Quadratmeterpreis-Index für Nordzypern: wie er entsteht und wie man ihn liest

Was der Index ist und was nicht

Er ist eine datierte, nachvollziehbare Momentaufnahme der Angebotspreise für Wohnungen und Villen in zehn Zellen aus Region und Typ in ganz Nordzypern. Methode, Quellen und Daten sind veröffentlicht, damit jeder sie überprüfen kann. Eine CSV-Datei der Tabelle ist auf der Indexseite verfügbar.

Er ist nicht:

• ein Transaktionsindex (für Nordzypern gibt es keinen öffentlichen Transaktionsindex);
• eine Bewertung einer Immobilie;
• eine Prognose, wohin sich die Preise entwickeln;
• ein Maß für Mietrendite oder Anlageertrag.

Wie die Daten erhoben werden

• Quellen. Öffentliche Seiten von Inserate-Portalen: HangiEv (Preise in GBP) und Turk.Estate (Preise in EUR). Die genauen Seiten sind auf der Indexseite aufgeführt. Ein drittes Portal, 101evler, konnte am Erhebungstag wegen einer Zugangssperre nicht gelesen werden, daher stammt die aktuelle Stichprobe aus zwei Portalen.
• Erhebungsdatum. Alle Inserate der aktuellen Stichprobe wurden am 25. September 2026 gelesen.
• Aufnahme. Ein Inserat wird nur verwendet, wenn es sowohl einen Preis als auch eine Größe in m² angibt.
• Ausschlüsse. Inserate mit 20 m² oder weniger werden ausgeschlossen, ebenso Inserate unter dem in unserer Redaktionsrichtlinie festgelegten Mindestpreis. Inserate, die nur ein Grundstück betreffen, werden ausgeschlossen.
• Zellen. Zehn Zellen aus Region und Typ: Kyrenia (Girne), Stadt (Wohnungen; Villen), Bellapais (Villen), Lapta & Alsancak (Villen, zu einer Westküsten-Zelle zusammengefasst), Esentepe (Wohnungen; Villen), Tatlısu (Villen), İskele / Long Beach (Wohnungen), Famagusta (Gazimağusa) (Wohnungen) und Nikosia (Lefkoşa, Nord) (Wohnungen).

Wie jede Zahl berechnet wird

1. Währung. Jeder Preis wird zu einem datierten, indikativen Mittelkurs in Euro umgerechnet. Für die aktuelle Stichprobe: GBP→EUR 1,17 und USD→EUR 0,92, Stand 22. September 2026. Das liegt drei Tage vor dem Erhebungsdatum; bewegt sich das Pfund zwischen diesen Daten, verschieben sich die in GBP ausgezeichneten Inserate daher geringfügig.
2. Preis pro m². Der Euro-Preis wird durch die im Inserat angegebene Größe geteilt.
3. Median. Innerhalb jeder Zelle aus Region und Typ werden die Inserate nach Preis pro m² geordnet und der mittlere Wert wird angegeben. Ein Median wird von einem einzelnen Extremwert weniger beeinflusst als ein Durchschnitt.
4. Spanne. Angegeben werden das 25. und das 75. Perzentil. Die Hälfte der Inserate der Zelle liegt dazwischen.
5. Kontext. Jede Zelle zeigt außerdem ihren Stichprobenumfang (n), ihren Median-Angebotspreis und ihre Median-Größe.
6. Markierungen. Die Indexseite kennzeichnet Zellen mit weniger als fünf Inseraten als dünn. In der aktuellen Ausgabe ist keine Zelle dünn: Die Stichproben umfassen 9 bis 18 Inserate, und jede Zelle trägt einen Hinweis auf die kleine Stichprobe mit ihrem n.

Ein durchgerechnetes Beispiel: eine Zelle lesen

Die aktuelle Zeile für Kyrenia (Girne), Stadt, Villen lautet: Median 2.260 € pro m², Spanne 1.870–2.640 €, n=12, Median-Preis 470.000 €, Median-Größe 216 m², erhoben am 25. September 2026.

So lesen Sie das:

• Zwölf Villen-Inserate in der Stadt Kyrenia gaben am Erhebungstag sowohl einen Preis als auch eine Größe an.
• Die Hälfte davon verlangte zwischen 1.870 € und 2.640 € pro m². Ein Viertel verlangte weniger und ein Viertel mehr.
• Das mittlere Inserat verlangte etwa 2.260 € pro m².
• Die typische inserierte Villa in der Zelle verlangte etwa 470.000 € und wurde mit etwa 216 m² beschrieben.

Man könnte erwarten, dass 470.000 € ÷ 216 m² den Median ergibt. Das ergibt etwa 2.176 €, nicht 2.260 €. Das ist kein Fehler. Der Median der Preise pro m² ist eine andere Kennzahl als der Median-Preis geteilt durch die Median-Größe, weil die teuerste Villa nicht unbedingt die größte ist. Nutzen Sie den Median in €/m², um Preisniveaus zu vergleichen, und den Median-Preis und die Median-Größe, um sich das typische Inserat vorzustellen. Leiten Sie das eine nicht aus dem anderen ab.

Die Einschränkungen, nach Wichtigkeit geordnet

1. Angebotspreise überzeichnen erzielte Preise. Verkäufer verlangen mehr, als sie annehmen, und der Abstand variiert mit Markt und Immobilie. Keine öffentliche Quelle in Nordzypern misst diesen Abstand.
2. Größen sind nicht standardisiert. Makler geben Größen nach eigenem Ermessen an. Villen können brutto angegeben sein, einschließlich Terrassen und überdachter Flächen, gelegentlich auch nach Grundstück. Wohnungen sind häufiger netto angegeben. Deshalb können Villen einen niedrigeren €/m²-Wert zeigen als Wohnungen in derselben Region. Vergleichen Sie innerhalb eines Typs.
3. Kleine Stichproben. Bei 9 bis 18 Inseraten pro Zelle können ein oder zwei ungewöhnliche Inserate den Median verschieben. Lesen Sie Spanne und n vor dem Median.
4. Wer auf Portalen inseriert. Portalstichproben überrepräsentieren Neubauten und Maklerbestände. Private Weiterverkäufe und Off-Market-Immobilien sind unterrepräsentiert, daher sagt der Index über das obere Ende des Marktes wenig aus.
5. Was nicht erfasst wird. Titeltyp, Fertigstellungsstand, Aussicht, Stockwerk, Grundstücksgröße und Nebenkostenpauschalen sind in der Zahl nicht enthalten, und jeder dieser Faktoren kann einen Preis erheblich verschieben.
6. Neubauten enthalten Mehrwertsteuer und Bauträgermarge in ihrem Angebotspreis. Unser Steuerratgeber weist darauf hin, dass die meisten Weiterverkäufe zwischen Privatpersonen keine Mehrwertsteuer tragen. Beides in einer Zelle zu mischen, verwischt den Vergleich.
7. Währung. Für Käufer, die in Pfund, Dollar oder Rubel denken, ändert eine Wechselkursänderung die Zahl, ohne dass sich der Markt ändert.

Wie man einen Angebotspreis am Index prüft

Ein durchgerechnetes Vorgehen (Analyse von Northea) auf derselben Grundlage wie der Index:

1. Rechnen Sie den Angebotspreis zu einem datierten Kurs in Euro um und notieren Sie den Kurs.
2. Fragen Sie den Verkäufer, ob die angegebene Größe brutto oder netto ist und ob sie Terrassen einschließt. Teilen Sie nur durch eine Größe, die Sie verstehen.
3. Suchen Sie die passende Zelle aus Region und Typ. Ein Preis innerhalb der Spanne zwischen dem 25. und 75. Perzentil liegt in der mittleren Hälfte dessen, was am Erhebungstag verlangt wurde. Ein Preis außerhalb ist nicht "falsch", braucht aber einen Grund.
4. Listen Sie die Gründe auf, die den Abstand rechtfertigen könnten: Titeltyp, Aussicht, erste Reihe, Grundstücksgröße, Zustand, Möblierung, Fertigstellungsstand.
5. Verlangen Sie Belege für jeden Grund und vergleichbare abgeschlossene Verkäufe, die Ihr Berater dokumentieren kann.
6. Notieren Sie das Datum. Ein Vergleich mit einer älteren Ausgabe ist schwächer.

Der Index ist eine erste Orientierung und eine Plausibilitätsprüfung. Er ersetzt weder eine Bewertung noch eine Titelrecherche noch die Prüfung vergleichbarer abgeschlossener Verkäufe.

Aktualisierungen, Versionen und Korrekturen

• Rhythmus. Nach der Redaktionsrichtlinie von NORTHEA werden Preis- und Marktdaten monatlich oder vierteljährlich aktualisiert, je nachdem, wie viele neue Daten vorliegen.
• Versionen. Jede Ausgabe trägt ihr Erhebungsdatum und das Datum des Wechselkurses. Eine Quellenangabe sollte immer das Erhebungsdatum enthalten, weil sich die Zahlen zwischen den Ausgaben ändern.
• Korrekturen. Wenn Sie ein falsch gelesenes Inserat oder eine Zahl finden, die nicht mit der CSV übereinstimmt, schreiben Sie an support@northea.dev und nennen Sie die Seitenadresse, die Zahl und, wenn möglich, das Inserat. Wir prüfen jede Meldung anhand der Quelle. Wird eine sachliche Korrektur vorgenommen, wird das Prüfdatum der Seite aktualisiert, und wesentliche Korrekturen werden mit dem Datum der Änderung auf der Seite vermerkt (Korrekturrichtlinie).

Wie man den Index zitiert

Die Indexseite gibt diese Form an:

Northea, "Northea North Cyprus price per m² index (asking prices)", asking-price data collected on 25 September 2026, https://northea.dev/market-data/price-per-square-meter

Wenn Sie eine einzelne Zahl zitieren, nennen Sie die Region, den Immobilientyp, den Stichprobenumfang und das Wort "Angebotspreis". Zum Beispiel: "Median-Angebotspreis für Villen in der Stadt Kyrenia, 2.260 € pro m² (n=12, erhoben am 25. September 2026)".