KKTC'de mülk alımında bankacılık ve para transferi

Ödeme haritası: kime, neyi, ne zaman ödersiniz

Satın almaların çoğu aynı sırayı izler. İşleminize ait kesin tutarları ve alıcıları avukatınız teyit eder; her kalemi gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri rehberimiz açıklar.

Fıkra numaraları, 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin 4'üncü maddesiyle değiştirilen 52/2008 sayılı Yasa'ya atıf yapar (KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026); tarihli değişiklikler yabancı alıcı kuralları sayfamızda kayıt altındadır. 75 iş günlük ve 1 yıllık süreler, sizin imza tarihinizden değil iznin yayımlanmasından itibaren işler; bu yüzden beklemediğiniz bir anda başlayabilir. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde f. 8(7), 1 yıllık sürenin izin için sunulan belgede yazan bedelin tamamının ödendiği tarihten işlediğini söyler; sözleşmenize hangi başlangıç tarihinin uygulanacağını avukatınız teyit eder. Bu ödemeler için gereken parayı hızla aktarabileceğiniz bir yerde tutun.

KKTC'de banka hesabına ihtiyacınız var mı?

Satın almanın kendisi için her zaman değil, ama sonrası için çoğu zaman evet. Avukatınıza ve müteahhide ödemelerin doğrudan yurt dışından alınıp alınamayacağını sorun; kendinize de mülke sahip olduktan sonra neye ihtiyaç duyacağınızı sorun: abonelik faturaları, aidatlar, belediye emlak vergisi ve kiraya verirseniz kira geliri.

KKTC Merkez Bankası, KKTC'de faaliyet gösteren bankaların listesini yayımlar ve her bankanın türünü gösterir: şube bankası, kamu bankası veya özel banka. Birini seçmeden önce şunları sorun:

• Yerleşik olmayan yabancılara hesap açıyor musunuz ve hangi belgelere ihtiyacınız var? Belgelerin tercüme edilmiş veya apostilli olması gerekiyor mu?
• Hesabı hangi para birimlerinde tutabilirim?
• Hesaba uluslararası transfer alabilir miyim ve hangi aracı (muhabir) bankalar üzerinden?
• Her gelen ve giden transfer ne kadara mal oluyor ve aracı bankalar yol üzerinde ne kesiyor?
• Abonelikleri, aidatları ve vergileri bu hesaptan düzenli ödeme talimatıyla ödeyebilir miyim?
• Hesabı İngilizce ve yurt dışından çevrim içi yönetebilir miyim?

Northea talep üzerine sizi banka temsilcileriyle tanıştırabilir; bu, bankanın kendi kabulüne ve uyum kontrollerine tabidir (bkz. Özel Müşteri Hizmetleri). Hesap açılıp açılmayacağına yalnızca banka karar verir.

Yurt dışından para göndermek

Kuzey Kıbrıs'a yapılan uluslararası transferler her zaman iki banka arasında doğrudan gitmez. İlk ödemeden önce gönderen bankanıza şunları sorun:

• Alıcı bankaya doğrudan ödeme yapabiliyor musunuz, yoksa ödeme bir aracı bankadan mı geçecek? Hangisinden?
• Uçtan uca ulaşması ne kadar sürer?
• Siz ve varsa aracı banka gönderilen tutardan ne keseceksiniz? Alıcı sözleşmedeki tutarın tamamını alacak mı?
• Alıcının ödemeyi eşleştirebilmesi için ödemede hangi açıklama (referans) bulunmalı?

Ardından önce küçük bir deneme ödemesi gönderin ve büyük bir tutar göndermeden önce alıcının ödemeyi aldığını teyit etmesini sağlayın. Süreye bağlı bir ödeme için gecikmelere ve iki bankadan herhangi birinden gelebilecek uyum sorularına zaman bırakın.

Birleşik Krallık'tan alıcılar FCA ve HMRC için başlangıç noktalarını Birleşik Krallık'tan Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alma (EN) rehberimizde bulabilir. Bedelin bir kısmını kredi ile karşılamayı planlıyorsanız Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta alımınızı finanse etmek rehberimize bakın.

Fon kaynağı: sorulmasını bekleyin

Mülk bedelinin transferinde her iki taraftaki bankalar da paranın nereden geldiğini ve arkasındaki servetin kaynağını göstermenizi isteyebilir. Size sorulmadan önce hazırlanın:

• paranın makul bir süre hesabınızda bulunduğunu gösteren hesap dökümleri;
• nereden geldiğine dair kanıt: bir mülk satışının kapanış hesap özeti, bir kredi sözleşmesi, bir miras belgesi, bir temettü veya prim belgesi ya da gelir kayıtlarınız;
• bankanın ödemenin ne için yapıldığını görebilmesi için satın alma sözleşmesi;
• belgeler bankanın kabul ettiği bir dilde değilse yeminli tercümeleri.

Northea'nın Uluslararası Alıcı Masası, AML ve KYC kontrollerini kimlik, fon kaynağı ve servet kaynağı olarak tanımlar; bunlar yalnızca gerektiğinde toplanır. Gizlilik bildirimimize göre kimlik, banka ve fon kanıtı belgeleri yalnızca müşteri portalı içinde, yalnızca gerektiğinde ve yalnızca danışmanınız bunları istedikten sonra toplanır; hiçbir zaman herkese açık bir web formu üzerinden toplanmaz. Bir banka veya avukatınız için hazırlanan belgeler yalnızca onların belirttiği güvenli kanaldan gönderilir.

Para birimi: imzalamadan önce karar verin

Sözleşme her ödeme için tek bir para birimi belirtmelidir. Fiyatın para birimi elinizde tuttuğunuz veya kazandığınız para biriminden farklıysa, döviz kurundaki bir hareket her ödemenin size maliyetini değiştirir. Dövizi nasıl alacağınıza, tamamını bir kerede mi yoksa ödeme ödeme mi alacağınıza önceden karar verin ve bankanıza veya düzenlemeye tabi bir döviz hizmeti sağlayıcısına hangi araçları sunduklarını sorun. KKTC Merkez Bankası tarihe göre resmî döviz kurlarını yayımlar. Northea döviz kuru tahmini yapmaz ve sağlayıcı önermez. KKTC'de yasal paranın ne olduğu ve fiyatların, sözleşmelerin genellikle hangi para birimiyle yapıldığı Kıbrıs para birimi rehberimizde anlatılır.

Ödemeyi dolandırıcılığa karşı korumak

Ödeme yönlendirme dolandırıcılığı, tutarların büyük ve takvimin öngörülebilir olduğu mülk alımlarında bilinen bir risktir. Her transferi koruyun:

• Yalnızca sözleşmede adı geçen hesaba ödeme yapın. Hesabın değiştiği söylenirse durun.
• Her transferden önce hesap bilgilerini avukatınızla, aynı mesajda verilen bir numaradan değil, zaten elinizde olan bir numaradan telefonla teyit edin.
• Banka bilgilerini değiştiren veya sizi erken ödemeye zorlayan her e-postayı ya da mesajı teyit edilene kadar şüpheli sayın.
• Hesap sahibinin adının, sözleşmede yazdığı gibi satıcı, müteahhit veya avukatınızın müşteri hesabıyla eşleştiğini kontrol edin.
• Pasaport taramalarını veya banka bilgilerini, hizmet almadığınız birine güvenli olmayan e-posta veya sohbet yoluyla asla göndermeyin.

Ödeme kanıtı ve ikamet

Hukuki inceleme: KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edildi.

Ödeme kayıtları satın alma kadar ikamet izni için de önemli olabilir. Bir satış sözleşmesine dayanarak başvurursanız, Tüzük satış bedelinin en az üçte birinin ödenmiş olmasını ve satın alma izni başvurusu yapılmış olmasını şart koşar (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü, md. 14(2)(b)(iii), değişmedi). Sözleşme sahipleri için öngörülen değer eşiğinin altında gelir, kendi ülkenizden alınmış apostilli bir belgeyle veya herhangi bir bankadan alınmış bir belgeyle kanıtlanabilir (A.E. 943 ile değiştirilen md. 14(2)(b)(v), KKTC Resmî Gazete Sayı 194, 5 Ekim 2026). İzin dosyası, Tapu ve Kadastro Dairesi veya bir ikamet başvurusu için ödemenin banka kanıtının gerekip gerekmediğini ve hangi biçimde gerektiğini avukatınız teyit eder. İkamet izni vatandaşlık değildir; Northea ikamete aracılık etmez ve ikamet vaat etmez.

Yatırım yolu ayrı bir rejimdir

Kararnamedeki turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya ar-ge alanında en az 10.000.000 €'luk "yatırım" yolu, bu tutarın KKTC'de faaliyet gösteren bir bankaya yatırılmasını ve arazi alımı dışında, Bakanlar Kurulu'nca onaylanan yatırım için 2 yıl içinde kullanılmasını gerektirir (f. 8(11)(C); tanım 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname md. 3(3)'te). Satmak için konut yapmak yatırım sayılmaz. Bu, bir konut satın alma yolu değildir ve bu rehberin kapsamında değildir.

Eksiksiz bir ödeme dosyası tutun

Tek bir yerde ve tarih sırasıyla şunları saklayın:

• sözleşme ve her değişikliği;
• her fatura veya ödeme talebi ile projeden alım taksitleri için aşama kanıtı;
• bankanızdan alınan her transfer teyidi ve alıcının makbuzu;
• damga vergisi, devir harçları, KDV ve diğer vergi ve harçların makbuzları;
• avukatınızın faturaları;
• her bankaya verdiğiniz fon kaynağı belgeleri.

Bu dosyaya izin ve devir için, muhtemelen bir ikamet başvurusu için ve ileride satış yaptığınızda ya da kendi ülkenizde vergi beyan ettiğinizde ihtiyacınız olacak. Satış rehberimiz bir satıcıdan nelerin istendiğini listeler.