Şimali Kiprdə müstəqil alıcı agenti: bu nə deməkdir

Şimali Kiprdə təmsilçilik niyə vacibdir

Xarici alıcının gördüyü əmlakların çoxunu qarşı tərəfin haqqını ödədiyi şəxslər təqdim edir: developerin satış ofisi, satıcının təklifi olan agent və ya reklamçılardan qazanan portal (Northea təhlili). Bunda qanunsuz heç nə yoxdur. Lakin bu o deməkdir ki, əmlakı göstərən şəxs çox vaxt sizin üçün uyğun olanı tapmaq üçün yox, məhz bu əmlakı satmaq üçün haqq alır.

Hüquqi tərəf eyni riskin daha kəskin variantını daşıyır. Böyük Britaniya hökumətinin Kiprdə əmlak alışı bələdçisi, əmlakın yoxlanması bələdçimizdə sitat gətirilir, eyni vaxtda satıcılar və ya tikintiçilər üçün işləyən hüquqşünasları alıcıların rastlaşdığı problemlər sırasında göstərir (GOV.UK, son yenilənmə 27 noyabr 2019). Developer üçün də işləyən hüquqşünas developerə qarşı sizin maraqlarınızı irəli sürə bilməz.

İmzadan sonrakı müddətlər səhvi düzəltməyə az yer qoyur. Rəsmi qayda: xarici alıcının möhürlənmiş müqaviləsi bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində, satış vergiləri və haqları ödənilərək və alış icazəsi müraciəti verilərək qeydiyyatdan keçirilməlidir, əks halda müqavilə etibarsızdır (md. 8(6)(1)). Mülkiyyətin ötürülməsi haqları icazənin Rəsmi Qəzetdə dərcindən 75 iş günü ərzində ödənilməlidir, əks halda icazə sona çatır (md. 8(7)). Qanun həmçinin mülkiyyətin ötürülməsi üçün bir illik müddət qoyur (md. 8(6)(2) və 8(7)). Üçü də 119/2026 saylı qanun gücündə fərmandan, md. 4-dən gəlir, o, 52/2008 saylı qanunun 8-ci maddəsini tətbiq edir (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026). Hüquqşünasdan yazılı soruşun ki, sizin alışda aylıq və illik müddət hansı tarixdən başlayır. Bu tarixləri kimsə sizin adınıza izləməlidir. Qaydalardakı tarixli dəyişikliklər xarici alıcılar üçün qaydalar səhifəsində qeyd olunub.

Alışdakı rollar və hər birinin kim üçün işlədiyi

Hüquqşünas və məsləhətçi fərqli peşələrdir. Alıcı məsləhətçisi hüquqşünası əvəz etmir və heç vaxt hüquqi rəy verməməlidir. Hüquqşünas əmlak axtarıcısı deyil və adətən kommersiya şərtləri üzrə danışıqlar aparmır. Müqavilənin qeydiyyatını və alış icazəsi müraciətini şəxsən, hüquqşünas vasitəsilə və ya səlahiyyətli nümayəndə ilə verə bilərsiniz (md. 8(6)(1)). Kiməsə etibarnamə verirsinizsə, onu yazılı olaraq nəzərdə tutulan əməliyyatlarla məhdudlaşdırın.

Kıbrıs Türk Barolar Birliyi Lefkoşa, Girnə, Mağusa və Güzelyurt kolleqiyalarının hüquqşünas siyahılarını dərc edir, bu, əmlakın yoxlanması bələdçimizdə qeyd olunub.

Müstəqilliyin beş testi

Bunları hər məsləhətçiyə və ya agentə tətbiq edin və cavabları yazılı alın:

1. Bu əməliyyat üçün sizə kim ödəyir? Alıcı, satıcı, developer, yoxsa bir neçəsi? Satıcıdan komissiya diskvalifikasiya etmir, lakin siz bunu bilməlisiniz.
2. Mənə göstərilən əmlaklardan hər hansı birinin satıcısı üçün işləyirsinizmi? Belədirsə, məsləhətçi həmin əmlak üzrə hər iki tərəf üçün işləyir və bu ziddiyyəti necə həll etdiyini deməlidir.
3. Developerlərdən, hüquqşünaslardan, banklardan və ya tövsiyə etdiyiniz digər mütəxəssislərdən komissiya və ya tövsiyə haqqı alırsınızmı? Tövsiyə haqları kiçik olsa belə məsləhətə təsir edir.
4. Satışı üçün sizə ödənilməyən əmlakları mənə göstərəcəksinizmi? Sizin üçün işləyən məsləhətçi brifə uyğun bütün bazarı, başqalarının təkliflərini də axtarmalıdır.
5. Dəqiq nələr daxildir, nələr daxil deyil? Yazılı müqavilə xidmətləri, haqqı, varsa müstəsnalığı, müddəti və hər tərəfin onu necə bitirə biləcəyini göstərir.

Alıcı məsləhətçisi nə edir və nə etmir

Edir: tələblərinizi brifə çevirir; açıq bazarda, aktiv layihələrdə və özəl satıcılarda axtarır; siz gəlməmişdən əvvəl uyğun olmayan əmlakları ayırır; sənəd statusu ilə dosye hazırlayır; şəxsi baxış təşkil edir; mandat çərçivəsində danışıqlar aparır; hüquqşünası, mühəndisi, mühasibi və bankı əlaqələndirir; hüquqşünasla birlikdə imzadan sonrakı müddətləri izləyir; tamamlanma və təhvilə dəstək verir.

Etmir: hüquqi, vergi, maliyyə, investisiya və ya miqrasiya məsləhəti vermir; müştəri vəsaitini saxlamır və ya escrow kimi çıxış etmir; mülkiyyət sənədini, icazələri, müddətləri, qiymətləri, icarə gəlirini və ya dəyər artımını zəmanət etmir. NORTHEA-da bu istisnalar xidmət şərtlərində yazılıb, müstəqil mütəxəssislər isə öz məsləhətinə cavabdehdir.

Hər məsləhətçiyə, bizə də verilən suallar

• Brifi verməzdən əvvəl tapşırıq müqaviləsini görə bilərəmmi?
• Alsam, komissiyanızı kim ödəyir və o nə vaxt çatır?
• Qısa siyahımdakı hər hansı əmlakın satıcısı üçün işləyirsinizmi?
• Mənə təqdim etdiyiniz hüquqşünas, bank və ya developerdən hər hansı ödəniş alırsınızmı?
• Birdən çox müstəqil hüquqşünasın adını verəcəksinizmi?
• Əmlak vasitəçisi lisenziyanızın nömrəsi nədir?
• Mənim yeganə əlaqə nöqtəm kim olacaq və hansı dillərdə?
• Sənədləri necə ötürəcəksiniz və məlumatlarımın məxfiliyini necə qoruyacaqsınız?

Bu suallara yazılı cavab verməyən məsləhətçi artıq cavab vermiş olur.

NORTHEA təmsilçiliyə necə yanaşır

• Adı ilə bir məsləhətçi. Hər ixtisaslı müştərinin bütün yolu əlaqələndirən adı ilə bir məsləhətçisi var (bax: Private Office). Məsləhətçimiz Al Bazarov türk və ingilis dillərində işləyir.
• Müstəqil hüquqşünaslar, təqdim olunur, əvəz olunmur. NORTHEA hüquq firması deyil. Mülkiyyət sənədini, yükləri, icazələri və müqaviləni ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünasınız yoxlayır. Private Office səhifəsinin ifadəsi ilə: “Northea əlaqələndirir, hüquqşünas məsləhət verir”.
• Əvvəlcə yazılı haqq. NORTHEA-nın haqqı və onu alıcının, satıcının, yoxsa hər ikisinin ödəməsi hər hansı xidmət göstərilməzdən əvvəl tapşırıq müqaviləsində yazılı göstərilir (bax: ilkin məlumat).
• Bazarın hər iki tərəfi. NORTHEA özəl satıcı mandatlarını da qəbul edir (bax: Sell Privately). Sizə əmlak göstərsək, onun satıcısı üçün işləyib-işləmədiyimizi soruşun; cavab və haqq razılaşmaları tapşırıq müqaviləsində yazılıdır.
• Müştəri vəsaiti yoxdur. NORTHEA müştəri vəsaitini saxlamır və ya escrow kimi çıxış etmir. Ödənişlər onların çatacağı tərəflərə və idarələrə gedir.
• Lisenziya məlumatı. Saytımızın altlığında yazılıb: “Daşınmaz əmlak agentliyi lisenziyası № kteb13: ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi tərəfindən 38/2007 nömrəli Qanun əsasında verilib.”. İlkin məlumatımız bildirir ki, “Şirkət qeydiyyat nömrəsi: kteb13. Ofis ünvanı: Özcan Çağaloğlu Plaza, A blok, 2-ci mərtəbə, Yenikent, Şimali Kipr”; lisenziya barədə isə yazılıb: “Northea Property Development Ltd ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi tərəfindən 38/2007 nömrəli Qanun əsasında verilmiş kteb13 nömrəli daşınmaz əmlak agentliyi lisenziyasına malikdir.”