Kuzey Kıbrıs m² fiyat endeksi: nasıl oluşturulur ve nasıl okunur

Endeksin ne olduğu ve ne olmadığı

Şudur: Kuzey Kıbrıs genelinde on bölge ve tip hücresindeki daire ve villa ilan fiyatlarının tarihli, yeniden üretilebilir bir anlık görüntüsüdür. Yöntemi, kaynakları ve verisi herkesin kontrol edebilmesi için yayımlanmıştır. Tablonun CSV dosyasına endeks sayfasından ulaşılabilir.

Şu değildir:

• bir işlem (satış) endeksi (Kuzey Kıbrıs için kamuya açık bir işlem endeksi yoktur);
• herhangi bir mülkün değerlemesi;
• fiyatların nereye gittiğine dair bir tahmin;
• kira getirisinin veya yatırım getirisinin ölçüsü.

Veriler nasıl toplanır

• Kaynaklar. Herkese açık ilan portalı sayfaları: HangiEv (fiyatlar GBP cinsinden) ve Turk.Estate (fiyatlar EUR cinsinden). Tam sayfalar endeks sayfasında listelenir. Üçüncü bir portal olan 101evler, erişim duvarı nedeniyle toplama tarihinde okunamadı; bu nedenle güncel örneklem iki portaldan gelir.
• Toplama tarihi. Güncel örneklemdeki tüm ilanlar 25 Eylül 2026 tarihinde okunmuştur.
• Dahil etme. Bir ilan, ancak hem fiyatı hem de m² cinsinden büyüklüğü gösteriyorsa kullanılır.
• Hariç tutma. 20 m² ve altındaki ilanlar, editoryal politikamızda belirtilen asgari fiyatın altındaki ilanlar gibi hariç tutulur. Yalnızca arsa ilanları hariç tutulur.
• Hücreler. On bölge ve tip hücresi: Girne şehir merkezi (daireler; villalar), Bellapais (villalar), Lapta ve Alsancak (villalar, tek bir batı kıyısı hücresi olarak birleştirilmiştir), Esentepe (daireler; villalar), Tatlısu (villalar), İskele / Long Beach (daireler), Gazimağusa (daireler) ve Lefkoşa (kuzey) (daireler).

Her rakam nasıl hesaplanır

1. Para birimi. Her fiyat, tarihli ve gösterge niteliğinde bir piyasa ortası kurla euroya çevrilir. Güncel örneklem için: 22 Eylül 2026 itibarıyla GBP→EUR 1,17 ve USD→EUR 0,92. Bu tarih toplama tarihinden üç gün öncesidir; dolayısıyla bu iki tarih arasında sterlinde bir hareket olursa GBP cinsinden fiyatlanan ilanlar biraz kayar.
2. m² fiyatı. Euro fiyatı, ilanda belirtilen büyüklüğe bölünür.
3. Medyan. Her bölge ve tip hücresinde ilanlar m² fiyatına göre sıralanır ve ortadaki değer bildirilir. Medyan, tek bir uç ilandan ortalamaya göre daha az etkilenir.
4. Aralık. 25. ve 75. yüzdelikler bildirilir. Hücredeki ilanların yarısı bu ikisinin arasında yer alır.
5. Bağlam. Her hücre ayrıca örneklem büyüklüğünü (n), medyan ilan fiyatını ve medyan büyüklüğü gösterir.
6. İşaretler. Endeks sayfası, beşten az ilanı olan hücreleri zayıf örneklem olarak işaretler. Güncel yayında hiçbir hücre zayıf değildir: örneklemler 9 ile 18 ilan arasındadır ve her hücre, n değeriyle birlikte küçük örneklem notu taşır.

Uygulamalı örnek: tek bir hücreyi okumak

Girne şehir merkezi, villalar için güncel satır şöyledir: medyan m² başına €2.260, aralık €1.870–€2.640, n=12, medyan fiyat €470.000, medyan büyüklük 216 m², toplama tarihi 25 Eylül 2026.

Şöyle okuyun:

• Girne şehir merkezindeki on iki villa ilanı, toplama tarihinde hem fiyat hem büyüklük gösteriyordu.
• Bunların yarısı m² başına €1.870 ile €2.640 arasında istiyordu. Dörtte biri daha azını, dörtte biri daha fazlasını istiyordu.
• Ortadaki ilan m² başına yaklaşık €2.260 istiyordu.
• Hücredeki tipik ilanlı villa yaklaşık €470.000 istiyordu ve yaklaşık 216 m² olarak tanımlanmıştı.

€470.000 ÷ 216 m² işleminin medyanı vermesini bekleyebilirsiniz. Sonuç €2.260 değil, yaklaşık €2.176 çıkar. Bu bir hata değildir. m² fiyatlarının medyanı, medyan fiyatın medyan büyüklüğe bölünmesinden farklı bir istatistiktir; çünkü en pahalı villa mutlaka en büyük villa değildir. Fiyat düzeylerini karşılaştırmak için €/m² medyanını, tipik ilanı gözünüzde canlandırmak için medyan fiyatı ve büyüklüğü kullanın. Birini diğerinden türetmeyin.

Sakıncalar, önem sırasına göre

1. İlan fiyatları gerçekleşen fiyatları olduğundan yüksek gösterir. Satıcılar kabul ettiklerinden fazlasını ister; fark piyasaya ve mülke göre değişir. Kuzey Kıbrıs'ta bu farkı ölçen kamuya açık bir kaynak yoktur.
2. Büyüklükler standartlaştırılmamıştır. Emlakçılar büyüklükleri diledikleri gibi belirtir. Villalar teraslar ve kapalı alanlar dahil brüt olarak, bazen de arsa büyüklüğüyle ilan edilebilir. Daireler çoğunlukla net olarak verilir. Bu nedenle villalar aynı bölgedeki dairelerden daha düşük €/m² gösterebilir. Karşılaştırmayı tek bir tip içinde yapın.
3. Küçük örneklemler. Hücre başına 9 ile 18 ilanla, bir ya da iki olağandışı ilan medyanı oynatabilir. Medyandan önce aralığı ve n değerini okuyun.
4. Portallarda kimler ilan verir. Portal örneklemlerinde yeni yapılar ve emlakçı portföyü fazla temsil edilir. Bireyler arası ikinci el satışlar ve piyasaya çıkmayan (off-market) mülkler az temsil edilir; bu nedenle endeks, piyasanın en üst kesimi hakkında çok az şey söyler.
5. Kapsanmayanlar. Tapu türü, tamamlanma durumu, manzara, kat, arsa büyüklüğü ve aidatlar rakamın içinde yer almaz ve her biri fiyatı önemli ölçüde değiştirebilir.
6. Yeni yapılar ilan fiyatlarına KDV ve geliştirici marjını dahil eder. Vergi rehberimiz, gerçek kişiler arasındaki ikinci el satışların çoğunun KDV taşımadığını belirtir. İkisini tek bir hücrede karıştırmak karşılaştırmayı bulanıklaştırır.
7. Para birimi. Sterlin, dolar veya ruble ile düşünen alıcılar için döviz kurlarındaki bir değişiklik, piyasada hiçbir değişiklik olmadan rakamı değiştirir.

Bir ilan fiyatını endeksle nasıl sınarsınız

Endeksle aynı esasa dayanan uygulamalı bir yöntem (Northea analizi):

1. İlan fiyatını tarihli bir kurla euroya çevirin ve kuru not edin.
2. Satıcıya, belirtilen büyüklüğün brüt mü net mi olduğunu ve terasları içerip içermediğini sorun. Yalnızca anladığınız bir büyüklüğe bölün.
3. Eşleşen bölge ve tip hücresini bulun. 25.–75. yüzdelik aralığındaki bir fiyat, toplama tarihinde istenenlerin orta yarısı içindedir. Aralığın dışındaki bir fiyat "yanlış" değildir, ancak bir gerekçeye ihtiyaç duyar.
4. Farkı haklı çıkarabilecek nedenleri sıralayın: tapu türü, manzara, ön cephe konumu, arsa büyüklüğü, durum, mobilya, tamamlanma durumu.
5. Her gerekçe için kanıt ve danışmanınızın belgeleyebileceği karşılaştırılabilir tamamlanmış satışlar isteyin.
6. Tarihi kaydedin. Daha eski bir yayınla yapılan karşılaştırma daha zayıftır.

Endeks ilk yönelim ve makullük kontrolüdür. Değerlemenin, tapu araştırmasının veya karşılaştırılabilir tamamlanmış satışların incelemesinin yerini tutmaz.

Yenilemeler, sürümler ve düzeltmeler

• Sıklık. NORTHEA'nın editoryal politikası uyarınca fiyat ve piyasa verileri, ne kadar yeni veri bulunduğuna bağlı olarak aylık veya üç aylık yenilenir.
• Sürümler. Her yayın, toplama tarihini ve döviz kuru tarihini taşır. Rakamlar yayınlar arasında değiştiği için bir atıf her zaman toplama tarihini içermelidir.
• Düzeltmeler. Yanlış okunmuş bir ilan ya da CSV ile uyuşmayan bir rakam bulursanız sayfa adresini, rakamı ve mümkünse ilanı belirterek support@northea.dev adresine yazın. Her bildirimi kaynakla karşılaştırarak kontrol ederiz. Olgusal bir düzeltme yapıldığında sayfanın inceleme tarihi güncellenir ve esaslı düzeltmeler, değişiklik tarihiyle birlikte sayfada belirtilir (düzeltme politikası).

Endeks nasıl kaynak gösterilir

Endeks sayfası şu biçimi verir:

Northea, "Northea North Cyprus price per m² index (asking prices)" (Northea Kuzey Kıbrıs m² fiyat endeksi — ilan fiyatları), 25 Eylül 2026 tarihinde toplanan ilan fiyatı verileri, https://northea.dev/market-data/price-per-square-meter

Tek bir rakamı alıntılarken bölgeyi, mülk tipini, örneklem büyüklüğünü ve "ilan fiyatı" ifadesini ekleyin. Örneğin: "Girne şehir merkezi villaları için medyan ilan fiyatı, m² başına €2.260 (n=12, 25 Eylül 2026'da toplandı)".