KKTC koçan türleri: Türk koçanı, eşdeğer, tahsis ve kiralık

Dört koçan ailesi birbirine karıştırılmamalı

KKTC'de bir gayrimenkulün koçanı dört ayrı aileden birine girer ve bunlar hukuken eşdeğer değildir: 1974 öncesi Türk veya yabancı sahiplere ait koçan, KKTC eşdeğer (mübadele) koçanı, KKTC tahsis koçanı ve kiralık/leasehold hakları. Bu dört ailenin ortak noktası KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından tescil edilmiş olmalarıdır; farkları, arazinin 1974 öncesi ve sonrasındaki hukuki geçmişinde yatar.

Bu dört kategoriden hiçbiri kategorik olarak "risksiz" veya "riskli" değildir — her biri kendi geçmişiyle değerlendirilmeli ve bağımsız bir KKTC avukatı tarafından ayrı ayrı incelenmelidir. Üç kategoriyle (Türk, eşdeğer, tahsis) yapılan sınıflandırmalar da kullanılır ve kiralık hakları ayrı başlık olarak ele almaz; alıcı, önüne konan koçanın tam olarak hangi türde olduğunu satın alma sözleşmesinden önce yazılı olarak teyit etmelidir.

Her tür alıcı için ne anlama gelir

Türk koçanı, 1974 öncesinden gelen ve üzerinde rakip bir mülkiyet iddiası bulunmayan arazi olduğu için genellikle en az karmaşık kategori olarak görülür ve bankalar tarafından ipotek için daha kolay kabul edilir. Eşdeğer koçan, KKTC'deki gelişmelerin büyük bölümünün üzerinde bulunduğu, yaygın olarak alınıp satılan bir kategoridir; kredi/ipotek açısından güncel banka uygulamasını bankanızla ve avukatınızla teyit edin.

Tahsis koçanı geçerli bir mülkiyet biçimi olmakla birlikte, arazinin devlet tarafından tahsis edilmiş olması nedeniyle bazı banka ve sigorta şirketleri tarafından daha temkinli değerlendirilir; bu koçanla satılan mülklerde ipotek ve yeniden satış süreçleri, Türk veya eşdeğer koçana göre biraz daha fazla belge incelemesi gerektirebilir. Kiralık haklarda alıcı mülkün kendisine değil, belirli bir süre için kullanım hakkına sahip olur; sözleşmenin süresi, kira bedeli, devir hakları ve sürenin sonunda ne olacağı dikkatle okunmalıdır. Hiçbiri bir hukuki görüş değildir — karar, o parsele özgü bir avukat araştırmasıyla verilmelidir.

Koçan dosyasında bulunması gereken belgeler

1. Koçanın kendisinin bir kopyası: parsel, ada, alan ve kayıtlı sahibi gösteren.
2. Tapu Dairesi arama kaydı (search): üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve varsa dava notları.
3. Parsel ve saha planının, gezilen gayrimenkulle eşleştiğinin teyidi.
4. Projeden alımlarda: müteahhidin arazi üzerindeki koçanı, inşaat ruhsatı ve — tamamlanma sonrası — bireysel koçan devir durumu.
5. Parsel üzerinde daha önce tescil edilmiş bir satış sözleşmesi olup olmadığı.
6. Koçan türünün (Türk / eşdeğer / tahsis / kiralık) satıcı tarafından yazılı olarak beyan edilmesi ve avukat tarafından bağımsız teyidi.

Rum kökenli arazi ve Taşınmaz Mal Komisyonu riski

KKTC'deki eşdeğer ve tahsis koçanlarının önemli bir kısmı, 1974 öncesinde Rum kökenli sahiplere ait olup sonradan devlet eliyle yeniden dağıtılan arazi üzerindedir. Bu, söz konusu koçanları geçersiz kılmaz, ancak bu arazilerin bir kısmı için eski sahiplerinin veya mirasçılarının geçmişte tazminat ya da iade talebinde bulunduğu, bazı durumlarda bulunmaya devam ettiği bilinmektedir. Bu riski adreslemek amacıyla kurulan Taşınmaz Mal Komisyonu (TMK), Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi tarafından tazminat arayanlar için erişilebilir ve etkili bir iç hukuk yolu olarak kabul edilmiştir; bu, riski ortadan kaldırmaz.

Bu, riskin ortadan kalktığı anlamına gelmez: bir mekanizmanın var olduğu ve geçmişte işlediği anlamına gelir. Northea bu konuda bir hukuki görüş vermez ve garanti sunmaz; eşdeğer veya tahsis koçanlı bir mülk için, o parselin geçmişinde bir TMK başvurusu veya benzeri bir ihtilaf kaydı olup olmadığının bağımsız bir KKTC avukatı tarafından araştırılmasını önerir. Bu araştırma, koçan dosyasının standart bir parçası olmalı, satın alma kararından sonraya bırakılmamalıdır.

Projeden alımlarda koçan durumu

İskele, Esentepe ve Girne çevresindeki büyük projelerin çoğu projeden (off-plan) satılır; bu durumda bireysel koçan, inşaat tamamlanıp nihai onay alındıktan ve devir işlemleri yapıldıktan sonra alıcı adına düzenlenir. O ana kadar alıcının hakkını koruyan araç, Tapu Dairesi'nde tescil edilmiş satış sözleşmesidir — bu nedenle sözleşmenin imzadan sonra süresi içinde tescil edilmesi ve arsanın müteahhit adına hangi koçan türüyle kayıtlı olduğunun baştan doğrulanması gerekir. Ayrıntılı kontrol listesi Projeden satış ve müteahhit kontrolleri rehberinde yer alır.