Reprezentacja kupującego a sprzedaż po stronie sprzedającego na Cyprze Północnym: kto dla kogo pracuje?

Obie role obok siebie

Tytuły bywają używane luźno, dlatego rolę należy oceniać po odpowiedziach na trzy pytania: kto zlecił tej osobie pracę, kto jej płaci i do czego jest wobec Państwa zobowiązana. Tabela pokazuje zwykłe odpowiedzi; rzeczywiste rozstrzygają pisemne warunki każdego zlecenia.

Szerszy obraz, w tym portale i biura sprzedaży deweloperów, przedstawia poradnik o portalach i reprezentacji kupującego.

Jak każdy jest wynagradzany i dlaczego to ważne

Analiza Northea: wynagrodzenie kształtuje motywacje. Agent po stronie sprzedającego opłacany wyłącznie po sfinalizowaniu sprzedaży ma powód, by doprowadzić ją do końca, co pomaga, gdy nieruchomość jest właściwa, a szkodzi, gdy nie jest. Przedstawiciel kupującego opłacany przez kupującego ma powód, by znaleźć właściwą nieruchomość albo poradzić, by poczekać. Gdy przedstawiciela kupującego opłaca także sprzedający, takie ustalenie samo w sobie nie jest błędne, ale trzeba o nim wiedzieć, zanim zaufa się radzie.

Northea nie podaje zwyczajowych wysokości prowizji w TRNC, ponieważ nie ma wiarygodnego opublikowanego źródła na ten temat. Od każdego pośrednika należy zażądać na piśmie wysokości opłaty, informacji, kto ją płaci, kiedy jest wymagalna i czy otrzymuje jakiekolwiek płatności od deweloperów, prawników, banków lub innych firm, które poleca.

Własne warunki Northea: jej opłaty oraz to, czy płaci je kupujący, sprzedający, czy obie strony, są określone na piśmie w umowie zlecenia przed świadczeniem jakiejkolwiek usługi; koszty podmiotów trzecich, takie jak honoraria prawników, podatki, opłaty urzędowe, ekspertyzy, tłumaczenia i opłaty bankowe, klient płaci bezpośrednio właściwemu podmiotowi, o ile na piśmie nie uzgodniono inaczej (informacja przedumowna).

Gdzie powstają konflikty interesów

• Działanie na rzecz obu stron: ta sama osoba doradza Państwu i jest opłacana przez sprzedającego nieruchomość, którą Państwo rozważają.
• Najpierw własny zasób: pokazuje się Państwu wyłącznie oferty, za które płacona jest prowizja.
• Opłaty za polecenie: prawnik, rzeczoznawca, bank lub deweloper, do którego Państwa skierowano, płaci osobie polecającej.
• Prawnik sprzedającego: zachęca się Państwa do skorzystania z prawnika sprzedającego lub dewelopera, aby „zaoszczędzić czas”. Państwa prawnik powinien działać wyłącznie na Państwa rzecz.
• Presja: termin, który istnieje tylko w prezentacji sprzedażowej.

Żadna z tych okoliczności nie dyskwalifikuje automatycznie, jeśli zostanie ujawniona na piśmie, a Państwo zdecydują się kontynuować. Nieujawniona, każda jest powodem, by się zatrzymać. Nasza strona o niezależnej reprezentacji kupującego przedstawia pięć testów niezależności.

Co reprezentacja kupującego obejmuje, a czego nie obejmuje

Obejmuje

• Przekłada Państwa zapytanie na krótką listę z całego rynku, w tym domów, które nie są publicznie wystawione.
• Porównuje ceny ofertowe z datowanymi dowodami, takimi jak indeks cen za m² Northea.
• Negocjuje cenę i warunki w Państwa imieniu.
• Koordynuje sprawdzenia z niezależnym prawnikiem, rzeczoznawcą i bankiem oraz pilnuje terminów prawnych.

Nie obejmuje

• Nie udziela porad prawnych, opinii o tytule ani porad dotyczących umowy. Northea nie jest kancelarią prawną.
• Nie udziela porad podatkowych, imigracyjnych ani inwestycyjnych i nie przechowuje pieniędzy klientów: Northea nie jest bankiem, dostawcą rachunków powierniczych ani doradcą inwestycyjnym.
• Nie obiecuje ceny zakupu, zwrotu z najmu ani wartości odsprzedaży.

Jak zdecydować, którego potrzeba, krok po kroku

1. Zapytać każdego pośrednika na piśmie, na czyją rzecz działa przy każdej nieruchomości i kto mu płaci.
2. Jeśli znają Państwo już dokładną nieruchomość i są pewni ceny, agent sprzedającego plus własny prawnik mogą wystarczyć.
3. Jeśli porównują Państwo obszary, kupują z zagranicy lub kupują na szczycie rynku, warto rozważyć reprezentację kupującego na pisemnych warunkach.
4. Zanim podzielą się Państwo budżetem, należy uzyskać na piśmie zakres, opłatę, wyłączność i sposób, w jaki każda ze stron może zakończyć współpracę; jak wybrać doradcę nieruchomości wymienia dwanaście pytań.
5. W każdym przypadku wyznaczyć własnego niezależnego prawnika z uprawnieniami w TRNC; Cyprus Turkish Bar Association (Cypryjsko-Turecka Izba Adwokacka) publikuje listy prawników według okręgowych izb.

Wyjątki i ograniczenia

• Role pokrywają się w praktyce: niektóre firmy działają jako agenci sprzedającego przy jednych nieruchomościach, a jako przedstawiciele kupującego przy innych. Rozstrzygają pisemne warunki dla Państwa nieruchomości.
• Ta strona nie mówi, czy w TRNC wymagana jest licencja na którąkolwiek z tych usług ani jakie prawo by ją regulowało; należy zapytać prawnika.
• Northea Property Development Ltd posiada licencję biura nieruchomości nr kteb13, wydaną przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych TRNC na podstawie ustawy nr 38/2007.
• Reprezentacja kupującego zmniejsza niektóre ryzyka; nie usuwa ryzyka tytułu, zezwolenia, dewelopera ani walutowego (Czy kupowanie nieruchomości na Cyprze Północnym jest bezpieczne?).