Indice du prix au m² à Chypre du Nord : comment il est construit et comment le lire

Ce qu'est l'indice, et ce qu'il n'est pas

Il est un instantané daté et reproductible des prix affichés des appartements et des villas dans dix cellules secteur-type du nord de Chypre. Sa méthode, ses sources et ses données sont publiées afin que chacun puisse les vérifier. Un fichier CSV du tableau est disponible sur la page de l'indice.

Il n'est pas :

• un indice de transactions (il n'existe pas d'indice public des transactions pour le nord de Chypre) ;
• une évaluation de la valeur d'un bien ;
• une prévision de l'évolution des prix ;
• une mesure du rendement locatif ou du rendement d'un investissement.

Comment les données sont collectées

• Sources. Pages publiques de portails d'annonces : HangiEv (prix en GBP) et Turk.Estate (prix en EUR). Les pages exactes sont listées sur la page de l'indice. Un troisième portail, 101evler, n'a pas pu être lu à la date de collecte en raison d'un mur d'accès ; l'échantillon actuel provient donc de deux portails.
• Date de collecte. Toutes les annonces de l'échantillon actuel ont été lues le 25 septembre 2026.
• Inclusion. Une annonce n'est retenue que si elle indique à la fois un prix et une surface en m².
• Exclusions. Les annonces de 20 m² ou moins sont exclues, de même que celles dont le prix est inférieur au minimum fixé dans notre politique éditoriale. Les annonces de terrain seul sont exclues.
• Cellules. Dix cellules secteur-type : Kyrenia (Girne) ville (appartements ; villas), Bellapais (villas), Lapta et Alsancak (villas, regroupées en une seule cellule de la côte ouest), Esentepe (appartements ; villas), Tatlısu (villas), İskele (Long Beach) (appartements), Famagouste (Gazimağusa) (appartements) et Nicosie (Lefkoşa, nord) (appartements).

Comment chaque chiffre est calculé

1. Devise. Chaque prix est converti en euros à un taux moyen de marché indicatif et daté. Pour l'échantillon actuel : GBP→EUR 1,17 et USD→EUR 0,92, au 22 septembre 2026. Ce taux précède de trois jours la date de collecte ; une variation de la livre sterling entre ces deux dates décalerait donc légèrement les annonces libellées en GBP.
2. Prix au m². Le prix en euros est divisé par la surface indiquée dans l'annonce.
3. Médiane. Dans chaque cellule secteur-type, les annonces sont classées par prix au m² et la valeur du milieu est retenue. Une médiane est moins affectée par une annonce extrême qu'une moyenne.
4. Fourchette. Les 25e et 75e centiles sont indiqués. La moitié des annonces de la cellule se situe entre les deux.
5. Contexte. Chaque cellule indique aussi sa taille d'échantillon (n), son prix affiché médian et sa surface médiane.
6. Signalements. La page de l'indice marque comme minces les cellules de moins de cinq annonces. Dans la publication actuelle, aucune cellule n'est mince : les échantillons vont de 9 à 18 annonces, et chaque cellule porte une note d'échantillon réduit avec son n.

Un exemple détaillé : lire une cellule

La ligne actuelle pour Kyrenia (Girne) ville, villas indique : médiane €2,260 par m², fourchette €1,870–€2,640, n=12, prix médian €470,000, surface médiane 216 m², relevé le 25 septembre 2026.

Lisez-la ainsi :

• Douze annonces de villas à Kyrenia ville indiquaient à la fois un prix et une surface à la date de collecte.
• La moitié d'entre elles demandaient entre €1,870 et €2,640 par m². Un quart demandait moins et un quart demandait plus.
• L'annonce du milieu demandait environ €2,260 par m².
• La villa annoncée typique de la cellule demandait environ €470,000 et était décrite comme faisant environ 216 m².

On pourrait s'attendre à ce que €470,000 ÷ 216 m² donne la médiane. Le résultat est d'environ €2,176, et non €2,260. Ce n'est pas une erreur. La médiane des prix au m² est une statistique différente du prix médian divisé par la surface médiane, car la villa la plus chère n'est pas forcément la plus grande. Utilisez la médiane en €/m² pour comparer les niveaux de prix, et le prix et la surface médians pour se représenter l'annonce typique. Ne déduisez pas l'un de l'autre.

Les réserves, par ordre d'importance

1. Les prix affichés surestiment les prix obtenus. Les vendeurs demandent plus qu'ils n'acceptent, dans une mesure qui varie selon le marché et le bien. Aucune source publique du nord de Chypre ne mesure cet écart.
2. Les surfaces ne sont pas normalisées. Les agents indiquent les surfaces comme ils l'entendent. Les villas peuvent être annoncées en surface brute, terrasses et espaces couverts compris, et parfois en surface de terrain. Les appartements sont plus souvent annoncés en surface nette. C'est pourquoi les villas peuvent afficher un €/m² inférieur à celui des appartements du même secteur. Comparez au sein d'un même type.
3. Petits échantillons. Avec 9 à 18 annonces par cellule, une ou deux annonces inhabituelles peuvent déplacer la médiane. Lisez la fourchette et n avant la médiane.
4. Qui publie sur les portails. Les échantillons de portails surreprésentent le neuf et les biens des agences. Les reventes entre particuliers et les biens hors marché sont sous-représentés ; l'indice dit donc peu de chose du très haut du marché.
5. Ce qui n'est pas pris en compte. Le type de titre, l'état d'achèvement, la vue, l'étage, la surface du terrain et les charges de copropriété ne figurent pas dans le chiffre, et chacun peut faire varier sensiblement un prix.
6. Les biens neufs incluent la TVA et la marge du promoteur dans leur prix affiché. Notre guide des taxes indique que la plupart des reventes entre particuliers ne supportent pas de TVA. Mélanger les deux dans une même cellule brouille la comparaison.
7. Devise. Pour les acheteurs qui raisonnent en livres sterling, en dollars ou en roubles, une variation des taux de change modifie le chiffre sans aucun changement du marché.

Comment confronter un prix affiché à l'indice

Une méthode détaillée (analyse Northea), sur la même base que l'indice :

1. Convertissez le prix affiché en euros à un taux daté et notez ce taux.
2. Demandez au vendeur si la surface indiquée est brute ou nette, et si elle inclut les terrasses. Ne divisez que par une surface que vous comprenez.
3. Trouvez la cellule secteur-type correspondante. Un prix situé dans la fourchette entre les 25e et 75e centiles se trouve dans la moitié centrale de ce qui était demandé à la date de collecte. Un prix hors de cette fourchette n'est pas « faux », mais il appelle une explication.
4. Listez les raisons qui pourraient justifier l'écart : type de titre, vue, première ligne, surface du terrain, état, mobilier, état d'achèvement.
5. Demandez des preuves pour chaque raison, ainsi que des ventes conclues comparables que votre conseiller peut documenter.
6. Notez la date. Une comparaison avec une publication plus ancienne est plus faible.

L'indice est une première orientation et un contrôle de cohérence. Il ne remplace ni une évaluation, ni une recherche de titre, ni l'examen de ventes conclues comparables.

Actualisations, versions et corrections

• Rythme. Selon la politique éditoriale de NORTHEA, les prix et les données de marché sont actualisés chaque mois ou chaque trimestre, selon la quantité de nouvelles données disponibles.
• Versions. Chaque publication porte sa date de collecte et la date de son taux de change. Une citation doit toujours inclure la date de collecte, car les chiffres changent d'une publication à l'autre.
• Corrections. Si vous trouvez une annonce mal lue ou un chiffre qui ne concorde pas avec le CSV, écrivez à support@northea.dev en indiquant l'adresse de la page, le chiffre et, si possible, l'annonce. Nous vérifions chaque signalement par rapport à la source. Lorsqu'une correction factuelle est apportée, la date de revue de la page est mise à jour et les corrections importantes sont signalées sur la page avec la date de la modification (politique de corrections).

Comment citer l'indice

La page de l'indice donne cette forme :

Northea, "Northea North Cyprus price per m² index (asking prices)", asking-price data collected on 25 September 2026, https://northea.dev/market-data/price-per-square-meter

Lorsque vous citez un seul chiffre, indiquez le secteur, le type de bien, la taille d'échantillon et les mots « prix affiché ». Par exemple : « prix affiché médian des villas de Kyrenia ville, €2,260 par m² (n=12, relevé le 25 septembre 2026) ».