指南 · 尽职调查
北塞浦路斯的独立买方代理：这意味着什么
截至2026年10月11日：独立买方代理意味着为您提供建议的人是为您工作，而不是为卖方或开发商工作，并以书面方式告知您谁向他付费。您的律师应持有 TRNC 执业资格，且不得为卖方或开发商行事。您的房产顾问应披露自己是否为所展示房产的卖方行事，以及其费用如何支付。
截至2026年10月11日 · 由 Northea 编辑部发布 · 法律审查：已由在 KKTC 律师协会注册的律师核查
AI 视觉概念图 — 仅作示意，并非特定地点或房产的照片。
为什么在北塞浦路斯代理很重要
外国买家看到的许多房产，是由对方付费的人员展示的：开发商的销售办公室、持有卖方委托的中介，或靠广告商盈利的门户网站（Northea 分析）。这本身并无不妥。但这意味着，向您展示房产的人往往是受托出售该房产，而不是受托为您找到合适的房产。
在法律层面，同样的风险更为突出。英国政府关于在塞浦路斯购房的指引（已在我们的尽职调查指南中引用）将同时为卖方或承建商行事的律师列为买家遇到过的问题（GOV.UK，最后更新于2019年11月27日）。同时也为开发商行事的律师，无法在对抗开发商时维护您的利益。
签署之后的期限几乎没有留出纠正错误的余地。官方规定：外国买家已缴印花税的合同，必须在一个月内在区土地登记处登记，并已缴纳销售应缴税费、提交购买许可申请，否则合同无效（第8(6)(1)条）。产权转移费用必须在部长会议许可在《官方公报》公布后的75个工作日内缴纳，否则许可失效（第8(7)条）。法律还规定了一年的期限来完成产权转移（第8(6)(2)条和第8(7)条）。这三项规定均载于第119/2026号法令（具有法律效力），第4条，该条适用第52/2008号法律第8条（TRNC《官方公报》第196号，2026年10月6日）。请书面询问您的律师，在您的这笔购买中，一个月和一年的期限分别从哪一天起算。需要有人代您盯住这些日期。规则的带日期变更记录在我们的外国买家规则页面。
购买中的各个角色及其服务对象
| 角色 | 为谁工作 | 做什么 |
|---|---|---|
| 卖方中介或开发商销售团队 | 卖方或开发商 | 推广房产，并代表卖方谈判 |
| 买方顾问 | 您，依据书面委托合同 | 搜寻、筛选、谈判，协调专业人士与时间安排 |
| 您的律师（TRNC 持牌） | 仅为您 | 产权与产权负担核查、购买资格、合同、登记、许可申请、产权转移 |
| 独立工程师 | 您 | 将建筑与许可证和获批图纸对照，检查房屋状况 |
| 会计师或税务顾问 | 您 | TRNC 与您本国的税务状况、购买结构、租金收入 |
| 银行 | 依其自身规则，把您作为客户提供服务 | 付款、货币、资金证明及来源 |
律师和顾问做的是不同的工作。买方顾问不能取代律师，也绝不应给出法律意见。律师不负责寻找房产，通常也不就商业条款进行谈判。合同登记和购买许可申请，可由您本人、通过律师或通过获授权的代理人提交（第8(6)(1)条）。如果您向任何人授予授权委托书，请以书面形式将其限定在您所指的事项范围内。
正如我们的尽职调查指南所述，塞浦路斯土耳其律师协会公布了尼科西亚、凯里尼亚、法马古斯塔和居泽尔尤尔特各分会律师的名单。
独立性的五项检验
对任何顾问或中介运用这些检验，并要求以书面形式作答：
- 在这笔交易中谁向您付费？买方、卖方、开发商，还是其中多方？收取卖方费用并不一定意味着不能合作，但您必须知情。
- 您是否为您向我展示的任何房产的卖方行事？如果是，那么顾问在该房产上同时为双方行事，应说明他如何处理这一冲突。
- 您是否从您所推荐的开发商、律师、银行或其他专业人士处收取佣金或推荐费？即使金额不大，推荐付款也会影响建议。
- 您是否会向我展示那些您出售后并不获得报酬的房产？为您工作的顾问，应当查看所有符合您需求的市场房源，包括由他人挂牌的房产。
- 服务范围究竟包括什么，不包括什么？书面合同载明服务内容、费用、是否排他、期限，以及任何一方如何终止。
买方顾问做什么，不做什么
做：把您的要求转化为需求说明；搜寻公开市场、在售项目和私人卖家；在您出行前剔除不合适的房产；编制标明文件状态的档案；安排私人看房；在您授予的授权范围内谈判；协调您的律师、工程师、会计师和银行；与律师一起跟进签署后的期限；陪同完成交割与交付。
不做：不提供法律、税务、财务、投资或移民建议；不保管客户资金，也不担任托管（escrow）方；不承诺产权、许可、时间、价格、租金收入或增值。就 NORTHEA 而言，这些排除事项载于服务条款，独立专业人士仍对其自身意见负责。
应向任何顾问提出的问题，包括向我们
- 在我提交需求说明之前，我能否查看你们的服务合同？
- 如果我购买，谁向你们支付费用，何时到期？
- 你们是否为我入围名单上任何房产的卖方行事？
- 你们推荐的律师、银行或开发商，是否向你们付款？
- 你们能否提供不止一位独立律师的姓名？
- 你们的房地产中介许可证编号是多少？
- 谁是我唯一的联系人，使用哪些语言？
- 你们将如何向我发送文件，又如何保护我的信息机密？
不愿以书面回答这些问题的顾问，其实已经回答了。
NORTHEA 如何看待代理
- 一位指定顾问。每位合格客户都有一位指定顾问协调整个过程（参见私人办公室）。我们的顾问 Al Bazarov 使用土耳其语和英语工作。
- 独立律师：引荐，而非取代。NORTHEA 不是律师事务所。产权、产权负担、许可和合同由您自己的独立 TRNC 持牌律师核查。正如我们“私人办公室”页面所言：“Northea 负责协调；律师负责提供意见。”
- 费用先以书面确定。NORTHEA 的费用，以及由买方、卖方还是双方支付，须在提供任何服务之前以书面形式列明于委托函中（参见合同前信息）。
- 市场的两端。NORTHEA 也接受卖方的私人委托（参见保密出售）。如果我们向您展示一处房产，请问我们是否也为其卖方行事；答复及费用安排会以书面形式载入委托函。
- 不持有资金。NORTHEA 不保管客户资金，也不担任托管（escrow）方。付款直接支付给应收款项的各方和机构。
- 许可证信息。我们网站页脚写明：“房产中介许可证（编号 kteb13）：由北塞浦路斯土耳其共和国（TRNC）内政部依据第38/2007号法律颁发。”我们的合同前信息写明：“公司注册号：kteb13。办公地址：Özcan Çağaloğlu Plaza，A 座 2 层，Yenikent，北塞浦路斯。”关于许可证则写明：“Northea Property Development Ltd 持有由北塞浦路斯土耳其共和国（TRNC）内政部依据第38/2007号法律颁发的房产中介许可证，编号 kteb13。”
法律审查：已由在 KKTC 律师协会注册的律师核查。上述法律期限取自 TRNC《官方公报》。本页已由在 KKTC 律师协会注册的律师核查。
买家常见问题
北塞浦路斯的独立买方代理是什么意思？
指为买方工作、依据书面委托合同并披露谁向其付费的人所提供的建议与谈判。它与您自己的 TRNC 持牌律师并行，由律师提供法律意见，并不取代律师。
买方顾问和律师是一回事吗？
不是。顾问负责搜寻、筛选、谈判与协调。律师核查产权和购买资格，审阅合同，办理登记并提交购买许可申请。请把这两个角色分开，并将两者都落实为书面。
我的律师可以同时为开发商或卖方行事吗？
应避免。为卖方或开发商行事的律师，无法在对抗他们时维护您的利益。英国政府的指引将同时为卖方和承建商行事的律师列为塞浦路斯买家遇到过的问题。请选择只为您一人行事的律师。
在北塞浦路斯，谁向买方顾问付费？
取决于合同。费用可以由买方、卖方或双方支付。重要的是在您依赖建议之前以书面形式披露。NORTHEA 将其写入委托函。
我需要授权委托书吗？
不一定。合同登记和购买许可申请，可由您本人、通过律师或通过获授权的代理人提交。如果您授予授权委托书，请以书面形式将其限定于具体事项，并请律师起草。
NORTHEA 是否也为卖方行事？
是的，依据卖方的私人委托。如果 NORTHEA 向您展示某处房产，请询问其是否为该房产的卖方行事；答复及费用安排会以书面形式载入委托函。
资料来源
NORTHEA 不是律师事务所、银行、托管（escrow）服务提供方、税务顾问或移民顾问。本指南为 NORTHEA 编辑部提供的一般信息。法律审查：已由在 KKTC 律师协会注册的律师核查。在作出承诺之前，请就每一项法律要点向您在 TRNC 的律师确认。发布日期： · 最近审查：。