北塞浦路斯每平方米价格指数：如何编制，如何解读

指数是什么，不是什么

它是北塞浦路斯十个“区域与类型”单元格中公寓和别墅挂牌价的一份带日期、可复现的快照。其方法、来源和数据均已公开，任何人都可以核对。该表格的 CSV 文件可在指数页面获取。

它不是：

• 成交指数（北塞浦路斯没有公开的成交指数）；
• 对任何房产的估价；
• 对价格走向的预测；
• 对租金收益率或投资回报的衡量。

数据如何收集

• 来源。公开的房源门户网站页面：HangiEv（价格以 GBP 计）和 Turk.Estate（价格以 EUR 计）。具体页面列在指数页面上。第三个门户网站 101evler 因访问限制，在收集日无法读取，因此当前样本来自两个门户网站。
• 收集日期。当前样本中的所有房源均于 2026年九月25日读取。
• 纳入条件。房源必须同时显示价格和以 m² 计的面积，才会被使用。
• 排除条件。面积为 20 m² 或更小的房源被排除，低于我们编辑政策所设最低价格的房源也被排除。仅有土地的房源被排除。
• 单元格。十个“区域与类型”单元格：凯里尼亚（吉尔内）镇（公寓；别墅）、贝拉帕伊斯（别墅）、拉普塔与阿尔桑贾克（别墅，合并为一个西海岸单元格）、埃森特佩（公寓；别墅）、塔特勒苏（别墅）、伊斯凯莱／长滩（公寓）、法马古斯塔（Gazimağusa）（公寓）和尼科西亚（Lefkoşa，北部）（公寓）。

每个数字如何计算

1. 货币。每个价格按带日期的、仅供参考的市场中间汇率换算为欧元。对于当前样本：GBP→EUR 1.17，USD→EUR 0.92，截至2026年九月22日。这比收集日期早三天，因此在这两个日期之间英镑的波动会使以 GBP 标价的房源略有变化。
2. 每平方米价格。欧元价格除以房源所标明的面积。
3. 中位数。在每个“区域与类型”单元格内，房源按每平方米价格排序，报告位于中间的数值。与平均数相比，中位数受个别极端房源的影响较小。
4. 区间。报告第25和第75百分位。单元格内一半的房源落在这两者之间。
5. 背景信息。每个单元格还显示其样本量（n）、挂牌价中位数和面积中位数。
6. 标记。指数页面把房源少于五条的单元格标为样本偏少。在当前版本中没有单元格样本偏少：样本量为 9 至 18 条房源，每个单元格都附有带 n 的小样本说明。

一个实例：解读一个单元格

凯里尼亚（吉尔内）镇别墅的当前数据行为：每 m² 中位数 €2,260，区间 €1,870–€2,640，n=12，价格中位数 €470,000，面积中位数 216 m²，收集于2026年九月25日。

可以这样解读：

• 在收集日，凯里尼亚镇有十二条别墅房源同时显示了价格和面积。
• 其中一半的要价为每 m² €1,870 至 €2,640。四分之一的要价更低，四分之一的要价更高。
• 位于中间的房源要价约为每 m² €2,260。
• 该单元格中典型的挂牌别墅要价约 €470,000，面积描述为约 216 m²。

您可能会预期 €470,000 ÷ 216 m² 等于中位数。结果约为 €2,176，而不是 €2,260。这并不是错误。每平方米价格的中位数，与价格中位数除以面积中位数，是两个不同的统计量，因为最贵的别墅不一定是最大的。请用每 m² 中位数来比较价格水平，用价格和面积的中位数来描绘典型房源。不要由其中一个推算另一个。

按重要性排序的注意事项

1. 挂牌价高于实际成交价。卖家的要价高于其接受的价格，差额随市场和房产而异。北塞浦路斯没有任何公开来源衡量这一差距。
2. 面积没有统一标准。中介按自己的方式标明面积。别墅可能按建筑总面积报价，包括露台和有顶区域，偶尔还按地块面积报价。公寓更多按套内面积。这就是同一区域的别墅每 m² 价格可能低于公寓的原因。请在同一类型内比较。
3. 样本较小。每个单元格只有 9 至 18 条房源，一两条异常房源就可能使中位数移动。请先看区间和 n，再看中位数。
4. 谁会在门户网站上架房源。门户网站样本中新建房产和中介房源的占比偏高。私人转售和未公开上市的房产占比偏低，因此该指数对市场最高端几乎没有说明力。
5. 未被涵盖的因素。产权类型、竣工状态、景观、楼层、地块面积和物业服务费不在这个数字里，而其中每一项都可能显著影响价格。
6. 新建房产的挂牌价包含增值税和开发商利润。我们的税费指南指出，大多数私人个人之间的转售不含增值税。把两者混在一个单元格里会模糊比较。
7. 货币。对于以英镑、美元或卢布思考的买家，汇率变动会改变这个数字，而市场本身并没有任何变化。

如何用指数检验一个挂牌价

一种实用方法（Northea 分析），与指数的口径一致：

1. 按带日期的汇率把挂牌价换算为欧元，并把汇率记下来。
2. 询问卖家所标明的面积是建筑总面积还是套内面积，是否包括露台。只除以您理解的面积。
3. 找到对应的“区域与类型”单元格。落在第25至第75百分位区间内的价格，处于收集日要价的中间一半之内。落在区间之外的价格并非“错误”，但需要一个理由。
4. 列出可能解释这一差距的原因：产权类型、景观、第一线位置、地块面积、状况、家具、竣工状态。
5. 要求提供每个原因的证据，并要求提供您的顾问能够出具文件的可比已完成成交。
6. 记下日期。与较早版本的比较说服力较弱。

该指数是初步的方向参考和合理性检查。它不能替代估价、产权查询或对可比已完成成交的审阅。

更新、版本与更正

• 频率。根据 NORTHEA 的编辑政策，价格和市场数据按月或按季度更新，取决于有多少新数据可用。
• 版本。每个版本都标明其收集日期和汇率日期。引用时应始终包含收集日期，因为数字会在不同版本之间变化。
• 更正。如果您发现某条房源被误读，或某个数字与 CSV 对不上，请写信至 support@northea.dev，并附上页面地址、该数字，如有可能还请附上该房源。我们会对照来源核查每一份报告。作出事实性更正后，页面的审查日期会更新，重大更正会连同修改日期一起在页面上注明（更正政策）。

如何引用该指数

指数页面给出的引用格式如下：

Northea, "Northea North Cyprus price per m² index (asking prices)", asking-price data collected on 25 September 2026, https://northea.dev/market-data/price-per-square-meter

引用单个数字时，请包含区域、房产类型、样本量，以及“挂牌价”一词。例如：“凯里尼亚镇别墅每平方米挂牌价中位数，€2,260（n=12，收集于2026年九月25日）”。