Demirgazyk Kiprde ýeri bölmek: parselleme nähili işleýär

Demirgazyk Kiprde ýeri bölmek (parselleme) näme?

Ýeri bölmek, köplenç parselasyon ýa-da ifraz diýilýär, bir hasaba alnan ýer bölegini birnäçe aýry ýer bölegine bölmegi aňladýar. Hukuk taýdan bu bir wagtyň özünde iki düzgüne degişlidir:

• Meýilleşdiriş: 55/1989 belgili Kanun (İmar Yasası) "gurluşyk" (development) düşünjesine gurluşyk ýa-da başga maksatlar üçin "parsellemäniň we bölmegiň her görnüşini" goşýar (16(2)(E) madda) we Planlama Onayı bolmasa hiç bir gozgalmaýan emlägiň gurluşyk üçin ulanylyp bilinmejekdigini aýdýar (17(1) madda). Käwagt muňa "planlama izni" diýýärler; hukuk termini Planlama Onayı-dyr.
• Köçeler we binalar: Cap. 96 (Fasıl 96) 3(1)(c) bölüm ygtyýarly edaranyň öňünden rugsady bolmasa hiç kimiň ýeri aýry ýer böleklerine bölüp ýa-da parsellälip bilmejekdigini aýdýar.

51/1995 belgili Belediýeler Kanunynyň 97(2) bölümi ýeri gurluşyk üçin ikiden köp ýer bölegine bölmegiň belediýäniň öňünden ýazmaça rugsadyny talap edýändigini goşýar we belediýä Cap. 96 boýunça parselleme tölegini almaga mümkinçilik berýär.

Ýeri bölmek barada kim karar berýär: meýilleşdiriş edarasy, belediýe ýa-da Tapu edarasy?

Ýere meýilnama ýa-da meýilnama çägi degişli bolmasa, kanun meýilleşdiriş tassyklamasynyň ulanylmaýandygyny aýdýar (55/1989 belgili Kanun, 40 madda). Meýilnama we öň meýilnama çäklerinden daşarda oba hojalyk bölünişiklerinden başga gurluşyga rugsat berilmeýär, diňe karar (emirname) rugsat berse bolýar (11(5)(C) madda). Şonuň üçin her ýer bölegi üçin ilkinji sorag ony haýsy meýilnamanyň, kararyň ýa-da gorag sebitiniň öz içine alýandygydyr. Gatlaklaryň nähili jemlenýändigi üçin meýilleşdiriş tassyklamasy, ýeri bölmek rugsady we gurluşyk rugsady sahypasyna serediň.

Ýeri bölmek tertibi ädimme-ädim nähili işleýär?

Aşakdaky tapgyrlar ýeri bölmek dosýesiniň adatça nähili düzülýändigidir. Olaryň her biri öňküsine bagly we edara islendik resmi ädimde ret edip ýa-da şert goşup biler.

1. Resminamalary ýygnamak: eýeçilik resminamasy (koçan), Tapu edarasynyň häzirki gözlegi, blok/list/ýer bölegi salgysy we eýesiniň ýa-da bilelikdäki eýeleriň maglumatlary ýygnalýar.
2. Eýeçilik we serhet barlagy: garaşsyz aklawçy eýeçiligi, bilelikdäki eýeçilik paýlaryny, ipotekalary, tussag edilmeleri we bellikleri barlaýar; ygtyýarnamaly ölçeg inženeri (harita mühendisi) hasaba alnan serhetleri ýer bilen deňeşdirýär.
3. Meýilnama barlagy: haýsy İmar Planı, Çevre Planı ýa-da karar ulanylýar we ol zolak, dykyzlyk we iň az ýer bölegi ölçegi barada näme aýdýar. 38/2007 belgili Kanunyň 16-njy bölümi boýunça satyjynyň meýilleşdiriş edarasynyň "imar durumu" resminamasyny bermek borjy peýdaly başlangyç nokatdyr.
4. Girelge, ýol we kommunal hyzmatlar bahalandyrylyşy: ýol ýüzi, ýoluň giňeldilmegi, suw, elektrik we kanalizasiýa. Cap. 96-nyň 9(2) bölümi boýunça yzky bölek hem bölünmese, edara diňe ýol ýüzündäki bölegi bölmekden ret edip biler.
5. Konsept meýilnama: ygtyýarnamaly ölçeg inženeri bilen arhitektor, meýilleşdiriji ýa-da raýat inženeri meýilnamanyň düzgünlerine laýyk ýerleşiş çyzýar.
6. Edara bilen maslahatlaşmak: resmi tabşyrylmazdan öň konsept meýilleşdiriş edarasy we belediýe bilen maslahatlaşylýar.
7. Resmi tabşyryklar: Planlama Onayı arzasy we Cap. 96 ýeri bölmek arzasy ygtyýarly hünärmenler bilen taýýarlanýar. Planlama Onayı Tüzügi (4(g) madda) parselleme taslamalary üçin Arhitektorlar ýa-da Raýat inženerleri palatasynyň cari ýyl amaly şahadatnamasyny talap edýär, Cap. 96 Tüzükleri (3(c) tüzük) bolsa hünär barlagy arkaly tassyklanan jikme-jik çyzgylary soraýar.
8. Şertler we tölegler: rugsatda şertler bolup biler (aşakda serediň) we edaralar töleg alýar; möçberler tassyklanmady we ýagdaýa baglydyr.
9. Tassyklamany barlamak: tassyklamalar, olaryň şertleri we güýjüniň dowamlylygy ýazmaça barlanýar. Planlama Onayı-nyň ret edilmegine ýa-da şertlerine garşy şikaýat habarnamadan soň 28 günüň içinde Ministre ýa-da şäher häkimine berilýär (55/1989 belgili Kanun, 23 madda).
10. Hasaba alyş: Tapu edarasy tassyklanan parsellemäni ýerde ulanýar we täze ýer bölekleri hasaba alynýar (45/2025 belgili Kanun, 4(26) bölüm).

Ýeri bölmek rugsatynda haýsy şertler bolup biler?

Cap. 96-nyň 9(1)(c) bölümi ygtyýarly edara parselleme rugsadyna şertler goşmaga mümkinçilik berýär. Olar şulary öz içine alýar:

• ýer bölekleriniň serhetlerini belläp goýmak;
• suw üpjünçiligi we tekizlemek;
• ýollary, aryklary, köprüleri we turba geçelgelerini gurmak we ýanaşyk ýoly giňeltmek;
• elektrik we awtoulag duralgasy;
• köpçülikleýin peýdalanmak üçin mugt alynýan ýaşyl zolak. Kanun muny çäklendirýär: alynýan meýdan bölünýän meýdanyň "10%-inden geçip bilmez"; eýeçilik ýerli häkimiýete geçýär we Tapu edarasy ýazgylary düzedýär.

Cap. 96-nyň 6-njy bölümi edara ýol gurluşygyny ýa-da ýol çykdajylaryna paýlaşyk goşandy talap etmek ygtyýaryny hem berýär. Möçberler ilkinji çeşmeden tassyklanmady. Aşakdaky mysalda görkezilişi ýaly, meýilnama Cap. 96-nyň üstüne öz köpçülikleýin peýdalanmak düzgünlerini goşup biler.

Nämeler tassyklanmady: iň az ýer bölegi ölçegi, tölegler we möhletler

Bu nokatlar köp soralýar we ilkinji çeşmeden tassyklanmady. Biz olary hakykat hökmünde görkezmeýäris; degişli ýer bölegi üçin aklawçyňyzdan we edaradan soraň.

• Iň az ýer bölegi ölçegi: 55/1989 belgili Kanunyň 8(3)(A)(c) maddasy her İmar Planı-na iň az ýer bölegi ölçegini kesgitlemäge mümkinçilik berýär we meýilnama bar bolsa, onuň düzgünleri agdyklyk edýär (11(5)(A) madda). Cap. 96 Tüzüklerindäki san 2012-nji ýyldaky palata ýygyndysynda bar, ýöne onuň häzirki bolup-bolmajakdygy we nirede ulanylýandygy tassyklanmady, şonuň üçin ony çap etmeýäris.
• Tölegler: parselleme tölegi (51/1995, 97(2) bölüm), ýol çykdajylaryna islendik goşant we hünärmen tölegleri ýagdaýa görä üýtgeýär. Býudjete goşmaly çykdajy görnüşleri: ygtyýarnamaly ölçeg inženeri, arhitektor ýa-da meýilleşdiriji, aklawçy, edara tölegleri, infrastruktura işleri we salgytlar. Emläk salgytlary we çykdajylary sahypasyna serediň.
• Dowamlylyk: işlenip geçişiň hakyky wagty tassyklanmady. Biz hiç bir möhlet görkezmeýäris.
• Eýeçilik resminamalaryndan öň tamamlamak: aýry eýeçilik resminamalaryndan öň ýollaryň we hyzmatlaryň gutarylmalydygy diňe Cap. 96-nyň biziň okaýşymyzdyr (ýokarda serediň).
• Fasıl 224 boýunça ifraz: Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası-ndaky Tapu edarasynyň tertibi elýeterli bolmady we bu ýerde beýan edilmeýär.
• Soňraky üýtgetmeler: biziň okan meýilleşdiriş kanunymyzyň nusgasy 1989-njy ýyldaky tekst, Cap. 96 nusgasy bolsa diňe 1992-nji ýyla çenli jemlenendir; soňraky üýtgetmeler tassyklanmady.

Meýilnama üýtgetmeleri ýeri bölmäge nähili täsir edip biler? 2026-njy ýyldaky Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi mysaly

Meýilnama üýtgände parselleme düzgünleri üýtgäp biler. Seneli mysal: 2026-njy ýylyň 14-nji sentýabryndaky 175 belgili Resmi Gazet (II Aýratyn san), III goşundy, A.E. 831 Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi meýilnamasynyň 2026-njy ýyldaky üýtgetmesini çap etdi. Ol 55/1989 belgili Kanunyň 14 we 15 maddalary esasynda 2026-njy ýylyň 22-nji maýynda tassyklandy we çap edilen wagtyndan güýje girýär (8 madda). Ol 2023-nji ýylyň 1-nji noýabrynda 230 belgili Resmi Gazetde, A.E. 878 çap edilen esasy meýilnama bilen bilelikde okalýar (üýtgetmäniň teksti "203 belgili" diýip görkezýär, bu çaklamaça ýalňyşlykdyr).

Gazetiň habaryna görä, üýtgetme meýilnamanyň tutuş çägini öz içine alýar we onuň çägine gurluşyk serhetlerini giňeltmek, oba hojalyk gurluşyk sebiti üçin düzgünler, ýaşaýyş dykyzlyklary, awtoulag duralgasy ölçegleri we täze kesgitlemeler girýär. Üýtgedilýän meýilnama hasabatynyň bölümleriniň arasynda parsellemede, ýer böleklerini birleşdirmekde we täze bina gurluşygynda aýra goýulmaly köpçülikleýin peýdalanmak meýdanlary baradaky 4.8.12 bar. Üýtgedilen meýilnama hasabaty, mysal üçin, gurluşyk serhetleriniň içinde 6,000 m² ýa-da has uly galan ýer bölekleri üçin 10% ýaşyl zolagy görkezýär (§4.8.12(2)(b)).

Ýeri bölmek taslamasynyň esasy töwekgelçilikleri nämeler?

• Meýilnamany nädogry okamak: zolak, dykyzlyk ýa-da iň az ýer bölegi düzgünleri çaklanylýandan tapawutlanýar we ýerleşiş täzeden çyzylmaly bolýar ýa-da ret edilýär.
• Eýeçilik we bilelikdäki eýeçilik meseleleri: hasaba alynmadyk paý, ipoteka ýa-da tussag edilme hasaba alyşa päsgel berýär. Eýeçilik ýüklenmeleri we hukuk barlagy sahypasyna serediň.
• Serhet tapawutlary: ýer hasaba alnan meýilnama laýyk gelmeýär.
• Girelge we infrastruktura çykdajysy: ýol, suw, elektrik we ýaşyl zolak şertleri satylýan meýdany azaldyp we çykdajy goşup biler.
• Oba hojalyk ýeri: meýilnama çäklerinden daşarda, karar başgaça aýtmasa, diňe oba hojalyk bölünişiklerine rugsat berilýär (11(5)(C) madda). Oba hojalyk we tokaý ýerleri daşary ýurtlulara satylyp bilinmez (52/2008 belgili Kanun, 4-nji bölüm). Oba hojalyk ýerleri we meýdanlar sahypasyna serediň.
• Meýilnama üýtgemesi: meýilnama üýtgetmesi taslama wagtynda düzgünleri üýtgedip biler, 2026-njy ýyldaky mysalyň görkezişi ýaly.
• Ýer böleklerini daşary ýurtly alyjylara satmak: daşary ýurtly şahslar we daşary ýurtly kompaniýalar DKTR-de emläk diňe Ministrler Geňeşiniň satyn almak rugsady bilen, 119/2026 belgili kanun güýjündäki kararyň çäklerinde satyn alyp bilýär. Jikme-jiklik: daşary ýurtly alyjy düzgünleri.

NORTHEA ýeri bölmekde nähili kömek edýär

NORTHEA dosýäni utgaşdyrýar; ol barada karar bermeýär. Aýratyn hünär işlerini ygtyýarnamaly ölçeg inženerleri, arhitektorlar, meýilleşdirijiler, inženerler we aklawçylar ýerine ýetirýär, karary bolsa döwlet edaralary berýär. Biziň edýänlerimiz:

• resminamalary ýygnaýarys we ýer bölegi üçin yzygiderli barlag dosýesini düzýäris;
• meýilnama barlagyny, eýeçilik barlagyny we ölçeg inženeriniň serhet barlagyny utgaşdyrýarys;
• ýerleşiş we resmi tabşyryklar üçin garaşsyz hünärmenlere tabşyryk berýäris we olary utgaşdyrýarys;
• şertleri, tassyklamalary we hasaba alyş ädimlerini ýazmaça yzarlaýarys.

NORTHEA hukuk netijenamalaryny bermeýär; biz garaşsyz hukuk barlagyny utgaşdyrýarys we yzygiderli barlag dosýelerini düzýäris. Hyzmatyň özi üçin ýer we ýeri bölmek maslahaty sahypasyna serediň; başlamak üçin hususy sorag sahypasyny ulanyň we eýeçilik resminamalaryny hiç haçan köpçülige ýaýratmaň.