Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Süreçte kimler yer alır

Kuzey Kıbrıs'ta bir satın alma işlemine genellikle alıcı, satıcı veya müteahhit, alıcının bağımsız avukatı, ilgili Tapu Dairesi, satın alma izni için İçişleri Bakanlığı ve yeni projelerde belediye ile müteahhidin kendi ekibi dahil olur. Northea gibi bir danışmanlık tarafları koordine eder ve dosyayı hazırlar; ancak avukatın yerini almaz.

Bu rollerin kimin için çalıştığı ve bir danışmana neler sorulacağı, bağımsız alıcı temsilciliği rehberinde anlatılır.

Sıralı adımlar

Kesin sıra gayrimenkul ve sözleşmeye göre değişir, ancak tipik bir satın alma süreci şu şekilde işler.

1. Brief ve kısa liste: bütçe, kullanım amacı, bölge ve koçan tercihini belirleyin; az sayıda gayrimenkulü yerinde görün.
2. Bağımsız avukat ataması: genellikle yurt dışında ikamet ediyorsanız vekaletname yoluyla, KKTC'de ruhsatlı bir avukat görevlendirin.
3. Rezervasyon: makul bir kapora karşılığında, kontroller sürerken gayrimenkul belirli bir süre için piyasadan çekilir.
4. Durum tespiti (due diligence): koçan araştırması, üzerindeki takyidatlar, izinler, imar durumu, satıcının kimliği ve projeden satışlarda müteahhidin arazi tapusu ile inşaat ruhsatı.
5. Satış sözleşmesi: anladığınız bir dilde müzakere edilip imzalanır; ödeme planı ve tamamlanma şartları burada kesinleşir.
6. Sözleşme tescili: sözleşme, imzadan sonra yasal süre içinde Tapu Dairesi'nde tescil edilir ve damga vergisi ödenir.
7. Satın alma izni: avukatınız yetkili makamlara başvurur; polis ve askeri kontroller arka planda yürütülür.
8. Ödemeler: sözleşmeye bağlı olarak taksitler halinde yapılır; tamamlanmış gayrimenkullerde bakiye genellikle devirde ödenir.
9. Koçanın devri: izin alınıp devir harçları ödendikten sonra koçan sizin adınıza düzenlenir. Projeden satışlarda, tamamlanma ve devre kadar tescilli sözleşme geçerliliğini korur.
10. Satış sonrası: abonelikler, belediye kaydı, sigorta ve ikamet etmiyorsanız bir yönetim düzenlemesi.

Ne kadar sürer

Belgeler hazır olduğunda rezervasyondan imzalı sözleşmeye iki ila altı hafta geçebilir. En uzun aşama satın alma iznidir: birkaç aylık süreler yaygındır ve bazı başvurular daha uzun sürebilir. Tamamlanmış bir ikinci el gayrimenkul, sözleşme şartlarına bağlı olarak izin alınmadan önce sözleşme temelinde kullanılmaya başlanabilir; koçan ise ancak izinden sonra devredilir.

Alıcının asla atlamaması gerekenler

Bağımsız hukuki temsil, tescilli bir sözleşme, doğrulanabilir aşamalara bağlı yazılı bir ödeme planı ve koçan türünün açık bir şekilde belirtilmesi. Bir satıcı veya müteahhit bunlardan herhangi birini caydırmaya çalışıyorsa, bu hızlanmak için değil yavaşlamak için bir sebep olarak görülmelidir.

KKTC'de ev almak için gerekli belgeler

Aşağıdaki liste, bu rehberde, durum tespiti kontrol listesinde ve yabancı alıcı kuralları kaydında zaten yer alan belgeleri tek yerde toplar; yeni bir hukuki şart eklemez. Sizin işleminiz için kesin listeyi, kişisel evrakınız dâhil, işlemin başında bağımsız, KKTC'de ruhsatlı avukatınız belirler.

Avukat ve temsil

• Vekaletname: yurt dışında yaşıyorsanız avukatınız işlemi genellikle vekaletnameyle yürütür; vekaletname, avukatınızın gerekliliklerine bağlı olarak KKTC'de ya da yurt dışında bir konsolosluk veya noter huzurunda imzalanabilir.

Sözleşme ve tescil

• Anladığınız bir dilde müzakere edilip imzalanmış satış sözleşmesi; ödeme planı ve tamamlanma şartları bu sözleşmede kesinleşir.
• Pullu sözleşmenin 1 ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydettirilmesi ve satın alma izni için İçişleri Bakanlığına başvurulması; bunun koşulu, alım satımdan doğan vergi ve harçların ödenmesidir, aksi halde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır (119/2026 sayılı YGK md. 4; Esas Yasa md. 8(6)(1)).

Tapu dosyası

• Parsel, ada, alan ve maliki gösteren koçan (tapu senedi) örneği.
• Tapu Dairesi araştırması: takyidatlar, ipotekler, hacizler ve varsa şerhler.
• İncelenen gayrimenkulle eşleşen yerleşim planı ve parsel haritası.
• Parsel üzerine tescil edilmiş önceki sözleşmeler.

Yeni projelerde ek olarak

• Müteahhidin arazi tapusu, inşaat ruhsatı ve tamamlanma aşamasında nihai onay ile bireysel koçan çıkarma durumu.
• Ruhsat, onaylı proje ve onay belgesi; yapılanla uyuşup uyuşmadığı.

Devir aşamasında

• Koçan: satın alma izni alınıp devir harçları ödendikten sonra sizin adınıza düzenlenir. Projeden satışlarda, tamamlanma ve devre kadar tescilli sözleşme geçerliliğini korur.

Bu liste ikamet izni başvurusunun belgelerini kapsamaz; onlar için aşağıdaki İkamet izni ve gayrimenkul bölümüne bakın. İşaretlenebilir, yazdırılabilir sürüm: Durum tespiti kontrol listesi. Değişikliklerin tarihli kaydı: Yabancı alıcı kuralları.

İkamet izni ve gayrimenkul: Ekim 2026'dan beri geçerli kurallar

Gayrimenkul satın almak ikamet veya vatandaşlık hakkı verir mi?

Tek başına hayır. KKTC'de ikamete uygun ve ikamet amacıyla kullanılan bir konuta sahip olmak, kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü md. 14(2)(b)). Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre: koçan adınızaysa, satın aldığınız taşınmazların toplam değeri 300.000 Stg ve üzerindeyse izin 10 yıl, altındaysa 5 yıl olarak, gelir şartı aranmaksızın düzenlenir (KKTC Resmî Gazete Sayı 193, 2 Ekim 2026); Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı satış sözleşmesinde belirtilen değer 300.000 Stg ve üzerindeyse gelir şartı aranmaksızın 5 yıl olarak düzenlenir; bu değerin altındaysa, her ay düzenli 1 asgari ücret tutarında gelir apostilli belge veya herhangi bir bankanın belgesiyle kanıtlanırsa 5 yıl olarak düzenlenir, bu tutarda geliri gösteren banka belgesiyle 5 yıla kadar düzenlenebilir (KKTC Resmî Gazete Sayı 194, 5 Ekim 2026). Bu Tüzük vatandaşlık vermez; vatandaşlık ayrı bir mevzuatın konusudur. NORTHEA göçmenlik danışmanı değildir; ikamet başvurusu yapmaz, düzenlemez, vaat etmez. Uygunluğunuzu bağımsız, KKTC'de ruhsatlı bir avukat veya göçmenlik uzmanı teyit eder.

Sözleşmeyle alanlar için değişmeyen şart (md. 14(2)(b)(iii)): satış bedelinin en az üçte biri ödenmiş ve Bakanlar Kurulu'na taşınmaz edinme izni için başvurulmuş olmalıdır. Northea değerlendirmesi: Metin otomatik bir hak değil, süreler ve bir değer eşiği getirir; başvuru yapılır, diğer koşullar aranır, kararı yetkili makam verir. Başka para biriminde hangi kur ve tarihin esas alınacağını, asgari ücretin brüt mü net mi olduğunu söylemez; bu yüzden bu sayfa tutar vermez. Tüzük md. 28A(1), (v) alt bendindeki gelir koşulunun TC yurttaşlarından aranmayacağını öngörür; Ekim 2026 değişiklikleri 28A'ya dokunmadı, ancak yeni metne nasıl uygulanacağını ve eşik altında sözleşmenin hangi biçimde olması gerektiğini avukatınızla teyit edin. Bu, md. 14 kapsamında kısa dönem ikamet iznidir, daimi ikamet değildir.

Kaynak: KKTC Resmî Gazete Sayı 194, Ek III, 5 Ekim 2026 — İkamet İzinleri ve Vizeler (Değişiklik) Tüzüğü, A.E. 943 (md. 14(2)(b)(v)'yi yeniler; yayımı günü yürürlükte); Resmî Gazete Sayı 193, Ek III, 2 Ekim 2026 — A.E. 932 değişiklik tüzüğü (md. 14(2)(b)(iv)'ü yeniler). Kontrol tarihi: 10 Ekim 2026.

Sözleşme tescili ve harç süreleri

1 Kasım 2026 itibarıyla 119/2026 sayılı Kararname'ye (Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026) göre pullanmış satış sözleşmesi bir ay içinde ilgili İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmelidir; aksi halde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır. Devir, Bakanlar Kurulu kararından itibaren bir yıl içinde tamamlanmalı ve tapu devir harçları izin kararının yayımından itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir. Bu süreler dar olduğundan takvimi avukatınızla yazılı olarak planlayın. Bazı meslek kuruluşu rehberlerinde "30 gün" ifadesi geçer; kanun metni bir aydır. Ayrıntılı vergi ve harç kalemleri için KKTC'de mülk vergileri ve maliyetler rehberine bakın.

Avukat ücretleri nasıl belirlenir

1 Kasım 2026 itibarıyla gayrimenkul devir işlemleri için resmî bir asgari ücret tarifesi bulunamamıştır. Kıbrıs Türk Barolar Birliği'nin Avukatlar (İcrai-Meslek ve Etiket) Tüzüğü'nün 21. maddesi, ücreti belirleyen bir hüküm yoksa avukatın işin önemini, uyuşmazlık tutarını, güçlüğünü, deneyimini, müvekkilin durumunu ve harcanan zamanı dikkate alarak ücret tespit etmesini ve makul olmayan ölçüde düşük teklif vermemesini öngörür. Mahkeme davaları için yayımlanan avukatlık ücret tarifeleri satın alma işlemlerini kapsamaz. Sonuç olarak ücretin kapsamını (sözleşme incelemesi, koçan araştırması, tescil, devir, izin başvurusu) ve ödeme zamanını yazılı ücret sözleşmesinde netleştirin; tek bir "tipik oran" için kaynak bulunamadığından rakam verilmemiştir.

Sterlin ile ödeme

Satış bedelini sterlin veya başka bir dövizle ödemek mümkündür ancak üç noktayı önceden netleştirin: sözleşmede para birimi ve kur esasının yazılması; pul vergisinin döviz tutarının pullama günündeki resmî efektif satış kuruyla TL'ye çevrilerek hesaplanması; bankadaki döviz işlemlerine 1 Ekim 2026'dan beri binde bir Finansal İşlemler Vergisi uygulanması. Büyük tutarlarda nakit taşımak yerine banka havalesini tercih etmek hem kayıt hem güvenlik açısından önerilir; mülk bedeli için zorunlu bir ödeme yöntemi kuralı doğrulanamamıştır.