Kuzey Kıbrıs'ta bağımsız alıcı temsilciliği nedir?

Kuzey Kıbrıs'ta temsil neden önemlidir

Yabancı bir alıcının gördüğü mülklerin büyük bölümü, karşı tarafça ödeme alan kişilerce sunulur: bir müteahhidin satış ofisi, satıcının ilanını elinde tutan bir acente veya reklam verenlerden gelir elde eden bir portal (Northea analizi). Bunların hiçbiri usulsüz değildir. Ancak mülkü size gösteren kişinin çoğu zaman size doğru mülkü bulmak için değil, o mülkü satmak için ücret aldığı anlamına gelir.

Hukuki tarafta aynı risk daha keskindir. Birleşik Krallık hükümetinin Kıbrıs'ta mülk satın alma rehberi, özen yükümlülüğü rehberimizde anıldığı üzere, hem satıcılar hem de inşaatçılar adına çalışan avukatları alıcıların karşılaştığı sorunlar arasında sayar (GOV.UK, son güncelleme 27 Kasım 2019). Müteahhit adına da hareket eden bir avukat, sizin çıkarlarınızı müteahhide karşı savunamaz.

İmzadan sonraki süreler, bir hatayı düzeltmeye pek yer bırakmaz. Resmî kural: yabancı alıcının pullu sözleşmesi, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmiş ve satın alma izni başvurusu yapılmış olarak bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmelidir; aksi halde sözleşme geçersizdir (md. 8(6)(1)). Tapu devir harçları, satın alma izninin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmelidir; aksi halde izin düşer (md. 8(7)). Yasa ayrıca tapu devrinin tamamlanması için bir yıllık süre öngörür (md. 8(6)(2) ve 8(7)). Üçü de 52/2008 sayılı Yasa'nın 8. maddesini uygulayan 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin 4. maddesinde yer alır (KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026). Avukatınıza, bir aylık sürenin ve bir yıllık sürenin sizin alımınızda hangi tarihten itibaren işlediğini yazılı olarak sorun. Bu tarihleri sizin adınıza birinin izlemesi gerekir. Kurallardaki tarihli değişiklikler yabancı alıcı kuralları sayfamızda kayıt altındadır.

Bir alımdaki roller ve her birinin kimin için çalıştığı

Avukat ile danışman farklı işlerdir. Alıcı danışmanı avukatın yerini tutmaz ve asla hukuki görüş bildirmemelidir. Avukat bir mülk bulucu değildir ve genellikle ticari koşulları pazarlık etmez. Sözleşmenin tescili ve satın alma izni başvurusu, bizzat sizin tarafınızdan, avukatınız aracılığıyla veya yetkili bir vekil eliyle yapılabilir (md. 8(6)(1)). Birine vekâletname verirseniz, bunu yazılı olarak yalnızca amaçladığınız işlerle sınırlayın.

Kıbrıs Türk Barolar Birliği, Lefkoşa, Girne, Mağusa ve Güzelyurt barolarının avukat listelerini yayımlar; bunu özen yükümlülüğü rehberimizde belirtmiştik.

Bağımsızlığın beş sınavı

Bunları her danışmana veya acenteye uygulayın ve cevapları yazılı alın:

1. Bu işlemde size kim ödeme yapıyor? Alıcı, satıcı, müteahhit veya birden fazlası mı? Satıcıdan alınan bir ücret kişiyi diskalifiye etmez, ancak bunu bilmeniz gerekir.
2. Bana gösterdiğiniz mülklerden herhangi birinin satıcısı adına hareket ediyor musunuz? Ediyorsa danışman o mülkte her iki taraf adına hareket ediyor demektir ve bu çıkar çatışmasını nasıl yönettiğini söylemelidir.
3. Önerdiğiniz müteahhitlerden, avukatlardan, bankalardan veya diğer uzmanlardan komisyon ya da yönlendirme ücreti alıyor musunuz? Yönlendirme ödemeleri, küçük olsalar bile tavsiyeyi etkiler.
4. Satışından ücret almadığınız mülkleri de gösterecek misiniz? Sizin için çalışan bir danışman, başkaları tarafından ilana konan mülkler dahil, brifinize uyan tüm piyasayı taramalıdır.
5. Kapsamda tam olarak ne var, ne yok? Yazılı bir sözleşme; hizmetleri, ücreti, varsa münhasırlığı, süreyi ve tarafların sözleşmeyi nasıl sona erdirebileceğini belirtir.

Alıcı danışmanı neler yapar, neler yapmaz

Yapar: gereksinimlerinizi bir brifinge dönüştürür; açık piyasayı, süren projeleri ve özel satıcıları tarar; uygun olmayan mülkleri siz yola çıkmadan eler; belge durumlarını içeren dosyalar hazırlar; özel ziyaretler düzenler; belirlediğiniz yetki sınırları içinde pazarlık yapar; avukatınızı, mühendisinizi, muhasebecinizi ve bankanızı koordine eder; imza sonrası süreleri avukatınızla birlikte izler; tamamlanmayı ve teslimi destekler.

Yapmaz: hukuki, vergisel, mali, yatırım veya göçmenlik tavsiyesi vermez; müşteri parası tutmaz veya emanet (escrow) görevi üstlenmez; tapuya, izinlere, zamanlamaya, fiyatlara, kira gelirine veya değer artışına güvence vermez. NORTHEA'da bu hariç tutmalar hizmet şartlarına yazılmıştır ve bağımsız profesyoneller kendi tavsiyelerinden sorumlu kalır.

Her danışmana, bize de sorulacak sorular

• Brifimi paylaşmadan önce hizmet sözleşmenizi görebilir miyim?
• Satın alırsam ücretinizi kim öder ve ne zaman muaccel olur?
• Kısa listemdeki mülklerden herhangi birinin satıcısı adına hareket ediyor musunuz?
• Tanıştırdığınız avukattan, bankadan veya müteahhitten herhangi bir ödeme alıyor musunuz?
• Birden fazla bağımsız avukatın adını verebilir misiniz?
• Emlak acentesi lisans numaranız nedir?
• Tek muhatabım kim olacak ve hangi dillerde çalışıyor?
• Belgeleri bana nasıl ileteceksiniz ve bilgilerimin gizliliğini nasıl koruyacaksınız?

Bu soruları yazılı olarak yanıtlamayan bir danışman, aslında yanıtını vermiştir.

NORTHEA'nın temsile yaklaşımı

• Adı belli tek bir danışman. Nitelikli her müşterinin, tüm süreci koordine eden adı belli bir danışmanı vardır (Özel Ofis sayfasına bakın). Danışmanımız Al Bazarov, Türkçe ve İngilizce çalışır.
• Bağımsız avukatlar; tanıştırılır, yerine geçilmez. NORTHEA bir hukuk bürosu değildir. Tapu, takyidatlar, izinler ve sözleşme, KKTC lisanslı bağımsız avukatınız tarafından kontrol edilir. Özel Ofis sayfamızın ifadesiyle: "Northea koordine eder; avukat danışmanlık verir."
• Önce yazılı ücret. NORTHEA'nın ücretleri ve bunların alıcı, satıcı veya her ikisi tarafından ödenip ödenmeyeceği, herhangi bir hizmet sunulmadan önce hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirtilir (sözleşme öncesi bilgilendirme sayfasına bakın).
• Piyasanın iki tarafı. NORTHEA özel satıcı yetkilendirmeleri de alır (Gizlilikle Satış sayfasına bakın). Size bir mülk gösterirsek, satıcısı adına hareket edip etmediğimizi sorun; yanıt ve ücret düzenlemesi hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirtilir.
• Para tutulmaz. NORTHEA müşteri parası tutmaz ve emanet görevi üstlenmez. Ödemeler, hak sahibi taraflara ve dairelere yapılır.
• Lisans bilgileri. Sitemizin alt bilgisinde şu ifade yer alır: "Emlak satış ve aracılık lisansı, lisans no: kteb13: 38/2007 sayılı Yasa kapsamında KKTC İçişleri Bakanlığı tarafından verilmiştir." Sözleşme öncesi bilgilendirmemiz, şunu belirtir: "Şirket sicil no: kteb13. Ofis adresi: Özcan Çağaloğlu Plaza, A Blok, Kat 2, Yenikent, KKTC." Lisansla ilgili olarak şunu belirtir: "Northea Property Development Ltd, 38/2007 sayılı Yasa kapsamında KKTC İçişleri Bakanlığı tarafından verilmiş emlak satış ve aracılık lisansına (lisans no: kteb13) sahiptir."