Представительство покупателя и продажи со стороны продавца на Северном Кипре: кто на кого работает?

Две роли рядом

Названия используются вольно, поэтому судите о роли по ответам на три вопроса: кто поручил работу этому человеку, кто ему платит и что он обязан сделать для вас. В таблице приведены обычные ответы; настоящие определяют письменные условия каждого поручения.

Более широкую картину, включая порталы и отделы продаж застройщиков, см. в руководстве порталы недвижимости и представительство покупателя.

Как оплачивается каждая роль и почему это важно

Анализ Northea: оплата формирует стимулы. У агента продавца, которому платят только при завершении продажи, есть причина довести эту продажу до конца, что помогает, когда объект подходит, и вредит, когда нет. У представителя покупателя, которому платит покупатель, есть причина найти подходящий объект или посоветовать вам подождать. Когда представителю покупателя платит ещё и продавец, такое устройство само по себе не является неправильным, но вы должны знать о нём до того, как положитесь на совет.

Northea не называет обычные уровни комиссии в ТРСК, поскольку не располагает надёжным опубликованным источником. Спросите у каждого посредника письменно о вознаграждении, о том, кто его платит, когда оно подлежит уплате и получает ли он какие-либо платежи от застройщиков, юристов, банков или других фирм, которых рекомендует.

Собственные условия Northea: её вознаграждение и то, платит ли его покупатель, продавец или оба, прописываются письменно в договоре об оказании услуг до оказания любой услуги; расходы третьих лиц, такие как юридические гонорары, налоги, официальные сборы, обследования, переводы и банковские комиссии, оплачиваются клиентом напрямую соответствующей стороне, если письменно не согласовано иное (преддоговорная информация).

Где возникают конфликты интересов

• Действия в интересах обеих сторон: один и тот же человек консультирует вас и получает оплату от продавца объекта, который вы рассматриваете.
• Сначала собственные объекты: вам показывают только те объекты, за которые платят комиссию.
• Вознаграждение за рекомендацию: юрист, инженер, банк или застройщик, с которым вас знакомят, платит тому, кто вас познакомил.
• Юрист продавца: вам предлагают воспользоваться юристом продавца или застройщика, чтобы «сэкономить время». Ваш юрист должен действовать только в ваших интересах.
• Давление: срок, который существует только в речи продавца.

Ни одно из этого не является автоматически дисквалифицирующим, если раскрыто письменно и вы решаете продолжить. Нераскрытое, любое из этого — причина остановиться. Наша страница о независимом представительстве покупателя излагает пять проверок независимости.

Что делает и чего не делает представительство покупателя

Делает

• Превращает ваш бриф в короткий список по всему рынку, включая жильё, которое не выставлено публично.
• Сравнивает цены предложения с датированными данными, такими как индекс цены за м² Northea.
• Ведёт переговоры о цене и условиях от вашего имени.
• Координирует проверки с вашим независимым юристом, инженером и банком и следит за юридическими сроками.

Не делает

• Не даёт юридических советов, заключений по титулу и советов по договору. Northea не является юридической фирмой.
• Не даёт налоговых, иммиграционных и инвестиционных советов и не держит деньги клиентов: Northea не является банком, эскроу-агентом или инвестиционным консультантом.
• Не обещает цену покупки, доход от аренды или стоимость при перепродаже.

Как решить, что вам нужно, шаг за шагом

1. Спросите каждого посредника письменно, в чьих интересах он действует по каждому объекту и кто ему платит.
2. Если вы уже знаете конкретный объект и уверены в цене, агента продавца плюс вашего собственного юриста может быть достаточно.
3. Если вы сравниваете районы, покупаете из-за рубежа или покупаете в верхнем сегменте рынка, рассмотрите привлечение представителя покупателя на письменных условиях.
4. Прежде чем раскрывать бюджет, получите письменно объём услуг, вознаграждение, эксклюзивность и порядок расторжения каждой из сторон; руководство как выбрать консультанта по недвижимости перечисляет двенадцать вопросов.
5. В любом случае назначьте собственного независимого юриста с лицензией ТРСК; Кипрско-турецкая ассоциация адвокатов публикует списки юристов по окружным коллегиям.

Исключения и пределы

• На практике роли пересекаются: некоторые фирмы выступают агентами продавца по одним объектам и представителями покупателя по другим. Решают письменные условия по вашему объекту.
• Эта страница не говорит, нужна ли в ТРСК лицензия на какую-либо из этих услуг и какой закон её регулировал бы; спросите юриста.
• Northea Property Development Ltd имеет лицензию на деятельность агентства недвижимости № kteb13, выданную Министерством внутренних дел ТРСК в соответствии с Законом № 38/2007.
• Представительство покупателя снижает некоторые риски; оно не устраняет риски титула, разрешения, застройщика или валюты (Безопасно ли покупать недвижимость на Северном Кипре?).