شمالی قبرص میں جائیداد کی ڈیو ڈیلیجنس: خطرات، اور بیعانہ ادا کرنے سے پہلے کی جانچ

خطرہ میٹرکس

نیچے کی ہر سطر اس ترتیب سے پڑھی جاتی ہے: خطرہ؛ یہ کتنا سنگین ہے؛ جانچ؛ جانچ کون کرتا ہے؛ اور بنیاد۔ سنگینی Northea کا تجزیہ ہے؛ جہاں کوئی سرکاری ماخذ موجود ہو، بنیاد میں اس کا نام دیا گیا ہے۔ آپ خرید بھی سکتے ہیں یا نہیں، یہ ہمارے رہنما کیا غیر ملکی شمالی قبرص میں جائیداد خرید سکتے ہیں میں بیان کیا گیا ہے؛ یہ صفحہ تصدیق کی تہہ ہے۔

1. معاہدہ وقت پر رجسٹر نہ ہونا۔ سنگینی: زیادہ، معاہدہ کالعدم ہو جاتا ہے۔ جانچ: دستخط کے ایک ماہ کے اندر ضلعی لینڈ رجسٹری میں مہر (اسٹامپ) اور رجسٹریشن، اجازت کی درخواست جمع ہونے کے ساتھ۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 8(6)(1)۔
2. خریدار کا غیر ملکی ملکیت کی حد سے تجاوز۔ سنگینی: زیادہ، اجازت منصوبے کے مطابق نہیں دی جا سکتی۔ جانچ: فرمان کے مطابق اہلیت، اس جائیداد کو شمار کرتے ہوئے جو پہلے سے آپ کی ملکیت میں ہے۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 8(1)۔
3. پارسل پر رہن، عدالتی حکم یا قرقی۔ سنگینی: زیادہ، منتقلی میں تاخیر ہو سکتی ہے یا وہ رک سکتی ہے۔ جانچ: لینڈ رجسٹری کا تلاش کا سرٹیفکیٹ، اور معاہدے میں رہن کی واگزاری کی شق۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: لینڈ رجسٹری کے فرائض (وزارتِ داخلہ)۔
4. بغیر اختیار کے فروخت کنندہ (مشترکہ مالکان، کمپنی، ورثاء، مختارِ عام)۔ سنگینی: زیادہ، ممکن ہے فروخت اصل مالک پر لازم نہ ہو۔ جانچ: تلاش میں درج مالک کا شناختی دستاویز، کمپنی کے کاغذات یا مختار نامے سے موازنہ۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: لینڈ رجسٹری کی تلاش؛ Northea کا تجزیہ۔
5. 1974 سے پہلے کی ملکیتی تاریخ۔ سنگینی: ملکیت کی قسم پر منحصر ہے، اور نمایاں ہو سکتی ہے۔ جانچ: ملکیت کی قسم اور ملکیت کے سلسلے پر تحریری رائے۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: GOV.UK رہنمائی (27 نومبر 2019)؛ غیر منقولہ جائیداد کمیشن۔
6. اجازت نامے یا منظوری کے سرٹیفکیٹ کے بغیر تعمیرات۔ سنگینی: درمیانی سے زیادہ، تعمیرات کے استعمال اور رجسٹریشن سے انکار ہو سکتا ہے۔ جانچ: اجازت نامہ، منظور شدہ نقشے اور منظوری کا سرٹیفکیٹ، عمارت سے موازنہ کر کے۔ کون: دستاویزات کے لیے آپ کا وکیل، سائٹ کے لیے ایک آزاد انجینئر۔ بنیاد: سڑکوں اور عمارتوں کے ضابطے کا قانون، Cap. 96، دفعات 3، 10 اور 16۔
7. غیر ملکی کوٹے سے تجاوز کرنے والا اپارٹمنٹ منصوبہ۔ سنگینی: درمیانی، اجازت ناکام ہو سکتی ہے۔ جانچ: پارسل اور منصوبے میں غیر ملکیوں کو کی گئی فروخت کے بارے میں ڈویلپر کا تحریری بیان۔ کون: آپ کا وکیل، ڈویلپر کی معلومات استعمال کرتے ہوئے۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 8(10)۔
8. آف پلان میں تاخیر یا ملکیتی دستاویز کی تاخیر۔ سنگینی: درمیانی سے زیادہ۔ جانچ: زمین کی ملکیت، اجازت نامہ، سابقہ کارکردگی، سنگِ میل سے منسلک ادائیگیاں۔ کون: آپ کا وکیل، عوامی حقائق پر Northea کے ساتھ۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 8(7)؛ ہمارا آف پلان رہنما۔
9. اجازت کے بعد کی آخری تاریخیں گزر جانا۔ سنگینی: زیادہ، اجازت ختم ہو جاتی ہے۔ جانچ: اشاعت سے منتقلی فیس (75 کام کے دن) اور منتقلی (ایک سال) کی تاریخیں درج کریں۔ کون: آپ کا وکیل؛ Northea کیلنڈر رکھتا ہے۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026، دفعات 8(6)(2) اور 8(7)۔
10. فروخت پر غیر ادا شدہ ٹیکس اور فیس۔ سنگینی: درمیانی، پانی اور بجلی کا کنکشن نہیں دیا جا سکتا۔ جانچ: تکمیل سے پہلے رسیدیں۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 8(7)۔
11. پارسل کا فوجی یا کسی اور طرح سے ممنوعہ علاقے میں ہونا۔ سنگینی: جہاں لاگو ہو وہاں زیادہ۔ جانچ: آپ کے وکیل کی تحریری تصدیق۔ کون: آپ کا وکیل۔ بنیاد: فرمانِ قانون 119/2026 فوجی ممنوعہ علاقوں کے فرمان اور غیر ملکیوں کے حصول کی حدود سے متعلق ضابطے کا حوالہ دیتا ہے۔

ملکیت اور بارِ رہن و پابندیوں کی جانچ

سرکاری قاعدہ: لینڈ رجسٹری ملکیتی دستاویزات جاری کرتی ہے، رہن رجسٹر اور منسوخ کرتی ہے اور رہن کی منتقلی کا کام سنبھالتی ہے، جائیداد کے خلاف عدالتی احکامات اور عبوری احکامات درج کرتی ہے، اور درخواست پر تلاش کا سرٹیفکیٹ تیار کرتی ہے جو دکھاتا ہے کہ کسی نامزد شخص کی ملکیت میں کیا ہے یا کسی نامزد جائیداد کا مالک کون ہے (ترک جمہوریہ شمالی قبرص وزارتِ داخلہ، Tapu ve Kadastro Dairesi کے فرائض)۔

تلاش اور فائل کی بنیاد پر آپ کے وکیل کو نیچے دیے گئے نکات کی تصدیق کرنی چاہیے۔ ہر قسم کی ملکیت کا کیا مطلب ہے، یہ ہمارے ملکیتی دستاویز کی اقسام کے رہنما میں بیان کیا گیا ہے؛ یہ صفحہ صرف یہ بتاتا ہے کہ ملکیت کی جانچ کیسے کی جاتی ہے۔

1. رجسٹرڈ مالک یا مالکان، اور ہر ایک کا حصہ۔
2. پارسل نمبر، شیٹ اور پلان، اور رقبہ، سائٹ پلان اور اس جائیداد سے موازنہ کر کے جو آپ نے دیکھی۔
3. ملکیت کی قسم، اور ملکیت کا سلسلہ تحریری شکل میں۔
4. رہن، عدالتی احکامات، قرقیاں اور کوئی بھی دوسرا بار۔
5. پارسل پر رجسٹرڈ کوئی سابقہ فروخت کا معاہدہ۔

منصوبہ بندی اور اجازت نامے کی جانچ

سرکاری قاعدہ: سڑکوں اور عمارتوں کے ضابطے کے قانون (Cap. 96) کے تحت متعلقہ اتھارٹی کے اجازت نامے کے بغیر کوئی عمارت تعمیر نہیں کی جا سکتی (دفعہ 3)۔ کام مکمل ہونے پر، اگر اتھارٹی مطمئن ہو کہ وہ اجازت کے مطابق مکمل ہوئے ہیں، تو وہ منظوری کا سرٹیفکیٹ (onay belgesi) جاری کرتی ہے، اور اس وقت تک کوئی عمارت میں رہ یا اسے استعمال نہیں کر سکتا (دفعہ 10)۔ ضلعی لینڈ رجسٹری ایسی تعمیرات رجسٹر نہیں کرتی جن کے لیے اجازت نامہ درکار تھا، جب تک منظوری کا سرٹیفکیٹ پیش نہ کیا جائے، الا یہ کہ لینڈ رجسٹری کا ڈائریکٹر اس سے استثنا دے (دفعہ 16)۔

عملی طور پر، توسیعات، سوئمنگ پول اور اضافی منزلیں اتنی ہی توجہ کی مستحق ہیں جتنی مرکزی عمارت۔ اجازت نامہ، منظور شدہ ڈرائنگز اور منظوری کا سرٹیفکیٹ طلب کریں، اور کسی آزاد انجینئر سے ان کا موازنہ سائٹ پر موجود تعمیر سے کروائیں۔ Northea درخواست پر انجینئر کے ساتھ رابطہ کاری کرتا ہے؛ یہ عمارتوں کی تصدیق (سرٹیفکیشن) نہیں کرتا۔

ڈویلپر کی جانچ

نئی تعمیر میں، جب تک آپ کی ملکیتی دستاویز منتقل نہ ہو جائے، تعمیر، حوالگی اور ملکیت کا خطرہ ڈویلپر پر رہتا ہے۔ کمپنی اور اس کے ڈائریکٹرز، منصوبے کے نیچے کی زمین کی ملکیت اور اس پر کوئی رہن، آپ کے مرحلے کا اجازت نامہ، اور یہ جانچیں کہ آیا سابقہ منصوبے منظوری کے سرٹیفکیٹ اور انفرادی ملکیتی دستاویزات تک پہنچے۔ قبرصی ترک بلڈنگ کنٹریکٹرز ایسوسی ایشن (KTİMB) اپنے اراکین کی فہرست شائع کرتی ہے، اور Northea کا ڈویلپر ڈیٹا بیس (انگریزی میں) رکنیت اور نامزد منصوبوں کو ہر حقیقت کے ماخذ کے ساتھ درج کرتا ہے۔

ڈویلپر کی مکمل چیک لسٹ اور ادائیگی کا پلان ترتیب دینے کا طریقہ ہمارے آف پلان جائیداد اور ڈویلپر کی جانچ کے رہنما میں ہے؛ انہیں یہاں دہرایا نہیں گیا۔

آف پلان سے متعلق خاص نکات

1. معاہدہ عمارت سے پہلے آتا ہے: مہر شدہ معاہدہ پھر بھی دستخط کے ایک ماہ کے اندر رجسٹر کیا جاتا ہے (فرمانِ قانون 119/2026، دفعہ 8(6)(1))۔
2. جہاں فروخت کنندہ کے حق میں کوئی رہن قائم نہ کیا گیا ہو، وہاں ایک سالہ منتقلی کی مدت اس تاریخ سے شروع ہوتی ہے جب اجازت کی فائل میں درج پوری قیمت ادا ہو جائے (دفعہ 8(7))؛ اپنے وکیل سے پوچھیں کہ یہ آپ کے ادائیگی کے پلان سے کیسے مطابقت رکھتا ہے۔
3. جس ٹھیکیدار کی خریدار کے ذمے کوئی رقم باقی نہ ہو مگر وہ ملکیتی دستاویز منتقل نہ کرے، اسے خریدار کو ہونے والے نقصان کا معاوضہ دینا ہوگا (دفعہ 8(7))۔ اس پر عمل درآمد کروانا آپ کے وکیل کا معاملہ ہے۔
4. لینڈ رجسٹری اجازت نامہ طلب کرنے والی تعمیرات کو منظوری کے سرٹیفکیٹ کے بغیر رجسٹر نہیں کرتی (Cap. 96، دفعہ 16)، اور یہی ایک وجہ ہے کہ نئے منصوبوں میں انفرادی ملکیتی دستاویزات تکمیل کے بعد آتی ہیں؛ پوچھیں کہ ڈویلپر کے سابقہ منصوبوں میں کتنا وقت لگا۔
5. ادائیگیوں کو تاریخوں کے بجائے نظر آنے والے تعمیراتی سنگِ میل سے جوڑیں، اور سب سے بڑی باقی رقم حوالگی یا ملکیت کی منتقلی پر رکھیں (Northea کا تجزیہ)۔

آزاد وکیل کیا جانچتا ہے

آپ کا وکیل ترک جمہوریہ شمالی قبرص کا لائسنس یافتہ ہونا چاہیے اور اسے فروخت کنندہ یا ڈویلپر کی طرف سے کام نہیں کرنا چاہیے۔ GOV.UK اُن مسائل میں جن سے وہ قبرص کے خریداروں کو خبردار کرتا ہے، ایسے وکلاء کو شمار کرتا ہے جو فروخت کنندگان یا تعمیر کنندگان دونوں کی طرف سے کام کرتے ہیں اور اس لیے آزاد نہیں ہوتے ('lawyers acting for both vendors or builders therefore not independent') (GOV.UK، آخری تازہ کاری 27 نومبر 2019)۔ قبرصی ترک بار ایسوسی ایشن (Kıbrıs Türk Barolar Birliği) لفکوشا، گرنے، ماغوسا اور گوزیل یورت بارز کے وکلاء کی فہرستیں شائع کرتی ہے۔

ایک جامع فائل میں نیچے دیے گئے نکات شامل ہوتے ہیں۔ Northea کوئی قانونی فرم نہیں ہے: یہ دستاویزات جمع کرتا ہے، چیک لسٹ اور آخری تاریخوں کا حساب رکھتا ہے، اور جب کوئی چیز غائب ہو تو صاف بتاتا ہے؛ قانونی رائے اور سرکاری درخواستیں آپ کے وکیل کا کام ہیں۔

1. فرمانِ قانون 119/2026 کے تحت آپ کی اہلیت۔
2. لینڈ رجسٹری کی تلاش: مالک، پارسل، ملکیت کی قسم، بار، رجسٹرڈ معاہدے۔
3. ملکیتی تاریخ اور 1974 سے پہلے کی وابستگی، تحریری رائے میں۔
4. فروخت کنندہ کی شناخت اور فروخت کا اختیار۔
5. پارسل کی ممنوعہ علاقے سے متعلق حیثیت۔
6. اجازت نامہ، منظور شدہ نقشے اور منظوری کا سرٹیفکیٹ۔
7. اپارٹمنٹس کے لیے، پارسل اور منصوبے میں غیر ملکیوں کو فروخت کی صورتِ حال۔
8. فروخت پر واجب الادا ٹیکس اور فیس۔
9. معاہدہ: قیمت، سنگِ میل، منتقلی کی شق، رہن کی واگزاری، تاخیر پر تدارک، زبان۔
10. ایک ماہ کے اندر مہر، رجسٹریشن اور اجازت کی درخواست۔
11. اجازت کے بعد کی آخری تاریخیں: 75 کام کے دن کے اندر فیس، ایک سال کے اندر منتقلی۔

ڈپازٹ ادا کرنے سے پہلے پوچھنے کے 15 سوالات

یہ سوالات تحریری طور پر پوچھیں اور جوابات اپنی فائل میں رکھیں۔ جو فروخت کنندہ یا ڈویلپر ان کا جواب نہ دے، اس کا یہ رویہ خود ایک جواب ہے۔

1. ملکیتی دستاویز پر کس کا نام ہے، اور کیا یہ وہی شخص یا کمپنی ہے جو دستخط کر رہی ہے؟
2. یہ کس قسم کی ملکیت ہے، اور کیا مجھے اس کی تاریخ تحریری طور پر مل سکتی ہے؟
3. کیا پارسل پر کوئی رہن، عدالتی حکم یا قرقی رجسٹرڈ ہے؟
4. کیا کوئی رہن منتقلی سے پہلے یا منتقلی کے وقت واگزار کیا جائے گا، اور معاہدے میں یہ کہاں لکھا ہے؟
5. کیا تعمیراتی اجازت نامہ، منظور شدہ نقشے اور منظوری کا سرٹیفکیٹ موجود ہیں، اور کیا یہ تعمیر شدہ عمارت سے مطابقت رکھتے ہیں؟
6. کیا توسیعات، سوئمنگ پول یا اضافی منزلیں بنائی گئیں، اور کیا وہ اجازت نامے میں شامل ہیں؟
7. کیا یہ خریداری فرمانِ قانون 119/2026 کے تحت میری حد میں آتی ہے، اس کو شمار کرتے ہوئے جو پہلے سے میری ملکیت میں ہے؟
8. اپارٹمنٹ کی صورت میں، پارسل اور منصوبے میں کتنے یونٹ پہلے ہی غیر ملکیوں کو فروخت ہو چکے ہیں؟
9. نئی تعمیر کی صورت میں، کیا زمین ڈویلپر کے نام پر ہے، اور کیا پہلے خریداروں کو ان کی ملکیتی دستاویزات مل گئیں؟
10. اگر جانچ ناکام ہو جائے تو کیا ریزرویشن ڈپازٹ واپس ہوگا، اور کیا یہ تحریری طور پر درج ہے؟
11. ایک ماہ کے اندر معاہدے پر مہر اور اس کی رجسٹریشن کون کرواتا ہے، اور اجازت کی درخواست کون جمع کرواتا ہے؟
12. کیا ادائیگیاں ایسے تعمیراتی سنگِ میل سے منسلک ہیں جن کی میں تصدیق کر سکوں؟
13. معاہدے کے مطابق حوالگی یا ملکیت کی منتقلی میں تاخیر ہونے پر کیا ہوتا ہے؟
14. کیا جائیداد پر غیر ادا شدہ ٹیکس، فیس، سروس چارجز یا یوٹیلیٹی بل موجود ہیں؟
15. کیا میرا وکیل اس لین دین میں کسی اور کی بھی نمائندگی کرتا ہے؟