Rehberler · Vergiler ve maliyetler
Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri
11 Ekim 2026 incelemesine göre: Kuzey Kıbrıs'ta satın almanın maliyeti fiyatla bitmez: devir harcı, sözleşme üzerindeki damga vergisi, yeni projelerde KDV, avukatlık ücretleri, izin ve araştırma masrafları ile abonelik bağlantıları ödenir. Sahiplik her yıl şu giderleri getirir: makul düzeyde belediye emlak vergisi, abonelik bedelleri, sigorta ve yönetimli sitelerde aidat. Güncel oranları bağımsız KKTC avukatınızla teyit edin.
Yayın tarihi: · Son inceleme: · NORTHEA masası · Hukuki inceleme: KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edildi
Yapay zekâ görsel konsepti — temsilîdir; belirli bir yerin veya mülkün fotoğrafı değildir.
Devam eden sahiplik maliyetleri
Ev sahipleri makul düzeyde yıllık belediye emlak vergisi, tüketime göre abonelik bedelleri, bina ve eşya sigortası ve yönetimli sitelerde havuz, bahçe ve ortak alanlar için aidat öder. Kira geliri vergiye tabidir ve stopaj kuralları uygulanır; kiraya veren mülk sahiplerinin hem KKTC'de hem de kendi ülkelerinde vergi danışmanlığı alması gerekir.
Tek seferlik satın alma maliyetleri
Başlıca tek seferlik maliyetler devir harcı, damga vergisi ve yeni projelerde KDV'dir. Devir harcı en büyük kalemdir ve koçanın devri sırasında Tapu Dairesi'ne ödenir; yabancı alıcılar için bunun bir kısmı daha erken, sözleşme tescili aşamasında ödenebilir; ödeme takvimini avukatınız teyit eder. Damga vergisi, sözleşme tescil edilirken ödenir. KDV, müteahhit tarafından yeni projelerde tahsil edilir ve genellikle teslimden önce veya koçan aşamasında ödenir. Fiyatınızın ve ödemelerinizin hangi para biriminde sabitlendiği Kıbrıs para birimi rehberimizde ele alınır.
Avukatlık ücretleri, izin ve araştırma masrafları, tercümeler ve vekaletname, avukatınıza ve ilgili dairelere doğdukça ödenir. Abonelik bağlantıları, depozitolar ve varsa trafo katkı payı projeye göre değişir ve genellikle müteahhit tarafından ayrıca fiyatlandırılır.
Maliyetinizi tahmin etmek
Uluslararası Alıcı Masası hesaplayıcısı, kendi fiyatınız ve alıcı kategoriniz için tek seferlik maliyetleri tahmin eder. Kullandığı her oranı ve inceleme durumunu gösterir; bu oranlar KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edilmiştir, ancak oranlar değiştiğinden sonucu planlama tahmini olarak kullanın ve güvenmeden önce her oranı avukatınızla teyit edin.
Oranlar değişebilir
Yabancıların mülk edinme kuralları bugün geçici nitelikteki 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname ile düzenleniyor (KKTC Resmî Gazete, Sayı 196, 6 Ekim 2026); kararname yenilenebilir veya değiştirilebilir, devir harcı oranları da değişebilir. Northea, her oranı yargı alanı, yürürlük tarihi ve inceleme durumu ile birlikte güncellenebilir bir modül olarak tutar ve alıcılardan, sözleşme imzasından önce güncel rakamları avukatları ve mali müşavirleriyle teyit etmelerini ister.
Damga (pul) vergisi ve stopaj nasıl işler
1 Kasım 2026 itibarıyla KKTC mevzuatında "damga vergisi" yerine Pul Yasası (19/1963) kapsamındaki pul vergisi geçer. Para tutarı belirtilen sözleşmelerde birinci cetvele göre ilk 89.000.000 TL için binde beş, üzeri için binde bir uygulanır; Bakanlar Kurulu Emirname ile oranı değiştirebildiğinden güncel oran Gelir ve Vergi Dairesi'nden teyit edilmelidir. Sözleşme TL dışında bir para birimiyle yapılırsa tutar, pullama günündeki resmî efektif satış kuruyla TL'ye çevrilir. Pullamanın sözleşme düzenlenirken veya öncesinde yapılması gerekir; geç pullamada ek ücret ve ceza öngörülür. Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği'nin (KTİMB) yabancı alıcılar için yayımladığı rehbere göre satış sözleşmesi üzerinden binde beş pul harcını alıcı öder; yine de kimin ödeyeceğini sözleşmede açıkça yazın.
Kira geliri stopajı: Gelir Vergisi Yasası'nın 31. maddesine göre brüt kira gelirinin yüzde 10'u Gelir ve Vergi Dairesi'ne ödenir; bireyler için nihai vergidir. Aylık kira toplamı yürürlükteki aylık asgari ücretin altındaysa ve başka geliri yoksa, vergi dairesi onayıyla muaflık söz konusu olabilir. Kiraya veren yurt dışında yaşıyor ve KKTC'de temsilcisi yoksa vergiyi kirayı ödeyen hesaplayıp yatırmakla yükümlüdür. Eski kararnamelerde farklı oranlar (TL kira için yüzde 8, döviz kira için yüzde 13) yer aldığından yürürlükteki oranı mutlaka teyit edin.
Satışta stopaj: Taşınmaz satış kazancı vergiye tabidir; ticari olmayan satışlarda Tapu ve Kadastro Dairesi devir anında yüzde 20 stopaj keser ve bu, ortalama safi kâr oranı üzerinden hesaplanan nihai vergidir. Konut ve arsa için tanınan bir defaya mahsus istisna yabancıları kapsamaz (Gelir Vergisi (Değişiklik) Yasası 31/2025). KTİMB rehberi satıcının ödediği stopajı yüzde 4, satıcı profesyonel değilse yüzde 2,8 olarak gösterir. Bu bilgi genel niteliktedir; vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Bağımsız KKTC avukatınız ve vergi danışmanınız güncel metni teyit etmelidir.
KDV: Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği rehberine göre taşınmaz değeri üzerinden yüzde 5 KDV uygulanır; satıcı profesyonelse KDV bedelini alıcı öder, satıcı profesyonel değilse KDV ödenmez. Resmî KDV oranları cetvelinde kapalı alanı 300 metrekareye kadar olan konutlar yüzde 5, 300 metrekare ve üzeri konutlar yüzde 10 oranındadır; belirli bir satışta KDV doğup doğmadığını avukatınız teyit etmelidir.
Tapu devir harcı: 7 Ekim 2026 tarifesi
1 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki Tapu ve Kadastro Dairesi harç cetveline (Resmî Gazete Sayı 197, 7 Ekim 2026) göre satış yoluyla yabancılara yapılan devirlerde toplam harç, mülk sayısına göre değişir: birinci mülkte yüzde 4, ikincide yüzde 5,5, üçüncüde yüzde 6. Cetvel 5 Ocak 2027'ye kadar geçerli olarak yayımlandığı için sonrasındaki oranları avukatınızla teyit edin. Harç, Tapu Dairesi'nin belirlediği rayiç bedel üzerinden hesaplanır. KKTC'yi tanıyan ülkelerin vatandaşları için oranlar birinci ve ikinci mülkte yüzde 4, üçüncü ve dördüncüde yüzde 5,5, beşinci ve altıncıda yüzde 6'dır; KKTC yurttaşları için genel oran yüzde 3'tür. Önceki cetvelde yabancılar için tek oran yüzde 12 idi; eski tarifeyi anan sayfalar güncel olmayabilir. Oranlar KTİMB rehberiyle de örtüşür; avukatınız Resmî Gazete metnini teyit etmelidir.
Sterlin ve döviz ile ödemede dikkat edilecekler
1 Kasım 2026 itibarıyla 1 Ekim 2026'dan itibaren yürürlükte olan Finansal İşlemler Vergisi Yasası (62/2026), banka ve döviz bürolarındaki kambiyo işlemlerinde işlem tutarının binde biri oranında vergi öngörür; vergiyi finansal kuruluş müşteriden tahsil eder. Bu vergi mülk sözleşmesine değil, döviz işlemine uygulanır. Yurt dışına nakit çıkışta kişi başı 10.000 avro veya karşılığı sınırı vardır; üzerindeki tutarlar KKTC'de faaliyet gösteren bankalar aracılığıyla taşınabilir (Merkez Bankası duyurusu, 10 Mart 2026). KKTC'ye nakit girişteki bildirim eşiği ve mülk bedelinin hangi para biriminde veya hangi yolla ödenmesi gerektiğine dair bir kural doğrulanamamıştır. Ödemeleri banka kaydı bırakacak biçimde yapmak ve ödeme belgelerini avukat dosyasında saklamak genel iyi uygulamadır.
Alıcıların sorduğu sorular
Kuzey Kıbrıs'ta devir harcı ne kadardır?
Oran, alıcının durumuna (örneğin yabancı alıcı ya da KKTC veya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı) ve ilk gayrimenkul olup olmadığına göre değişir; bir kısmı sözleşme tescilinde, bir kısmı koçan devrinde ödenebilir. Taahhüde girmeden önce güncel oranı bağımsız KKTC avukatınızla teyit edin.
Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkulde KDV var mı?
Evet, yeni projelerde: müteahhitler tarafından satılan yeni projelerde KDV uygulanır. Özel şahıslar arasındaki çoğu ikinci el satışta KDV alınmaz. Güncel oranı avukatınız veya mali müşaviriniz teyit eder.
Gayrimenkul sözleşmesinde damga vergisi nedir?
Sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesi olarak alınan ve satış sözleşmesi Tapu Dairesi'nde tescil edilirken ödenen vergidir. Güncel oranı avukatınız teyit eder.
Tipik avukatlık ücretleri ne kadardır?
Standart bir satın alma için genellikle £1.500–£3.500, buna ek olarak vekaletname, tercüme ve araştırma masrafları. Taksitli ödemeli projeden satın almalarda bu tutar daha yüksek olabilir.
Bir mülk sahibi hangi yıllık vergileri öder?
Makul düzeyde bir belediye emlak vergisi, abonelikler, sigorta ve yönetimli bir sitede varsa aidat. Kira geliri vergiye tabidir; hem KKTC'de hem de kendi ülkenizde danışmanlık alın.
Bu sayfadaki rakamlar garanti midir?
Hayır. Bunlar genel bilgiler ve tipik pay tutarlarıdır; KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edilmiştir ve değişebilirler. Kendi işleminiz için güncel rakamları avukatınız ve mali müşaviriniz teyit eder.
KKTC'de damga vergisi (pul vergisi) oranı nedir?
1 Kasım 2026 itibarıyla Pul Yasası'nın birinci cetveline göre sözleşme tutarının ilk 89.000.000 TL'si için binde beş, fazlası için binde birdir. Emirname ile değişebilir; güncel oranı Gelir ve Vergi Dairesi'nden teyit edin.
Kira gelirinden stopaj yüzde kaç?
Gelir Vergisi Yasası'nın 31. maddesine göre brüt kira gelirinin yüzde 10'u. Aylık kira asgari ücretin altındaysa ve başka gelir yoksa muaflık mümkün olabilir; yurt dışındaki kiraya veren için vergiyi kirayı ödeyen yatırır.
Yabancı alıcı için güncel tapu devir harcı nedir?
7 Ekim 2026 cetvelinde birinci mülk için yüzde 4, ikinci için yüzde 5,5, üçüncü için yüzde 6 yer alır ve cetvel 5 Ocak 2027'ye kadar geçerlidir. Önceki yüzde 12 tarifesi değiştirilmiştir; kesin tutarı avukatınız teyit etmelidir.
Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu rehber Northea masasının genel bilgilendirmesidir ve KKTC Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat tarafından kontrol edilmiştir; oranlar ve kurallar değişebilir, taahhüde girmeden önce her noktayı kendi KKTC avukatınızla teyit ediniz. Yayın tarihi: · Son inceleme: .