Şimali Kiprdə icarə gəlirliyi: gəliri necə yoxlamalı

Elan olunan gəlirlilik niyə çaşdırır

Gəlirlilik gəlirin xərcə bölünməsidir və elan olunan rəqəmlərin çoxu kəsrin hər iki tərəfini yaxşılaşdırır.

• Surət tez-tez bruttodur. Bu, heç nə ödənilməmişdən əvvəlki icarə haqqıdır. Xidmət haqları, idarəetmə haqları, təmizlik, platforma komissiyaları, boş həftələrdə kommunal xərclər, sığorta, təmir və vergi siz hər hansı pul görməzdən əvvəl çıxılır.
• Məxrəc tez-tez təklif qiymətidir. Sizin real xərciniz qiymət üstəgəl birdəfəlik alış xərcləri və icarə üçün lazım olan mebeldir. m² başına qiymət indeksimiz bildirir ki, təklif qiymətləri əldə edilən qiymətləri şişirdir və Şimali Kipr üçün açıq əməliyyat indeksi yoxdur.
• İcarə haqqı tez-tez yaxşı bir ayın on ikiyə vurulmasıdır. Sahildə tətil icarəsi çimərlik mövsümünü izləyir, bunu İskələ bələdçimiz maydan oktyabrın ortasınadək göstərir. Şərqi Aralıq dənizi Universiteti yaxınlığında tələbələrə icarə tədris ilini izləyir, Qazimağusa bələdçimiz isə yay boşluqlarını istisna yox, modeldə nəzərə alınmalı real xərc sayır.
• Bəzi “gəlirliklər” ümumiyyətlə bazar gəliri deyil. Bəzi developerlər müəyyən müddət üçün sabit gəlirli və ya zəmanətli icarə proqramları təklif edir. Bunlar developerin və ya operatorun müqavilə vədləridir, bazardan gələn gəlir deyil, və onlar broşura yox, hüquqşünasın müqavilə yoxlamasına aiddir.

Rayon üçün portalların, developerlərin və ya digər xarici mənbələrin göstərdiyi gəlirlilik rayonu təsvir edir, konkret əmlakı yox. Bu, konkret mənzil üçün proqnoz deyil, bu səhifə isə onları necə sınamağı izah edir.

Addım 1: hansı növ icarəni qiymətləndirdiyinizi müəyyən edin

Uzunmüddətli, tətil və tələbə icarəsinin icarə haqqı nümunələri, xərcləri və iş yükü fərqlidir. Hesablamadan əvvəl birini seçin.

• Uzunmüddətli icarə: müəyyən müddətə bir kirayəçi. Daha az kirayəçi dəyişikliyi və aşağı idarəetmə xərci, lakin gecə başına gəlir azdır.
• Tətil icarəsi: gecəlik və ya həftəlik rezervasiyalar, adətən platformalar və ya operator vasitəsilə. Gəlir mövsümdə yüksəkdir, daha çox təmizlik, ağ geyim, komissiya və boş həftələrlə.
• Tələbə icarəsi: tədris ili ətrafında icarəyə verilən mebelli bölmələr. Qazimağusa bələdçimiz qeyd edir ki, tələbələr və ya ailələri tez-tez altı-on iki aylıq icarə haqqını əvvəlcədən ödəyir, bu, pul axınını dəyişir, yay boşluqları isə modeldə nəzərə alınmalıdır.

Satıcıdan və ya agentdən göstərilən rəqəmin hansı modeli nəzərdə tutduğunu soruşun. Deyə bilmirlərsə, rəqəmi sınamaq mümkün deyil.

Addım 2: məxrəci, yəni tam dəyəri qurun

Təklif qiymətindən yox, əslində ödəyəcəyiniz qiymətdən başlayın və əlavə edin:

1. Birdəfəlik alış xərcləri. Bunlar ötürmə haqqı, möhür rüsumu, yeni binalarda ƏDV, müstəqil hüquqşünas haqları, icazə və axtarış xərcləri və kommunal qoşulmalardır. Vergilər və xərclər bələdçimiz hər bəndi izah edir. Dərəcələr sizin statusunuzdan və əmlakdan asılıdır, buna görə cari dərəcə və haqları gəlirlilik cədvəlindən yox, hüquqşünasdan alın.
2. Mebel və hazırlıq, icarə növünün tələb etdiyi səviyyədə.
3. Gəlirsiz vaxt. İlkin bazar bölməsi təhvilə qədər heç nə gətirmir; ilkin bazar layihələrində ödəniş planları bələdçimiz mərhələlərin necə getdiyini izah edir. Xaricilərin mülkiyyəti haqqında fərmana görə satış vergiləri və haqları ödənilməyibsə, nə müvəqqəti, nə də daimi su və elektrik qoşula bilməz; tikinti meydançasının enerjisi istisnadır (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 4, 52/2008 saylı qanunun md. 8(7)-ni tətbiq edir). Bölmənin qanuni və praktik olaraq nə vaxt icarəyə verilə biləcəyini soruşun və o vaxta qədər ayları sayın.

Addım 3: gəlir xəttini elanlardan yox, sübutlardan qurun

Portallardakı təklif icarə haqları icarəyə verənlərin ümid etdiyidir. Əvəzində bunları istəyin:

• bölmə və ya eyni binadakı müqayisəli bölmələr üçün imzalanmış icarə müqavilələri;
• rezervasiya platformalarından və ya operatordan ən azı tam il üçün, ay-ay çıxarışlar;
• tələbə icarəsində faktiki alınmış icarə haqqı və bölmənin boş qaldığı aylar;
• operator tərəfindən idarə olunan binada operatorun çıxarışı: brutto rezervasiyalar, tutulmalar və mülkiyyətçilərə ödənilmiş xalis məbləğ.

Satıcı yalnız iyul və avqustu göstərə bilirsə, sizin yalnız iyul və avqust üçün sübutunuz var.

Addım 4: doluluğu və boş qalmanı dürüst modelləşdirin

Əmlakın ildə neçə həftə qazandığını və neçə həftə qazanmadığını, mövsüm-mövsüm yazın. Uzunmüddətli icarədə kirayəçilər arasındakı fasiləni və icarəsiz dövrü nəzərə alın. Tətil icarəsində keçid və qış aylarını ayrıca sayın. Tələbə icarəsində yayı sayın. Ağlabatan yoxlama ikinci, daha zəif il aparmaq, icarə həftələrini azaltmaq və əmlakın hələ də xərclərini ödəyib-ödəmədiyinə baxmaqdır.

Addım 5: hər cari xərci tam il üçün yazın

• idarə olunan kompleksdə xidmət haqqı: nəyi əhatə edir və necə dəyişib;
• icarə və ya idarəetmə haqqı, həmçinin təmizlik, ağ geyim və qonaq dəyişikliyi xərcləri;
• platforma və ya operator komissiyası;
• kommunal xidmətlər və internet, boş həftələrdə də;
• bina və avadanlığın sığortası;
• illik bələdiyyə əmlak vergisi;
• təmir və mebel və avadanlığın əvəzlənməsi üçün ehtiyat;
• mühasibat və vergi bəyannamələri;
• icarə gəlirindən vergi: ŞKTR mühasibindən onun necə vergiyə cəlb olunduğunu və sizə mənbədə tutmanın aid olub-olmadığını soruşun, yaşadığınız ölkədə də məsləhət alın.

Müstəqil villa üçün villaya sahib olmağın ümumi dəyəri bələdçimiz villanın özünün daşıdığı cari xərcləri sadalayır. Alışı maliyyələşdirirsinizsə, maliyyələşdirmə xərcini əlavə edin; Şimali Kiprdə alışın maliyyələşdirilməsi bələdçimiz yolları izah edir.

Addım 6: üç rəqəmi hesablayın

• Brutto gəlirlilik = illik icarə haqqı ÷ alış qiyməti. Elanların çoxunun göstərdiyi budur.
• Xalis gəlirlilik = (illik icarə haqqı − illik cari xərclər) ÷ tam dəyər. Əmlakları müqayisə etmək üçün rəqəm budur.
• Kredit götürürsünüzsə, nağd pula gəlir = (illik icarə haqqı − cari xərclər − maliyyələşdirmə xərcləri) ÷ sizin ödədiyiniz öz nağd pulunuz.

Hər giriş verilənini yanında mənbə ilə bir cədvəldə saxlayın: icarə müqaviləsi, çıxarış, qiymətləndirmə və ya öz təxminiz. Mənbəsiz verilən fərziyyədir və belə qeyd olunmalıdır.

Addım 7: nəticəni əlverişsiz ssenaridə sınayın

• İcarə həftələrini 4-cü addımdakı zəif ilə endirin.
• Xidmət haqqını və idarəetmə xərcini artırın.
• Məzənnəni dəyişdirin. İcarə haqqı bir valyutada, qiymət digərində ödənilirsə, siz isə üçüncü valyutada yaşayırsınızsa, məzənnələrin dəyişməsi əmlakda heç nə dəyişməsə də gəlirinizi dəyişir. Northea məzənnələri proqnozlaşdırmır.
• Developerin hər sabit gəlirli proqramını çıxarın və əmlakı yalnız bazar icarə haqqı ilə qiymətləndirin.

Əmlak yalnız elan olunan rəqəmlə işləyirsə, depozit ödəməzdən əvvəl faydalı bir şey öyrənmisiniz.

Sabit gəlirli və icarə proqramları: müqaviləni oxuyun

Developerin və ya operatorun proqramına arxalanmazdan əvvəl hüquqşünas bunları oxumalıdır:

• kim ödəyir: developer, operator şirkəti, yoxsa binanın öz gəliri;
• nə qədər davam edir və bitdikdən sonra gəlirinizə və əmlakdan istifadənizə nə olur;
• xidmət haqlarından və xərclərdən əvvəl brutto yoxsa sonra xalis ödənilir;
• ödəniş gecikəndə və ya ödəyən şirkət müflis olanda nə olur;
• bölmənin qiyməti proqramsız müqayisəli tamamlanmış əmlakdan yüksəkdirmi;
• proqramdan çıxmaq mümkündürmü və hansı bildirişlə.

Qaydalar, vergi və iqamət: hüquqşünas və mühasibə suallar

• Qısamüddətli icarə. Hüquqşünasdan soruşun ki, konkret əmlak üçün qısamüddətli icarə hansı icazə və ya qeydiyyat tələb edir və binanın idarəetmə qaydaları buna icazə verirmi. Northea hər əmlaka aid olan vahid qaydanı yoxlamayıb.
• Vergi. ŞKTR mühasibindən icarə gəlirinin sizin statusunuz üçün necə vergiyə cəlb olunduğunu və mənbədə tutulduğunu, yaşadığınız ölkədəki məsləhətçidən isə orada necə vergiyə cəlb olunduğunu soruşun.
• İqamət. İqamət icazələri və vizalar haqqında Əsasnamənin 14(2)(b) maddəsi əmlaka sahib xaricilərin iqamət icazəsi müraciətlərinə aiddir; onun (iv) və (v) yarımbəndləri ŞKTR Rəsmi Qəzetinin 2 oktyabr 2026 tarixli № 193 və 5 oktyabr 2026 tarixli № 194 nömrələri ilə əvəz edilib. Əmlakı icarəyə verib eyni zamanda iqamət icazəsi müraciətini ona əsaslandırmağı planlaşdırırsınızsa, ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünasdan icarənin müraciətə təsir edib-etmədiyini və necə təsir etdiyini soruşun. İqamət icazəsi vətəndaşlıq deyil. Northea miqrasiya məsləhətçisi deyil və iqaməti təşkil etmir və ya vəd etmir.

Northea necə kömək edir

Northea icarə gəlirliyini, kapital artımını, icazə təsdiqlərini və ya hüquqi nəticələri vəd etmir (redaksiya siyasəti). Northea xidməti dosyenin hazırlanmasını əhatə edir (ilkin məlumat). Nəzərdən keçirdiyiniz əmlak üçün məsləhətçidən icarə sübutlarının, xidmət haqqı tarixçəsinin və operator şərtlərinin hər sətrə mənbə ilə və boşluqlar qeyd olunmaqla bir vərəqdə yığılmasını istəyə bilərsiniz. Vergi və hüquqi suallar müstəqil mühasibinizə və ŞKTR-də lisenziyalı hüquqşünasınıza gedir. Alışdan sonra icarənin idarə olunması Private Client Services siyahısındakı xidmətlərdən biridir.

Bu səhifənin etmədikləri

Northea hüquq firması, vergi məsləhətçisi və ya miqrasiya məsləhətçisi deyil. Bu səhifə elan olunan gəlirliyi necə sınamağı izah edir. O, heç bir gəlirlilik, doluluq, vergi və ya haqq göstərmir və vergi və ya investisiya məsləhəti deyil. Qaydalar və dərəcələr dəyişir, buna görə öhdəlik götürməzdən əvvəl hər məqamı ŞKTR-dəki öz hüquqşünasınız və mühasibinizlə təsdiq edin.

İcarə gəlirinin vergisi və bəyannamə: xalis gəlirliliyə təsiri

1 noyabr 2026-cı il tarixinə Gəlir Vergisi Qanununun (24/1982, 25 may 2026-cı il tarixli konsolidə mətn) 31(6)-cı maddəsinə əsasən, ümumi icarə gəlirinin 10%-i mülkiyyətçi və ya mülkiyyətçinin nümayəndəsi tərəfindən Gəlir və Vergi Departamentinə (Gelir ve Vergi Dairesi) ödənilir. Mebelli icarələr və əvvəlcədən alınmış icarə haqqı ümumi məbləğə daxil edilir. Fiziki şəxslər üçün bu mənbədə tutma yekun vergidir: o, digər gəlirlərlə birləşdirilmir, xərclər çıxılmır, heç nə geri qaytarılmır və ya əvəzləşdirilmir. Xalis gəlirliliyi hesablayarkən bu vergi ümumi icarə haqqından çıxılmalıdır.

Qanun aylıq icarə haqqının cəmi qüvvədə olan aylıq minimum əmək haqqından az olduğu və mülkiyyətçinin 4(1)-ci maddə üzrə başqa gəliri olmadığı hallarda güzəşt nəzərdə tutur; bunun üçün Vergi Departamentinin təsdiqi lazımdır. Bu güzəştli çıxılmalar ŞKTR-də rezident olmayan şəxslərə şamil edilmir.

Əgər icarəyə verən xaricdə yaşayırsa və ŞKTR-də daimi nümayəndəsi yoxdursa, vergini hesablamaq və Departamentə ödəmək məsuliyyəti icarə haqqını ödəyən şəxsin üzərindədir, buna görə vergini kimin ödəyəcəyini icarə müqaviləsində göstərin. 2020-ci il tarixli fərman fərqli dərəcələr müəyyən etmişdi (türk lirası ilə icarə haqqına 8%, xarici valyutada icarə haqqına 13%); hazırkı konsolidə mətn vahid 10% dərəcə göstərir, lakin cari vəziyyəti Vergi Departamenti və ya mühasibinizlə dəqiqləşdirin.

Bu, ümumi məlumatdır, vergi və ya hüquqi məsləhət deyil. Cari mətni müstəqil ŞKTR hüquqşünasınız və vergi məsləhətçiniz təsdiq etməlidir.