Kuzey Kıbrıs'ta kira getirisi, ilan edilen rakamlara güvenmeden nasıl değerlendirilir

İlan edilen getiriler neden yanıltır

Getiri, gelirin maliyete bölünmesidir ve ilan edilen birçok rakam ikisini de olduğundan iyi gösterir.

• Üst satır çoğunlukla brüttür. Bu, hiçbir şey ödenmeden önceki kiradır. Aidat, yönetim ücretleri, temizlik, platform komisyonları, boş haftalardaki faturalar, sigorta, onarımlar ve vergi, siz parayı görmeden önce kesilir.
• Alt satır çoğunlukla ilan fiyatıdır. Gerçek maliyetiniz fiyat, tek seferlik satın alma maliyetleri ve mülkü kiraya vermek için gereken döşemedir. M² fiyat endeksimiz, ilan fiyatlarının gerçekleşen fiyatları olduğundan yüksek gösterdiğini ve Kuzey Kıbrıs için herkese açık bir işlem endeksi bulunmadığını belirtir.
• Kira çoğunlukla iyi bir ayın on iki ile çarpılmasıdır. Kıyıdaki tatil kiralamaları yüzme sezonunu izler; İskele rehberimiz bunu Mayıs'tan Ekim ortasına kadar olarak verir. Doğu Akdeniz Üniversitesi çevresindeki öğrenci kiralamaları akademik yılı izler ve Gazimağusa rehberimiz yaz boşluğunu bir istisna değil, modellenmesi gereken gerçek bir maliyet olarak ele alır.
• Bazı "getiriler" hiç piyasa geliri değildir. Bazı müteahhitler belirli bir süre için sabit getirili veya kira güvenceli programlar sunar. Bunlar müteahhidin veya bir işletmecinin sözleşmeye bağlı vaatleridir, piyasadan gelen gelir değildir ve broşürde değil, avukatınızın sözleşme incelemesinde yer almalıdır.

Bir bölge için portallar, müteahhitler veya diğer üçüncü taraf kaynaklarca verilen getiri rakamları belirli bir mülkü değil bir bölgeyi tanımlar. Belirli bir daire için tahmin değildir ve bu sayfa onları nasıl sınayacağınızı açıklar.

1. adım: Hangi tür kiralamayı değerlendirdiğinize karar verin

Uzun dönem, tatil ve öğrenci kiralamalarının kira örüntüleri, maliyetleri ve iş yükleri farklıdır. Hesaplamadan önce birini seçin.

• Uzun dönem kiralama: belirli bir süreyle tek kiracı. Kiracı değişimi daha azdır, yönetim maliyeti daha düşüktür ve gece başına gelir daha azdır.
• Tatil kiralaması: genellikle platformlar veya bir işletmeci aracılığıyla gecelik ya da haftalık rezervasyonlar. Sezonda gelir daha yüksektir; temizlik, çamaşır, komisyon ve boş hafta da daha fazladır.
• Öğrenci kiralaması: akademik yıl etrafında kiralanan eşyalı birimler. Gazimağusa rehberimiz, öğrencilerin veya ailelerinin sıklıkla altı ila on iki aylık kirayı peşin ödediğini, bunun nakit akışını değiştirdiğini ve yaz boşluğunun modellenmesi gerektiğini not eder.

Satıcıya veya acenteye, belirtilen rakamın hangi modeli varsaydığını sorun. Söyleyemezlerse rakam sınanamaz.

2. adım: Paydayı, yani toplam maliyetinizi oluşturun

İlan fiyatından değil, gerçekten ödeyeceğiniz fiyattan başlayın ve şunları ekleyin:

1. Tek seferlik satın alma maliyetleri. Bunlar koçan devir harcı, damga vergisi, yeni yapılarda KDV, bağımsız avukatlık ücretleri, izin ve araştırma masrafları ile altyapı bağlantılarıdır. Vergiler ve maliyetler rehberimiz her kalemi açıklar. Oranlar statünüze ve mülke bağlıdır; güncel oranları ve ücretleri bir getiri tablosundan değil, avukatınızdan alın.
2. Döşeme ve kuruluş, kiralama türünün gerektirdiği standartta.
3. Gelirsiz süre. Projeden satılan bir birim teslime kadar hiçbir şey kazandırmaz; projeden alım ödeme planları rehberimiz aşamaların nasıl işlediğini açıklar. Yabancı mülkiyetine ilişkin kararname uyarınca, satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmediği sürece geçici veya kalıcı hiçbir su ya da elektrik bağlantısı yapılamaz; şantiye temini bunun dışındadır (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 4, 52/2008 sayılı Yasa md. 8(7)'yi uygulayarak). Biriminizin hukuken ve fiilen ne zaman kiraya verilebileceğini sorun ve ondan önceki ayları sayın.

3. adım: Gelir satırını ilanlardan değil, kanıttan oluşturun

Portallardaki ilan kiraları, ev sahiplerinin umduğu kiralardır. Bunun yerine şunları isteyin:

• birim için veya aynı binadaki karşılaştırılabilir birimler için imzalı kira sözleşmeleri;
• en az tam bir yılı kapsayan, ay ay rezervasyon platformu veya işletmeci dökümleri;
• öğrenci kiralamaları için, alınan gerçek kira ve birimin boş kaldığı aylar;
• işletmeci tarafından yönetilen bir bina için, işletmecinin brüt rezervasyonlar, kesintiler ve mal sahiplerine ödenen net tutar dökümü.

Satıcı yalnızca Temmuz ve Ağustos'u gösterebiliyorsa, elinizde Temmuz ve Ağustos'un kanıtı vardır.

4. adım: Doluluğu ve boş kalma dönemlerini dürüstçe modelleyin

Mülkün yılda kaç hafta kazandırdığını ve kaç hafta kazandırmadığını, sezon sezon yazın. Uzun dönem kiralamada kiracılar arasındaki boşluğu ve kira ödenmeyen dönemleri hesaba katın. Tatil kiralamasında ara sezon ve kış aylarını ayrı sayın. Öğrenci kiralamasında yazı sayın. Makul bir kontrol, daha az kiralanan hafta içeren ikinci, daha zayıf bir yıl çalıştırmak ve mülkün yine de maliyetlerini karşılayıp karşılamadığına bakmaktır.

5. adım: Tam bir yılın tüm işletme maliyetlerini listeleyin

• yönetilen bir site için aidat: neleri kapsadığını ve nasıl değiştiğini sorun;
• kiralama veya yönetim ücreti ile her türlü temizlik, çamaşır ve kiracı değişim maliyeti;
• platform veya işletmeci komisyonu;
• boş haftalar dahil faturalar ve internet;
• bina ve eşya sigortası;
• yıllık belediye emlak vergisi;
• onarımlar ile mobilya ve cihazların yenilenmesi için bir yedek;
• muhasebe ve vergi beyanı;
• kira gelirinin vergisi: nasıl vergilendirildiğini ve sizin için herhangi bir stopaj uygulanıp uygulanmadığını bir KKTC muhasebecisine sorun ve kendi ülkenizde de danışmanlık alın.

Müstakil bir villa için villa sahibi olmanın toplam maliyeti rehberimiz, bir villanın kendi başına taşıdığı işletme maliyetlerini listeler. Alımı finanse ediyorsanız finansman maliyetini ekleyin; Kuzey Kıbrıs alımını finanse etmek rehberimiz yolları kapsar.

6. adım: Üç rakam hesaplayın

• Brüt getiri = yıllık kira ÷ satın alma fiyatı. İlanların çoğunun gösterdiği budur.
• Net getiri = (yıllık kira − yıllık işletme maliyetleri) ÷ toplam maliyet. Mülkleri karşılaştırırken kullanılacak rakam budur.
• Nakit getiri, borçlanıyorsanız = (yıllık kira − işletme maliyetleri − finansman maliyetleri) ÷ yatırdığınız kendi nakdiniz.

Her girdiyi, kaynağıyla yan yana tek bir tabloda tutun: kira sözleşmesi, döküm, teklif veya kendi tahmininiz. Kaynağı olmayan bir girdi bir varsayımdır ve öyle etiketlenmelidir.

7. adım: Sonucu stres testine tabi tutun

• Kiralanan haftaları 4. adımdaki daha zayıf yıla indirin.
• Aidatı ve yönetim maliyetini yükseltin.
• Döviz kurunu oynatın. Kira bir para biriminde ödeniyorsa, fiyat bir diğerindeyse ve siz üçüncüsünde yaşıyorsanız, kurlardaki bir hareket mülkte hiçbir şey değişmese bile getirinizi değiştirir. Northea döviz kuru tahmini yapmaz.
• Müteahhidin sabit getiri programını çıkarın ve mülkü yalnızca piyasa kirası üzerinden fiyatlandırın.

Mülk yalnızca ilan edilen rakamla işliyorsa, kapora ödemeden önce işe yarar bir şey öğrenmişsiniz demektir.

Sabit getirili ve kira programları: sözleşmeyi okuyun

Bir müteahhit veya işletmeci programına güvenmeden önce avukatınıza şunları okutun:

• kimin ödediği: müteahhit, bir işletmeci şirket veya binanın kendi geliri;
• ne kadar sürdüğü ve sona erdiğinde gelirinize ve mülkü kullanımınıza ne olacağı;
• aidat ve masraflardan brüt mü yoksa net mi ödendiği;
• bir ödeme gecikirse ya da ödeyen şirket başarısız olursa ne olacağı;
• birimin fiyatının, programı olmayan karşılaştırılabilir tamamlanmış mülkten daha yüksek olup olmadığı;
• programdan ayrılıp ayrılamayacağınız ve hangi bildirim süresiyle.

Kurallar, vergi ve ikamet: avukatınıza ve muhasebecinize sorular

• Kısa dönem kiralamalar. Avukatınıza, kısa dönem kiralamanın belirli mülk için hangi izinleri veya kayıtları gerektirdiğini ve binanın yönetim kurallarının buna izin verip vermediğini sorun. Northea her mülk için geçerli tek bir kuralı doğrulamamıştır.
• Vergi. Kira gelirinin statünüz için nasıl vergilendirildiğini ve stopaja tabi tutulduğunu bir KKTC muhasebecisine, ayrıca orada nasıl vergilendirildiğini kendi ülkenizdeki bir danışmana sorun. Birleşik Krallık mukimleri GOV.UK'nin Tax on foreign income sayfasından başlayabilir.
• İkamet. İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü'nün 14(2)(b) maddesi, taşınmaz mal sahibi yabancıların ikamet izni başvurularını kapsar; (iv) ve (v) alt bentleri KKTC Resmî Gazete No. 193, 2 Ekim 2026 ve No. 194, 5 Ekim 2026 ile yenilenmiştir. Mülkü kiraya vermeyi ve aynı zamanda ikamet izni başvurusu için ona dayanmayı planlıyorsanız, kiraya vermenin bu başvuruyu etkileyip etkilemediğini ve nasıl etkilediğini KKTC'de ruhsatlı bağımsız bir avukata sorun. İkamet izni vatandaşlık değildir. Northea bir göçmenlik danışmanı değildir ve ikamet ayarlamaz ya da vaat etmez.

Northea nasıl yardımcı olur

Northea kira getirisi, sermaye artışı, izin onayı veya hukuki sonuç vaat etmez (yayın politikası). Northea'nın hizmeti dosya hazırlamayı içerir (sözleşme öncesi bilgilendirme). Düşündüğünüz bir mülk için danışmanınızdan kira kanıtını, aidat geçmişini ve işletmeci koşullarını, her satır için bir kaynakla ve boşlukları işaretleyerek tek bir tabloya koymasını isteyebilirsiniz. Vergi ve hukuki sorular kendi bağımsız muhasebecinize ve KKTC'de ruhsatlı avukatınıza gider. Satın almadan sonra kira yönetimi, Özel Müşteri Hizmetleri altında listelenen hizmetlerden biridir.

Bu sayfanın yapmadıkları

Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa bir getiri rakamının nasıl sınanacağını açıklar. Getiri, doluluk, vergi veya ücret rakamı vermez ve vergi ya da yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar ve oranlar değişir; bağlanmadan önce her noktayı KKTC'deki kendi avukatınız ve muhasebecinizle teyit edin.

Kira geliri vergisi ve beyan: net getiriyi nasıl etkiler

1 Kasım 2026 itibarıyla Gelir Vergisi Yasası'nın 31. maddesinin (6) numaralı fıkrasına göre brüt kira gelirinin yüzde 10'u, mülk sahibi veya temsilcisi tarafından Gelir ve Vergi Dairesi'ne ödenir (yasanın 25 Mayıs 2026 tarihli birleştirilmiş metni). Eşyalı kiralar ve peşin alınan kiralar da brüte dahildir. Bireyler için bu stopaj nihai vergidir: diğer gelirlerle birleştirilmez, gider indirimi yapılmaz, iade veya mahsup edilmez. Net getiriyi hesaplarken bu vergiyi brüt kiradan düşmek gerekir.

Yasaya göre aylık kira toplamı yürürlükteki aylık asgari ücretin altındaysa ve mülk sahibinin yasanın 4(1) maddesi kapsamında başka geliri yoksa stopaj muafiyeti vardır; bunun için Vergi Dairesi onayı gerekir. Bu muafiyet indirimleri KKTC'de yerleşik olmayan kişiler için uygulanmaz.

Kiraya veren yurt dışında yaşıyor ve KKTC'de daimi temsilcisi yoksa, kirayı ödeyen kişi vergiyi hesaplayıp Daire'ye yatırmakla sorumludur; bu nedenle kira sözleşmesinde vergiyi kimin ödeyeceğini açıkça yazın. 2020 tarihli bir kararname farklı oranlar (Türk lirası kirada yüzde 8, dövizli kirada yüzde 13) öngörmüştü; güncel birleştirilmiş metinde tek oran yüzde 10 görünüyor, yine de güncel durumu Vergi Dairesi'nden veya muhasebecinizden teyit edin.

Bu bilgi genel niteliktedir; vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Bağımsız KKTC avukatınız ve vergi danışmanınız güncel metni teyit etmelidir.