Şimali Kiprdə əmlak alışının təhlükəsizliyi: depozitdən əvvəl risklər və yoxlamalar

Risk matrisi

Aşağıdakı hər bənd ardıcıllıqla göstərir: risk; onun çəkisi; yoxlama; kim aparır; və əsas. Çəki Northea təhlilidir; əsas varsa rəsmi mənbəni göstərir. Ümumiyyətlə ala bilib-bilməyəcəyinizi xaricilər Şimali Kiprdə əmlak ala bilərmi bələdçimiz izah edir; bu səhifə yoxlama qatıdır.

1. Müqavilə vaxtında qeydiyyatdan keçirilməyib. Çəki: yüksək, müqavilə etibarsızdır. Yoxlama: imzadan sonra bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində möhürlənmə və qeydiyyat, icazə müraciəti verilərək. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(6)(1).
2. Alıcı xaricilərin mülkiyyət limitini aşır. Çəki: yüksək, icazə planlaşdırıldığı kimi verilə bilməz. Yoxlama: fərman üzrə hüquq, artıq sahib olduğunuz əmlak nəzərə alınmaqla. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(1).
3. Parselin ipotekası, məhkəmə qərarı və ya həbsi. Çəki: yüksək, ötürmə gecikə və ya bloklana bilər. Yoxlama: torpaq reyestri axtarış arayışı və müqavilədə silinmə bəndi. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: torpaq reyestri idarəsinin vəzifələri (Daxili İşlər Nazirliyi).
4. Səlahiyyətsiz satıcı (birgə sahiblər, şirkət, vərəsələr, etibarnamə ilə təmsilçi). Çəki: yüksək, satış əsl sahibi bağlamaya bilər. Yoxlama: axtarışdakı sahib şəxsiyyət sənədi, şirkət sənədləri və ya etibarnamə ilə müqayisə olunur. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: torpaq reyestri axtarışı; Northea təhlili.
5. 1974-dən əvvəlki mülkiyyət tarixçəsi. Çəki: mülkiyyət sənədinin növündən asılıdır və əhəmiyyətli ola bilər. Yoxlama: mülkiyyət sənədinin növü və mülkiyyət zənciri barədə yazılı rəy. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: GOV.UK təlimatı (27 noyabr 2019); Daşınmaz Əmlak Komissiyası.
6. İcazəsiz və ya qəbul arayışsız işlər. Çəki: orta və yüksək arası, işlərdən istifadə və qeydiyyat rədd edilə bilər. Yoxlama: icazə, təsdiqlənmiş planlar və qəbul arayışı binanın özü ilə müqayisə olunur. Kim: sənədlər üzrə hüquqşünas, obyekt üzrə müstəqil mühəndis. Əsas: Küçələr və binalar haqqında qanun, 96-cı fəsil, md. 3, 10 və 16.
7. Xaricilərə satış limitini aşan mənzil layihəsi. Çəki: orta, icazə rədd edilə bilər. Yoxlama: developerin parsel və layihə üzrə xaricilərə satış barədə yazılı bəyanatı. Kim: sizin hüquqşünasınız, developerin məlumatına əsasən. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(10).
8. İlkin bazarda gecikmə və ya sənədin gec verilməsi. Çəki: orta və yüksək arası. Yoxlama: torpağın mülkiyyət sənədi, icazə, əvvəlki layihələr, mərhələli ödənişlər. Kim: sizin hüquqşünasınız, açıq faktlar üzrə Northea ilə. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(7); ilkin bazar bələdçimiz.
9. İcazə verildikdən sonra buraxılmış müddətlər. Çəki: yüksək, icazə sona çatır. Yoxlama: ötürmə haqlarının (75 iş günü) və mülkiyyətin ötürülməsinin (bir il) dərcdən təqvimə yazılması. Kim: sizin hüquqşünasınız; Northea təqvimi aparır. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(6)(2) və 8(7).
10. Ödənilməmiş satış vergiləri və haqları. Çəki: orta, su və elektrik qoşula bilmir. Yoxlama: bağlanmadan əvvəl ödəniş qəbzləri. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(7).
11. Hərbi və ya digər məhdud zonada parsel. Çəki: aid olduğu yerdə yüksək. Yoxlama: hüquqşünasınızın yazılı təsdiqi. Kim: sizin hüquqşünasınız. Əsas: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman hərbi qadağan zonaları haqqında fərmana və xaricilərin əldə etməsinə məhdudiyyətlər haqqında əsasnaməyə istinad edir.

Mülkiyyət sənədi və yüklərin yoxlanması

Rəsmi qayda: torpaq reyestri idarəsi mülkiyyət sənədləri verir, ipotekaları qeyd edir və silir, ipotekaların ötürülməsi ilə məşğul olur, əmlaka dair məhkəmə qərarlarını və müvəqqəti qadağaları qeyd edir və sorğu əsasında göstərilən şəxsin nəyə sahib olduğunu və ya göstərilən əmlakın kimə məxsus olduğunu göstərən axtarış arayışı hazırlayır (ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi, Tapu ve Kadastro Dairesi-nin vəzifələri).

Axtarışa və qeydlərə əsasən hüquqşünas aşağıdakı məqamları təsdiq etməlidir. Hər mülkiyyət növünün nə demək olduğunu mülkiyyət sənədi növləri bələdçimiz izah edir; bu səhifə yalnız mülkiyyətin necə yoxlanacağına aiddir. Hüquqşünasa yoxlamanı necə tapşırmaq və yazılı mülkiyyət hesabatını necə oxumaq Mülkiyyət sənədi, yüklər və hüquqi yoxlama bələdçisində izah olunur.

1. Qeydiyyatdakı sahib və ya sahiblər və hər birinin payı.
2. Parsel nömrəsi, vərəq və plan, həmçinin yerləşmə planı və baxdığınız əmlakla müqayisə olunan sahə.
3. Mülkiyyət sənədinin növü, mülkiyyət zənciri yazılı göstərilməklə.
4. İpotekalar, məhkəmə qərarları, həbslər və digər yüklər.
5. Parseldə qeydiyyatdan keçmiş əvvəlki satış müqaviləsi.

Planlaşdırma və icazələrin yoxlanması

Rəsmi qayda: Küçələr və binalar haqqında qanuna (96-cı fəsil) görə səlahiyyətli orqanın icazəsi olmadan heç bir bina tikilə bilməz (md. 3). İşlər bitdikdən sonra orqan onların icazəyə uyğun yerinə yetirildiyini hesab edərsə, qəbul arayışı (onay belgesi) verir, o vaxtadək heç kim binanı tuta və ya istifadə edə bilməz (md. 10). Rayon torpaq reyestri idarəsi icazə tələb edən işləri qəbul arayışı təqdim edilmədən qeydiyyata almır, torpaq reyestri direktoru istisna etməyibsə (md. 16).

Praktikada əlavələr, hovuzlar və əlavə mərtəbələr əsas bina qədər diqqətə layiqdir. İcazəni, təsdiqlənmiş cizgiləri və qəbul arayışını istəyin və müstəqil mühəndisdən onları yerdəki vəziyyətlə müqayisə etməsini xahiş edin. Northea sorğu əsasında mühəndisi əlaqələndirir; binaları sertifikatlaşdırmır.

Developerin yoxlanması

Yeni binada tikinti, təhvil və mülkiyyət sənədi riskini sizin mülkiyyət sənədinizin ötürülməsinə qədər developer daşıyır. Şirkəti və onun idarə heyəti üzvlərini, layihənin altındakı torpağın mülkiyyət sənədini və üzərindəki ipotekanı, sizin mərhələ üçün icazəni və əvvəlki layihələrin qəbul arayışı və fərdi mülkiyyət sənədləri alıb-almadığını yoxlayın. Kıbrıs Türk İnşaatçılar Birliyi (KTİMB) üzvlərin siyahısını dərc edir, Northea-nın developerlər bazası isə üzvlüyü və adı çəkilən layihələri hər faktın mənbəyi ilə qeyd edir.

Developerin tam yoxlama siyahısını və hissə-hissə ödənişləri necə planlaşdırmağı ilkin bazar və developerin yoxlanması bələdçimiz izah edir; burada təkrarlamırıq.

İlkin bazarın xüsusi məqamları

1. Müqavilə binadan əvvəl gəlir: möhürlənmiş müqavilə yenə imzadan sonra bir ay ərzində qeydiyyatdan keçirilir (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(6)(1)).
2. Satıcı lehinə ipoteka qoyulmayıbsa, mülkiyyətin ötürülməsi üçün bir illik müddət icazə sənədlərində göstərilən tam qiymətin ödənildiyi gündən başlayır (md. 8(7)); bunun sizin ödəniş planınıza necə aid olduğunu hüquqşünasdan soruşun.
3. Alıcıya heç nə borclu olmayan, lakin mülkiyyət sənədini ötürməyən podratçı alıcıya dəyən zərəri aradan qaldırmalıdır (md. 8(7)). Bunun tələb olunması hüquqşünasınızın işidir.
4. Torpaq reyestri idarəsi icazə tələb edən işləri qəbul arayışı olmadan qeydiyyata almır (96-cı fəsil, md. 16), bu, yeni layihələrdə fərdi mülkiyyət sənədlərinin tikinti bitdikdən sonra gəlməsinin səbəblərindən biridir; developerin əvvəlki layihələrinin nə qədər çəkdiyini soruşun.
5. Ödənişləri tarixlərə yox, tikintinin görünən mərhələlərinə bağlayın, ən böyük qalıq təhvil və ya mülkiyyət sənədi zamanı olsun (Northea təhlili).

Müstəqil hüquqşünas nəyi yoxlayır

Hüquqşünasınız ŞKTR-də lisenziyalı olmalı və satıcı və ya developer üçün işləməməlidir. GOV.UK “hər iki tərəf, satıcılar və ya tikintiçilər üçün işləyən və buna görə müstəqil olmayan hüquqşünasları” alıcıları Kiprdə xəbərdar etdiyi problemlər sırasında göstərir (GOV.UK, son yenilənmə 27 noyabr 2019). Kıbrıs Türk Barolar Birliyi Lefkoşa, Girnə, Mağusa və Güzelyurt kolleqiyalarının hüquqşünas siyahılarını dərc edir. Məsləhətçiyə və ya agentə suallar əmlak məsləhətçisini necə seçməli bələdçisindədir. Hüquqşünasın rolunun alıcı məsləhətçisinin rolundan nə ilə fərqləndiyini Müstəqil alıcı təmsilçiliyi nədir? izah edir.

Sağlam sənədləşməyə aşağıdakı məqamlar daxildir. Northea hüquq firması deyil: sənədləri toplayır, yoxlama siyahısını və müddətləri aparır və nə çatışmırsa açıq deyir; hüquqi rəy və nəticələr hüquqşünasınıza məxsusdur.

1. 119/2026 saylı qanun gücündə fərman üzrə sizin hüququnuz.
2. Torpaq reyestri axtarışı: sahib, parsel, mülkiyyət növü, yüklər, qeydiyyatdan keçmiş müqavilələr.
3. Mülkiyyət tarixçəsi və 1974-dən əvvəlki iddialara məruz qalma, yazılı rəydə.
4. Satıcının kimliyi və satmaq səlahiyyəti.
5. Parselin məhdud zonalar baxımından statusu.
6. İcazə, təsdiqlənmiş planlar və qəbul arayışı.
7. Mənzillərdə: parsel və layihə üzrə xaricilərə satış vəziyyəti.
8. Ödənilməmiş satış vergiləri və haqları.
9. Müqavilə: qiymət, mərhələlər, ötürmə bəndi, ipotekanın silinməsi, gecikmə halında vasitələr, dil.
10. Möhürlənmə, qeydiyyat və icazə müraciəti bir ay ərzində.
11. İcazədən sonrakı müddətlər: haqlar 75 iş günü ərzində, mülkiyyətin ötürülməsi bir il ərzində.

Depozitdən əvvəl 15 sual

Bunları yazılı verin və cavabları sənədlərdə saxlayın. Onlara cavab vermək istəməyən satıcı və ya developer özü cavab verir.

1. Mülkiyyət sənədində kimin adı var və imza edən həmin şəxs və ya şirkətdirmi?
2. Mülkiyyətin növü nədir və onun tarixçəsini yazılı ala bilərəmmi?
3. Parselə ipoteka, məhkəmə qərarı və ya həbs qeyd olunubmu?
4. İpoteka ötürmədən əvvəl və ya ötürmə zamanı silinəcəkmi və müqavilə bunu harada göstərir?
5. Tikinti icazəsi, təsdiqlənmiş planlar və qəbul arayışı varmı və onlar tikilənə uyğundurmu?

15 sualın tam siyahısı çap üçün formada alıcının yoxlama siyahısında var.