Şimali Kiprdə torpağın bölünməsi: parselləmə necə həyata keçirilir

Şimali Kiprdə torpağın bölünməsi (parselləmə) nədir?

Bölmə, çox vaxt parselasyon və ya ifraz adlanır, bir qeydiyyatlı parselin bir neçə ayrı sahəyə bölünməsi deməkdir. Hüquqi baxımdan eyni anda iki rejimə toxunur:

• Planlaşdırma: 55/1989 saylı Qanun (İmar Yasası) “inkişaf” anlayışına tikinti və ya digər məqsədlər üçün “hər cür parselləmə və bölməni” daxil edir (md. 16(2)(E)) və Planlama Onayı olmadan heç bir daşınmaz əmlakın inkişaf etdirilə bilməyəcəyini bildirir (md. 17(1)). Bəzən buna “planlama izni” deyirlər; hüquqi termin Planlama Onayıdır.
• Küçələr və binalar: 96-cı fəsil (Fasıl 96) s. 3(1)(c) əvvəlcədən səlahiyyətli orqanın icazəsi olmadan heç kimin torpağı ayrı sahələrə bölməsinə və ya parsellənməsinə yol vermir.

51/1995 saylı Bələdiyyələr Qanunu s. 97(2) əlavə edir ki, torpağın tikinti üçün ikidən çox sahəyə bölünməsi bələdiyyənin əvvəlcədən yazılı icazəsini tələb edir və bələdiyyəyə 96-cı fəsil üzrə parselləmə haqqı tutmağa imkan verir.

Bölünməyə kim qərar verir: planlaşdırma idarəsi, bələdiyyə, yoxsa Torpaq Reyestri?

Torpağı heç bir plan və ya plan hüdudu əhatə etmirsə, qanun planlaşdırma təsdiqinin tətbiq olunmadığını bildirir (55/1989 saylı Qanun md. 40). Plan və ilkin plan hüdudlarından kənarda kənd təsərrüfatı bölmələri istisna olmaqla, fərman (emirname) icazə verməyibsə, heç bir inkişafa yol verilmir (md. 11(5)(C)). Buna görə hər parsel üçün ilk sual onu hansı plan, fərman və ya mühafizə zonasının əhatə etməsidir. Qatların bir-biri ilə necə əlaqələndiyini planlaşdırma təsdiqi, bölmə icazəsi və tikinti icazəsi səhifəsində görün.

Bölünmə prosesi addım-addım necə işləyir?

Aşağıdakı mərhələlər bölünmə dosyesinin adətən necə qurulduğunu göstərir. Hər biri əvvəlkindən asılıdır və səlahiyyətli orqan hər rəsmi mərhələdə imtina edə və ya şərt qoya bilər.

1. Sənədlərin toplanması: mülkiyyət sənədi (koçan), Torpaq Reyestrindən cari axtarış, blok/vərəq/parsel göstəricisi və sahibin və ya birgə sahiblərin məlumatları toplanır.
2. Mülkiyyət və sərhəd yoxlaması: müstəqil hüquqşünas mülkiyyəti, birgə mülkiyyət paylarını, ipotekaları, həbsləri və qeydləri yoxlayır; lisenziyalı xəritəçi mühəndis (harita mühəndisi) qeydiyyatlı sərhədləri yerlə müqayisə edir.
3. Planın yoxlanması: hansı İmar Planı, Çevre Planı və ya fərmanın tətbiq olunduğu və onun zona, sıxlıq və minimum parsel ölçüsü barədə nə dediyi. 38/2007 saylı Qanun s. 16 üzrə satıcının planlaşdırma idarəsinin “imar durumu” sənədini təqdim etmək öhdəliyi faydalı başlanğıc nöqtəsidir.
4. Giriş, yol və kommunal xidmətlərin qiymətləndirilməsi: yol cəbhəsi, yolun genişləndirilməsi (varsa), su, elektrik və kanalizasiya. 96-cı fəsil s. 9(2) üzrə səlahiyyətli orqan arxa hissə də parsellənmədikcə, torpağın yalnız yol cəbhəsi hissəsinin bölünməsindən imtina edə bilər.
5. İlkin planlaşdırma sxemi: lisenziyalı xəritəçi mühəndis və memar, planlaşdırıcı və ya inşaat mühəndisi planın qaydalarına uyğun sxem hazırlayır.
6. Orqanlarla məsləhətləşmə: rəsmi təqdimatdan əvvəl ilkin sxem planlaşdırma idarəsi və bələdiyyə ilə müzakirə olunur.
7. Rəsmi təqdimatlar: Planlama Onayı üzrə müraciət və 96-cı fəsil üzrə bölmə müraciəti səlahiyyətli mütəxəssislərlə birlikdə hazırlanır. Planlaşdırma Təsdiqi Tüzüğü (md. 4(g)) parselləmə layihələri üçün Memarlar və ya İnşaat Mühəndisləri Palatasının cari il fəaliyyət şəhadətnaməsini tələb edir, 96-cı fəsil Tüzüğü (qayda 3(c)) isə peşəkar nəzərdən keçirmə ilə təsdiqlənmiş ətraflı cizgilər istəyir.
8. Şərtlər və haqlar: icazə şərtlər qoya bilər (aşağıya baxın) və orqanlar haqq tutur; məbləğlər təsdiqlənməyib və hər halda fərqlidir.
9. Təsdiqlərin yoxlanması: təsdiqlər, onların şərtləri və qüvvədə olma müddəti yazılı yoxlanılır. Planlama Onayından imtina və ya onun şərtləri üzrə şikayət bildirişdən sonra 28 gün ərzində Nazirə və ya şəhər merinə verilir (55/1989 saylı Qanun md. 23).
10. Qeydiyyat: Torpaq Reyestri təsdiqlənmiş parsellənməni yerində tətbiq edir və yeni parsellər qeydiyyata alınır (45/2025 saylı Qanun s. 4(26)).

Bölmə icazəsi hansı şərtləri daşıya bilər?

96-cı fəsil s. 9(1)(c) səlahiyyətli orqana parselləmə icazəsinə şərtlər əlavə etməyə imkan verir. Bunlara daxildir:

• sahələrin sərhədlərinin işarələnməsi;
• su təchizatı və səviyyələndirmə;
• yolların, kanalların, körpülərin və su keçidlərinin tikilməsi və bitişik yolun genişləndirilməsi;
• elektrik və dayanacaq;
• ictimai istifadə üçün pulsuz götürülən yaşıllıq sahəsi. Qanun onu məhdudlaşdırır: götürülən sahə bölünən sahənin “10%-ni keçə bilməz”; mülkiyyət yerli idarəetmə orqanına keçir və Torpaq Reyestri qeydləri uyğunlaşdırır.

96-cı fəsil s. 6 həmçinin orqana yol tikintisini və ya yol xərclərində mütənasib iştirakı tələb etmək səlahiyyəti verir. Dərəcələr və məbləğlər ilkin mənbədən təsdiqlənməyib. Plan 96-cı fəslin üzərinə öz ictimai istifadə qaydalarını qoya bilər, aşağıdakı nümunə bunu göstərir.

Nə təsdiqlənməyib: minimum sahə ölçüsü, haqlar və müddətlər

Bu məqamlar tez-tez soruşulur və ilkin mənbədən təsdiqlənməyib. Biz onları fakt kimi göstərmirik; sözügedən parsel üçün hüquqşünasdan və səlahiyyətli orqandan soruşun.

• Minimum sahə ölçüsü: 55/1989 saylı Qanun md. 8(3)(A)(c) hər İmar Planına minimum parsel ölçüsü təyin etməyə imkan verir və plan olan yerdə onun qaydaları üstünlük təşkil edir (md. 11(5)(A)). 96-cı fəsil Tüzüğündə bir rəqəm 2012-ci il palata tərtibatında var, lakin onun cari olub-olmadığı və harada tətbiq edildiyi təsdiqlənmədi, ona görə onu göstərmirik.
• Haqlar: parselləmə haqqı (51/1995 s. 97(2)), yol xərclərində hər hansı iştirak və peşəkar haqlar hər halda fərqlidir. Büdcəyə daxil ediləcək xərc kateqoriyaları: lisenziyalı xəritəçi mühəndis, memar və ya planlaşdırıcı, hüquqşünas, orqan haqları, infrastruktur işləri və vergilər. Bax: əmlak vergiləri və xərcləri.
• Müddətlər: real baxılma müddətləri təsdiqlənməyib. Biz heç bir müddət göstərmirik.
• Mülkiyyət sənədlərindən əvvəl tamamlanma: ayrı mülkiyyət sənədlərindən əvvəl yolların və kommunikasiyaların tamamlanmasının tələb olunub-olunmaması yalnız 96-cı fəsil üzrə bizim oxunuşumuzdur (yuxarıya baxın).
• Fasıl 224 üzrə ifraz: Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasasındakı torpaq reyestri proseduruna çatmaq mümkün olmadı və burada təsvir edilmir.
• Sonrakı dəyişikliklər: oxuduğumuz planlaşdırma qanunu nüsxəsi 1989-cu il mətnidir, 96-cı fəsil nüsxəsi isə yalnız 1992-ci ilədək konsolidasiya olunub; sonrakı dəyişikliklər təsdiqlənmədi.

Plan dəyişiklikləri bölünməyə necə təsir edə bilər? 2026-cı il Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi nümunəsi

Plan dəyişdikdə parselləmə qaydaları da dəyişə bilər. Tarixli nümunə: Rəsmi Qəzet № 175 (Xüsusi Buraxılış II), 14 sentyabr 2026, Əlavə III, A.E. 831 Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi planına 2026-cı il dəyişikliyini dərc etdi. O, 22 may 2026-da 55/1989 saylı Qanun md. 14 və 15 əsasında təsdiqlənib və dərcdən qüvvəyə minir (md. 8). Dəyişiklik 1 noyabr 2023-də Rəsmi Qəzet № 230, A.E. 878-də dərc olunmuş əsas planla birlikdə oxunur (dəyişikliyin mətni “No. 203” göstərir, bu, görünür, çap xətasıdır).

Qəzetə görə, dəyişiklik bütün plan ərazisini əhatə edir və onun əhatəsinə inkişaf hüdudlarının genişləndirilməsi, kənd təsərrüfatı inkişaf zonası üçün qaydalar, yaşayış sıxlığı, dayanacaq standartları və yeni anlayışlar daxildir. Düzəliş edilən plan hesabatı bölmələrindən biri 4.8.12-dir; o, parselləmədə, parsellərin birləşdirilməsində və yeni tikinti inkişafında ayrılmalı ictimai istifadə sahələrinə aiddir. Düzəliş edilmiş plan hesabatı, məsələn, inkişaf hüdudları daxilində 6 000 m² və ya daha böyük qalan parsellərdə 10% yaşıllıq sahəsi göstərir (§4.8.12(2)(b)).

Bölünmə layihəsində əsas risklər hansılardır?

• Planın yanlış oxunması: zona, sıxlıq və ya minimum parsel qaydaları güman edilənlərdən fərqlənir, sxem yenidən çəkilməli olur və ya imtina edilir.
• Mülkiyyət və birgə mülkiyyət problemləri: qeydiyyatsız pay, ipoteka və ya həbs qeydiyyatı əngəlləyir. Bax: mülkiyyət yükləri və hüquqi yoxlama.
• Sərhəd fərqləri: yer qeydiyyatlı planla üst-üstə düşmür.
• Giriş və infrastruktur xərci: yol, su, elektrik və yaşıllıq sahəsi şərtləri satıla bilən sahəni azalda və xərc əlavə edə bilər.
• Kənd təsərrüfatı torpağı: plan hüdudlarından kənarda fərman başqa cür demirsə, yalnız kənd təsərrüfatı bölmələrinə icazə verilir (md. 11(5)(C)). Kənd təsərrüfatı və meşə torpaqları xaricilərə satıla bilməz (52/2008 saylı Qanun, s. 4). Bax: kənd təsərrüfatı torpaqları və sahələr.
• Plan dəyişikliyi: plana düzəliş layihə zamanı qaydaları dəyişə bilər, 2026-cı il nümunəsi bunu göstərir.
• Sahələrin xarici alıcılara satışı: xarici fiziki şəxslər və xarici şirkətlər ŞKTR-də əmlakı yalnız Nazirlər Şurasının alış icazəsi ilə, 119/2026 saylı qanun gücündə fərmanın hədləri daxilində ala bilər. Ətraflı: xarici alıcılar üçün qaydalar.

NORTHEA bölünmə zamanı necə kömək edir

NORTHEA dosyeni əlaqələndirir; qərar vermir. Ayrılmış peşəkar işi lisenziyalı xəritəçi mühəndislər, memarlar, planlaşdırıcılar, mühəndislər və hüquqşünaslar görür, qərarları isə dövlət orqanları verir. Bizim etdiklərimiz:

• sənədləri toplayır və parsel üçün əmlakın yoxlanması dosyesi hazırlayırıq;
• planın yoxlanmasını, mülkiyyətin yoxlanmasını və xəritəçi mühəndisin sərhəd yoxlamasını əlaqələndiririk;
• sxem və rəsmi təqdimatlar üçün müstəqil mütəxəssisləri məlumatlandırır və əlaqələndiririk;
• şərtləri, təsdiqləri və qeydiyyat addımlarını yazılı izləyirik.

NORTHEA hüquqi rəy vermir; biz müstəqil hüquqi yoxlamanı əlaqələndirir və əmlakın yoxlanması dosyelərini hazırlayırıq. Xidmətin özü üçün torpaq və parselləmə üzrə məsləhətə baxın; başlamaq üçün şəxsi sorğu səhifəsindən istifadə edin və mülkiyyət sənədlərini heç vaxt açıq yerləşdirməyin.