KKTC'de projeden satışta müteahhit gecikirse, projeyi durdurursa veya iflas ederse: alıcılar neleri kontrol edebilir

Neler ters gidebilir

Projeden satış riski bir demettir: proje gecikebilir, özellikler kayabilir, müteahhidin sermayesi yetersiz olabilir, arsa veya ruhsat durumu sunulandan zayıf olabilir ve bireysel tapular tesliminden yıllar sonra çıkabilir. Bir proje ayrıca durabilir; ödemeler vadesi gelmeye devam ederken iş yavaşlar veya durur. En kötü durumda müteahhit mali olarak başarısız olur. Nedenlerin çoğu bağlanmadan önce incelenebilir.

Neler bilinir, bu rehber neyi söylemez

Ödeme planları rehberimizdeki tamamen ödenmiş kuralı dışında, 119/2026 sayılı kararname müteahhit için bir teslim süresi belirlemez; dolayısıyla gecikmede ne olacağı sözleşmeye bağlıdır. Northea, projeden satış ödemeleri için yasal bir emanet hesabı oluşturan veya müteahhitlerden bunları teminat altına almasını isteyen resmî bir KKTC kaynağı bulmamıştır; bu nedenle bu tür bir koruma sözleşmenin ifadesine ve arkasında kimin durduğuna bağlıdır.

Bu rehber, bir müteahhit başarısız olursa alıcının alacağının nasıl sıralanacağını veya bir mahkemenin ya da tasfiye memurunun ne yapacağını belirtmez. Bu, sözleşmeye, arsa tapusunun durumuna ve müteahhidin koşullarına bağlıdır. Kapora ödemeden önce eldeki müteahhit ve sözleşme için bağımsız bir avukattan yazılı görüş isteyin.

Ödemeden önce neleri yerleştirebilirsiniz

Bu kontroller işin büyük kısmını taşır ve her biri müteahhit adına çalışmayan bir avukat aracılığıyla incelenir (müteahhit kontrolleri):

1. Arsa tapusu: parselin kimin adına olduğu, tapu türü ve üzerinde ipotek veya takyidat olup olmadığı (tapu, takyidat ve hukuki doğrulama).
2. İnşaat ruhsatı: bu proje için verilmiş, onaylı planların satış planlarıyla uyumlu olması.
3. Geçmiş performans: tamamlanan projeler, vaat edilen tarihlere karşı teslimler ve önceki alıcılara bireysel tapu verilip verilmediği (müteahhit veri tabanı).
4. Şirketin durumu: kayıtlı tüzel kişi, yöneticiler, faaliyet yılı ve varsa kamuya açık uyuşmazlıklar.
5. Kayıt: pullanmış sözleşmenin bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'nde kaydedilmesi.
6. Tarihlere değil, aşama kanıtıyla görünür aşamalara bağlı ödemeler (ödeme planları).
7. Emanet hesabı, teminat veya tutma: ancak aşama kanıtına karşı serbest bırakılan bir banka ya da avukat emanet hesabı, tesliminden önce ödenen taksitleri kapsayan bir banka teminatı veya bedelin teslim ya da tapuya kadar bekletilen bir kısmı. Hiçbiri standart değildir, her birinin maliyeti vardır ve müteahhit reddedebilir. Avukatınız serbest bırakma koşullarını, düzenleyeni ve müteahhidin iflasında ne olacağını kontrol eder.
8. Gecikme maddeleri: tarih olarak belirtilmiş bir teslim tarihi, gecikme için tazminat veya fiyat indirimi, bir aşama gecikmişken ödemeleri durdurma hakkı, uzun bir gecikmeden sonra iade takvimi ve bunu neyin güvence altına aldığıyla birlikte fesih hakkı ve hangi mahkemelerin veya usulün uygulanacağı.

Erken uyarı işaretleri

1. Bina, talep edilen ödeme aşamasından daha az ilerlemiştir.
2. Bir aşamadan önce ödemeniz veya bir indirimi güvenceye almak için şimdi ödemeniz istenir.
3. Özellikler, planlar veya teslim tarihi imzalı bir ek olmadan değişir.
4. Müteahhit arsa tapusunu, ruhsatı veya aşama belgelerini vermekte yavaştır ya da isteksizdir.
5. Önceki alıcılar bireysel tapular için uzun süre beklemiştir.
6. Yeni bir araştırmada arsa üzerinde yeni takyidatlar veya ipotekler görünür.
7. Yöneticiler veya şirket bilgileri değişir ya da satış ekibi avukat sözleşmeyi okumadan imzalamanız için baskı yapar.

Sorun başlarsa: ilk adımlar

Bunların hiçbiri hukuki görüş değildir. Bunlar, dikkatli bir alıcının sırayla attığı ilk adımlardır.

1. Durun ve durumu değerlendirin. Avukatınız okuyana kadar yeni belge imzalamayın ve projeyi "açmak" için hiçbir şey ödemeyin.
2. Avukatınızdan sözleşmeyi haklarınız bakımından okumasını isteyin: bir aşama gecikmişken ödemeleri durdurma hakkı, gecikme tazminatı, fesih ve iade maddeleri ve ihbar usulü.
3. Her ihbarı sözleşmenin gerektirdiği biçimde ve adrese, yazılı olarak, avukatınız aracılığıyla yapın.
4. Sahadaki ilerlemeyi, sizin adınıza hareket eden biri yazılı ve tarihli fotoğraflarla kontrol etsin ve yapılan ödemelerle karşılaştırsın.
5. Parsel üzerinde yeni takyidat, ipotek veya mahkeme kararı için yeni bir Tapu Dairesi araştırması yaptırın.
6. Eksiksiz bir ödeme dosyası tutun: sözleşme, makbuzlar, banka teyitleri, yazışmalar ve aşama kanıtları.

Satıcı lehine bir ipotek tesis edilmediği durumda, bir yıllık devir süresi bedelin tamamının ödendiği tarihten işler ve henüz bir şey alacağı olmayan ama tapuyu devretmeyen müteahhit, alıcının uğradığı zararı tazmin etmelidir (projeden satış müteahhit kontrolleri rehberimiz hükmü aktarır). Hangi sürenin sözleşmenize uygulandığını ve bu müteahhide karşı hangi çarenin gerçekçi olduğunu avukatınız teyit eder.

Teslim sonu değildir: bireysel tapu

Bireysel tapular projenin nihai onayından sonra verilir. Müteahhidin önceki projelerinin tapuya ne kadar sürede ulaştığını sorun; yanıt müteahhit için yararlı bir ölçüdür. Avukatınız, izninizin Resmî Gazete'de yayımlanmasını izleyen bir yıllık devir ve 75 iş günlük harç sürelerini takvime işler.