Kuzey Kıbrıs için güvenilir bir gayrimenkul danışmanı nasıl seçilir?

"Güvenilir" pratikte ne anlama gelmeli

Güven, bir internet sitesinden veya bir ziyaretten edinilen bir his değil, doğrulayabildiğiniz şeylerin sonucudur. Bir danışmana ihtiyacınız olup olmadığına hâlâ karar veriyorsanız, emlak portalları ile alıcı temsilciliği yazısıyla başlayın. Bir gayrimenkul danışmanında yükün çoğunu beş şey taşır:

1. Kimlik. Hangi tüzel kişilikle muhatap olduğunuzu, nerede kayıtlı olduğunu ve alımınız üzerinde fiilen kimin çalışacağını bilirsiniz.
2. Kapsam. Danışmanın neleri yapıp neleri yapmayacağını yazılı olarak bilirsiniz.
3. Para. Ne ödeyeceğinizi, kime, ne zaman ödeyeceğinizi ve aynı alımda danışmana başka birinin de ödeme yapıp yapmadığını bilirsiniz.
4. Bağımsızlık. Avukatınız yalnızca sizin adınıza hareket eder; danışman, mülkteki, müteahhitteki veya bina yönetimindeki her çıkarını açıklar.
5. Kanıt disiplini. Danışman, her olgunun nereden geldiğini söyler, görüşü görüş olarak etiketler ve bir şey bilinmiyorsa "bilinmiyor" der.

Bütçenizi paylaşmadan önce bunları yazılı alın

• firmanın ticari unvanı, merkez adresi ve şirket sicil bilgileri;
• firma, sunduğu hizmet için bir lisansa veya kayda sahip olduğunu söylüyorsa, lisans veya kayıt numarası ve bunu veren kurum;
• alımınızı yürütecek kişinin adı ve gerçekten çalıştığı diller;
• aramadan tamamlanmaya ve satış sonrası hizmete kadar adım adım hizmet kapsamı;
• ücret: nasıl hesaplandığı, ne zaman ödeneceği ve sizin, satıcının veya müteahhidin ya da her ikisinin tarafından ödenip ödenmeyeceği;
• avukatlık ücretleri, vergiler, ekspertizler, tercümeler ve banka masrafları gibi üçüncü taraf giderlerinin nasıl ve kime ödendiği;
• kişisel verilerinizin ve belgelerinizin nasıl işleneceği.

Northea'nın sözleşme öncesi bilgilendirmesi şunu belirtir: "Şirket sicil no: kteb13. Ofis adresi: Özcan Çağaloğlu Plaza, A Blok, Kat 2, Yenikent, KKTC" ve şunu da belirtir: "Northea Property Development Ltd, 38/2007 sayılı Yasa kapsamında KKTC İçişleri Bakanlığı tarafından verilmiş emlak satış ve aracılık lisansına (lisans no: kteb13) sahiptir." Ayrıca Northea'nın ücretlerinin ve bunların alıcı, satıcı veya her ikisi tarafından ödenip ödenmeyeceğinin, herhangi bir hizmet sunulmadan önce hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirtildiğini bildirir.

Her danışmana sorulacak on iki soru

1. Bu alımda kimin adına hareket ediyorsunuz: benim, satıcının, müteahhidin veya birden fazlamızın?
2. Bu mülkü satın alırsam satıcıdan veya müteahhitten bir şey alacak mısınız? Alacaksanız ne kadar, ve teklif vermeden önce bana söyleyecek misiniz?
3. Siz, iş arkadaşlarınız veya ailenizin bu mülkte, bu müteahhitte veya binayı yönetecek şirkette herhangi bir çıkarı var mı?
4. Hangi avukatı öneriyorsunuz ve o avukat bu işlemde veya ilgili herhangi bir işlemde satıcı ya da müteahhit adına hareket ediyor mu?
5. Kısa listedeki her mülk hakkında bana yazılı olarak ne vereceksiniz ve neyin doğrulandığını, neyin doğrulanmadığını nasıl işaretleyeceksiniz?
6. Fiyat rakamlarınız nereden geliyor ve bunlar istenen fiyatlar mı yoksa tamamlanmış satışlar mı?
7. Tapu araştırması veya ruhsat kontrolü bir sorun ortaya çıkarırsa ne yapacaksınız?
8. Yasal süreleri, sözleşmenin tescili için öngörülen bir aylık süreden başlayarak nasıl izleyeceksiniz ve avukatım bu ayın hangi olaydan itibaren işlediğini doğruladı mı?
9. Her aşamada paramı kim tutuyor ve hangi hesaba ödeme yapıyorum?
10. Tamamlanmadan sonra muhatabım kim olacak ve o kişi ayrılırsa ne olacak?
11. Nasıl şikâyet edebilirim ve bir hatayı nasıl düzeltiyorsunuz?
12. Bu sürecin hangi bölümlerini üstlenmeyeceksiniz ve onları kim üstlenecek?

İyi bir danışman bunları rahatsızlık duymadan yanıtlar. Yanıtların birkaçı hizmet sözleşmenizde yer almalıdır.

Avukat sorusu kendi kontrolünü hak eder

KKTC'deki bir alımda en önemli atama, kendi avukatınızdır. Özen yükümlülüğü rehberimiz, avukatınızın neden KKTC lisanslı olması ve satıcı ya da müteahhit adına hareket etmemesi gerektiğini açıklar; GOV.UK'nin Cyprus: buying property sayfası, alıcıları uyardığı sorunlar arasında "hem satıcılar hem de inşaatçılar adına çalışan, dolayısıyla bağımsız olmayan avukatları" sayar (son güncelleme 27 Kasım 2019). Kıbrıs Türk Barolar Birliği, avukat listelerini ilçe barolarına göre yayımlar. Kendi avukatınızı atamanızı engellemeye çalışan veya sizi satıcının avukatını kullanmaya zorlayan bir danışman, kendisi hakkında size yararlı bilgi vermiş olur.

Uyarı işaretleri

Bir danışman veya acente şunları yapıyorsa durun ve yeniden düşünün:

• Bir sonuç vaat eder: kira getirisi, yeniden satış fiyatı, satın alma izni, ikamet veya vatandaşlık. Mülk sahipliği, göçmenlik statüsü ve vatandaşlık ayrı hukuki konulardır ve Northea'nın yayın politikası, kira getirisi, sermaye değer artışı, izin onayları veya hukuki sonuçlar vaat etmediğini belirtir;
• bir tapuya "güvenli" veya "temiz" der; oysa avukatınız onu henüz araştırmamış ve size yazılı görüş vermemiştir;
• kendi avukatınız rezervasyon koşullarını görmeden kapora ister veya bu koşulları yazıya dökmez;
• sözleşmede adı geçmeyen bir hesaba ödeme yapmanızı ister veya e-posta ya da mesajla değiştirilmiş banka bilgileri gönderir (bankacılık ve para transferi rehberimiz ödeme dolandırıcılığını ele alır);
• kendisine kimin ödeme yaptığını söylemez veya müteahhidin komisyonunu sorduğunuzda belirsizleşir;
• aciliyet dayatır: fiyat yarın artacak, başka bir alıcı bekliyor, bugün imzalayın;
• avukat veya vergi danışmanı olmadan hukuki ya da vergisel görüş verdiğini söyler;
• ortada bir hizmet ilişkisi yokken herkese açık bir web formu veya sohbet üzerinden pasaport taraması ya da banka bilgisi ister;
• örnek veya temsilî materyali güncel stok olarak tanıtır.

Size söylenenleri nasıl kontrol edersiniz

• Şirket bilgileri: bir şirket sicil özeti isteyin ve adı, hizmet sözleşmesiyle ve ödeme yapmanız istenen banka hesabıyla karşılaştırın.
• Lisanslar veya kayıtlar: bir lisans öne sürülüyorsa numarasını ve veren kurumu isteyin; satın aldığınız hizmet için bu lisansın gerekli olup olmadığını ve geçerli olup olmadığını avukatınıza sorun.
• Avukatlar: avukatı Kıbrıs Türk Barolar Birliği'nin ilçe listeleriyle karşılaştırın.
• Müteahhitler: Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği (KTİMB) üye listesini yayımlar; Northea'nın müteahhit veri tabanı ise kamuya açık kaynaklardan doğrulanabilenleri, her olgu için bir kaynakla kaydeder.
• Fiyatlar: size verilen her rakamı, avukatınızın veya danışmanınızın belgeleyebileceği tamamlanmış emsal satışlarla karşılaştırın; Northea'nın m² fiyat endeksi işlemleri değil, istenen fiyat düzeylerini gösterir.
• İçerik: rehber yayımlayan bir firma, onları tarihlemeli, kaynaklarını belirtmeli ve hataları düzeltmelidir. Northea'nın yayın politikası standardını ortaya koyar; düzeltmeler support@northea.dev adresine gönderilir.

Northea aynı soruları nasıl yanıtlar

• Kiminle muhatap olursunuz: Türkçe ve İngilizce çalışan, ilk talepten satış sonrası hizmete kadar tek muhatap olan adı belli bir danışman, Al Bazarov.
• Northea ne değildir: bir hukuk bürosu, banka, vergi danışmanı, göçmenlik danışmanı, yatırım danışmanı veya emanet hizmeti sağlayıcısı. Bağımsız avukatlar, muhasebeciler, ekspertiz uzmanları, bankalar ve göçmenlik profesyonelleri, kendi hizmet koşulları uyarınca kendi tavsiyelerinden sorumlu kalır (sözleşme öncesi bilgilendirme).
• Avukatlar: Northea bağımsız profesyonelleri koordine eder; hukuki tavsiye kendi avukatınızdan gelir.
• Para: ücretler ve bunları kimin ödeyeceği, herhangi bir hizmet sunulmadan önce hizmet sözleşmesindedir. Yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça, üçüncü taraf giderleri doğrudan ilgili tarafa ödenir.
• Veri: hassas belgeler için herkese açık form yoktur (gizlilik).
• Kanıt: yayın politikası resmî kuralları, piyasa gözlemini ve Northea analizini birbirinden ayırır. Örnek dosyalar biçim örnekleridir ve teklif değildir; hizmet ilişkisi başladığında yerlerini doğrulanmış materyal alır (sözleşme öncesi bilgilendirme).

Yukarıdaki on iki soruyu bize sorun. Bunları geç değil, erken yanıtlamayı tercih ederiz.

Bu sayfanın yapmadıkları

Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa, danışman seçmek için bir kontrol listesidir; hukuki tavsiye değildir ve belirli bir hizmet için herhangi bir lisansın gerekli olup olmadığını söylemez. Bağlanmadan önce her hukuki noktayı kendi KKTC avukatınızla teyit edin.