KKTC'de ev alırken sorulan sorular

Evet; Bakanlar Kurulu satın alma izniyle ve sınırlar içinde. 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'ye (KKTC Resmî Gazete, Sayı 196, 6 Ekim 2026; 7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026'yı yürürlükten kaldırıp yeniden düzenledi; 89/2026, 11 Mayıs 2026 tarihli 63/2026'yı yeniden yürürlüğe koymuştu, 63/2026 da 12 Şubat 2026 tarihli 11/2026'daki satın alma sınırlarını tekrarlamıştı) göre yabancı gerçek veya tüzel kişi şu seçeneklerden birini satın alabilir: üzerine yalnız bir konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 apartman dairesi; en fazla 3.300 m² arazi üzerinde bir müstakil ev ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa. KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları 6 daire veya 3 villa alabilir. Yasa gücünde kararname, Meclis yasalaştırmadıkça geçicidir; yürürlükteki kuralı ve sizin uygunluğunuzu taahhüde girmeden önce KKTC'de ruhsatlı bağımsız bir avukat teyit eder.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Hayır. Uluslararası alıcıların çoğu, avukatın gerekliliklerine bağlı olarak KKTC'de veya yurt dışında bir konsolosluk ya da noter huzurunda imzalanabilen bir vekaletname ile avukatları aracılığıyla işlem yapar.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Birkaç ay yaygın bir süredir; bazı başvurular daha uzun sürebilir. Başvuru, sözleşme imzalanıp tescil edildikten sonra avukatınız tarafından yapılır; zamanlama satıcının kontrolünde değildir.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Tamamlanmış gayrimenkullerde çoğunlukla evet, tescilli sözleşmenin gücüyle ve şartlarına tabi olarak. Koçanın kendisi ise ancak izin verilip devir harçları ödendikten sonra devredilir.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Evet, diğer uyruklarla aynı yabancı alıcı çerçevesi kapsamında: satın alma izni, 119/2026 sayılı kararnamedeki sınırlar (en fazla 3 daire ya da yukarıda sayılan diğer seçeneklerden biri) ve bağımsız hukuki inceleme. Uyruğa özgü kurallar değişebilir; avukatınızla teyit edin.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

1 Kasım 2026 itibarıyla 119/2026 sayılı Kararname'ye göre pullanmış sözleşme bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmelidir; süresinde kaydedilmeyen sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Resmî bir asgari tarife bulunamadı. Baro tüzüğü ücretin işin niteliğine göre belirlenmesini öngörür; kapsamı ve tutarı yazılı ücret sözleşmesinde netleştirin.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Para birimi ve kur esası sözleşmede yazılıysa döviz ile ödeme yapılabilir. Pul vergisi pullama günündeki resmî efektif satış kuruyla hesaplanır ve banka döviz işlemlerine binde bir vergi uygulanır; ödeme yöntemini avukatınızla belirleyin.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır

Sınırlar (seçeneklerden biri): üzerine tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 apartman dairesi (KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için 6); en fazla 3.300 m² arazi üzerinde, araziye ikinci konut yapılamayan bir müstakil ev; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa (aynı karşılıklılık şartıyla 3). Mevcut KKTC taşınmazlarınızın sınıra nasıl sayıldığını avukatınız kontrol eder. Kaynak: 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026.

Rehber: Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? 11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar

KKTC yurttaşı değillerse evet. 52/2008 sayılı Yasa "yabancı"yı KKTC yurttaşı olmayan gerçek kişi olarak tanımlar, bu yüzden Bakanlar Kurulu satın alma izni gerekir. 119/2026 sayılı kararname, KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için daha yüksek sınır öngörür; bunun sizin durumunuzda nasıl uygulandığını avukatınız teyit eder.

Rehber: Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? 11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar

Yabancılar için evet. 119/2026 sayılı kararnameye göre yabancı gerçek veya tüzel kişi ancak Bakanlar Kurulu satın alma izniyle taşınmaz alabilir. Başvuru imzadan itibaren 1 ay içinde İçişleri Bakanlığına şahsen, avukat veya yetkili vekil aracılığıyla yapılır. İzin garanti edilmez ve süresi satıcının kontrolünde değildir.

Rehber: Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? 11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar

Evet, olağan sıra budur. Sözleşme imzalanır, pullanır ve 1 ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydedilir; izin başvurusu da aynı sürede yapılır. Koçan ancak izin yayımlandıktan sonra, 1 yıl içinde ve devir harçları 75 iş günü içinde ödenerek devredilir (119/2026).

Rehber: Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? 11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar

Koçan, KKTC Tapu Dairesi tarafından düzenlenen tapu senedini ifade eden Türkçe sözcüktür. Parseli, alanı, maliki ve koçanın kategorisini kaydeder.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

1974 öncesi Kıbrıslı Türk veya yabancı koçanları genellikle en sorunsuz kategori olarak kabul edilir, bunu projelerde en yaygın olan KKTC eşdeğer koçanları izler. Tahsis koçanları ve kira hakları daha dikkatli bir hukuki inceleme gerektirir. Belirli bir parsel için nihai kararı avukatınızın araştırması ve tavsiyesi verir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

Yabancı alıcılar satın alma iznine tabi olarak kategoriler genelinde gayrimenkul edinebilir, ancak bireysel kredi verenler, sigortacılar ve alıcıların kendi tercihleri olabilir. Rezervasyon yapmadan önce sorun.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

Bağımsız, KKTC'de ruhsatlı bir avukatın koçan türünü, maliki, takyidatları ve tescilli sözleşmeleri gösteren Tapu Dairesi araştırması aracılığıyla. Northea bu belgeleri her kalem için bir durum belirterek dosyada bir araya getirir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

Etkileyebilir. Geniş kabul gören bir kategoride açıkça belgelenmiş bir koçan genellikle daha kolay satılır; bu da koçan türünün en başında yazılı olarak netleştirilmesinin nedenlerinden biridir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

1974 öncesi Kıbrıslı Türk veya yabancı tapuları, KKTC'nin eşdeğer ve tahsis yoluyla çıkardığı koçanlar ve kira hakları (leasehold). Her dosyada bir avukatın koçan araştırması ve koçan türüne ilişkin yazılı bir beyan bulunmalıdır.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

Tapu ve Kadastro Dairesi'nden araştırma belgesi istenerek yapılır; belge parselin sahibini ve ipotek, haciz gibi kısıtlamaları gösterir. Resmî çevrimiçi sorgu (TAKBİS) henüz yayında değildir; Daire 1 Ekim 2026'da yakında devreye gireceğini duyurdu. Bugün için avukatınız sorguyu yazılı olarak almalıdır.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

1 Kasım 2026 itibarıyla 7 Ekim 2026 harç cetveline göre dilekçe harcı 149 TL ve her bilgi kalemi için 71 TL, koçan örneği 149 TL; cetvel 5 Ocak 2027'ye kadar geçerlidir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri, açıklamalı

Diğer koçan türlerinde olmayan riskler taşır. GOV.UK ihtilaflı mülkiyet ve Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinde dava olasılığı konusunda uyarır (27 Kasım 2019'da güncellendi). KKTC'de 1974 öncesi malikler için başvuru yolu Taşınmaz Mal Komisyonu'dur. Söz konusu parsel için avukatınızdan yazılı görüş isteyin.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Oran, alıcının durumuna (örneğin yabancı alıcı ya da KKTC veya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı) ve ilk gayrimenkul olup olmadığına göre değişir; bir kısmı sözleşme tescilinde, bir kısmı koçan devrinde ödenebilir. Taahhüde girmeden önce güncel oranı bağımsız KKTC avukatınızla teyit edin.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Evet, yeni projelerde: müteahhitler tarafından satılan yeni projelerde KDV uygulanır. Özel şahıslar arasındaki çoğu ikinci el satışta KDV alınmaz. Güncel oranı avukatınız veya mali müşaviriniz teyit eder.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesi olarak alınan ve satış sözleşmesi Tapu Dairesi'nde tescil edilirken ödenen vergidir. Güncel oranı avukatınız teyit eder.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Standart bir satın alma için genellikle £1.500–£3.500, buna ek olarak vekaletname, tercüme ve araştırma masrafları. Taksitli ödemeli projeden satın almalarda bu tutar daha yüksek olabilir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Makul düzeyde bir belediye emlak vergisi, abonelikler, sigorta ve yönetimli bir sitede varsa aidat. Kira geliri vergiye tabidir; hem KKTC'de hem de kendi ülkenizde danışmanlık alın.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Hayır. Bunlar genel bilgiler ve tipik pay tutarlarıdır; KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edilmiştir ve değişebilirler. Kendi işleminiz için güncel rakamları avukatınız ve mali müşaviriniz teyit eder.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

1 Kasım 2026 itibarıyla Pul Yasası'nın birinci cetveline göre sözleşme tutarının ilk 89.000.000 TL'si için binde beş, fazlası için binde birdir. Emirname ile değişebilir; güncel oranı Gelir ve Vergi Dairesi'nden teyit edin.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Gelir Vergisi Yasası'nın 31. maddesine göre brüt kira gelirinin yüzde 10'u. Aylık kira asgari ücretin altındaysa ve başka gelir yoksa muaflık mümkün olabilir; yurt dışındaki kiraya veren için vergiyi kirayı ödeyen yatırır.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

7 Ekim 2026 cetvelinde birinci mülk için yüzde 4, ikinci için yüzde 5,5, üçüncü için yüzde 6 yer alır ve cetvel 5 Ocak 2027'ye kadar geçerlidir. Önceki yüzde 12 tarifesi değiştirilmiştir; kesin tutarı avukatınız teyit etmelidir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri

Doğru kontrollerle güvenli olabilir: müteahhidin arazi tapusu ve ruhsatı, tescilli bir sözleşme, aşamalara bağlı ödemeler, teslim tazminatları ve bağımsız hukuki inceleme. Bunlar eksik olduğunda risk gerçektir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

Parselin tapusunu ve üzerindeki takyidatları, inşaat ruhsatını, tamamlanan projeleri ve bunların koçan çıkarma geçmişini, şirketin kayıt durumunu ve sözleşme şartlarını — tamamını bağımsız bir avukat aracılığıyla ve yerinde bir ziyaretle kontrol ederek.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

İnşaat aşamalarını. Görünür aşamalara bağlı ödemeler, maruz kaldığınız riski inşa edilen değere yakın tutar; tarihe bağlı ödeme planları ise iş ilerlemiş olsun ya da olmasın müteahhide ödeme yapılmasına yol açar.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

Bu tamamen sözleşmeye bağlıdır. Sözleşme teslim tarihini, ek süreyi, gecikme için ceza veya tazminatı ve iptal edip ödemeleri geri alma hakkını belirtmelidir. İmzalamadan önce bu maddeleri okuyun.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

Projenin nihai onayından sonra ve satın alma izni ile devir harçları tamamlandığında. 119/2026 sayılı Kararname'ye göre (md. 4; 52/2008 sayılı Esas Yasa m. 8(6)(2) ve 8(7)) devir, satın alma iznine ilişkin Bakanlar Kurulu kararının Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren 1 yıl içinde İlçe Tapu Amirliğinde yapılmalı, tapu devir harçları da aynı tarihten itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin kendiliğinden iptal olur. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde 1 yıllık süre bedelin tamamının ödendiği tarihten itibaren işler; alıcıdan alacağı kalmadığı halde koçan devrini yapmayan müteahhit, alıcıyı uğrattığı zarar oranında tazmin etmek zorundadır. Sözleşmenize hangi sürenin uygulandığını avukatınız teyit eder. Müteahhidin önceki projelerinin bireysel koçana ulaşmasının ne kadar sürdüğünü sorun; bu, müteahhidi değerlendirmek için faydalı bir ölçüttür.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

Çoğu, inşaat süresince faizsiz olarak duyurulur. Planın fiyata yansıtılıp yansıtılmadığını görmek için fiyatı karşılaştırılabilir tamamlanmış bir gayrimenkulle kıyaslayın ve bir ödeme gecikirse plana ne olacağını kontrol edin.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

KTİMB üye listesinde (ktimb.org) üyelik doğrulanır, yıllık sınıf karnesi İnşaat Encümeni'nden teyit edilir; ayrıca parsel kaydı, inşaat ruhsatı ve onaylı proje ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Liste tek başına yeterli güvence değildir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

Birliğe ve İnşaat Encümeni'ne kayıt zorunludur ve kayıtsız müteahhitlik suçtur; bu nedenle sözleşmeden önce kayıt ve sınıf karnesi belgelenmelidir.

Rehber: Kuzey Kıbrıs'ta projeden gayrimenkul: riskler ve bir müteahhit nasıl doğrulanır

119/2026 sayılı kararnameye göre alıcıdan alacağı kalmadığı halde koçanı devretmeyen müteahhit, alıcıyı uğrattığı zarar oranında tazmin etmek zorundadır (f. 8(7)). Bunun takibi avukatınızın işidir; yukarıdaki kontrollerle önlemek, dava açmaktan ucuzdur.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Hiçbir internet sitesi bir alımı "güvenli" ilan edemez. Sonuç parselin koçanına ve geçmişine, satıcının yetkisine, izinlere, sözleşmeye ve sizin uygunluğunuza bağlıdır. Koruma, rezervasyon kaporasından fazlasını ödemeden önce bağımsız bir KKTC avukatının yaptığı araştırmalar ve yazılı görüşüdür. Kontroller gayrimenkul durum tespiti sayfamızda.

Rehber: Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? 11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar

Kendi bağımsız KKTC avukatınız 119/2026 sayılı kararnameye göre uygunluğunuzu teyit etmeli, Tapu Dairesinde malik, koçan türü ve takyidat araştırması yapmalı, koçan geçmişi hakkında yazılı görüş vermeli, satıcının yetkisini ve ruhsat ile onay belgesini kontrol etmelidir. Yeni projede müteahhit kontrolleri eklenir. Bunlar rezervasyon kaporasından fazlasını ödemeden önce yapılır.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Avukatınız. Tapu ve Kadastro Dairesi talep üzerine bir malın kime ait olduğunu gösteren araştırma belgesi hazırlar ve taşınmaz üzerindeki ipotek ile mahkeme emirlerini de kaydeder (İçişleri Bakanlığı). Araştırma erken başlasın diye Northea koçan fotokopisini ve yer planını önce satıcıdan alır.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Etkileyebilir. Arazi üzerinde kayıtlı bir ipoteğin, koçanınız devredilmeden önce kaldırılması gerekebilir. İmzadan önce avukatınıza tapuda araştırma yaptırın ve ipoteğin kaldırılmasını sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kontrolleri projeden satış rehberimizde.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Yalnızca makul bir tutar ve yalnızca kontroller olumsuz çıkarsa iade edileceğini yazan bir belgeyle. Sözleşme, büyük ödemeler ve tescil avukatınızın araştırmalarından sonra gelir, önce değil.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Northea bunu önermez. GOV.UK, hem satıcıya hem müteahhide çalıştığı için bağımsız olmayan avukatlar konusunda uyarır. Avukatınız KKTC'de ruhsatlı olmalı ve yalnızca sizi temsil etmelidir; Kıbrıs Türk Barolar Birliği ilçe barolarına göre avukat listeleri yayımlar.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Northea koordine eder: dosyayı hazırlar, kontrol listesini yürütür, süreleri takip eder ve eksik belgeleri size bildirir. Northea bir hukuk bürosu değildir. Tapu araştırmaları, hukuki görüş ve başvurular kendi bağımsız KKTC avukatınız tarafından yapılır.

Rehber: KKTC'de ev alırken durum tespiti: kaporadan önce riskler ve kontroller

Tek başına hayır. KKTC'de ikamete uygun ve ikamet amacıyla kullanılan bir konuta sahip olmak, kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü md. 14(2)(b)). Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre: koçan adınızaysa, satın aldığınız taşınmazların toplam değeri 300.000 Stg ve üzerindeyse izin 10 yıl, altındaysa 5 yıl olarak, gelir şartı aranmaksızın düzenlenir (KKTC Resmî Gazete Sayı 193, 2 Ekim 2026); Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı satış sözleşmesinde belirtilen değer 300.000 Stg ve üzerindeyse gelir şartı aranmaksızın 5 yıl olarak düzenlenir; bu değerin altındaysa, her ay düzenli 1 asgari ücret tutarında gelir apostilli belge veya herhangi bir bankanın belgesiyle kanıtlanırsa 5 yıl olarak düzenlenir, bu tutarda geliri gösteren banka belgesiyle 5 yıla kadar düzenlenebilir (KKTC Resmî Gazete Sayı 194, 5 Ekim 2026). Bu Tüzük vatandaşlık vermez; vatandaşlık ayrı bir mevzuatın konusudur. NORTHEA göçmenlik danışmanı değildir; ikamet başvurusu yapmaz, düzenlemez, vaat etmez. Uygunluğunuzu bağımsız, KKTC'de ruhsatlı bir avukat veya göçmenlik uzmanı teyit eder. Bkz.: İkamet izni ve gayrimenkul.

Rehber: Yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul nasıl satın alınır