如何为北塞浦路斯选择值得信赖的房产顾问

“值得信赖”在实践中应当意味着什么

信任不是来自网站或一次看房的感觉，而是您能够核实的事项的结果。如果您还在考虑是否需要顾问，请先阅读房产门户与买方代表。对房产顾问而言，以下五点承担着大部分分量：

1. 身份。您清楚自己面对的是哪一个法律实体、它在哪里注册，以及谁将实际处理您的购买。
2. 范围。您以书面方式清楚顾问会做什么、不会做什么。
3. 费用。您清楚自己要付什么、付给谁、何时付，以及在同一笔购买中是否还有他人向顾问付款。
4. 独立性。您的律师只为您一人行事；顾问披露其在该物业、开发商或楼宇管理中的任何利益。
5. 证据纪律。顾问会说明每一项事实的出处，把意见标明为意见，并在某事不明时说“不明”。

在透露预算之前，请先取得以下书面材料

• 公司的法定名称、注册办公地址和公司注册号；
• 如果公司称其就所提供的服务持有执照或登记，则提供执照或登记编号以及颁发机构；
• 负责处理您购买事宜的人员姓名，及其实际使用的工作语言；
• 服务范围，从寻找到完成交易及售后，逐步列明；
• 费用：如何计算、何时支付，以及由您、卖方或开发商，还是双方支付；
• 律师费、税费、评估、翻译和银行费用等第三方费用如何支付、付给谁；
• 您的个人数据和文件将如何处理。

Northea 的合同前信息写明：“公司注册号：kteb13。办公地址：Özcan Çağaloğlu Plaza，A 座 2 层，Yenikent，北塞浦路斯。”并写明：“Northea Property Development Ltd 持有由北塞浦路斯土耳其共和国（TRNC）内政部依据第38/2007号法律颁发的房产中介许可证，编号 kteb13。”它还写明，Northea 的费用以及这些费用由买方、卖方还是双方支付，在提供任何服务之前即以书面形式载于委托函中。

向任何顾问都要问的十二个问题

1. 在这次购买中您代表谁行事：我、卖方、开发商，还是我们中的多方？
2. 如果我购买这处物业，您会从卖方或开发商处获得任何东西吗？如果会，有多少？您会在我报价之前告诉我吗？
3. 您、您的同事或您的家人，在这处物业、这家开发商或将管理该楼宇的公司中是否有任何利益？
4. 您建议哪位律师？该律师在这笔交易或任何相关交易中是否为卖方或开发商行事？
5. 对于入围名单上的每一处物业，您会以书面形式向我提供什么？您将如何标明哪些已核实、哪些未核实？
6. 您的价格数据从何而来？它们是挂牌价还是已成交的价格？
7. 如果地契查册或许可核查发现问题，您会怎么做？
8. 您将如何跟踪法定期限，首先是合同登记的一个月期限？我的律师是否已确认这个月自哪一事件起算？
9. 在每个阶段由谁保管我的资金？我应当向哪个账户付款？
10. 完成交易之后，谁是我的联系人？如果此人离职会怎样？
11. 我如何投诉？您如何纠正错误？
12. 这一过程中有哪些环节您不会处理？由谁来处理？

好的顾问回答这些问题时不会感到不适。其中若干答案应写进您的委托函。

律师问题值得单独核查

在北塞浦路斯的购买中，最重要的委任是您自己的律师。我们的尽职调查指南说明了为什么您的律师应持有北塞浦路斯执照，且不应为卖方或开发商行事；英国政府网站（GOV.UK）的《塞浦路斯：购买物业》（Cyprus: buying property）页面，在其提醒买家注意的问题中列出了“同时为卖方和建筑商行事、因而并不独立的律师”（最后更新于2019年11月27日）。塞浦路斯土耳其人律师协会按地区律师协会公布律师名单。若顾问劝阻您委任自己的律师，或催促您使用卖方的律师，这本身就向您提供了有关该顾问的有用信息。

警示信号

如果顾问或中介有以下行为，请停下来重新考虑：

• 承诺某种结果：租金收益、转售价格、购买许可、居留或公民身份。物业所有权、移民身份和公民身份是各自独立的法律事项，Northea 的编辑政策写明，Northea 不承诺租金收益、资本增值、许可批准或法律结果；
• 在您的律师尚未查册并给出书面意见之前，就称某份地契“安全”或“干净”；
• 在您自己的律师看到预订条款之前就索要定金，或不肯把这些条款落实为书面；
• 要求您向合同中未写明的账户付款，或通过电子邮件或信息发来变更后的银行信息（我们的银行与资金转账指南涉及支付欺诈）；
• 不肯说明谁在向他付款，或在您询问开发商佣金时含糊其辞；
• 制造紧迫感：价格明天就涨、还有其他买家在等、今天就签；
• 声称提供法律或税务意见，却不是律师或税务顾问；
• 在尚未建立任何服务关系之前，通过公开的网页表单或聊天窗口索要护照扫描件或银行信息；
• 把示意性或样例材料说成当前库存。

如何核实别人告诉您的内容

• 公司信息：索取公司注册摘要，并将名称与委托函以及要求您付款的银行账户进行比对。
• 执照或登记：如果称持有执照，请索取编号和颁发机构；并请您的律师确认，您所购买的服务是否需要该执照，以及该执照是否有效。
• 律师：将律师与塞浦路斯土耳其人律师协会的地区名单进行比对。
• 承包商：塞浦路斯土耳其人建筑承包商协会（KTİMB）公布会员名单；Northea 的开发商数据库则记录可以通过公开来源核实的开发商，每一项事实都附有来源。
• 价格：将提供给您的每一个数字，与您的律师或顾问能够提供文件证明的已成交可比交易进行比较；Northea 的每 m² 价格指数显示的是挂牌价水平，而不是成交。
• 内容：发布指南的公司应当注明日期、说明来源并更正错误。Northea 的编辑政策列明了其标准；更正意见请发送至 support@northea.dev。

Northea 如何回答同样的问题

• 您将面对谁：一位有名有姓、使用土耳其语和英语工作的顾问，从最初的需求到售后全程由他一人对接，即 Al Bazarov。
• Northea 不是什么：不是律师事务所、银行、税务顾问、移民顾问、投资顾问或托管服务机构。独立的律师、会计师、评估师、银行和移民专业人士，依其各自的服务条款，对自己的建议负责（合同前信息）。
• 律师：Northea 统筹独立专业人士；法律建议来自您自己的律师。
• 费用：费用以及由谁支付，在提供任何服务之前即载于委托函中。除非另有书面约定，第三方费用直接支付给相关方。
• 数据：对敏感文件没有公开表单（隐私）。
• 证据：编辑政策把官方规则、市场观察和 Northea 的分析区分开来。样例档案是形式示例，不是要约；服务关系开始后，将由经过核实的材料取而代之（合同前信息）。

请把上面的十二个问题问我们。我们宁愿您早问，而不是晚问。

本页不做什么

Northea 不是律师事务所、税务顾问或移民顾问。本页是选择顾问的核对清单；它不是法律建议，也不说明某项具体服务是否需要任何执照。在作出承诺之前，请就每一项法律要点向您自己的北塞浦路斯律师确认。