Hong Kong ve Çin'den Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak

KKTC kuralları nerede yaşarsanız yaşayın aynıdır

Resmî kural: Yabancı gerçek ve tüzel kişiler KKTC'de ancak Bakanlar Kurulu satın alma izniyle ve 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin sınırları içinde taşınmaz edinebilir. Herhangi bir oranda yabancı hissesi bulunan şirket yabancı tüzel kişi sayılır. (KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026, 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname).

Yaşadığınız yer adımları değiştirmez; getirmeniz gereken evrakı, ödeme yapacağınız para birimini ve ülkenizde ihtiyaç duyacağınız tavsiyeyi değiştirir. Kararnameden okunduğu biçimiyle sınırlar:

1. Sınırlar (seçeneklerden biri): üzerine tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 apartman dairesi (KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için 6); en fazla 3.300 m² arazi üzerinde, araziye ikinci konut yapılamayan bir müstakil ev; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa (aynı karşılıklılık şartıyla 3).
2. Süreler: pullanmış sözleşme 1 ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydedilir; devir, iznin Resmî Gazete'de yayımından itibaren 1 yıl içinde, devir harçları ise 75 iş günü içinde yapılmazsa izin kendiliğinden düşer.

Pasaportunuza daha yüksek bir sınır uygulanır mı?

Kararname, 3 yerine 6 daireye veya bir sitede ya da toplu konutta 2 yerine 3 adet iki katlı müstakil villaya yalnızca KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruklarına izin verir. Northea hangi devletlerin bu koşulu sağladığını listelemez ve hiçbir devlet veya bölge hakkında bir ifade yapmaz.

Rezervasyondan önce avukatınıza yazılı olarak sorun: pasaportuma daha yüksek bir sınır uygulanıyor mu ve ikinci bir uyruğum varsa başvuru hangisine dayanacak? Northea değerlendirmesi: bu cevabı yazılı olarak alana kadar satın alımınızı standart sınırlara göre planlayın. Kuralların tamamı yabancı alıcı kuralları sayfamızda ve Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alabilir mi? rehberimizde yer alır.

Saat dilimleri ve diller arasında çalışmak

Hong Kong UTC+8 diliminde, Kuzey Kıbrıs UTC+2 diliminde yer alır (KKTC saati, kış saati). Aradaki fark altı saattir. Northea masası Kıbrıs saatiyle Pazartesi'den Cuma'ya 09:00 ile 18:00 arasında açıktır; bu, Hong Kong'da 15:00 ile gece yarısı arasına denk gelir.

İrtibat kişisi Al Bazarov İngilizce ve Türkçe konuşur. Ekip aracılığıyla, Basitleştirilmiş Çince dahil sitedeki her dilde yazılı yanıt verilebilir. İmzalamadan önce avukatınızdan sözleşmenin yazılı çevirisini isteyin ve yalnızca sizin ya da kendi danışmanınızın okuyabildiği metni imzalayın.

1. Başlamadan önce avukatınızla hangi saatlerde arayacağını ve hangi kararlar için yazılı, imzalı yanıtınızın gerekeceğini kararlaştırın.
2. Her talimatı tarihleriyle birlikte yazılı olarak verin; böylece hiçbir şey günün sonundaki bir telefon görüşmesine bağlı kalmaz.
3. Sizin adınıza yerinde hareket edecek biri varsa, onu dar kapsamlı hazırlanmış bir vekâletnamede avukatınızın saydığı işlemlerle sınırlayın.

Ülkenizden belgeler ve vekâletnameler

Yeterlilik rehberimiz, İçişleri Bakanlığı'nın izin başvurusu için yayımladığı belge listesini özetler. Gereklilikler değişebilir ve bazı belgeler bulunduğunuz yerdeki sicillerden veya noterlerden gelir. Herhangi bir şey sipariş etmeden önce avukatınıza sorun ve yanıtları bağımsız bir hukuk danışmanıyla teyit edin:

1. Bakanlık bugün benden hangi belgeleri ve hangi biçimde istiyor?
2. Benden sabıka kaydı belgesi isteniyor mu ve Hong Kong'dan ya da Çin anakarasından hangi belge kabul ediliyor?
3. Her belgenin noterden onaylanması veya legalize edilmesi gerekiyor mu ve bunu hangi makam yapar?
4. Türkçeye çevrilmesi gerekiyor mu ve kim çevirmeli: bulunduğum yerdeki yeminli bir tercüman mı, KKTC'deki mi?
5. Başvurunun yapıldığı gün belge ne kadar güncel olmalı?
6. Orada bulunmayacaksam: ülkemde imzalanan bir vekâletname hangi biçimde olmalı (noter, legalizasyon, dil) ve tam olarak hangi işlemler için yetki verir? Avukatınızdan bunu dar kapsamlı hazırlamasını isteyin.

Yurt dışından ödeme: kendi para biriminiz ve sözleşme para birimi

Sözleşme, fiyat ve her ödeme için tek bir para birimi belirler. Elinizde başka bir para birimi varsa, rezervasyon ile son ödeme arasında kurda yaşanan her hareket, sözleşme fiyatı değişmese bile her ödemenin size maliyetini değiştirir. Northea kur vermez, kur tahmini yapmaz ve sağlayıcı önermez. Ödeme sayfamız, sözleşmede belirlendiği biçimiyle, sayılan para birimlerindeki banka havaleleri dahil ödeme yöntemlerini sıralar.

İlk ödemeden önce gönderen bankanıza sorun: alıcı bankaya doğrudan mı yoksa bir aracı banka üzerinden mi ödeyeceksiniz; siz ve varsa aracı banka neleri kesecek; alıcı sözleşme tutarının tamamını sözleşme para biriminde alacak mı; ve dönüşüm kuru ne zaman sabitlenecek? Ülkenizde yurt dışına para gönderimine ilişkin size uygulanan bir kural olup olmadığını nitelikli bir danışmana sorun. Ardından önce küçük bir deneme ödemesi yapın. Yalnızca sözleşmede adı geçen hesaba ödeme yapın ve her transferden önce hesap bilgilerini avukatınızla ayrı bir kanaldan teyit edin.

Paranın nereden geldiğine ilişkin sorular bekleyin. Mülk alıcıları için KKTC'de para birimi ve bankacılık ve para transferi rehberlerine bakın.

Mülkiyet, ikamet ve vatandaşlık üç ayrı sorudur

Gayrimenkul satın almak ikamet veya vatandaşlık hakkı verir mi?

Tek başına hayır. KKTC'de ikamete uygun ve ikamet amacıyla kullanılan bir konuta sahip olmak, kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü md. 14(2)(b)). Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre: koçan adınızaysa, satın aldığınız taşınmazların toplam değeri 300.000 Stg ve üzerindeyse izin 10 yıl, altındaysa 5 yıl olarak, gelir şartı aranmaksızın düzenlenir (KKTC Resmî Gazete Sayı 193, 2 Ekim 2026); Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı satış sözleşmesinde belirtilen değer 300.000 Stg ve üzerindeyse gelir şartı aranmaksızın 5 yıl olarak düzenlenir; bu değerin altındaysa, her ay düzenli 1 asgari ücret tutarında gelir apostilli belge veya herhangi bir bankanın belgesiyle kanıtlanırsa 5 yıl olarak düzenlenir, bu tutarda geliri gösteren banka belgesiyle 5 yıla kadar düzenlenebilir (KKTC Resmî Gazete Sayı 194, 5 Ekim 2026). Bu Tüzük vatandaşlık vermez; vatandaşlık ayrı bir mevzuatın konusudur. NORTHEA göçmenlik danışmanı değildir; ikamet başvurusu yapmaz, düzenlemez, vaat etmez. Uygunluğunuzu bağımsız, KKTC'de ruhsatlı bir avukat veya göçmenlik uzmanı teyit eder.

Sözleşmeyle alanlar için değişmeyen şart (md. 14(2)(b)(iii)): satış bedelinin en az üçte biri ödenmiş ve Bakanlar Kurulu'na taşınmaz edinme izni için başvurulmuş olmalıdır. Northea değerlendirmesi: Metin otomatik bir hak değil, süreler ve bir değer eşiği getirir; başvuru yapılır, diğer koşullar aranır, kararı yetkili makam verir. Başka para biriminde hangi kur ve tarihin esas alınacağını, asgari ücretin brüt mü net mi olduğunu söylemez; bu yüzden bu sayfa tutar vermez. Tüzük md. 28A(1), (v) alt bendindeki gelir koşulunun TC yurttaşlarından aranmayacağını öngörür; Ekim 2026 değişiklikleri 28A'ya dokunmadı, ancak yeni metne nasıl uygulanacağını ve eşik altında sözleşmenin hangi biçimde olması gerektiğini avukatınızla teyit edin. Bu, md. 14 kapsamında kısa dönem ikamet iznidir, daimi ikamet değildir.

Northea ikamet veya vatandaşlık konusunda hiçbir vaatte bulunmaz. Mülkiyet, ikamet ve vatandaşlık üç ayrı sorudur; göçmenlik tavsiyesini nitelikli bir uzmandan alın. İkamet izinleri ve gayrimenkul sayfasına bakın.

Kaynak: KKTC Resmî Gazete Sayı 194, Ek III, 5 Ekim 2026 — İkamet İzinleri ve Vizeler (Değişiklik) Tüzüğü, A.E. 943 (md. 14(2)(b)(v)'yi yeniler; yayımı günü yürürlükte); Resmî Gazete Sayı 193, Ek III, 2 Ekim 2026 — A.E. 932 değişiklik tüzüğü (md. 14(2)(b)(iv)'ü yeniler). Kontrol tarihi: 10 Ekim 2026.

Finansman ve vergi: ülkenizdeki danışmanlara sorular

Northea, bulunduğunuz yerde borçlanma veya vergi konusunda aracılık etmez ve tavsiye vermez. Oradaki bir kredi kuruluşunun yurt dışındaki bir alım için kredi verip vermeyeceği ve hangi koşullarla vereceği, o kuruluşun ve düzenlemeye tabi bir danışmanın konusudur. Yabancı alıcılar için Kuzey Kıbrıs alımı finansmanı rehberine bakın.

Satın almadan önce ülkenizdeki nitelikli bir vergi danışmanına sorun: mülkü veya ilgili bir hesabı beyan etmem gerekir mi; kira geliri benim için nasıl vergilendirilir; satış kazancı nasıl vergilendirilir; ve KKTC'de ödenmiş vergi ülkemde dikkate alınır mı? KKTC tarafı mülk vergileri ve masrafları rehberindedir.

Yurt dışından işlerin sırası

1. Satıcı veya müteahhit adına hareket etmeyen, KKTC'de ruhsatlı bağımsız bir avukat görevlendirin.
2. Bütçeyi kendi para biriminizde ve sözleşme para biriminde belirleyin; vergi ve kredi sorularını ülkenizdeki danışmanlara götürün.
3. Belgelerinizi ve varsa vekâletnamenizi avukatınızın belirttiği biçimde hazırlayın ve saat farkı boyunca nasıl iletişim kuracağınızı kararlaştırın.
4. Makul ve iade edilebilir bir rezervasyon kaporasının ötesinde herhangi bir ödemeden önce, okuduğunuz iade koşullarıyla birlikte tapuyu araştırtın ve geçmişini yazılı olarak ortaya koyun.
5. Sözleşmeyi yalnızca anlayacağınız bir dilde okunup size açıklandıktan sonra imzalayın. Pullu sözleşme bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'nde tescil edilmeli ve izin başvurusu yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçersizdir. Bir aylık sürenin hangi tarihten başladığını avukatınıza sorun.
6. İznin Resmî Gazete'de yayımlanmasından sonraki süreleri ajandaya yazın: bir yıl içinde devir, 75 iş günü içinde devir harçları.
7. Alıcı kontrol listemizi baştan sona çalışın. Uluslararası Alıcı Masası bilgilendirme amaçlı bir uygunluk ön kontrolü ve maliyet tahmini yapar; avukatınız bunu teyit eder. Önce bir ziyaret mi planlıyorsunuz? Orada yaşamadan satın almak: görüntüleme gezileri ve uzaktan alım rehberine bakın.