Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta alımınızı finanse etmek

Krediden değil, takvimden başlayın

Kuzey Kıbrıs'ta yabancı bir alıcının satın alması, yabancı mülkiyetine ilişkin kararnamenin koyduğu sürelere göre ilerler. Finansmanınız bu sürelere uymak zorundadır:

• Bir ay içinde: pullu sözleşme, satışla ilgili ödenmesi gereken vergi ve harçlar ödenmiş olarak İlçe Tapu Amirliğine kaydedilir ve satın alma izni başvurusu yapılır. Aksi halde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır (f. 8(6)(1)).
• İznin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren bir yıl içinde: devir İlçe Tapu Amirliğinde imzalanır; aksi halde izin kendiliğinden düşer (f. 8(6)(2)).
• Aynı yayımdan itibaren 75 iş günü içinde: tapu devir harçları ödenir; aksi halde izin kendiliğinden düşer (f. 8(7)).

Finansman açısından iki nokta daha önemlidir. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde bir yıllık süre, izin için sunulan belgede belirtilen bedelin tamamının ödendiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Satışa ilişkin vergi ve harçlar ödenmedikçe de taşınmaza geçici veya kalıcı hiçbir su ya da elektrik bağlantısı yapılamaz; şantiye bağlantıları bunun dışındadır (her ikisi de f. 8(7)). Madde numaraları, 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin 4. maddesiyle değiştirilen haliyle 52/2008 sayılı Yasa'ya aittir (KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026). İmza gününde yürürlükte olan metni avukatınız teyit eder; yabancı alıcı kuralları sayfamız tarihli bir değişiklik kaydı tutar, Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? rehberimiz de sınırları ortaya koyar.

Dolayısıyla bir yol seçmeden önce üç tarihi not edin: sözleşme aşamasındaki paranın ne zaman ödeneceği, devir harçlarının ne zaman ödeneceği ve bedelin kalanının ne zaman ödeneceği. Ardından her kredi verene veya ödeyene, paranın bu tarihlere kadar hazır olup olamayacağını sorun.

1. yol: Öz kaynak

Birikimlerden veya başka bir varlığın satışından ödemek en basit yoldur, çünkü yukarıdaki sürelere bir kredi verenin koşullarını eklemez. Pratik sorular parayı borç almakla değil, taşımakla ilgilidir: hangi hesaptan, hangi para biriminde ödeneceği ve her bankanın fonların kaynağına ilişkin hangi belgeleri isteyeceği. KKTC'de mülk alımında bankacılık ve para transferi rehberimiz bu adımı adım adım anlatır.

2. yol: Kendi ülkenizde borçlanma

Bazı alıcılar kendi ülkelerinde, orada sahip oldukları varlıklar karşılığında para bulur, örneğin zaten sahip oldukları bir ev karşılığında borçlanır ve ardından Kuzey Kıbrıs'taki taşınmazı nakit öder. Bunun mümkün olup olmadığı ve hangi koşullarla mümkün olduğu, kendi ülkenizdeki bir kredi verenin ve lisanslı bir danışmanın konusudur. Onlara sorulacak sorular:

• Yurt dışında, özellikle de Kuzey Kıbrıs'ta bir alım için kredi veriyor musunuz?
• Kredi, kendi ülkemdeki taşınmazımla mı teminat altına alınıyor ve geri ödeyemezsem ne olur?
• Kredi hangi para biriminde, Kuzey Kıbrıs'taki fiyat hangi para biriminde? Aradaki kur riskini kim taşıyor?
• Başvurudan paranın kullanılabilir hale gelmesine kadar ne kadar sürer ve bu süre bir aylık ve 75 iş günlük süreleri karşılar mı?
• Kredi veren, alımla ilgili neyi görmek isteyecek ve hangi dilde?

Northea kendi ülkenizde borçlanmaya aracılık etmez ve bu konuda danışmanlık vermez.

3. yol: Müteahhidin ödeme planı

Projeden alımda veya yakın zamanda tamamlanmış bir projede müteahhit taksitle ödemenize izin verebilir. Bu bir banka kredisi değildir ve sağladığı koruma tamamen sözleşmeye bağlıdır. Projeden alımda ödeme planları rehberimiz aşamaya bağlı ve takvime bağlı planları ve her ödemeyi hangi kanıtın serbest bırakması gerektiğini açıklar; projeden alım ve müteahhit kontrolleri rehberimiz de faizsiz diye tanıtılan bir planın neden tamamlanmış benzer taşınmazların fiyatıyla karşılaştırılarak okunması gerektiğini anlatır. Bir ödeme planını finansman olarak görmeden önce şunları sorun:

• Fiyat, planla da plansız da aynı mı?
• Bir taksit gecikirse ne olur: cezai şart, faiz, fesih?
• Taksitler teslimden sonra da sürüyor mu ve koçan son taksitten önce mi, sonra mı devrediliyor?
• Herhangi bir taksit müteahhit lehine bir ipotekle teminat altına alınıyor mu? Öyleyse, bunun yukarıda anlatılan devir takvimini nasıl değiştirdiğini avukatınıza sorun.

4. yol: KKTC'de faaliyet gösteren bir bankadan kredi

KKTC Merkez Bankası, KKTC'de faaliyet gösteren bankaların listesini yayımlar ve her bankanın türünü gösterir: şube banka, kamu bankası veya özel banka. Bunlardan herhangi birinin size kredi verip vermeyeceği uyruğunuza, ikametinize, gelirinize, taşınmaza ve bankanın kendi politikasına bağlıdır; Northea bu konuda yayımlanmış bir kural doğrulamamıştır. Her bankaya doğrudan sorun:

• KKTC'de ikamet etmeyen yabancı alıcılara kredi veriyor musunuz? İkamet iznim olması bir fark yaratır mı?
• Hangi para birimlerinde kredi veriyorsunuz ve faiz sabit mi, değişken mi?
• Fiyatın ne kadarını kredilendiriyorsunuz, ne kadarını kendim ödemeliyim?
• Hangi teminatı istiyorsunuz? Koçan benim adıma geçmeden kredi verebilir misiniz; veremiyorsanız, sözleşme ile koçan arasındaki boşluk nasıl kapatılıyor?
• Tapu Dairesinde ipotek tescil ettirecek misiniz ve ne zaman?
• Gelirim ve peşinatımın kaynağı hakkında hangi belgelere ihtiyacınız var; bunların tercüme edilmesi veya apostil şerhi taşıması gerekiyor mu?
• Krediyle birlikte hangi masraflar, sigortalar ve hesap koşulları geliyor?
• Satarsam krediye ne olur ve ipoteğin kaldırılması ne kadar sürer?

Tapu Dairesi ipotekleri tescil eder ve kaldırır, taşınmazlar hakkındaki mahkeme emirlerini de kaydeder (KKTC İçişleri Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Dairesinin görevleri). Tescilli bir ipotek Tapu Dairesi araştırmasında görünür ve satın aldığınız taşınmaz üzerindeki bir ipotek, koçanınızın sorunsuz devredilebilmesi için önceden çözülmelidir. İleride satarsanız, satış rehberimizde belirtildiği gibi bankanızın bildirdiği ipotek kapatma tutarı satış dosyasının bir parçası olur.

Taşınmaz üzerinde mevcut bir ipotek

Finansman, satıcının sorunu da olabilir. Arazi üzerinde tescilli bir müteahhit ipoteğinin, koçanınız devredilmeden önce kaldırılması gerekebilir. İmzadan önce avukatınıza Tapu Dairesinde araştırma yaptırın ve ipoteğin kaldırılmasını sözleşmeye yazdırın. Durum tespiti rehberimiz bu kontrolü ele alır.

Finansman ve ikamet

Hukuki inceleme: KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edildi.

Bir satış sözleşmesine dayanarak kısa dönem ikamet izni başvurusu yapmayı planlıyorsanız, tüzük ayrıca satış bedelinin en az üçte birinin ödenmiş ve satın alma izni başvurusunun yapılmış olmasını şart koşar (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü, md. 14(2)(b)(iii); Ekim 2026 değişiklikleriyle değişmedi). İzin süresi, koçan mı yoksa pullu sözleşme mi sahibi olduğunuza ve taşınmazın değerine bağlıdır (KKTC Resmî Gazete Sayı 193, 2 Ekim 2026 ve Sayı 194, 5 Ekim 2026). Finansmanınız üçte birlik ödemeyi geciktirecekse, bunun zamanlamanızı nasıl etkileyeceğini avukatınıza sorun. İkamet izni vatandaşlık değildir; Northea ikamete aracılık etmez ve ikamet vaat etmez.

Finansman maliyetini hesaplarınıza katmak

Borç alınan para, kiraya vermeyi düşündüğünüz bir taşınmazın getirisini değiştirir. Faizi, masrafları ve sigortayı, gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri rehberimizdeki satın alma maliyetlerinin yanında işletme giderlerinize ekleyin ve kendi koyduğunuz para üzerindeki nakit getiriye bakın. Ardından geliriniz, krediniz ve kira arasındaki kur değişirse ne olacağını sınayın. Northea kur veya faiz tahmini yapmaz.

Northea'nın yaptığı ve yapmadığı

Northea bir banka, kredi veren, kredi aracısı veya yatırım danışmanı değildir. Talep etmeniz halinde danışmanınız, bankanın kendi kabul ve uyum kontrollerine tabi olmak kaydıyla sizi banka temsilcileriyle tanıştırabilir (bkz. Özel Müşteri Hizmetleri) ve para hazır olmadan hiçbir ödemenin vadesi gelmesin diye finansmanınızı sözleşme ve izin takvimiyle eşleştirebilir. Kredi koşullarını kredi veren belirler; hukuki sonuçları ise KKTC'de ruhsatlı bağımsız avukatınız belirler.