروشهای تکمیلشدهٔ قابل‌مقایسه‌ای که مشاور شما بتواند مستند کند.
- تاریخ را ثبت کنید. مقایسه با انتشاری قدیمی‌تر ضعیف‌تر است.
شاخص یک جهتیابی اولیه و یک آزمون سنجش معقول بودن است. جایگزین ارزشگذاری، جستجوی سند مالکیت یا بررسی فروشهای تکمیلشدهٔ قابلمقایسه نمی‌شود.
به‌روزرسانی‌ها، نسخه‌ها و اصلاحات
- دورهٔ بهروزرسانی. طبق سیاست تحریریه NORTHEA، دادههای قیمت و بازار بسته به حجم دادههای جدید به‌صورت ماهانه یا فصلی بهروزرسانی میشوند.
- نسخه‌ها. هر انتشار تاریخ گردآوری و تاریخ نرخ ارز خود را دارد. هر ارجاع باید همیشه تاریخ گردآوری را شامل شود، زیرا اعداد میان انتشارها تغییر می‌کنند.
- اصلاحات. اگر آگهی‌ای را یافتید که اشتباه خوانده شده یا عددی که با CSV هم‌خوان نیست، با نشانی صفحه، عدد و در صورت امکان آگهی به support@northea.dev بنویسید. هر گزارش را با منبع تطبیق می‌دهیم. هنگامی که اصلاح واقعی انجام شود، تاریخ بازبینی صفحه بهروز میشود و اصلاحات مهم با تاریخ تغییر در صفحه ذکر میشوند (سیاست اصلاحات).
شاخص را چگونه ارجاع دهیم
صفحهٔ شاخص این قالب را ارائه میدهد:
Northea, "Northea North Cyprus price per m² index (asking prices)", asking-price data collected on 25 September 2026, https://northea.dev/market-data/price-per-square-meter
هنگام نقل یک عدد منفرد، منطقه، نوع ملک، حجم نمونه و عبارت «قیمت درخواستی» را بیاورید. برای نمونه: «میانهٔ قیمت درخواستی ویلاهای مرکز گیرنه، €2,260 در هر m² (n=12، گردآوری‌شده در 25 سپتامبر 2026)».
پرسش‌هایی که خریداران می‌پرسند
آیا شاخص قیمت هر m² شرکت NORTHEA ثبت قیمتهای فروش است؟
خیر. این شاخص قیمتهای درخواستی را گزارش میکند که در تاریخی مشخص از پورتالهای عمومی آگهی خوانده شدهاند. برای قبرس شمالی هیچ شاخص عمومی معاملات وجود ندارد و قیمتهای درخواستی معمولاً بالاتر از قیمتهای واقعاً محققشده قرار میگیرند.
چرا میانهٔ قیمت تقسیمبر میانهٔ متراژ برابر میانهٔ قیمت هر m² نیست؟
زیرا آمارههایی متفاوتاند. شاخص میانهٔ قیمت هر m² خود هر آگهی را میگیرد. گرانترین آگهی همیشه بزرگترین نیست؛ بنابراین تقسیم دو میانه عددی متفاوت میدهد.
n در شاخص چه معنایی دارد؟
تعداد آگهیها در آن سلول «منطقه و نوع». هرچه n کوچکتر باشد، یک آگهی غیرعادی بیشتر میتواند میانه را جابهجا کند. صفحهٔ شاخص سلولهای دارای کمتر از پنج آگهی را کمداده علامت میزند.
چرا ویلاها میتوانند قیمت هر m² پایینتری از آپارتمانها در همان منطقه نشان دهند؟
متراژ ویلاها در پورتالها اغلب ناخالص است، شامل تراسها و فضاهای سرپوشیده، و گاهی قطعه زمین. متراژ آپارتمانها بیشتر خالص است. متراژ اعلامشدهٔ بزرگتر عدد را پایین میآورد؛ بنابراین درون یک نوع ملک مقایسه کنید.
شاخص هر چند وقت بهروز میشود؟
دادههای قیمت طبق سیاست تحریریه NORTHEA، بسته به حجم دادههای جدید، ماهانه یا فصلی بهروزرسانی میشوند. هر انتشار تاریخ گردآوری خود را دارد. آن تاریخ را همراه با هر عدد ذکر کنید.
آیا میتوانم از شاخص برای ارزشگذاری یک ملک استفاده کنم؟
فقط بهعنوان جهتیابی اولیه و آزمون سنجش معقول بودن از آن استفاده کنید. ارزشگذاری به نوع سند مالکیت ملک، مساحتهای مستند آن، وضعیت آن و فروشهای تکمیلشدهٔ قابلمقایسه برای همان ملک خاص نیاز دارد.
منابع
- NORTHEA, North Cyprus price per m² index (asking prices): جدول، منابع نمونه، روش، محدودیت‌ها و CSV؛ نمونه در 25 سپتامبر 2026 گردآوری شد؛ نرخ ارز تا تاریخ 22 سپتامبر 2026. northea.dev, price per square meter و Price per square metre (CSV)
- NORTHEA, Editorial policy: «Price data methodology»، «Update and review cadence» و «Corrections» (آخرین بازبینی 26 سپتامبر 2026). northea.dev, editorial policy
- NORTHEA, Property taxes and purchase costs in North Cyprus (مالیات بر ارزش افزوده بر ملک‌های نوساز و فروشهای مجدد). northea.dev, property taxes and costs north cyprus
نمونه‌های قابلمقایسه را بخواهید. شاخص سطح درخواستی بازار را نشان میدهد. برای یک ملک مشخص، صفحهٔ شاخص یادآور میشود که مرور فروشهای تکمیلشدهٔ قابلمقایسه در یک مشاوره خصوصی ترتیب داده میشود.
منتشرشده: · آخرین بازبینی: .