北塞浦路斯房产尽职调查：风险，以及支付定金前的核查

北塞浦路斯房产尽职调查的风险矩阵

下面每一行依次写明：风险；严重程度；核查内容；由谁核查；以及依据。严重程度是 NORTHEA 的分析；依据在有官方来源时注明官方来源。您是否可以购买，见我们关于外国人能否在北塞浦路斯购买物业的指南；本页是核实这一层。

1. 合同未及时登记。严重程度：高，合同无效。核查：签约后一个月内加盖印花并在地区土地登记处登记，同时提交许可申请。由谁：您的律师。依据：第119/2026号法令，第8(6)(1)款。
2. 买家超出外国人持有限额。严重程度：高，许可无法按计划批准。核查：对照法令核查资格，并计入您已持有的物业。由谁：您的律师。依据：第119/2026号法令，第8(1)款。
3. 地块上有抵押、法院命令或查封。严重程度：高，过户可能被推迟或阻止。核查：土地登记处查册证明，以及合同中的解除抵押条款。由谁：您的律师。依据：土地登记处职责（内政部）。
4. 卖方没有授权（共同所有人、公司、继承人、代理人）。严重程度：高，出售可能对真正的所有人没有约束力。核查：将查册上的所有人与身份证件、公司文件或授权书对照。由谁：您的律师。依据：土地登记处查册；NORTHEA 分析。
5. 1974年以前的地契历史。严重程度：取决于地契类型，可能很严重。核查：就地契类型和权属链出具书面意见。由谁：您的律师。依据：GOV.UK 指引（2019年11月27日）；不动产委员会。
6. 无许可或批准证书的工程。严重程度：中到高，入住和工程登记可能被拒绝。核查：将许可、批准的图纸和批准证书与建筑对照。由谁：文件由您的律师核查，现场由独立工程师核查。依据：《街道与建筑管理法》，第96章，第3、10和16条。
7. 公寓项目超出外国人配额。严重程度：中，许可可能失败。核查：开发商就该地块和项目的外国人销售情况出具书面说明。由谁：您的律师，利用开发商提供的信息。依据：第119/2026号法令，第8(10)款。
8. 期房延期或地契延迟。严重程度：中到高。核查：土地地契、许可、过往记录、节点付款。由谁：您的律师，NORTHEA 负责公开事实。依据：第119/2026号法令，第8(7)款；我们的期房指南。
9. 错过许可后的期限。严重程度：高，许可失效。核查：自公布起，把过户费（75个工作日）和过户（一年）记入日程。由谁：您的律师；NORTHEA 保管日历。依据：第119/2026号法令，第8(6)(2)款和第8(7)款。
10. 出售所涉的税费未缴。严重程度：中，无法接通水电。核查：完成之前取得收据。由谁：您的律师。依据：第119/2026号法令，第8(7)款。
11. 地块位于军事或其他受限区域。严重程度：适用时为高。核查：您律师的书面确认。由谁：您的律师。依据：第119/2026号法令提及《军事禁区法令》以及关于限制外国人取得的条例。

地契与产权负担核查

官方规则：土地登记处签发地契，登记和注销抵押并处理抵押转让，记录针对物业的法院命令和临时命令，并可应要求出具查册证明，显示某人名下拥有什么，或某处物业归谁所有（北塞浦路斯内政部，Tapu ve Kadastro Dairesi 职责）。

根据查册和档案，您的律师应确认下列各点。各地契类型的含义见我们的地契类型指南；本页只涉及如何核查地契。如何委托您的律师、如何阅读书面的地契报告，见地契、产权负担与法律核实。

1. 登记所有人，以及各自持有的份额。
2. 地块号、图幅和图纸以及面积，与地块图和您看过的物业相对照。
3. 地契类型，以及书面的权属链。
4. 抵押、法院命令、查封和任何其他押记。
5. 登记在该地块上的任何在先买卖合同。

规划与许可核查

官方规则：依据《街道与建筑管理法》（第96章），未经主管部门许可不得建造任何建筑（第3条）。工程完工后，主管部门如认为工程已按许可完成，即签发批准证书（onay belgesi），在此之前任何人不得入住或使用该建筑（第10条）。需要许可的工程，除非出示批准证书，地区土地登记处不予登记，土地登记处处长豁免的除外（第16条）。

实践中，加建、泳池和加层与主体建筑一样需要关注。请索取许可、批准的图纸和批准证书，并请独立工程师将它们与现场对照。NORTHEA 可应要求协调工程师；它不为建筑出具证明。

开发商核查

购买新建房时，在您的地契过户之前，开发商承担建设、交付和地契方面的风险。请核查公司及其董事、项目所在土地的地契以及其上的任何抵押、您所在期数的许可，以及此前的项目是否取得了批准证书和各单位的地契。北塞浦路斯土耳其人建筑承包商协会（KTİMB）公布其会员名单，NORTHEA 的开发商数据库记录会员资格和有名称的项目，每项事实都附有来源。

完整的开发商清单以及如何设计付款计划，见我们的期房与开发商核查指南；此处不再重复。

期房的特殊之处

1. 合同先于建筑：加盖印花的合同仍须在签约后一个月内登记（第119/2026号法令，第8(6)(1)款）。
2. 如果没有为卖方设立抵押，一年的过户期限自许可档案中的全部价款付清之日起算（第8(7)款）；请问您的律师，这与您的付款计划如何衔接。
3. 买家已不欠任何款项、承包商却不过户地契的，承包商须赔偿买家由此造成的损失（第8(7)款）。如何执行，是您律师的事。
4. 没有批准证书，土地登记处不登记需要许可的工程（第96章，第16条），这是新项目各单位地契在竣工之后才办理的原因之一；请问开发商此前的项目用了多久。
5. 把付款与可见的施工节点而不是日期挂钩，金额较大的尾款留到交付或办理地契时（NORTHEA 分析）。

独立律师核查什么

您的律师应持有北塞浦路斯执业执照，并且不得代表卖方或开发商。GOV.UK 在其警告塞浦路斯买家的问题中列出了“同时代表卖方或建筑商的律师因此不独立”（GOV.UK，最近更新于2019年11月27日）。北塞浦路斯土耳其人律师协会公布莱夫科莎、凯里尼亚、法马古斯塔和居泽尔尤尔特各律师分会的律师名单。向顾问或中介提出什么问题，见如何选择物业顾问。律师的角色与买方顾问有何不同，见什么是独立买方代表？

一份完整的档案涵盖下列各项。NORTHEA 不是律师事务所：它收集文件，保管清单和期限，并在缺少材料时明确指出；法律意见和各项备案由您的律师负责。

1. 您在第119/2026号法令下的资格。
2. 土地登记处查册：所有人、地块、地契类型、押记、已登记的合同。
3. 地契历史和1974年以前的风险敞口，以书面意见形式。
4. 卖方的身份和出售授权。
5. 地块是否位于受限区域。
6. 许可、批准的图纸和批准证书。
7. 对于公寓，该地块和项目的外国人销售情况。
8. 出售所涉的未缴税费。
9. 合同：价格、节点、过户条款、解除抵押、延迟救济、语言。
10. 一个月内的盖章、登记和许可申请。
11. 许可后的期限：75个工作日内缴费，一年内过户。

付定金前要问的15个问题

请以书面形式提出这些问题，并把答复留在您的档案中。不肯回答的卖方或开发商，本身就是一种答案。

1. 地契上是谁的名字，那个人或公司就是签约方吗？
2. 是什么类型的地契，我可以拿到书面的历史吗？
3. 地块上有没有登记任何抵押、法院命令或查封？
4. 有没有抵押会在过户之前或过户时解除，合同的哪一条写明了这一点？
5. 有没有建筑许可、批准的图纸和批准证书，它们与已建成的部分一致吗？

完整的15个问题清单，可打印版本，见买家清单。