KKTC'de parselasyon nasıl yapılır: adım adım arazi bölme süreci

KKTC'de parselasyon (arazi bölme) nedir?

Parselasyon, halk arasında ifraz da denir, kayıtlı bir parselin birden çok ayrı arsaya bölünmesidir. Hukuken aynı anda iki düzenlemeye girer:

• İmar: 55/1989 sayılı İmar Yasası "gelişme" tanımına yapı veya başka amaçlarla yapılan "her türlü parselleme ve bölmeler"i katar (md. 16(2)(E)) ve Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz malın geliştirilemeyeceğini söyler (md. 17(1)). Halk arasında buna "planlama izni" de denir; yasal terim Planlama Onayı'dır.
• Yollar ve binalar: Fasıl 96 md. 3(1)(c), yetkili makamdan önceden izin alınmadan hiç kimsenin araziyi ayrı arsalara ayıramayacağını veya parselleyemeyeceğini söyler.

51/1995 sayılı Belediyeler Yasası md. 97(2) ayrıca, bina yapmak amacıyla bir araziyi ikiden fazla arsaya ayırmanın belediyenin önceden yazılı iznine bağlı olduğunu söyler ve belediyenin Fasıl 96 uyarınca parselasyon harcı almasına olanak tanır.

Parselasyona kim karar verir: planlama dairesi, belediye mi, tapu mu?

Bir plan veya plan sınırı kapsamında olmayan yerde yasa, planlama onayının uygulanmayacağını söyler (55/1989 md. 40). İmar planı ve ön imar sınırları dışında, bir emirname izin vermedikçe tarımsal amaçlı bölmeler dışında hiçbir gelişme yapılamaz (md. 11(5)(C)). Bu yüzden her parsel için ilk soru, hangi planın, emirnamenin veya koruma alanının o parseli kapsadığıdır. Katmanların birbiriyle ilişkisi için imar, Planlama Onayı, parselasyon izni ve inşaat izni farkı rehberine bakın.

Parselasyon süreci adım adım nasıl işler?

Aşağıdaki aşamalar bir parselasyon dosyasının genellikle nasıl hazırlandığını gösterir. Her aşama bir öncekine bağlıdır ve ilgili makam her resmi adımda reddedebilir veya koşul koyabilir.

1. Belge toplama: koçan, güncel tapu arama kaydı, ada/pafta/parsel bilgisi ve malik veya hissedarların bilgileri toplanır.
2. Tapu ve sınır kontrolü: bağımsız bir avukat mülkiyeti, hisseleri, ipotekleri, hacizleri ve şerhleri kontrol eder; bir harita mühendisi kayıtlı sınırları arazideki durumla karşılaştırır.
3. Plan kontrolü: hangi imar planı, çevre planı veya emirnamenin geçerli olduğu ve bölge, yoğunluk ve asgari parsel büyüklüğü hakkında ne dediği incelenir. 38/2007 sayılı Yasa md. 16'ya göre satıcının planlama dairesinden alınan "imar durumu" belgesini vermesi iyi bir başlangıç noktasıdır.
4. Yol, erişim ve altyapı değerlendirmesi: yol cephesi, olası yol genişletmesi, su, elektrik ve drenaj. Fasıl 96 md. 9(2)'ye göre yetkili makam, arka kısım da parsellenmedikçe yalnızca yola cepheli kısmın bölünmesini reddedebilir.
5. Ön yerleşim planı: bir harita mühendisi ile bir mimar, şehir plancısı veya inşaat mühendisi planın kurallarına uyan bir yerleşim çizer.
6. Kurum görüşmesi: ön plan resmi başvurudan önce planlama dairesi ve belediyeyle görüşülür.
7. Resmi başvurular: Planlama Onayı başvurusu ve Fasıl 96 parselasyon başvurusu yetkili meslek insanlarıyla hazırlanır. Planlama Onayı Tüzüğü (md. 4(g)) parselasyon projeleri için Mimarlar veya İnşaat Mühendisleri Odası'nın o yıla ait uygulama belgesini, Fasıl 96 Tüzüğü (kural 3(c)) ise mesleki denetimden onaylanmış ayrıntılı çizimleri ister.
8. Koşullar ve harçlar: izne koşullar bağlanabilir (aşağıya bakın) ve kurumlar harç alır; tutarlar doğrulanamadı ve dosyaya göre değişir.
9. Onayların doğrulanması: onaylar, koşulları ve geçerlilikleri yazılı olarak kontrol edilir. Planlama Onayı'nın reddine veya koşullarına karşı itiraz, bildirimden itibaren 28 gün içinde Bakana veya kent belediye başkanına yapılır (55/1989 md. 23).
10. Tescil: Tapu ve Kadastro Dairesi onaylanan parselasyonu yere uygular ve yeni parseller tescil edilir (45/2025 md. 4(26)).

Parselasyon iznine hangi koşullar bağlanabilir?

Fasıl 96 md. 9(1)(c), yetkili makamın parselasyon iznine koşul bağlamasına olanak tanır. Bunlar arasında şunlar vardır:

• arsaların sınırlarının işaretlenmesi;
• su temini ve tesviye;
• yollar, hendekler, köprüler ve menfezler inşası ile bitişik yolun genişletilmesi;
• elektrik ve otopark;
• kamu kullanımı için bedelsiz alınan yeşil alan. Yasa bir üst sınır koyar: alınacak alan "taksim edilecek alan büyüklüğünün %10'unu aşamaz"; mülkiyet yerel makama geçer ve Tapu ve Kadastro Dairesi kayıtları düzeltir.

Fasıl 96 md. 6 ayrıca yetkili makama yol yapılmasını veya yol yapım masraflarına orantılı katkı payı yatırılmasını talep etme yetkisi verir. Oranlar ve tutarlar birincil kaynaktan doğrulanamadı. Bir plan, aşağıdaki örnekte görüldüğü gibi, Fasıl 96'ya ek olarak kendi kamu kullanım kurallarını koyabilir.

Doğrulanamayanlar: asgari parsel büyüklüğü, harçlar ve süre

Bu konular sık sorulur ve birincil kaynaktan doğrulanamadı. Bunları olgu olarak yazmıyoruz; ilgili parsel için avukatınıza ve ilgili makama sorun.

• Asgari parsel büyüklüğü: 55/1989 md. 8(3)(A)(c) her imar planının asgari parsel büyüklüğü belirlemesine olanak tanır ve plan bulunan yerde planın kuralları geçerlidir (md. 11(5)(A)). Fasıl 96 Tüzüğü'nün 2012 tarihli oda derlemesinde bir rakam vardır; ancak güncel olup olmadığı ve nerede uygulandığı doğrulanamadığı için yazmıyoruz.
• Harçlar: parselasyon harcı (51/1995 md. 97(2)), olası yol katkı payı ve meslek ücretleri dosyaya göre değişir. Bütçelenecek kalemler: harita mühendisi, mimar veya şehir plancısı, avukat, kurum harçları, altyapı işleri ve vergiler. Bkz. vergiler ve masraflar.
• Süreler: fiili işlem süreleri doğrulanamadı. Süre vermiyoruz.
• Tapudan önce tamamlama: ayrı tapudan önce yol ve altyapının bitirilmesi gerekip gerekmediği yalnızca Fasıl 96'dan bizim çıkarımımızdır (yukarıya bakın).
• Fasıl 224 kapsamında ifraz: Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası'ndaki tapu işlemine ulaşılamadı ve burada anlatılmıyor.
• Sonraki değişiklikler: okuduğumuz İmar Yasası nüshası 1989 metnidir, Fasıl 96 nüshası ise yalnızca 1992'ye kadar birleştirilmiştir; sonraki değişiklikler doğrulanamadı.

Plan değişiklikleri parselasyonu nasıl etkiler? 2026 Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi örneği

Parselasyon kuralları bir plan değiştiğinde değişebilir. Tarihli bir örnek: 14 Eylül 2026 tarihli 175 sayılı Resmî Gazete (Özel Sayı II), EK III, A.E. 831'de 2026 Gazimağusa İskele Yeniboğaziçi İmar Planı Değişikliği yayımlandı. Değişiklik 55/1989 md. 14 ve 15 uyarınca 22 Mayıs 2026'da onaylandı ve yayım tarihinde yürürlüğe girdi (md. 8). 1 Kasım 2023 tarihli 230 sayılı Resmî Gazete, A.E. 878'de yayımlanan ana planla birlikte okunur (değişiklik metni "203 sayılı" der; bu bir yazım hatası gibi görünmektedir).

Gazete'ye göre değişiklik plan alanının tamamını kapsar; kapsamı arasında imar gelişme hudutlarının genişletilmesi, tarımsal gelişme alanına ilişkin kurallar, konut yoğunlukları, otopark standartları ve yeni tanımlar vardır. Değiştirilen plan raporu bölümleri arasında parselleme, parsel birleştirme ve yeni inşaat amaçlı gelişmelerde ayrılacak kamu kullanım alanlarına ilişkin 4.8.12 bulunur. Değiştirilmiş plan raporu örneğin, imar gelişme sınırları içinde kalan parsel alanı 6.000 m² ve üzerinde olduğunda kalan alanın %10'unun yeşil alan olarak ayrılmasını öngörür (§4.8.12(2)(b)).

Bir parselasyon projesinde başlıca riskler nelerdir?

• Planın yanlış okunması: bölge, yoğunluk veya asgari parsel kuralları varsayılandan farklı çıkar; yerleşim yeniden çizilir veya reddedilir.
• Tapu ve hisse sorunları: kayıtsız bir hisse, ipotek veya haciz tescili engeller. Bkz. tapu takyidatları ve hukuki doğrulama.
• Sınır farkları: arazideki durum kayıtlı paftayla uyuşmaz.
• Erişim ve altyapı maliyeti: yol, su, elektrik ve yeşil alan koşulları satılabilir alanı azaltabilir ve maliyet ekleyebilir.
• Tarım arazisi: plan sınırları dışında, bir emirname aksini söylemedikçe yalnızca tarımsal amaçlı bölmelere izin verilir (md. 11(5)(C)). Tarım ve orman arazileri yabancılara satılamaz (52/2008 sayılı Yasa, md. 4). Bkz. tarım arazisi ve tarla.
• Plan değişikliği: 2026 örneğinde görüldüğü gibi bir plan değişikliği proje sürerken kuralları değiştirebilir.
• Arsaların yabancı alıcılara satışı: Yabancı gerçek ve tüzel kişiler KKTC'de ancak Bakanlar Kurulu satın alma izniyle ve 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin sınırları içinde taşınmaz edinebilir. Ayrıntı: yabancı alıcı kuralları.

NORTHEA parselasyonda nasıl yardımcı olur?

NORTHEA dosyayı koordine eder; karar vermez. Mesleğe ayrılmış işleri harita mühendisleri, mimarlar, şehir plancıları, mühendisler ve avukatlar yapar; kararı kamu kurumları verir. Yaptıklarımız:

• belgeleri toplamak ve parsel için bir durum tespiti dosyası hazırlamak;
• plan kontrolünü, tapu kontrolünü ve harita mühendisinin sınır kontrolünü koordine etmek;
• yerleşim planı ve resmi başvurular için bağımsız meslek insanlarını bilgilendirmek ve koordine etmek;
• koşulları, onayları ve tescil adımlarını yazılı olarak izlemek.

NORTHEA hukuki görüş vermez; bağımsız hukuki incelemeyi koordine eder ve durum tespiti dosyaları hazırlar. Hizmetin kendisi için arazi ve parselasyon danışmanlığı sayfasına bakın; başlamak için özel talep sayfasını kullanın ve tapu belgelerini asla herkese açık paylaşmayın.