Rehberler · Projeden satış ve müteahhitler
Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır
Kuzey Kıbrıs'ta projeden satın alma, daha düşük giriş fiyatları ve taksitli ödeme planları sunar, ancak inşaat, teslim ve müteahhit riski alıcıya aittir. Müteahhidin arazi tapusunu ve inşaat ruhsatını, tamamladığı projeleri ve teslim geçmişini doğrulayın, sözleşmeyi imzaladıktan sonra Tapu Dairesi'nde tescil ettirin, ödemeleri tarihlere değil görünür inşaat aşamalarına bağlayın ve kapora ödemeden önce bağımsız bir avukata tamamlanma, koçan çıkarma ve tazminat maddelerini teyit ettirin.
Yayın tarihi: · Son inceleme: · NORTHEA masası · Hukuki inceleme: KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edildi
Yapay zekâ görsel konsepti — temsilîdir; belirli bir yerin veya mülkün fotoğrafı değildir.
11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar: Yabancı alıcının Bakanlar Kurulundan satın alma izni alması ve 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin satın alma sınırları içinde kalması gerekir (KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026; md. 4, 52/2008 sayılı Esas Yasa m. 8(1)). Kararname 89/2026'yı yürürlükten kaldırdı (md. 14) ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi (md. 16). Sınırlar ve değişiklik geçmişi yabancı alıcı kuralları sayfamızdadır.
Riskin nerede olduğu
Projeden satın alma riski bir bütündür: proje gecikebilir, özellikler baştan farklı çıkabilir, müteahhidin sermayesi yetersiz olabilir, arazi veya ruhsat durumu sunulduğundan daha zayıf olabilir ve bireysel koçanlar teslimden yıllar sonra çıkabilir. Bunların çoğu taahhüde girmeden önce incelenebilir; kontrollerin broşürden daha önemli olmasının nedeni budur.
Müteahhit doğrulama kontrol listesi
- Arazi tapusu: parsel kimin adına kayıtlı, hangi koçan türünde ve üzerinde ipotek veya haciz var mı?
- İnşaat ruhsatı: bu proje için belediye tarafından verilmiş olmalı ve onaylı planlar satış planlarıyla örtüşmelidir. 6 Ekim 2026'dan itibaren 2 yıl içinde, konut için kat mülkiyeti veya kat irtifakı henüz tesis edilemiyorsa satın alma izni başvurusu inşaat ruhsatı ya da Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü'nden alınmış Planlama Onayı ile yapılabilir (119/2026 sayılı Kararname md. 9; 52/2008 sayılı Esas Yasa Geçici m. 3).
- Geçmiş performans: tamamlanan projeler, vaat edilen tarihlere göre teslim performansı ve önceki alıcılara bireysel koçan çıkarılıp çıkarılmadığı.
- Şirket durumu: kayıtlı tüzel kişilik, yöneticiler, faaliyet yılı ve varsa kamuya yansımış anlaşmazlıklar.
- Sözleşme: geçerli dil, inşaat aşamalarına bağlı ödeme planı, teknik şartname çizelgesi, gecikme tazminatları, iptal ve iade şartları, kusur bildirimi (snagging) ve garanti süreleri.
- Tescil: edinim hakkınız kadar yapılmış, pullanmış sözleşme 1 ay içinde ilgili İlçe Tapu Amirliğine kaydettirilir ve satın alma izni için İçişleri Bakanlığına başvurulur; alım satımdan doğan, yasal olarak ödenmesi gereken tüm vergi ve harçların alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi koşuldur. Süresinde kaydettirilmeyen sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır (119/2026 sayılı Kararname md. 4; 52/2008 sayılı Esas Yasa m. 8(6)(1)).
- Yerinde ziyaret: sahadaki ilerlemenin talep edilen ödeme aşamasıyla karşılaştırılması.
- Yukarıdakilerin tamamının, müteahhit adına hareket etmeyen bir avukat tarafından bağımsız hukuki incelemesi.
Ödeme planları
Kuzey Kıbrıs'taki müteahhitler genellikle bir kapora, inşaat süresince taksitler ve teslimde veya koçan aşamasında bir bakiyeden oluşan faizsiz planlar sunar; bazıları ödemeleri teslimden sonrasına da yayar. İyi yapılandırılmış bir plan, alıcının maruz kaldığı riski inşa edilen değere yakın tutar. Ödemeleri öne yükleyen planlara, çoğu bedelin erken ödenmesini gerektiren indirimlere ve avukat sözleşmeyi okumadan önce imzalamaya yönelik her türlü baskıya karşı temkinli olun.
Northea'nın konumu
Northea, müteahhidi değil alıcıyı temsil eder. Projeden satışlara ilişkin dosyalar arazi tapusu, ruhsat ve geçmiş performans durumunu içerir ve ödeme aşamaları sözleşmeye karşılık kaydedilir. Bir projenin belgeleri eksik olduğunda, bu durum yumuşatılmadan açıkça bildirilir.
Müteahhit sorgulama: nereden, neye bakılır
1 Kasım 2026 itibarıyla KKTC'de müteahhitlik yapabilmek için Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği'ne (KTİMB) ve İnşaat Encümeni'ne kayıtlı olmak ve yıllık geçerli sınıf karnesi almak gerekir; kayıtsız müteahhitlik suçtur. KTİMB, ktimb.org adresinde üyelerini ilçe ve harfe göre listeler; liste yalnızca üyeliği, şirket adresini ve iletişim bilgilerini gösterir, sınıf karnesini veya ruhsatları göstermez. Sınıf karnesi İnşaat Encümeni tarafından verildiğinden belgeyi doğrudan müteahhitten isteyin ve Encümen'den teyit edin; çevrimiçi bir sorgu imkânı doğrulanamamıştır.
Üyelik kontrolüne ek olarak parsel kaydını ve takyidatları Tapu Dairesi'nden, inşaat ruhsatını belediyeden, onaylı projeyi ve planlama onayını ilgili dairelerden ve tamamlanmış projeleri yerinde kontrol edin. 39/2024 sayılı Yasa'nın 8. maddesindeki metne göre yabancıların Bakanlığa başvurusundan önce kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır; projenizde bu aşamanın nerede olduğunu avukatınıza yazılı olarak sorun. Şirketin ortak ve yönetici bilgileri için kamuya açık bir çevrimiçi arama doğrulanamadı; şirket belgelerini avukatınız Şirketler Mukayyitliği'nden temin etmelidir.
Alıcıların sorduğu sorular
Kuzey Kıbrıs'ta projeden satın almak güvenli mi?
Doğru kontrollerle güvenli olabilir: müteahhidin arazi tapusu ve ruhsatı, tescilli bir sözleşme, aşamalara bağlı ödemeler, teslim tazminatları ve bağımsız hukuki inceleme. Bunlar eksik olduğunda risk gerçektir.
KKTC'de müteahhit nasıl kontrol edilir?
Parselin tapusunu ve üzerindeki takyidatları, inşaat ruhsatını, tamamlanan projeleri ve bunların koçan çıkarma geçmişini, şirketin kayıt durumunu ve sözleşme şartlarını — tamamını bağımsız bir avukat aracılığıyla ve yerinde bir ziyaretle kontrol ederek.
Ödemeler tarihleri mi yoksa inşaat aşamalarını mı takip etmeli?
İnşaat aşamalarını. Görünür aşamalara bağlı ödemeler, maruz kaldığınız riski inşa edilen değere yakın tutar; tarihe bağlı ödeme planları ise iş ilerlemiş olsun ya da olmasın müteahhide ödeme yapılmasına yol açar.
Proje gecikirse ne olur?
Bu tamamen sözleşmeye bağlıdır. Sözleşme teslim tarihini, ek süreyi, gecikme için ceza veya tazminatı ve iptal edip ödemeleri geri alma hakkını belirtmelidir. İmzalamadan önce bu maddeleri okuyun.
Projeden bir satın almada koçanı ne zaman alırım?
Projenin nihai onayından sonra ve satın alma izni ile devir harçları tamamlandığında. 119/2026 sayılı Kararname'ye göre (md. 4; 52/2008 sayılı Esas Yasa m. 8(6)(2) ve 8(7)) devir, satın alma iznine ilişkin Bakanlar Kurulu kararının Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren 1 yıl içinde İlçe Tapu Amirliğinde yapılmalı, tapu devir harçları da aynı tarihten itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin kendiliğinden iptal olur. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde 1 yıllık süre bedelin tamamının ödendiği tarihten itibaren işler; alıcıdan alacağı kalmadığı halde koçan devrini yapmayan müteahhit, alıcıyı uğrattığı zarar oranında tazmin etmek zorundadır. Sözleşmenize hangi sürenin uygulandığını avukatınız teyit eder. Müteahhidin önceki projelerinin bireysel koçana ulaşmasının ne kadar sürdüğünü sorun; bu, müteahhidi değerlendirmek için faydalı bir ölçüttür.
Ödeme planları faizsiz midir?
Çoğu, inşaat süresince faizsiz olarak duyurulur. Planın fiyata yansıtılıp yansıtılmadığını görmek için fiyatı karşılaştırılabilir tamamlanmış bir gayrimenkulle kıyaslayın ve bir ödeme gecikirse plana ne olacağını kontrol edin.
KKTC'de müteahhit nasıl sorgulanır?
KTİMB üye listesinde (ktimb.org) üyelik doğrulanır, yıllık sınıf karnesi İnşaat Encümeni'nden teyit edilir; ayrıca parsel kaydı, inşaat ruhsatı ve onaylı proje ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Liste tek başına yeterli güvence değildir.
Kayıtsız müteahhitle çalışmak risk midir?
Birliğe ve İnşaat Encümeni'ne kayıt zorunludur ve kayıtsız müteahhitlik suçtur; bu nedenle sözleşmeden önce kayıt ve sınıf karnesi belgelenmelidir.
Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu rehber Northea masasının genel bilgilendirmesidir ve KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edilmiştir; oranlar ve kurallar değişebilir, taahhüde girmeden önce her noktayı kendi KKTC avukatınızla teyit ediniz. Yayın tarihi: · Son inceleme: .