Due Diligence für Immobilien in Nordzypern: Risiken und Prüfungen vor der Anzahlung

Risikomatrix

Jede Zeile ist wie folgt aufgebaut: das Risiko; wie schwer es wiegt; die Prüfung; wer sie vornimmt; und die Grundlage. Der Schweregrad ist eine Einschätzung von Northea; die Grundlage nennt die amtliche Quelle, sofern es eine gibt. Ob Sie überhaupt kaufen dürfen, behandelt unser Leitfaden zur Frage, ob Ausländer in Nordzypern Immobilien kaufen dürfen; diese Seite ist die Prüfebene.

1. Vertrag nicht fristgerecht registriert. Schweregrad: hoch, der Vertrag ist nichtig. Prüfung: Stempelung und Registrierung beim Bezirks-Grundbuchamt innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung, zusammen mit dem gestellten Genehmigungsantrag. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(6)(1).
2. Käufer überschreitet die Erwerbsgrenze für Ausländer. Schweregrad: hoch, die Genehmigung kann nicht wie geplant erteilt werden. Prüfung: Berechtigung nach der Verordnung, unter Anrechnung bereits gehaltener Immobilien. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(1).
3. Hypothek, gerichtliche Anordnung oder Pfändung auf der Parzelle. Schweregrad: hoch, die Übertragung kann sich verzögern oder blockiert werden. Prüfung: Recherchebescheinigung des Grundbuchamts und eine Löschungsklausel im Vertrag. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Aufgaben des Grundbuchamts (Innenministerium).
4. Verkäufer ohne Verfügungsbefugnis (Miteigentümer, Gesellschaft, Erben, Bevollmächtigter). Schweregrad: hoch, der Verkauf bindet den wahren Eigentümer möglicherweise nicht. Prüfung: Abgleich des in der Recherche ausgewiesenen Eigentümers mit Ausweis, Gesellschaftsunterlagen oder Vollmacht. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Grundbuchrecherche; Northea-Analyse.
5. Titelhistorie aus der Zeit vor 1974. Schweregrad: abhängig vom Titeltyp, kann erheblich sein. Prüfung: ein schriftliches Gutachten zum Titeltyp und zur Titelkette. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Hinweise von GOV.UK (27. November 2019); Kommission für unbewegliches Vermögen (Taşınmaz Mal Komisyonu).
6. Bauten ohne Genehmigung oder Abnahmebescheinigung. Schweregrad: mittel bis hoch, die Nutzung und die Eintragung der Bauten können verweigert werden. Prüfung: Genehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmebescheinigung im Abgleich mit dem Gebäude. Wer: Ihr Anwalt für die Unterlagen, ein unabhängiger Ingenieur für die Prüfung vor Ort. Grundlage: Gesetz zur Regelung von Straßen und Gebäuden (Streets and Buildings Regulation Law), Cap. 96, §§ 3, 10 und 16.
7. Wohnungsprojekt über der Ausländerquote. Schweregrad: mittel, die Genehmigung kann scheitern. Prüfung: schriftliche Erklärung des Bauträgers zu den Verkäufen an Ausländer in Parzelle und Projekt. Wer: Ihr Anwalt, anhand der Angaben des Bauträgers. Grundlage: Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(10).
8. Verzögerung oder verspäteter Titel beim Kauf vom Plan. Schweregrad: mittel bis hoch. Prüfung: Grundbesitztitel, Baugenehmigung, Erfolgsbilanz, an Meilensteine geknüpfte Zahlungen. Wer: Ihr Anwalt, mit Northea für öffentlich zugängliche Fakten. Grundlage: Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(7); unser Leitfaden zum Kauf vom Plan.
9. Versäumte Fristen nach Erteilung der Genehmigung. Schweregrad: hoch, die Genehmigung erlischt. Prüfung: die Fristen für die Übertragungsgebühren (75 Arbeitstage) und für die Übertragung (ein Jahr) ab Veröffentlichung im Kalender vormerken. Wer: Ihr Anwalt; Northea führt den Kalender. Grundlage: Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(6)(2) und 8(7).
10. Unbezahlte Steuern und Gebühren aus dem Verkauf. Schweregrad: mittel, Wasser und Strom können nicht angeschlossen werden. Prüfung: Zahlungsbelege vor dem Abschluss. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(7).
11. Parzelle in einem militärischen oder anderweitig beschränkten Gebiet. Schweregrad: hoch, sofern zutreffend. Prüfung: schriftliche Bestätigung Ihres Anwalts. Wer: Ihr Anwalt. Grundlage: Die Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026 verweist auf die Verordnung über militärische Sperrgebiete (Askeri Yasak Bölgeler Kararnamesi) und auf die Regelung über Beschränkungen des Erwerbs durch Ausländer.

Prüfung von Titel und Belastungen

Amtliche Regel: Das Grundbuchamt stellt Eigentumsurkunden aus, trägt Hypotheken ein und löscht sie, bearbeitet Hypothekenübertragungen, vermerkt gerichtliche und einstweilige Anordnungen gegen Immobilien und erstellt auf Antrag eine Recherchebescheinigung, aus der hervorgeht, was eine bestimmte Person besitzt oder wem eine bestimmte Immobilie gehört (Innenministerium der TRNZ, Aufgaben des Tapu ve Kadastro Dairesi).

Anhand der Recherche und der Akte sollte Ihr Anwalt die folgenden Punkte bestätigen. Was die einzelnen Titeltypen bedeuten, erklärt unser Leitfaden zu den Titeltypen; diese Seite behandelt nur, wie der Titel geprüft wird.

1. Eingetragene(r) Eigentümer und der jeweilige Anteil.
2. Parzellennummer, Blatt und Plan sowie Fläche, abgeglichen mit dem Lageplan und der besichtigten Immobilie.
3. Titeltyp, mit schriftlich dargelegter Titelkette.
4. Hypotheken, gerichtliche Anordnungen, Pfändungen und sonstige Belastungen.
5. Etwaige frühere Kaufverträge, die gegen die Parzelle registriert sind.

Prüfung von Bebauung und Genehmigungen

Amtliche Regel: Nach dem Gesetz zur Regelung von Straßen und Gebäuden (Cap. 96) darf ohne Genehmigung der zuständigen Behörde kein Gebäude errichtet werden (§ 3). Nach Abschluss der Arbeiten erteilt die Behörde eine Abnahmebescheinigung (onay belgesi), wenn sie sich davon überzeugt hat, dass die Arbeiten genehmigungsgemäß ausgeführt wurden; bis dahin darf niemand das Gebäude beziehen oder nutzen (§ 10). Das Bezirks-Grundbuchamt trägt genehmigungspflichtige Bauten nur ein, wenn die Abnahmebescheinigung vorgelegt wird, es sei denn, der Direktor des Grundbuchamts verzichtet darauf (§ 16).

In der Praxis verdienen Anbauten, Pools und zusätzliche Geschosse ebenso viel Aufmerksamkeit wie das Hauptgebäude. Verlangen Sie die Genehmigung, die genehmigten Zeichnungen und die Abnahmebescheinigung, und lassen Sie diese von einem unabhängigen Ingenieur mit dem Bestand vor Ort abgleichen. Northea koordiniert auf Wunsch einen Ingenieur; Gebäude zertifiziert Northea nicht.

Prüfung des Bauträgers

Bei einem Neubau trägt der Bauträger das Bau-, Übergabe- und Titelrisiko, bis Ihre Eigentumsurkunde übertragen ist. Prüfen Sie die Gesellschaft und ihre Geschäftsführer, den Grundbesitztitel unter dem Projekt und etwaige Hypotheken darauf, die Baugenehmigung für Ihren Bauabschnitt sowie, ob frühere Projekte Abnahmebescheinigungen und Einzeltitel erhalten haben. Der Verband der türkisch-zyprischen Bauunternehmer (KTİMB) veröffentlicht seine Mitgliederliste, und die Bauträger-Datenbank von Northea erfasst Mitgliedschaft und namentlich genannte Projekte mit einer Quelle für jede Angabe.

Die vollständige Checkliste zur Bauträgerprüfung und die Gestaltung eines Zahlungsplans finden Sie in unserem Leitfaden zum Kauf vom Plan und zur Bauträgerprüfung; sie werden hier nicht wiederholt.

Besonderheiten beim Kauf vom Plan

1. Der Vertrag kommt vor dem Gebäude: Auch hier wird der gestempelte Vertrag innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung registriert (Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026, § 8(6)(1)).
2. Wird keine Hypothek zugunsten des Verkäufers bestellt, beginnt die einjährige Übertragungsfrist mit dem Tag, an dem der in der Genehmigungsakte angegebene Gesamtpreis bezahlt ist (§ 8(7)); fragen Sie Ihren Anwalt, wie sich das mit Ihrem Zahlungsplan verträgt.
3. Ein Bauunternehmer, dem der Käufer nichts mehr schuldet, der die Eigentumsurkunde aber nicht überträgt, muss dem Käufer den dadurch entstandenen Schaden ersetzen (§ 8(7)). Die Durchsetzung ist Sache Ihres Anwalts.
4. Das Grundbuchamt trägt genehmigungspflichtige Bauten ohne Abnahmebescheinigung nicht ein (Cap. 96, § 16) – ein Grund, weshalb Einzeltitel bei Neubauprojekten erst nach der Fertigstellung folgen; fragen Sie, wie lange frühere Projekte des Bauträgers gedauert haben.
5. Knüpfen Sie Zahlungen an sichtbare Baufortschritte statt an Termine, mit dem größten Restbetrag bei Übergabe oder Titelübertragung (Northea-Analyse).

Was ein unabhängiger Anwalt prüft

Ihr Anwalt sollte in der TRNZ zugelassen sein und weder für den Verkäufer noch für den Bauträger tätig sein. GOV.UK nennt unter den Problemen, vor denen es Käufer in Zypern warnt, Anwälte, die zugleich für Verkäufer oder Bauträger tätig und daher nicht unabhängig sind („lawyers acting for both vendors or builders therefore not independent"; GOV.UK, zuletzt aktualisiert am 27. November 2019). Die Türkisch-Zyprische Anwaltskammervereinigung (Kıbrıs Türk Barolar Birliği) veröffentlicht Anwaltslisten der Anwaltskammern Lefkoşa, Girne, Mağusa und Güzelyurt.

Eine gründliche Akte umfasst die folgenden Punkte. Northea ist keine Anwaltskanzlei: Northea sammelt die Unterlagen, führt die Checkliste und die Fristen und sagt offen, wenn etwas fehlt; das Rechtsgutachten und die Anträge sind Sache Ihres Anwalts.

1. Ihre Berechtigung nach der Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026.
2. Grundbuchrecherche: Eigentümer, Parzelle, Titeltyp, Belastungen, registrierte Verträge.
3. Titelhistorie und Risiken aus der Zeit vor 1974, in einem schriftlichen Gutachten.
4. Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers.
5. Lage der Parzelle in Bezug auf beschränkte Gebiete.
6. Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmebescheinigung.
7. Bei Wohnungen: der Stand der Verkäufe an Ausländer in Parzelle und Projekt.
8. Ausstehende Steuern und Gebühren aus dem Verkauf.
9. Der Vertrag: Preis, Meilensteine, Übertragungsklausel, Hypothekenlöschung, Rechtsbehelfe bei Verzögerung, Vertragssprache.
10. Stempelung, Registrierung und Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats.
11. Fristen nach der Genehmigung: Gebühren innerhalb von 75 Arbeitstagen, Übertragung innerhalb eines Jahres.

15 Fragen vor der Anzahlung

Stellen Sie diese Fragen schriftlich und bewahren Sie die Antworten in Ihrer Akte auf. Ein Verkäufer oder Bauträger, der sie nicht beantwortet, gibt damit bereits eine Antwort.

1. Auf wessen Namen ist die Eigentumsurkunde eingetragen, und ist das die Person oder Gesellschaft, die unterschreibt?
2. Um welchen Titeltyp handelt es sich, und kann ich seine Historie schriftlich erhalten?
3. Ist auf der Parzelle eine Hypothek, eine gerichtliche Anordnung oder eine Pfändung eingetragen?
4. Wird eine etwaige Hypothek vor oder bei der Übertragung gelöscht, und wo steht das im Vertrag?
5. Liegen Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmebescheinigung vor, und stimmen sie mit dem Gebauten überein?

Die vollständige Liste der 15 Fragen finden Sie in druckbarer Form in der Due-Diligence-Checkliste für Käufer.