KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Risk matrisi

Her satır şu sırayla okunur: risk; ciddiyeti; kontrol; kontrolü kim yapar; dayanak. Ciddiyet Northea değerlendirmesidir; dayanak, varsa resmî kaynağı gösterir. Alıp alamayacağınız sorusu, yabancıların KKTC'de ev alıp alamayacağını anlatan rehberimizde; bu sayfa doğrulama katmanıdır.

1. Süresinde kaydedilmeyen sözleşme. Ciddiyet: yüksek, sözleşme geçersiz olur. Kontrol: imzadan itibaren 1 ay içinde pullama ve İlçe Tapu Amirliğinde kayıt, izin başvurusuyla birlikte. Kim: avukatınız. Dayanak: 119/2026, f. 8(6)(1).
2. Yabancı mülkiyet sınırını aşan alım. Ciddiyet: yüksek, izin planlandığı gibi verilemez. Kontrol: mevcut taşınmazlarınız da sayılarak kararnameye uygunluk. Kim: avukatınız. Dayanak: 119/2026, f. 8(1).
3. Parsel üzerinde ipotek, mahkeme emri veya haciz. Ciddiyet: yüksek, devir gecikebilir veya engellenebilir. Kontrol: Tapu araştırma belgesi ve sözleşmede fek (kaldırma) maddesi. Kim: avukatınız. Dayanak: Tapu ve Kadastro Dairesi görevleri (İçişleri Bakanlığı).
4. Yetkisiz satıcı (hissedarlar, şirket, mirasçılar, vekil). Ciddiyet: yüksek, satış gerçek maliki bağlamayabilir. Kontrol: araştırmadaki malikin kimlik, şirket belgeleri veya vekaletname ile karşılaştırılması. Kim: avukatınız. Dayanak: Tapu araştırması; Northea değerlendirmesi.
5. 1974 öncesi koçan geçmişi. Ciddiyet: koçan türüne göre değişir, önemli olabilir. Kontrol: koçan türü ve mülkiyet zinciri hakkında yazılı görüş. Kim: avukatınız. Dayanak: GOV.UK rehberi (27 Kasım 2019); Taşınmaz Mal Komisyonu.
6. Ruhsatsız veya onay belgesiz yapı. Ciddiyet: orta-yüksek, kullanım ve yapının tapuya kaydı reddedilebilir. Kontrol: ruhsat, onaylı proje ve onay belgesinin binayla karşılaştırılması. Kim: belgeler için avukatınız, saha için bağımsız mühendis. Dayanak: Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası, md. 3, 10 ve 16.
7. Yabancı kotası dolmuş daire projesi. Ciddiyet: orta, izin çıkmayabilir. Kontrol: parsel ve projedeki yabancıya satışlar hakkında müteahhidin yazılı beyanı. Kim: avukatınız, müteahhit bilgisiyle. Dayanak: 119/2026, f. 8(10).
8. Projede gecikme veya geç koçan. Ciddiyet: orta-yüksek. Kontrol: arazi koçanı, ruhsat, geçmiş projeler, aşamaya bağlı ödeme. Kim: avukatınız, kamuya açık bilgilerde Northea. Dayanak: 119/2026, f. 8(7); projeden satış rehberimiz.
9. İzin sonrası kaçırılan süreler. Ciddiyet: yüksek, izin düşer. Kontrol: yayımdan itibaren harç (75 iş günü) ve devir (1 yıl) sürelerinin takibi. Kim: avukatınız; takvimi Northea tutar. Dayanak: 119/2026, f. 8(6)(2) ve 8(7).
10. Ödenmemiş vergi ve harçlar. Ciddiyet: orta, su ve elektrik bağlanamaz. Kontrol: devirden önce makbuzlar. Kim: avukatınız. Dayanak: 119/2026, f. 8(7).
11. Askeri yasak bölge veya kısıtlı alandaki parsel. Ciddiyet: geçerli olduğu yerde yüksek. Kontrol: avukatınızın yazılı teyidi. Kim: avukatınız. Dayanak: 119/2026, Askeri Yasak Bölgeler Kararnamesi'ne ve yabancıların taşınmaz edinmelerine konan sınırlamalara ilişkin tüzüğe atıf yapar.

Koçan ve takyidat kontrolleri

Resmî kural: Tapu ve Kadastro Dairesi koçan verir, ipotekleri kaydeder, fesheder ve devrini yürütür, mahkeme emirlerini ve ara emirleri taşınmaz üzerinde yükümlülük olarak kaydeder ve talep üzerine belirli bir kişinin hangi mallara sahip olduğunu veya belirli bir malın kime ait olduğunu gösteren araştırma belgesi hazırlar (İçişleri Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Dairesi görevleri).

Avukatınız araştırmadan ve dosyadan aşağıdakileri teyit etmelidir. Koçan türlerinin ne anlama geldiği koçan türleri rehberimizde; bu sayfa yalnızca koçanın nasıl kontrol edildiğini anlatır.

1. Kayıtlı malik veya malikler ve her birinin hissesi.
2. Parsel numarası, pafta ve plan, yüz ölçümü; yer planı ve gördüğünüz mülkle eşleşmesi.
3. Koçan türü ve yazılı mülkiyet zinciri.
4. İpotek, mahkeme emri, haciz ve diğer takyidatlar.
5. Parsel üzerinde daha önce kaydedilmiş satış sözleşmeleri.

İmar ve ruhsat kontrolleri

Resmî kural: Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası'na göre yetkili makamdan ruhsat almadan bina inşa edilemez (md. 3). İş tamamlandığında yetkili makam, ruhsata uygun yapıldığından tatmin olursa onay belgesi verir; onay belgesi verilene kadar kimse binayı kullanamaz (md. 10). İlçe Tapu Dairesi, Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürü aksini emretmedikçe, ruhsat gerektiren bir işin kaydını onay belgesi ibraz edilmeden yapmaz (md. 16).

Uygulamada ek odalar, havuzlar ve ilave katlar ana bina kadar dikkat ister. Ruhsatı, onaylı projeyi ve onay belgesini isteyin; bunları sahadaki yapıyla bağımsız bir mühendise karşılaştırtın. Northea talep üzerine mühendis koordine eder; bina sertifikalandırmaz.

Müteahhit kontrolleri

Yeni projede inşaat, teslim ve koçan riski koçan size devredilene kadar müteahhittedir. Şirketi ve direktörlerini, projenin altındaki arazinin koçanını ve üzerindeki ipoteği, kendi etabınızın ruhsatını ve önceki projelerin onay belgesine ve bağımsız koçanlara ulaşıp ulaşmadığını kontrol edin. Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği (KTİMB) üye listesini yayımlar; Northea müteahhit veritabanı üyeliği ve adı geçen projeleri her bilgi için kaynak göstererek kaydeder.

Müteahhit kontrol listesinin tamamı ve ödeme planının nasıl kurulacağı projeden satış ve müteahhit kontrolleri rehberimizde; burada tekrarlanmıyor.

Projeden alımda dikkat edilecekler

1. Sözleşme binadan önce gelir: pullanmış sözleşme yine imzadan itibaren 1 ay içinde kaydedilir (119/2026, f. 8(6)(1)).
2. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde 1 yıllık devir süresi, izin dosyasındaki bedelin tamamının ödendiği tarihten işler (f. 8(7)); bunun ödeme planınıza nasıl uyduğunu avukatınıza sorun.
3. Alıcıdan alacağı kalmadığı halde koçanı devretmeyen müteahhit, alıcıyı uğrattığı zarar oranında tazmin etmek zorundadır (f. 8(7)). Bunun takibi avukatınızın işidir.
4. Tapu, ruhsat gerektiren işi onay belgesi olmadan kaydetmez (Fasıl 96, md. 16); yeni projelerde bağımsız koçanların tamamlanmadan sonra gelmesinin bir nedeni budur. Müteahhidin önceki projelerinde bunun ne kadar sürdüğünü sorun.
5. Ödemeleri takvime değil görünür inşaat aşamalarına bağlayın; en büyük bakiye teslimde veya koçanda kalsın (Northea değerlendirmesi).

Bağımsız avukat neleri kontrol eder

Avukatınız KKTC'de ruhsatlı olmalı ve satıcı ya da müteahhit adına çalışmamalıdır. GOV.UK, Kıbrıs'ta alıcıların karşılaştığı sorunlar arasında "hem satıcıya hem müteahhide çalıştığı için bağımsız olmayan avukatları" sayar (27 Kasım 2019'da güncellenen rehber). Kıbrıs Türk Barolar Birliği Lefkoşa, Girne, Mağusa ve Güzelyurt baroları için avukat listeleri yayımlar.

Eksiksiz bir dosya aşağıdakileri kapsar. Northea bir hukuk bürosu değildir: belgeleri toplar, kontrol listesini ve süreleri takip eder, eksik olanı açıkça söyler; hukuki görüş ve başvurular avukatınıza aittir.

1. 119/2026 sayılı kararnameye göre uygunluğunuz.
2. Tapu araştırması: malik, parsel, koçan türü, takyidatlar, kayıtlı sözleşmeler.
3. Koçan geçmişi ve 1974 öncesine ilişkin risk, yazılı görüş olarak.
4. Satıcının kimliği ve satış yetkisi.
5. Parselin kısıtlı alan durumu.
6. Ruhsat, onaylı proje ve onay belgesi.
7. Dairelerde parsel ve projedeki yabancıya satış durumu.
8. Satıştan doğan ödenmemiş vergi ve harçlar.
9. Sözleşme: bedel, aşamalar, devir maddesi, ipotek fekki, gecikme yaptırımları, dil.
10. 1 ay içinde pullama, tescil ve izin başvurusu.
11. İzin sonrası süreler: 75 iş günü içinde harç, 1 yıl içinde devir.

Kapora ödemeden önce sorulacak 15 soru

Bu soruları yazılı sorun ve cevapları dosyanızda saklayın. Cevap vermek istemeyen bir satıcı veya müteahhit, zaten bir cevap vermiş olur.

1. Koçan kimin adına ve imzayı atacak kişi veya şirket o mu?
2. Koçan türü ne ve geçmişini yazılı alabilir miyim?
3. Parsel üzerinde kayıtlı ipotek, mahkeme emri veya haciz var mı?
4. Varsa ipotek devirden önce ya da devirde kaldırılacak mı ve bu sözleşmenin neresinde yazıyor?
5. İnşaat ruhsatı, onaylı proje ve onay belgesi var mı; yapılanla uyuşuyor mu?

15 sorunun tamamı, yazdırılabilir biçimde, alıcı kontrol listesinde.