Kuzey Kıbrıs'ta mülk portalları ve alıcı temsilciliği: her biri ne yapar?

Birbirine karıştırılması kolay dört rol

Kuzey Kıbrıs'ta bir alımda genellikle dışarıdan birbirine benzeyebilen birkaç taraf yer alır. Herhangi birinin tavsiyesine güvenmeden önce, o kişinin bu rollerden hangisinde olduğunu bilmek yararlıdır.

Tablo firmaları değil rolleri anlatır. Bir firma birden fazla rol üstlenebilir; sizin alımınızda hangi rolü oynadığını sormanız gereken neden tam da budur.

Bir portalın iyi yaptığı iş

Portallar makul bir ilk duraktır. Bir bölgede neyin piyasada olduğunu, hangi istenen fiyatlarla ve ne tür binalarda olduğunu gösterir; kat planlarını ve fotoğrafları hızla karşılaştırmayı sağlar. Northea'nın kendi m² başına fiyat endeksi de kamuya açık portal sayfalarından okunan ilanlardan oluşturulmuştur.

Bir portalın size söyleyemeyecekleri

Aynı endeks, portal verilerinin sınırlarını da ortaya koyar ve bu sınırlar her arama için geçerlidir.

• İstenen fiyatlar gerçekleşen fiyatlar değildir. İstenen fiyatlar gerçekleşen fiyatların üzerindedir ve Kuzey Kıbrıs için kamuya açık bir işlem endeksi yoktur.
• Büyüklükler acentenin bildirdiği gibidir. Villalar teraslar ve kapalı alanlar dahil brüt olarak ya da zaman zaman arsa üzerinden verilebilir; bu nedenle m² başına fiyat yanıltıcı olabilir.
• Örneklem piyasa değildir. Portal örneklemlerinde yeni yapı ve acente stoku fazla temsil edilir; özel ikinci el satışlar ve piyasa dışı mülkler eksik temsil edilir.
• Fiyatı hareket ettiren çoğu zaman eksiktir. Tapu türü, tamamlanma durumu, manzara, kat ve aidatlar kaydedilmez; oysa fiyatları önemli ölçüde etkiler.

Bir portal ayrıca bir ilanın hâlâ geçerli olup olmadığını, aynı mülkün birkaç acentede farklı fiyatlarla görünüp görünmediğini veya satıcının gerçekten satabilecek durumda olup olmadığını da söyleyemez. Bunlar ilanın arkasındaki kişiye, ardından da avukatınıza sorulacak sorulardır.

İlanın arkasındaki kişi ne yapar

Bir portalda bilgi istediğinizde yanıt genellikle ilanı veren acenteden veya müteahhitten gelir. Yardımsever, bilgili ve dürüst olabilirler ve yine de işleminizin karşı tarafı için çalışıyor olabilirler. İşleri o mülkü satmaktır. Onlara erkenden iki soru sorun ve yanıtları yazılı olarak saklayın: bu satışta kimin adına hareket ediyorsunuz ve size kim ödeme yapıyor?

Alıcı temsilciliğinin ekledikleri

Alıcı temsilcisi bir stok listesinden değil, sizin brifinizden yola çıkar. Uygulamada bu şu anlama gelir:

• Yazılı bir brif: bütçe, bölgeler, mülk türü, zamanlama, alımın oturmak, kiraya vermek veya her ikisi için mi olduğu ve nelerden ödün vermeyeceğiniz.
• Kaynaklar arasında arama: portallar, müteahhitler, acenteler ve uygun olduğunda mülkü kamuya ilan edilmemiş özel satıcılar.
• Aynı ölçütlerle karşılaştırma: kısa listedeki her mülke aynı soruların sorulması; tapu türü, ruhsat ve onay durumu, aidatlar ve mesafeler dahil, böylece seçenekler adil biçimde karşılaştırılabilir.
• Pazarlık: fiyat, ödeme planı, nelerin dahil olduğu ve kaporaya bağlanan koşullar üzerine.
• Kontrollerin koordinasyonu: yalnızca sizin adınıza hareket eden bağımsız, KKTC lisanslı bir avukatla birlikte çalışmak ve avukatın ihtiyaç duyduğu belgeleri bir araya getirmek.
• Süreler: yabancı mülk edinimi kararnamesi uyarınca yabancı alıcının pullu sözleşmesi, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmiş olarak bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmeli ve satın alma izni başvurusu aynı süre içinde yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçersizdir (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 4, 52/2008 sayılı Yasa md. 8(6)(1)'i uygulayarak). Avukatınıza, sizin alımınızda bir ayın hangi olaydan itibaren sayıldığını sorun ve o tarihi birinin ajandaya işlediğinden emin olun.

Alıcı temsilciliğinin yapmadıkları

Avukatınızın yerini tutmaz. Bir alıcı temsilcisi tapu görüşü vermez, izin başvurusunu kendi yetkisiyle yapmaz ve bir alımın hukuken güvenli olduğunu söylemez. İzin, ikamet, getiri veya yeniden satış fiyatı vaat etmez. Northea'nın sözleşme öncesi bilgilendirmesi, Northea'nın bir hukuk bürosu, banka, vergi danışmanı, göçmenlik danışmanı, yatırım danışmanı veya emanet (escrow) sağlayıcısı olmadığını; yayın politikası ise kira getirisi, değer artışı, izin onayı veya hukuki sonuç vaat etmediğini belirtir.

Ücretler ve çıkar çatışmaları: çalışma başlamadan önce sorun

Kiminle çalışırsanız çalışın, bütçenizi paylaşmadan önce şunları yazılı olarak isteyin:

• Ücretinizi kim ödüyor: alıcı mı, satıcı veya müteahhit mi, yoksa her ikisi mi?
• Bu alımda satıcı veya müteahhit size herhangi bir ödeme yapıyorsa, teklif vermeden önce bunu bana söyleyecek misiniz?
• Hizmetinize tam olarak neler dahil ve neler ayrıca ücretlendiriliyor?
• Sizin veya tanıştırdığınız herhangi birinin mülkte, müteahhitte veya binanın yönetim şirketinde bir çıkarı var mı?
• Avukat kim ve bu işlemde başka biri adına da hareket ediyor mu?

Northea'da ücretler ve bunların alıcı, satıcı veya her ikisi tarafından ödenip ödenmeyeceği, herhangi bir hizmet sunulmadan önce hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirtilir. Avukatlık ücretleri, vergiler, resmî harçlar, ekspertizler, çeviriler ve banka masrafları gibi üçüncü taraf maliyetleri, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça müşteri tarafından doğrudan ilgili tarafa ödenir (sözleşme öncesi bilgilendirme).

Temsile ihtiyaç duymayabileceğiniz durumlar

Bölgeyi tanıyorsanız, KKTC'de daha önce alım yaptıysanız, basit bir ikinci el mülk bulduysanız ve zaten kendi bağımsız avukatınız varsa, bir portal ve bir avukat ihtiyacınız olan her şey olabilir. Temsil; arama geniş olduğunda, alım projeden (inşaat aşamasında) yapıldığında, yurt dışından aldığınızda, mülk kamuya ilan edilmediğinde veya yalnızca hareketli parçaları düzende tutacak, sorumluluğu üstlenen tek bir kişi istediğinizde yerini hak eder.

İkisini birlikte iyi kullanmanın yolu

1. Bölgeleri ve istenen fiyat düzeylerini anlamak için portalları ve Northea'nın m² başına fiyat endeksini kullanın.
2. Kısa bir brif yazın: ne, nerede, bütçe, zamanlama ve amaç.
3. Konuştuğunuz her acenteye kimin adına hareket ettiğini ve kendisine kimin ödeme yaptığını sorun.
4. Herhangi bir rezervasyon kaporası ödemeden önce, kaporanın sizi neye bağladığını ve hangi koşullarla iade edilebileceğini kendi bağımsız, KKTC lisanslı avukatınıza sorun. Kıbrıs Türk Barolar Birliği ilçe barolarına göre avukat listeleri yayımlar; özen yükümlülüğü rehberimiz avukatın neleri kontrol ettiğini açıklar.
5. Bir alıcı temsilcisi görevlendirirseniz (bağımsız alıcı temsilciliği rehberimiz her rolün kimin için çalıştığını açıklar), önce kapsamı, ücreti ve çıkar çatışmalarını bir hizmet sözleşmesinde yazılı hale getirin; gayrimenkul danışmanı seçimi rehberimiz sorulacak soruları sıralar. Alıcı kontrol listemiz sonraki adımları kapsar.

Bu sayfanın yapmadıkları

Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa bir alımdaki rolleri anlatır; herhangi bir firmanın lisans durumunu anlatmaz ve hukuki tavsiye değildir. Bağlanmadan önce her hukuki noktayı KKTC'deki kendi avukatınıza onaylatın.